【今日说法：商品房返租销售】
尊敬的Z先生：
您好!
由于您对良筑律师团的长期信任，对于您的咨询，我们一向是高度重视，认真优先处理的。
对于您的问题，要从二方面看：
第一，门面房为已竣工的商品房现售，即如果属于现售，则您可与销售方按通用的商品房现售合同签约并履行相应手续，存在的法律风险不大，就算有“售后包租”的行为，也是不违法的。
第二，门面房为没有竣工的预售，则依《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”及第四十五条：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”的规定，存在违反商品房销售行政部门管理的行为。
但上述行为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：(三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，并不导致所签的商品房预售合同的无效，仍需依法履行(销售方要承担罚款的行政责任)。
因商品房销售均采取合同网签、备案措施，为避免一方二卖，推测您与商品房销售(岀卖)方会形成二份合同，一份用于备案及可能存在的贷款审批，一份用于双方的实际履行。
总结来看，您至少要按正常通用的标准商品房现(预)售合同签订合同并按您方与相对方真实的合同履行即可。就您方而言，存在的法律风险不大。
以上解答，仅供您方参考，相关决定及效果敬请您自主作岀、处理。
良筑律师团
尊敬的Z先生：
您好!
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对于您的问题，要从二方面看：
第一，门面房为已竣工的商品房现售，即如果属于现售，则您可与销售方按通用的商品房现售合同签约并履行相应手续，存在的法律风险不大，就算有“售后包租”的行为，也是不违法的。
第二，门面房为没有竣工的预售，则依《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”及第四十五条：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”的规定，存在违反商品房销售行政部门管理的行为。
但上述行为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：(三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，并不导致所签的商品房预售合同的无效，仍需依法履行(销售方要承担罚款的行政责任)。
因商品房销售均采取合同网签、备案措施，为避免一方二卖，推测您与商品房销售(岀卖)方会形成二份合同，一份用于备案及可能存在的贷款审批，一份用于双方的实际履行。
总结来看，您至少要按正常通用的标准商品房现(预)售合同签订合同并按您方与相对方真实的合同履行即可。就您方而言，存在的法律风险不大。
以上解答，仅供您方参考，相关决定及效果敬请您自主作岀、处理。
良筑律师团
https://t.cn/A6xbZ3Zz
杜某枝您好！
您说：签名是郭把自己签的名，因为您的地址是完完整整的所以才找到您？
好，那我问问您
您说？郭世宽是正确？那郭希宽又是怎么回事？
您说？正是因为您填下的地址才找到您对吗？闫柚乡是正确的？我在百度找了找不到？不信广大网友去百度搜一下试试看？
您说？您爱人是28岁正确吗？难道正确不是34岁吗？
您说？您也是28岁正确吗？难道正确的不是29岁？
您说：您们是农民是正确的？您们当时是在你父亲的公司上班的工人好不好？
您说：您的第一台女儿是死亡的吗？
您说：一个所谓的入院证明：地址，名字，年龄，职业，……等，都是造假，难道造假背后不是有不可告人的罪恶？
杜某枝您好！
您说：签名是郭把自己签的名，因为您的地址是完完整整的所以才找到您？
好，那我问问您
您说？郭世宽是正确？那郭希宽又是怎么回事？
您说？正是因为您填下的地址才找到您对吗？闫柚乡是正确的？我在百度找了找不到？不信广大网友去百度搜一下试试看？
您说？您爱人是28岁正确吗？难道正确不是34岁吗？
您说？您也是28岁正确吗？难道正确的不是29岁？
您说：您们是农民是正确的？您们当时是在你父亲的公司上班的工人好不好？
您说：您的第一台女儿是死亡的吗？
您说：一个所谓的入院证明：地址，名字，年龄，职业，……等，都是造假，难道造假背后不是有不可告人的罪恶？
一季度镁锭价格或延续震荡上行
----专访苏海波
副董事长
府谷县新田镁合金有限责任公司
府谷县新田镁合金有限责任公司创建于2008年，位于国家能源重化工基地神府煤田开发区腹地，府谷县新民镇高山兰炭工业集中区。公司依托本地丰富的煤炭资源优势，充分利用制气炉所制煤气作为燃料冶炼金属镁，坚持规模化、多元化、一体化的发展模式，现已建成镁锭年产能5万吨、硅铁4万吨、洁净炭25万吨。
亚洲金属网：苏总您好！欢迎来到亚洲金属网专访栏目，首先请介绍贵司的主要构成及主营业务。
苏总：您好！谢谢！非常荣幸能接受亚洲金属网的专访。府谷县新田镁合金有限责任公司创建于2008年，下设三部两分厂，总投资8亿元，可实现年产金属镁5万吨、硅铁4万吨、洁净炭25万吨。我公司的主营业务是原生镁锭，目前金属镁日产能达150吨，其中95B镁锭50吨，日产75硅铁120吨，洁净炭700吨，还原罐50吨。
亚洲金属网：贵司作为陕西省采用竖罐冶炼工艺的镁锭生产商之一，请介绍一下竖罐生产的优势及瓶颈。
苏总：在行业人员老龄化和能耗双控紧迫性的背景下，我公司顶住压力，排除万难，率先尝试金属镁竖罐冶炼工艺。通过两年多的探索，我认为竖罐项目具有占地面积小、劳动强度低、便于实现自动化、能耗强度低和环保综合治理方便等诸多优点，同时也有一次性投入大、技术难度大、精细化管理要求高、技术人才匮乏等诸多瓶颈。目前竖罐项目虽然满负荷生产，但是仍然处于摸索阶段。
亚洲金属网：在面对2021年市场频波下带来的机遇与挑战中，贵司是如何应对并在其中寻求平衡的？
苏总：2021年初，我国率先走出疫情的阴霾，在双循环经济发展背景下，我们悄然成为世界经济的发动机，遇到美国疯狂放水的老套路，充分发挥我国全产业优势，带动全世界经济快速复苏，经济高烧不退和输出基础产品的迫切需求，以煤炭为基础的原材料产业迎来了"牛"转乾坤。回顾2021年的市场波澜，看清大宗材料上涨背后的底层逻辑，同时要尊重客观规律，守好初心，以常道回馈镁行业健康可持续发展，上游下游共赴时艰。一季度在宏观背景下作为镁价的起跑线，镁锭市场可谓不温不火，在14,500-15,500元/吨的基本位面随行就市。二季度期间五月份那一次煤价上千和镁锭上2万不是偶然事件，是前面一季度蓄势待发的供需错配和资金宽裕的必然结果，所以二季度镁锭核心市场价格是17,000-18,000元/吨，锁定合理利润，防范高低位情绪风险。三季度能耗双控和行业升级改造收紧，更加码了供需错配的天平，我曾经反复回顾2008年的镁锭市场，发现有相同又有不同，于是在单价20,000-45,000元/吨区间做预售策略。四季度遇到九月十月影响15天的停产风波，镁价上冲7万，我公司在10月6日才恢复50%的生产秩序，为了维护公司信誉及客户利益，在10月15日前全部完成前期客户的低价订单， 10月客户回头继续47,000元/吨锁定了远期交货订单。10月19日限制煤价文件出台， 11月镁锭价格进入3万时代，这里要反复思考镁锭跌了17,000元是因为煤价么。11月15日以后，在宏观资金宽裕的背景下，镁锭还是迎来一波回归。时至今日，镁锭到了4万元/吨这个关口，供需错配还在继续，消杀情绪寻求平衡。
亚洲金属网：通常来讲，产业的延伸或产品多样化均是镁厂提升市场竞争力，分散市场风险的方式。贵司在2022年的生产规划中是否也有相关考量？
苏总：是的，面对纷繁复杂的市场环境，产业链的延伸是最好的抵抗力，但是比起多样化的发展思路，我们更倾向于解放思想、勇于创新，集中有限的精力去修炼能耗双控和升级改造的内功。
亚洲金属网：在面对2021年“双控政策”、环保压力及原料价格大幅上涨的多重压力下，部分供应商在第四季度前期均显压力且执行度相对弱化。贵司又是如何应对的？在此过程中，您认为什么是企业延续发展的核心？
苏总：我们认为要尊重客观规律，煤炭价格上涨影响国民生计和电力保障，政策干预预期势必加强，能预感拐点来临那么就要克制情绪，低库存思维下哪怕生产停摆也比原料镁锭双暴跌损失小。从无到有的红利期已经不多了，只有在超前产业政策、环保能耗标准的前提下，持续不断地通过技术、管理、思维创新走高质量发展的道路，未来只有创新的红利。
亚洲金属网：从市场供应而言，中国镁锭供应占全球85%，而府谷区域占全国生产的65%。近年来，全国乃至全球镁产品价格都紧盯府谷，作为府谷主流生产商之一，您认为原料生产企业在市场供应及价格机制中应作何表现？
苏总：先说价格机制，资金的净流入和流出就是涨跌的动力，克制主观情绪，把70-80%的货物锁定到资金背景下的上下限内，为行业上下游可持续发展做出积极的贡献，用20-30%的货物来尊重客观回归初心，结合点价、长单、预售、仓储分销多种方式并存。我公司市场供应能力是5万吨/年，在总量不变的前提下，多元化镁产品是不可绕开的捷径。
亚洲金属网：2021年经济过热的背景下，结合“碳达峰、碳中和”政策，镁产品价格大幅上涨至近10年来高点，业内人士对于政策下镁市心有余悸，您认为2022年影响镁价的关键点会是什么？
苏总：轻量化大趋势下假定镁需求增长的前提下，影响镁锭价格的关键点有三，首先：宏观经济背景下的货币宽松政策和中国经济趋势和压力；其次：政策层面的能耗双控和环境保护，限制淘汰落后产能和升级改造的压力；最后：成本和人力资源端通胀和阻滞，煤炭硅铁居高不下，人员短缺加剧。宏观经济背景决定镁锭价格处于10,000-30,000元/吨哪个基本位面和单位波动幅度，政策层面决定大位面下镁锭波动的方向和持续时间，成本人力层面决定每一次持续时间的支撑度。同时，美元滥发亦是镁价大涨的核心。
亚洲金属网：请苏总谈谈对于2022年第一季度市场走势看法？基于相关考量，贵司有何应对措施？
苏总：对于2022年一季度市场走势我们可以探讨一下，春节前后疫情扰动加稳中求进的经济背景，央行降息降准操作下，整体表现资金利好。能耗双控和环保持续不断的改进升级，政策层面利多。成本方面在供需错配持续下，对镁价影响相对有限。如果升级改造温和推进，那么2022年一季度市场大概率还是四季度的延续，围绕30,000元/吨这个位面展开“向上”博弈，如果升级改造一蹴而就，那么2022年一季度市场仍会出现70,000元/吨的无可奈何。宏观层面虽然美联储提出缩减QE的计划，但是权威机构预测美联储加息大概率不会发生在一季度。
亚洲金属网：感谢苏总接受亚洲金属网的专访，也期待今后新田镁合金百尺竿头，更进一步！
苏总：谢谢！以上观点仅代表我个人观点，不妥之处，请多见谅。希望亚洲金属网继续以客观、公正的原则为行业提供更权威的镁市场咨询。
https://t.cn/A667fxcz
----专访苏海波
副董事长
府谷县新田镁合金有限责任公司
府谷县新田镁合金有限责任公司创建于2008年，位于国家能源重化工基地神府煤田开发区腹地，府谷县新民镇高山兰炭工业集中区。公司依托本地丰富的煤炭资源优势，充分利用制气炉所制煤气作为燃料冶炼金属镁，坚持规模化、多元化、一体化的发展模式，现已建成镁锭年产能5万吨、硅铁4万吨、洁净炭25万吨。
亚洲金属网：苏总您好！欢迎来到亚洲金属网专访栏目，首先请介绍贵司的主要构成及主营业务。
苏总：您好！谢谢！非常荣幸能接受亚洲金属网的专访。府谷县新田镁合金有限责任公司创建于2008年，下设三部两分厂，总投资8亿元，可实现年产金属镁5万吨、硅铁4万吨、洁净炭25万吨。我公司的主营业务是原生镁锭，目前金属镁日产能达150吨，其中95B镁锭50吨，日产75硅铁120吨，洁净炭700吨，还原罐50吨。
亚洲金属网：贵司作为陕西省采用竖罐冶炼工艺的镁锭生产商之一，请介绍一下竖罐生产的优势及瓶颈。
苏总：在行业人员老龄化和能耗双控紧迫性的背景下，我公司顶住压力，排除万难，率先尝试金属镁竖罐冶炼工艺。通过两年多的探索，我认为竖罐项目具有占地面积小、劳动强度低、便于实现自动化、能耗强度低和环保综合治理方便等诸多优点，同时也有一次性投入大、技术难度大、精细化管理要求高、技术人才匮乏等诸多瓶颈。目前竖罐项目虽然满负荷生产，但是仍然处于摸索阶段。
亚洲金属网：在面对2021年市场频波下带来的机遇与挑战中，贵司是如何应对并在其中寻求平衡的？
苏总：2021年初，我国率先走出疫情的阴霾，在双循环经济发展背景下，我们悄然成为世界经济的发动机，遇到美国疯狂放水的老套路，充分发挥我国全产业优势，带动全世界经济快速复苏，经济高烧不退和输出基础产品的迫切需求，以煤炭为基础的原材料产业迎来了"牛"转乾坤。回顾2021年的市场波澜，看清大宗材料上涨背后的底层逻辑，同时要尊重客观规律，守好初心，以常道回馈镁行业健康可持续发展，上游下游共赴时艰。一季度在宏观背景下作为镁价的起跑线，镁锭市场可谓不温不火，在14,500-15,500元/吨的基本位面随行就市。二季度期间五月份那一次煤价上千和镁锭上2万不是偶然事件，是前面一季度蓄势待发的供需错配和资金宽裕的必然结果，所以二季度镁锭核心市场价格是17,000-18,000元/吨，锁定合理利润，防范高低位情绪风险。三季度能耗双控和行业升级改造收紧，更加码了供需错配的天平，我曾经反复回顾2008年的镁锭市场，发现有相同又有不同，于是在单价20,000-45,000元/吨区间做预售策略。四季度遇到九月十月影响15天的停产风波，镁价上冲7万，我公司在10月6日才恢复50%的生产秩序，为了维护公司信誉及客户利益，在10月15日前全部完成前期客户的低价订单， 10月客户回头继续47,000元/吨锁定了远期交货订单。10月19日限制煤价文件出台， 11月镁锭价格进入3万时代，这里要反复思考镁锭跌了17,000元是因为煤价么。11月15日以后，在宏观资金宽裕的背景下，镁锭还是迎来一波回归。时至今日，镁锭到了4万元/吨这个关口，供需错配还在继续，消杀情绪寻求平衡。
亚洲金属网：通常来讲，产业的延伸或产品多样化均是镁厂提升市场竞争力，分散市场风险的方式。贵司在2022年的生产规划中是否也有相关考量？
苏总：是的，面对纷繁复杂的市场环境，产业链的延伸是最好的抵抗力，但是比起多样化的发展思路，我们更倾向于解放思想、勇于创新，集中有限的精力去修炼能耗双控和升级改造的内功。
亚洲金属网：在面对2021年“双控政策”、环保压力及原料价格大幅上涨的多重压力下，部分供应商在第四季度前期均显压力且执行度相对弱化。贵司又是如何应对的？在此过程中，您认为什么是企业延续发展的核心？
苏总：我们认为要尊重客观规律，煤炭价格上涨影响国民生计和电力保障，政策干预预期势必加强，能预感拐点来临那么就要克制情绪，低库存思维下哪怕生产停摆也比原料镁锭双暴跌损失小。从无到有的红利期已经不多了，只有在超前产业政策、环保能耗标准的前提下，持续不断地通过技术、管理、思维创新走高质量发展的道路，未来只有创新的红利。
亚洲金属网：从市场供应而言，中国镁锭供应占全球85%，而府谷区域占全国生产的65%。近年来，全国乃至全球镁产品价格都紧盯府谷，作为府谷主流生产商之一，您认为原料生产企业在市场供应及价格机制中应作何表现？
苏总：先说价格机制，资金的净流入和流出就是涨跌的动力，克制主观情绪，把70-80%的货物锁定到资金背景下的上下限内，为行业上下游可持续发展做出积极的贡献，用20-30%的货物来尊重客观回归初心，结合点价、长单、预售、仓储分销多种方式并存。我公司市场供应能力是5万吨/年，在总量不变的前提下，多元化镁产品是不可绕开的捷径。
亚洲金属网：2021年经济过热的背景下，结合“碳达峰、碳中和”政策，镁产品价格大幅上涨至近10年来高点，业内人士对于政策下镁市心有余悸，您认为2022年影响镁价的关键点会是什么？
苏总：轻量化大趋势下假定镁需求增长的前提下，影响镁锭价格的关键点有三，首先：宏观经济背景下的货币宽松政策和中国经济趋势和压力；其次：政策层面的能耗双控和环境保护，限制淘汰落后产能和升级改造的压力；最后：成本和人力资源端通胀和阻滞，煤炭硅铁居高不下，人员短缺加剧。宏观经济背景决定镁锭价格处于10,000-30,000元/吨哪个基本位面和单位波动幅度，政策层面决定大位面下镁锭波动的方向和持续时间，成本人力层面决定每一次持续时间的支撑度。同时，美元滥发亦是镁价大涨的核心。
亚洲金属网：请苏总谈谈对于2022年第一季度市场走势看法？基于相关考量，贵司有何应对措施？
苏总：对于2022年一季度市场走势我们可以探讨一下，春节前后疫情扰动加稳中求进的经济背景，央行降息降准操作下，整体表现资金利好。能耗双控和环保持续不断的改进升级，政策层面利多。成本方面在供需错配持续下，对镁价影响相对有限。如果升级改造温和推进，那么2022年一季度市场大概率还是四季度的延续，围绕30,000元/吨这个位面展开“向上”博弈，如果升级改造一蹴而就，那么2022年一季度市场仍会出现70,000元/吨的无可奈何。宏观层面虽然美联储提出缩减QE的计划，但是权威机构预测美联储加息大概率不会发生在一季度。
亚洲金属网：感谢苏总接受亚洲金属网的专访，也期待今后新田镁合金百尺竿头，更进一步！
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