三个防止房屋转移的法律手段

前段时间，代理了一个离婚诉讼案件，其中涉及到房屋产权的固定问题，我们首次采用了异议登记，为查封争取的时间，有效地维护了委托人的利益。

在夫妻关系存续期间，以一方收入购买房屋，登记在另一方名下，属于夫妻共同财产，自无疑问，但在离婚诉讼时候，站在委托人的角度，如何防止另一方进行转移，则在思路上需要更进一步打开。

首先，就预告登记制度而言，包含两种，一种是包括预购商品房预告登记以及抵押权预告登记。

就前者而言，是针对购房者在和开发商签订购房协议，办理好网签备案以后，防止开发商进行一房二卖，出现将已经出售的房屋又转移至他人名下的情形，根据《民法典》的规定，若房屋存在预告登记情形，开发商处分，不产生物权变动的效力。

另外一种是预购商品房的抵押权的预告登记，是指在实施按揭贷款模式的购房情况下，银行对预购的商品房进行预告登记，以实现银行的首次登记为目的的一种登记措施，如开发商在具备办理抵押登记的条件下，未办理首次抵押登记，银行可起诉至法院，要求开发商办理抵押登记，这种情况多数与业主断供，无力偿还银行贷款，开发商承担保证责任相关联，因为在业主正常还供的情况下，开发商没有理由不配合办理抵押登记。

对于购房者而言，申请预告登记是维护自身合法权益的有效措施，不能说只办理了网签备案以后，就高枕无忧，一旦将来发生纠纷，缺乏预告登记，就无法要求法院将房屋登记至自己的名下，当然预告登记也存在失效的情形，一种是购房人解除、撤销，确认购房合同无效导致债权消灭，另一种是自可以办理本登记90日之内。

异议登记。根据原《国物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。由此可见，之所以出现异议登记的情形，是因为权利人或者是利害关系人认为不动产登记簿存在记载错误，向权利人提出进行更正，权利人不同意更正，主要是体现在对于房屋的权属存在登记错误。

如夫妻关系存续期间所购买的房屋，只登记在一方名下，又比如说承租人假冒业主，将房屋进行出售，业主提出异议的情形。

所谓的异议登记，只是起诉之前的一种临时性措施，在面临不动产随时被转移的情况下，可通过异议登记的方式，进行类查封房屋，相比于苛刻的诉前查封措施，则相对来说便利许多。

保全措施。众所周知，所谓保全为了债权无法及时足额得到实现，防止被告恶意转移财产，所做的保全性措施，因诉讼请求中存在金额给付内容，故需通过查封来保障将来债权的顺利执行。保全的类别众多，常见的如查封，冻结，又分为死封和活封，因使得保全物的使用价值最大化，在一般的情况下活封为宜。

实践证明，保全是保障金钱债权实现的有效途径，在案多人少的司法环境下，案件审理期间有时候变得非常不可控，而一旦到了执行阶段，被执行人在诉讼的过程中转移，也不会轻易被认定为恶意逃避债务，一旦拖延日久，后续就算胜诉，也会使得胜诉判决成为一纸空文，故在有条件的情况下，尽力做保全。

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