#尼日利亚究竟是如何孕育出诺莱坞的#
在2018年多伦多电影节期间，Netflix购买了由Nollywood明星Genevieve Nnaji导演的喜剧电影《Lionheart》（中文译名：狮心女孩）全球独家发行权，这是第一部在尼日利亚制作完成的Netflix原创电影，业界普遍认为这是世界第一大流媒体平台与非洲电影产业之间新的开始，将开创非洲影视制作的里程碑。
《Lionheart》讲述了女孩Adaeze Obiagu想要替代自己生病的父亲来管理企业，而父亲想要将企业交给儿子Godwill，最终Adaeza和Godewill共同努力挽救公司于债务危机的故事。
随着非洲数字化发展的进程不断推进，互联网时代的到来的非洲大陆上，影视制作也正在悄然发生变化。早在几年前Netflix就开始关注尼日利亚的电影业（也就是众所周知的Nollywood），从上线非洲电影内容到注资制作原创内容，这些投入给了了非洲影视制作行业巨大信心，人们对非洲的视频业务充满了遐想。
然而好的电影品牌不仅包含投资人，还包括演员、导演、制片方、以及遍布全球的发行网络。无论是Nollywood电影，还是非洲的影视业务，这些依旧需要很长的路要走。
笔者工作在尼日利亚，感受到最近几年内尼日利亚影视业务的飞速发展，因此想要以内容制作、分发为出发点思考未来在非洲大陆上将要发生的视频业务挑战与机遇。
用非洲人的方式讲述非洲故事的Nollywood无疑是正在升起的明星，潜力巨大。
20世纪70年代末期，尼日利亚从石油繁荣中获得大量财富，同任何新晋中产阶级社会一样，尼日利亚对于娱乐产品的需求大幅上升。观影文化成为了尼日利亚人民夜生活中不可或缺的一部分，相关商业也随之兴盛起来。但是，随着尼日利亚由于腐败引发经济危机，世界银行在20世纪80年代强迫其执行“结构性调整项目”。这导致尼日利亚货币(奈拉)迅速贬值，尼日利亚社会也因为这些严厉的紧缩措施而遭受重大打击。企业迅速倒闭，毕业生找不到工作，必需品进口几乎不太可能。盗贼和恶棍肆虐街头，人们害怕得不敢出门。
正是在这样的背景下，曾经在约鲁巴移动剧院（一个尼日利亚民间艺术团体）有过拍摄家庭录像带经历的肯尼斯·奈步（KennethNnebue）为了摆脱累积的VHS磁带库存，决定在磁带上刻上内容。1992年他聘请克里斯·奥比·拉普（ChrisObiRapu）导演撰写剧本，指导拍摄一部低成本电影。他们在VCR上编辑，直接在VHS磁带上配音，并且给电影起了一个非常时尚的英语片名:《奴役中的生活》。这部质量低劣的电影据说卖掉了750,000张碟片，在商业上取得了巨大的成功，启发了无数电影人及演职人员按照这种低成本的制作和发行模式进行电影制作。
大量的电影开始以类似的制作与销售渠道生产出来：平均拍摄时间不到10天，制作预算几乎不超过15,000美元。这些电影放在露天市场销售，每张碟片仅售2美元。电影主要的发行渠道高度依赖国内的传媒盗版网络，这个网络不仅将电影传遍尼日利亚，还将其带出了国门，传遍了世界。虽然畅销，制作人却得不到回报。
尼日利亚政府曾在1993年成立NFVCB 用于电影产品监管，但是由于种种原因，效果并不明显。虽然这些年经历了“Nollywood”品牌建立，很长时间的技术革新，但是这种制作发行模式已经深远地影响了非洲电影电视制作行业，并且被沿用至今。
近几年，非洲内容市场逐渐产生了变化，发展的动力主要来自付费电视运营商等给予非洲影视内容以传播平台；非洲经济的缓慢复苏以及院线的持续增多；破局者的加入，互联网渠道逐渐兴起；人们正在恢复对非洲文化的兴趣，外界投资的持续增多；日益增长的需求以及非洲各国对盗版的持续打击。
1非洲付费电视运营商对于非洲的内容生产起到了至关重要的作用
Africa Magic 是南非报业集团旗下MultiChoice的分支机构，实际是由在DSTV及GOTV平台上播出的6个电影电视剧频道组成，这些频道在包括尼日利亚在内的50多个非洲国家播出，并且大受欢迎，已然形成了独特的品牌效应，也未非洲电影带来了持续的资金与平台支持。
Africa Magic Viewers' Choice Awards (AMVCA)是由Multichoice组织颁发的年度奖项，旨在表彰在电影电视方面做出杰出贡献的个人和机构，首届颁奖典礼与2013年3月9日在尼日利亚拉各斯举行，并在50多个国家现场直播，如今已经成为非洲地区具有影响力的电影盛典。这样的颁奖盛典为非洲影视人才的培养起到了积极作用。
African Movie Channel UK Limited于2005年在英国注册成立，在英国伦敦及尼日利亚拉各斯设有办事处，该公司旗下的AMC MOVIES 等一系列电影电视频道于2006年4月开始运营，为非洲及欧洲地区展示Nollywood及非洲其他地区电影电视剧，该公司还在2007年5月推出全球在线的On-Demand 频道，与英国电信（BT）合作在其BT Vision 下载上店提供电影电视剧的付费下载业务。
来自中国的付费电视品牌StarTimes 在其付费电视平台上也有引进AMC 等非洲影视频道，并且创办了如ST Nollywood等独家影视频道，并已形成独立的影视品牌，该公司还结合非洲多语言特色，扶持并创办了小语种影视频道。
2 经济缓慢复苏，非洲人逐渐回到电影院观看电影
《The Wedding Party》（中文译名婚礼派对）是2016年由尼日利亚很受欢迎的电视频道EbonyLife TV制作， Kemi Adetiba执导的浪漫喜剧，该电影于2016年9月8日在加拿大多伦多国际电影节及2016年11月26日在拉各斯的Eko Hotel 和 Suites首演。于2016年12月16日在全球发行，成为尼日利亚历史上电影票房收入最高的本土电影。2017年由续集The Wedding Party 2打破纪录。
在2016年，尼日利亚具有规模的电影院只有25家，而《The Wedding Party》为EbonyLife TV赚到了150万美金，可查到的数据显示，2017年尼日利亚电影屏幕总计为114块，相较之前有所增长。
在尼日利亚拉各斯，年轻人进入电影院观看电影已经不是一件稀罕事儿，在笔者看来，尼日利亚的电影院基本可以分为三类，一类是具有舒适环境，3D、MAX、VIP厅于一体的高级别电影院，其电影票价一般在3000-6000当地币（10-20美金）不等；其次是与大型商超Shoprite 配套的大众电影院，环境较差，一般不会配套3D影厅，其票价为2000当地币（6美金）左右；另外还有分布在其他地区的小型影院，这样的影院一般观影效果会差一点，票价会在500-2000当地币（1.5-6美金）。
非洲的连锁影院也不鲜见，Silverbird Galleria公司成立于2004年，其母公司Silverbird Group是由Ben Murray-Bruce 于上世纪80年代成立的开展媒体与房地产业务的公司，并首次在撒哈拉以南非洲建成了五屏电影院，为尼日利亚电影开创了新的纪元，该公司在西非地区拥有最大的连锁电影院，拥有70多块电影屏幕集中在尼日利亚的拉各斯、阿布贾、哈克特等地，同时他们的电视频道Silverbird TV也在各大付费电视平台上播出。
据普华永道2018年9月发布的2018-2022非洲地区娱乐与媒体展望报告（Entertainment and media outlook: 2018 – 2022 An African perspective）中指出尼日利亚2016-2017年电影院线收入年增长率高达40.7%，2017年其电影院线总收入为1300万美金，在2018-2022年，院线收入年增长速度将保持在8.0%以上，2022年将有望达到1900万美金。
3 破局者的华丽入场，带来了非洲影视的新活力
IROKO 一直被冠以非洲Netflix的称号，以带动非洲电影走向数字平台的破局者著称，如今IROKO向用户提供电影电视剧点播网站及APP服务，据行业观察者数据显示IROKO目前在全球拥有30.8万付费用户，而其在尼日利亚之外的用户占据月60%的比重。IROKO对非洲用户及其他地区用户进行区别收费，非洲地区用户只需支付10美金年费，而其他地区用户需支付50美金，如今IROKO每年约有750万美金投入到非洲电影电视剧的制作上。
IROKO由Jason Njoku 和 Bastian Gotter于2011年创立，短短几年已经成长为参天大树，其发展史也具有一定的传奇色彩。最初Jason Njoku 发现自己很难在线上渠道搜索到Nollywood电影，于是他从Nollywood的制作人手中购买了一些电影的线上传播版权，在YouTube上创建了属于自己的频道，这些电影超出预期地受到人们的喜爱，获得了很多播放及订阅用户。之后IROKO获得了高盛、Canal+以及老虎环球基金的支持，得以搭建自有平台，并推出了电视频道IROKO TV在StarTimes 及 MultiChoice 平台上播出。
如今，Nollywood电影在线上平台中已经不是稀缺资源，在笔者对尼日利亚YouTube用户最受欢迎的频道调研发现，Top10的收欢迎频道中Nollywood影视剧占据4位，并且第一、第二位都是Nollywood电影相关。
随着非洲移动互联网进程的推进，传统电视台、付费电视供应商也在逐步向线上转移，视频类运营公司将非洲本地化内容，尤其Nollywood影视剧作为保持竞争力的利器。
非洲的人口结构良好，尼日利亚人口平均年龄为18岁，25岁以下人口占比60%，年轻人是线上内容的主要消费力量，2018年非洲智能手机普及率为32%，总人口达到13亿，线上内容平台将在不久之后成为影视内容竞争的主战场，也是尼日利亚电影走向成功的重要根据地。
不得不说，Nollywood以及非洲电影产业的机遇与挑战并存。来自外部的持续投资将是未来Nollywood发展的关键。从自身而言，电影内容、拍摄质量、发行体系建设、盗版管控都是未来需要积极去应对的挑战。
尼日利亚的电影行业为尼日利亚人创造了丰富的就业机会，也带来了国民收入，尼日利亚政府表示希望通过推动Nollywood的发展来促进国家从石油经济的转型。
“我们需要Nollywood去歌颂我们的民族英雄”，尼日利亚电影人Udé如是说。作为投资人，在关注投入回报的同时，更应该关注对非洲文化的尊重与传播，用非洲方式去讲述非洲故事。
2018年11月，迪士尼公司发布了首支《狮子王》先导预告片，预告片一经发布，立即引起全球轰动，这部1994年制作发布的非洲题材动画电影将以“真人版”再次呈现在世人面前，将人们的视野拉回了非洲大地。25年过去，狮子王“辛巴”回归，而他脚下的王国却已然发生了翻天覆地的变化。
太阳照常升起在非洲大地上，“Hakuna matata”，我的耳边不时传来少年时的乐曲，这句源自斯瓦西里语的语句意为“没有问题，不用担心！”。
这个世界变得越来越小，越来越熟悉了！
在2018年多伦多电影节期间，Netflix购买了由Nollywood明星Genevieve Nnaji导演的喜剧电影《Lionheart》（中文译名：狮心女孩）全球独家发行权，这是第一部在尼日利亚制作完成的Netflix原创电影，业界普遍认为这是世界第一大流媒体平台与非洲电影产业之间新的开始，将开创非洲影视制作的里程碑。
《Lionheart》讲述了女孩Adaeze Obiagu想要替代自己生病的父亲来管理企业，而父亲想要将企业交给儿子Godwill，最终Adaeza和Godewill共同努力挽救公司于债务危机的故事。
随着非洲数字化发展的进程不断推进，互联网时代的到来的非洲大陆上，影视制作也正在悄然发生变化。早在几年前Netflix就开始关注尼日利亚的电影业（也就是众所周知的Nollywood），从上线非洲电影内容到注资制作原创内容，这些投入给了了非洲影视制作行业巨大信心，人们对非洲的视频业务充满了遐想。
然而好的电影品牌不仅包含投资人，还包括演员、导演、制片方、以及遍布全球的发行网络。无论是Nollywood电影，还是非洲的影视业务，这些依旧需要很长的路要走。
笔者工作在尼日利亚，感受到最近几年内尼日利亚影视业务的飞速发展，因此想要以内容制作、分发为出发点思考未来在非洲大陆上将要发生的视频业务挑战与机遇。
用非洲人的方式讲述非洲故事的Nollywood无疑是正在升起的明星，潜力巨大。
20世纪70年代末期，尼日利亚从石油繁荣中获得大量财富，同任何新晋中产阶级社会一样，尼日利亚对于娱乐产品的需求大幅上升。观影文化成为了尼日利亚人民夜生活中不可或缺的一部分，相关商业也随之兴盛起来。但是，随着尼日利亚由于腐败引发经济危机，世界银行在20世纪80年代强迫其执行“结构性调整项目”。这导致尼日利亚货币(奈拉)迅速贬值，尼日利亚社会也因为这些严厉的紧缩措施而遭受重大打击。企业迅速倒闭，毕业生找不到工作，必需品进口几乎不太可能。盗贼和恶棍肆虐街头，人们害怕得不敢出门。
正是在这样的背景下，曾经在约鲁巴移动剧院（一个尼日利亚民间艺术团体）有过拍摄家庭录像带经历的肯尼斯·奈步（KennethNnebue）为了摆脱累积的VHS磁带库存，决定在磁带上刻上内容。1992年他聘请克里斯·奥比·拉普（ChrisObiRapu）导演撰写剧本，指导拍摄一部低成本电影。他们在VCR上编辑，直接在VHS磁带上配音，并且给电影起了一个非常时尚的英语片名:《奴役中的生活》。这部质量低劣的电影据说卖掉了750,000张碟片，在商业上取得了巨大的成功，启发了无数电影人及演职人员按照这种低成本的制作和发行模式进行电影制作。
大量的电影开始以类似的制作与销售渠道生产出来：平均拍摄时间不到10天，制作预算几乎不超过15,000美元。这些电影放在露天市场销售，每张碟片仅售2美元。电影主要的发行渠道高度依赖国内的传媒盗版网络，这个网络不仅将电影传遍尼日利亚，还将其带出了国门，传遍了世界。虽然畅销，制作人却得不到回报。
尼日利亚政府曾在1993年成立NFVCB 用于电影产品监管，但是由于种种原因，效果并不明显。虽然这些年经历了“Nollywood”品牌建立，很长时间的技术革新，但是这种制作发行模式已经深远地影响了非洲电影电视制作行业，并且被沿用至今。
近几年，非洲内容市场逐渐产生了变化，发展的动力主要来自付费电视运营商等给予非洲影视内容以传播平台；非洲经济的缓慢复苏以及院线的持续增多；破局者的加入，互联网渠道逐渐兴起；人们正在恢复对非洲文化的兴趣，外界投资的持续增多；日益增长的需求以及非洲各国对盗版的持续打击。
1非洲付费电视运营商对于非洲的内容生产起到了至关重要的作用
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2 经济缓慢复苏，非洲人逐渐回到电影院观看电影
《The Wedding Party》（中文译名婚礼派对）是2016年由尼日利亚很受欢迎的电视频道EbonyLife TV制作， Kemi Adetiba执导的浪漫喜剧，该电影于2016年9月8日在加拿大多伦多国际电影节及2016年11月26日在拉各斯的Eko Hotel 和 Suites首演。于2016年12月16日在全球发行，成为尼日利亚历史上电影票房收入最高的本土电影。2017年由续集The Wedding Party 2打破纪录。
在2016年，尼日利亚具有规模的电影院只有25家，而《The Wedding Party》为EbonyLife TV赚到了150万美金，可查到的数据显示，2017年尼日利亚电影屏幕总计为114块，相较之前有所增长。
在尼日利亚拉各斯，年轻人进入电影院观看电影已经不是一件稀罕事儿，在笔者看来，尼日利亚的电影院基本可以分为三类，一类是具有舒适环境，3D、MAX、VIP厅于一体的高级别电影院，其电影票价一般在3000-6000当地币（10-20美金）不等；其次是与大型商超Shoprite 配套的大众电影院，环境较差，一般不会配套3D影厅，其票价为2000当地币（6美金）左右；另外还有分布在其他地区的小型影院，这样的影院一般观影效果会差一点，票价会在500-2000当地币（1.5-6美金）。
非洲的连锁影院也不鲜见，Silverbird Galleria公司成立于2004年，其母公司Silverbird Group是由Ben Murray-Bruce 于上世纪80年代成立的开展媒体与房地产业务的公司，并首次在撒哈拉以南非洲建成了五屏电影院，为尼日利亚电影开创了新的纪元，该公司在西非地区拥有最大的连锁电影院，拥有70多块电影屏幕集中在尼日利亚的拉各斯、阿布贾、哈克特等地，同时他们的电视频道Silverbird TV也在各大付费电视平台上播出。
据普华永道2018年9月发布的2018-2022非洲地区娱乐与媒体展望报告（Entertainment and media outlook: 2018 – 2022 An African perspective）中指出尼日利亚2016-2017年电影院线收入年增长率高达40.7%，2017年其电影院线总收入为1300万美金，在2018-2022年，院线收入年增长速度将保持在8.0%以上，2022年将有望达到1900万美金。
3 破局者的华丽入场，带来了非洲影视的新活力
IROKO 一直被冠以非洲Netflix的称号，以带动非洲电影走向数字平台的破局者著称，如今IROKO向用户提供电影电视剧点播网站及APP服务，据行业观察者数据显示IROKO目前在全球拥有30.8万付费用户，而其在尼日利亚之外的用户占据月60%的比重。IROKO对非洲用户及其他地区用户进行区别收费，非洲地区用户只需支付10美金年费，而其他地区用户需支付50美金，如今IROKO每年约有750万美金投入到非洲电影电视剧的制作上。
IROKO由Jason Njoku 和 Bastian Gotter于2011年创立，短短几年已经成长为参天大树，其发展史也具有一定的传奇色彩。最初Jason Njoku 发现自己很难在线上渠道搜索到Nollywood电影，于是他从Nollywood的制作人手中购买了一些电影的线上传播版权，在YouTube上创建了属于自己的频道，这些电影超出预期地受到人们的喜爱，获得了很多播放及订阅用户。之后IROKO获得了高盛、Canal+以及老虎环球基金的支持，得以搭建自有平台，并推出了电视频道IROKO TV在StarTimes 及 MultiChoice 平台上播出。
如今，Nollywood电影在线上平台中已经不是稀缺资源，在笔者对尼日利亚YouTube用户最受欢迎的频道调研发现，Top10的收欢迎频道中Nollywood影视剧占据4位，并且第一、第二位都是Nollywood电影相关。
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非洲的人口结构良好，尼日利亚人口平均年龄为18岁，25岁以下人口占比60%，年轻人是线上内容的主要消费力量，2018年非洲智能手机普及率为32%，总人口达到13亿，线上内容平台将在不久之后成为影视内容竞争的主战场，也是尼日利亚电影走向成功的重要根据地。
不得不说，Nollywood以及非洲电影产业的机遇与挑战并存。来自外部的持续投资将是未来Nollywood发展的关键。从自身而言，电影内容、拍摄质量、发行体系建设、盗版管控都是未来需要积极去应对的挑战。
尼日利亚的电影行业为尼日利亚人创造了丰富的就业机会，也带来了国民收入，尼日利亚政府表示希望通过推动Nollywood的发展来促进国家从石油经济的转型。
“我们需要Nollywood去歌颂我们的民族英雄”，尼日利亚电影人Udé如是说。作为投资人，在关注投入回报的同时，更应该关注对非洲文化的尊重与传播，用非洲方式去讲述非洲故事。
2018年11月，迪士尼公司发布了首支《狮子王》先导预告片，预告片一经发布，立即引起全球轰动，这部1994年制作发布的非洲题材动画电影将以“真人版”再次呈现在世人面前，将人们的视野拉回了非洲大地。25年过去，狮子王“辛巴”回归，而他脚下的王国却已然发生了翻天覆地的变化。
太阳照常升起在非洲大地上，“Hakuna matata”，我的耳边不时传来少年时的乐曲，这句源自斯瓦西里语的语句意为“没有问题，不用担心！”。
这个世界变得越来越小，越来越熟悉了！
海淀共有产权房“霸王条款”后续：分歧仍存，开发商单方面解约？
新京报
今年年初，北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，引起社会广泛关注。近日，金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称，“‘折腾’了半年多，部分问题不但没有达成一致意见，而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外，部分人还已经缴纳了房屋首付款。”
据悉，8月23日，金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》。
就整个事件来看，开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致？开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约？购房人的购房资格又该如何处理？8月31日，海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示，开发商可以单方面解约，在此之后，购房人首套房资格可以保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。
历经各方协商，合同内容有部分修改
对于上述合同问题解决方法，2月26日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下，我公司以示范文本为基础，充分考虑购房人需求，全面汇总购房人意见，结合与代表们多次沟通形成的建议，确认合同条款修订内容，并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍，此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准；约定了利息支付利率；增加了购房人逾期付款违约金的上限；重新约定了面积差异处理方式；取消了屋面外墙免费广告使用权；不动产登记可选择自行办理；修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日，金隅凤栖家园微信公众号再次发文称，就部分条款修订达成一致，拟定了《附加补充协议》。
5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题，对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见，包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见，该文中，金隅程远公司也给出了解释。
金隅程远公司进一步表示，在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后，在海淀区房管局的监督指导下，对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善，其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。
7月11日，北京市海淀区房屋管理局（简称“海淀区房管局”）在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》（简称“《通知》”）。《通知》指出，“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下，海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视，于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台，沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核，金隅凤栖家园项目修订后的合同条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，无显失公平、违反诚实守信的内容。”
而在该《通知》中，海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本，并责成项目开发企业启动签约工作前，在售楼处同步公示修订后的合同条款内容，供广大购房人提前查阅。
然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示，金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改，但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。
焦点1：部分购房人对改后版合同仍有质疑
对于新版购房合同，购房人李盛（化名）向新京报记者表示：“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现，这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改，对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定，我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。
·交房时间等问题上双方依然存在分歧
“在此次公开的购房合同中，有一条极为不合理，主合同显示，开发商应该于2023年11月15日之前交付房子，但是后面的补充合同又显示，该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准，这就难免让人产生很多质疑，属于交付时间约定不明。如果签了这份合同，开发商不通知交房即不会产生逾期交房，可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。
与此同时，李盛表示，改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定，经检测不合格的，购房人有权解除合同；开发商给购房人造成损失的，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为全部房价款的2%，“我和很多其他购房人都认为，开发商违约成本太低，按一套400万的房子来算，如果出现质量问题，开发商只需支付8万元左右的赔偿，此处，应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”
另外，李盛称，购房人和开发商曾协商一致，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方（即购房人）的沟通、承诺，均作为合同内容；但是现在开发商公示的合同显示，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺，均以《预售合同》及补充协议约定为准。
从开发商方面来看，对于交付时间约定的问题，金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称，“主合同明确约定，交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’，并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更，因此，补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前，之所以要约定‘以甲方通知为准’，目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续，只能提前分批分次办理。”
关于赔偿金额问题，金隅程远公司表示，“地基基础主体结构的质量问题即使出现，具体问题可能很大，大到理论上存在房屋倒塌可能；也可能很小，经过维修即可解决，甚至可能不影响购房人对房屋的使用，具体情形千差万别。出现质量问题，按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题，经过维修不影响使用，但要求开发商承担房价一倍的赔偿，相当于开发商白送一套房子，请换位思考。我公司作为一家国有企业，有义务保护国家资产不受损失，出现质量问题造成购房人多少损失，我公司就愿意赔偿多少损失，但超出合理范围的无理要求，我公司无法接受。”
而对于购房人所提出的其他问题，连日来，新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话，但一直无人接听。8月31日，记者又与金隅公司相关负责人取得联系，但也未得到进一步回应。
·律师：改后版合同中部分条款仍不太合理
8月31日，新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系，相关工作人员就此事回应记者时表示，该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的，购房人可以以此合同为样本签订合同；对于合同具体条款细节，购房人要与开发商进行沟通，不属于房管局管理范围。
北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据目前的合同等材料不难看出，上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中，都会约定明确的交付时间，并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下，主合同往往比较正规，是住建委的备案合同，补充协议往往是为了规避责任而制定的，所以，为了规避风险，主、附合同（补充合同）往往前后内容不一致。
而关于备受争议的广告宣传条款，戴金花律师解释称，相关司法解释明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于这一点，今年4月22日，北京住建委发布通知，重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。
焦点2：协商未果，购房人超时未签合同，开发商能解约吗？
据了解，金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约，8月22日截止签约。在李浩（化名）等购房人还在进一步争取修改合同时，8月23日，其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》，开发商将退还认购定金9.5万元；如逾期未办理退款手续的，已经支付的10万元认购金不予退还。
而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称，因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作，所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外，其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。
·海淀房管局：开发商可以单方面解约
“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息，而开发商却单方面解约，直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金，部分人还交了首付款，开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款，等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者，对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题，很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映，明确表示不接受开发商这一系列行为。
金隅程远公司则在上述公告中称，“根据《北京市共有产权住房认购书》（简称《认购书》）第五条第（二）款的相关约定，‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》，亦未公证委托他人办理的，出卖人有权单方解除本认购书，本认购书不再对出卖人具有约束力，认购人已经支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况，公司酌情处理，购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的，公司将退还认购定金9.5万元。”
8月24日，部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》，该意见书表示，经研究，海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台，在争议事项解决方案达成共识前，暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。
8月31日，海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称，金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性，开发商可以自由进行买卖，即开发商可以单方面解约。在此之后，购房人首套房资格仍然保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题，属于民事纠纷，购房人可以提起司法诉讼解决。
而对于购房人质疑其单方解约，以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题，金隅程远公司方面未给出进一步回应。
·业内：共有产权房买卖程序应受政府监管
对于上述事件，戴金花律师认为，金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目，建议政府部门进行有效监管与指导，不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然，如果求助行政救济不能，则建议购房人及时提起诉讼。
而对于引起争议的《认购书》解约，戴金花律师解释称，普通的商品房认购书一般属于预约合同性质，如果双方没有签署正式的房屋买卖合同，双方可以协商解约，这种情况下出卖人一般需要退还认购金，因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是，共有产权房目前暂无这方面的具体规定。
根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（简称《办法》）显示，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法适用于北京市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、转让以及监督管理。而从目前的《办法》来看，也暂未有明确的申购者能否推迟签约以及如何退出购房程序的规定。
新京报
今年年初，北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，引起社会广泛关注。近日，金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称，“‘折腾’了半年多，部分问题不但没有达成一致意见，而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外，部分人还已经缴纳了房屋首付款。”
据悉，8月23日，金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》。
就整个事件来看，开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致？开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约？购房人的购房资格又该如何处理？8月31日，海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示，开发商可以单方面解约，在此之后，购房人首套房资格可以保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。
历经各方协商，合同内容有部分修改
对于上述合同问题解决方法，2月26日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下，我公司以示范文本为基础，充分考虑购房人需求，全面汇总购房人意见，结合与代表们多次沟通形成的建议，确认合同条款修订内容，并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍，此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准；约定了利息支付利率；增加了购房人逾期付款违约金的上限；重新约定了面积差异处理方式；取消了屋面外墙免费广告使用权；不动产登记可选择自行办理；修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日，金隅凤栖家园微信公众号再次发文称，就部分条款修订达成一致，拟定了《附加补充协议》。
5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题，对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见，包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见，该文中，金隅程远公司也给出了解释。
金隅程远公司进一步表示，在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后，在海淀区房管局的监督指导下，对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善，其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。
7月11日，北京市海淀区房屋管理局（简称“海淀区房管局”）在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》（简称“《通知》”）。《通知》指出，“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下，海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视，于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台，沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核，金隅凤栖家园项目修订后的合同条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，无显失公平、违反诚实守信的内容。”
而在该《通知》中，海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本，并责成项目开发企业启动签约工作前，在售楼处同步公示修订后的合同条款内容，供广大购房人提前查阅。
然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示，金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改，但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。
焦点1：部分购房人对改后版合同仍有质疑
对于新版购房合同，购房人李盛（化名）向新京报记者表示：“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现，这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改，对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定，我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。
·交房时间等问题上双方依然存在分歧
“在此次公开的购房合同中，有一条极为不合理，主合同显示，开发商应该于2023年11月15日之前交付房子，但是后面的补充合同又显示，该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准，这就难免让人产生很多质疑，属于交付时间约定不明。如果签了这份合同，开发商不通知交房即不会产生逾期交房，可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。
与此同时，李盛表示，改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定，经检测不合格的，购房人有权解除合同；开发商给购房人造成损失的，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为全部房价款的2%，“我和很多其他购房人都认为，开发商违约成本太低，按一套400万的房子来算，如果出现质量问题，开发商只需支付8万元左右的赔偿，此处，应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”
另外，李盛称，购房人和开发商曾协商一致，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方（即购房人）的沟通、承诺，均作为合同内容；但是现在开发商公示的合同显示，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺，均以《预售合同》及补充协议约定为准。
从开发商方面来看，对于交付时间约定的问题，金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称，“主合同明确约定，交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’，并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更，因此，补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前，之所以要约定‘以甲方通知为准’，目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续，只能提前分批分次办理。”
关于赔偿金额问题，金隅程远公司表示，“地基基础主体结构的质量问题即使出现，具体问题可能很大，大到理论上存在房屋倒塌可能；也可能很小，经过维修即可解决，甚至可能不影响购房人对房屋的使用，具体情形千差万别。出现质量问题，按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题，经过维修不影响使用，但要求开发商承担房价一倍的赔偿，相当于开发商白送一套房子，请换位思考。我公司作为一家国有企业，有义务保护国家资产不受损失，出现质量问题造成购房人多少损失，我公司就愿意赔偿多少损失，但超出合理范围的无理要求，我公司无法接受。”
而对于购房人所提出的其他问题，连日来，新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话，但一直无人接听。8月31日，记者又与金隅公司相关负责人取得联系，但也未得到进一步回应。
·律师：改后版合同中部分条款仍不太合理
8月31日，新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系，相关工作人员就此事回应记者时表示，该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的，购房人可以以此合同为样本签订合同；对于合同具体条款细节，购房人要与开发商进行沟通，不属于房管局管理范围。
北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据目前的合同等材料不难看出，上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中，都会约定明确的交付时间，并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下，主合同往往比较正规，是住建委的备案合同，补充协议往往是为了规避责任而制定的，所以，为了规避风险，主、附合同（补充合同）往往前后内容不一致。
而关于备受争议的广告宣传条款，戴金花律师解释称，相关司法解释明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于这一点，今年4月22日，北京住建委发布通知，重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。
焦点2：协商未果，购房人超时未签合同，开发商能解约吗？
据了解，金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约，8月22日截止签约。在李浩（化名）等购房人还在进一步争取修改合同时，8月23日，其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》，开发商将退还认购定金9.5万元；如逾期未办理退款手续的，已经支付的10万元认购金不予退还。
而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称，因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作，所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外，其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。
·海淀房管局：开发商可以单方面解约
“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息，而开发商却单方面解约，直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金，部分人还交了首付款，开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款，等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者，对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题，很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映，明确表示不接受开发商这一系列行为。
金隅程远公司则在上述公告中称，“根据《北京市共有产权住房认购书》（简称《认购书》）第五条第（二）款的相关约定，‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》，亦未公证委托他人办理的，出卖人有权单方解除本认购书，本认购书不再对出卖人具有约束力，认购人已经支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况，公司酌情处理，购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的，公司将退还认购定金9.5万元。”
8月24日，部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》，该意见书表示，经研究，海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台，在争议事项解决方案达成共识前，暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。
8月31日，海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称，金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性，开发商可以自由进行买卖，即开发商可以单方面解约。在此之后，购房人首套房资格仍然保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题，属于民事纠纷，购房人可以提起司法诉讼解决。
而对于购房人质疑其单方解约，以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题，金隅程远公司方面未给出进一步回应。
·业内：共有产权房买卖程序应受政府监管
对于上述事件，戴金花律师认为，金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目，建议政府部门进行有效监管与指导，不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然，如果求助行政救济不能，则建议购房人及时提起诉讼。
而对于引起争议的《认购书》解约，戴金花律师解释称，普通的商品房认购书一般属于预约合同性质，如果双方没有签署正式的房屋买卖合同，双方可以协商解约，这种情况下出卖人一般需要退还认购金，因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是，共有产权房目前暂无这方面的具体规定。
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