【下半年房地产政策展望】国海证券 夏磊：429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。
第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。
• 下半年政策空间展望
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。
特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
#分析师研报# https://t.cn/A6aUpOEN
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。
第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。
• 下半年政策空间展望
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。
特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
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#早安·天津# 今天是2022年6月25日，星期六，壬寅年五月廿七，大家早！天气预报：市区今天上午晴间多云，下午晴转阴有分散性雷阵雨，夜间阴有分散性雷阵雨转多云，西南风3-4级转东风4-5级，今天最高气温39度，明天最低气温27度，相对湿度34%到80%。高温橙色预警中，今日依旧炎热，出行注意防晒防暑，从炎热的室外进入空调房时，应提前将汗擦干。
#气象与生活# [太阳]Get人体能承受的高温极限 防暑降温要科学
每年夏季，持续高温天气不仅让人烦闷，还可能引发中暑甚至热死人。那么，人体对高温的忍耐极限是多少？#空调开26度真的省电吗#
一般来说，气温在32℃、湿度在60％以下时，是人体对较高气温的适应阶段；到了35℃、湿度高于60％，就是容易中暑的临界点；一旦气温超过37℃、湿度大于80％，就最容易中暑了。
武汉大学中南医院神经内科主任医师刘煜敏在《温度极限 我们能承受多少》中介绍，当气温达到38℃时，人体的多个脏器将参与降温活动，人体通过汗腺排汗已难以保持正常体温，心跳速度随之加快，输出比平时多60％的血液至体表，参与散热。此时，各种降温措施、心脏药物保健及治疗等措施务必要到位；当气温达到39℃时，人体的汗腺濒临衰竭，尽管汗腺疲于奔命工作，但可能会无能为力，出现心脏病猝发的危险；当气温达到40℃时，人体会出现头晕眼花、站立不稳等现象。这时，必须立即转至阴凉地方，或借助较好的降温措施进行降温。
随着高温季的到来，如何科学防暑降温十分关键。炎炎夏日，酷热难耐，人体为了散发体内的热能，毛孔扩张、出汗增多，此时若过度贪凉或忽冷忽热，反而易招致疾病，请收下这份应对高温小贴士，助你科学防暑安心度夏。
提醒大家，空调温度不要调得过低，注意开窗通风；出汗后及时换衣，不要出汗后立即洗澡；适当午休，正午时段避免外出。科学防暑降温，应对炎炎夏日。内容来源：中国天气
每年夏季，持续高温天气不仅让人烦闷，还可能引发中暑甚至热死人。那么，人体对高温的忍耐极限是多少？#空调开26度真的省电吗#
一般来说，气温在32℃、湿度在60％以下时，是人体对较高气温的适应阶段；到了35℃、湿度高于60％，就是容易中暑的临界点；一旦气温超过37℃、湿度大于80％，就最容易中暑了。
武汉大学中南医院神经内科主任医师刘煜敏在《温度极限 我们能承受多少》中介绍，当气温达到38℃时，人体的多个脏器将参与降温活动，人体通过汗腺排汗已难以保持正常体温，心跳速度随之加快，输出比平时多60％的血液至体表，参与散热。此时，各种降温措施、心脏药物保健及治疗等措施务必要到位；当气温达到39℃时，人体的汗腺濒临衰竭，尽管汗腺疲于奔命工作，但可能会无能为力，出现心脏病猝发的危险；当气温达到40℃时，人体会出现头晕眼花、站立不稳等现象。这时，必须立即转至阴凉地方，或借助较好的降温措施进行降温。
随着高温季的到来，如何科学防暑降温十分关键。炎炎夏日，酷热难耐，人体为了散发体内的热能，毛孔扩张、出汗增多，此时若过度贪凉或忽冷忽热，反而易招致疾病，请收下这份应对高温小贴士，助你科学防暑安心度夏。
提醒大家，空调温度不要调得过低，注意开窗通风；出汗后及时换衣，不要出汗后立即洗澡；适当午休，正午时段避免外出。科学防暑降温，应对炎炎夏日。内容来源：中国天气
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