#早安[超话]#关于心境
听过一句话说
一个人最好的生活
是生活极简,灵魂丰盈
专注自持,胜过万千浮华
生活简单,不为俗世所累
反而能保其天真,成其自然
把自己渡往想去的彼岸
以清净之心看世界
用简单心境看人生
轻轻走过岁月
不沾染一丝风尘
对自己有要求
对生活有追求
对未来有期待
人生才会一直走上坡路
新的一天,能量满满,加油[加油]
全世界,早安[抱抱]
听过一句话说
一个人最好的生活
是生活极简,灵魂丰盈
专注自持,胜过万千浮华
生活简单,不为俗世所累
反而能保其天真,成其自然
把自己渡往想去的彼岸
以清净之心看世界
用简单心境看人生
轻轻走过岁月
不沾染一丝风尘
对自己有要求
对生活有追求
对未来有期待
人生才会一直走上坡路
新的一天,能量满满,加油[加油]
全世界,早安[抱抱]
一直觉得世界上任何一个国家,想要国家昌盛,教育好自己国家的男性,这是最简单直接的举措。
每天坐公共交通,看见的龌龊男、猥琐男、懒惰无用男满地爬多如尘埃。他们都配不上用蝼蚁形容。
路上总有那么多急转弯,我想讲的是今天的偶遇,一个美丽的偶遇。起因虽然就是这些腌臜男引起的。
公交车摇晃着前行,猛地一个急刹车,没有一个站着的人能抵挡过地球的物理性。也没有人抱怨,紧紧抓住一个支点,车上那么多为每个人设立好的保护支点,怎么都难摔个狗吃屎。然而,两个男的竟然从悄没声怼了起来,到相互“你的手指啥子指!”
“你的手指啥子指!”
这一句轱辘话,在两个大汉(黑衣服小黑,灰衣服小灰)的川音口语里凸显了一个词“牙尖惨了”
小灰略生猛,冲小黑变换了台词:“走,下去弄!”
小灰这一句,一哈让我觉得他不属于市井,他属于江湖,一定是技高人胆大的,好样的!掌声!!
小黑个儿虽逊于小灰,也是个好斗的小公鸡。一个跨步站到了车后门。眼看两人真要下车约架,站台也那么卡点的给这两准备就绪,眼看车门就开了。
车上的善良热情的大爷大妈大姐都纷纷伸出援手,拉住明显劣势要被小灰揍扁的小黑。
”小伙子,算了哈,年轻人大家都少说一句,娃娃,不要这样….”
其中一个大姐最为卖力,死死扣住小黑不让他下车,因为小灰已经站在马路边,挽起了袖子。气势恢宏!
小黑好面子,大姐越拉,他越是拼命要下去和小灰干架。
这时候,一个极为机灵聪明的声音冲司机喊了一声:“师傅快关门!”
司机正不明所以朝闹嚷嚷的车后瞧着,被这个清脆美丽的声音给予醍醐灌顶一般的智慧指令。轰一声,门关了。众人皆松了口气。
这个冰雪聪明的声音,就是本宝宝。啊哈哈哈
通常,坐公交车要不站着要不就是坐在最后一排。在后头其实略显失望,唉!又多管闲事,发誓要冷漠做人的又破功了。
一直没有在意旁边的一位老阿姨,忽然转头看我,试探的眼神温柔地停在我脸色。
“小妹妹,你很聪明,又善良。”
车往前开着,被陌生人这么夸奖,只好呵呵呵笑了,“真打起来,谁都不好看。”
虽然我心里有点想看打架的。嘘!
既然,别人都夸奖我了,我还是做个好人吧,其实也做了。
脑洞大而奇,是我的特色。笨也是我的本色。
阿姨在夸了我之后,又一次转头朝我递来温柔赞美,期待我就此事发表点意见的眼神。
我不是发誓要冷漠吗!!假装木讷地看不懂。
阿姨着实想找人聊天,于是自己开始了一个话题。。。
令我没有想到的,她最后把我说得红了眼眶。
她给我讲述了,她的爱情、她的先生。
阿姨说:“小妹,我其实在很多年前也遇到这样的事,赶车,遇到急刹车,差点摔,幸好我老公抓住我,可一抓,我没摔,他差点摔,还撞到一个年轻姑娘。这个姑娘可傲气了,骂我老公是臭流氓,蹭她了。我气不过,和那人吵了。我们是退休的老人了,我老公是多温和善良的人,被人骂我真难受。我们是读书人,骂不好驾的。”
这个平凡的故事,怎么可能吸引我这个一生都是离奇灿烂人生的女子。
“幸好您的先生护着你的,”我猜这个看起来温柔干净书生气的阿姨应该喜欢这样的回应。
“可是,小妹,这个人他不在了!”阿姨这略哽咽着说出来。
一看,她真的流泪了。这次仔细看看这个阿姨的脸庞,虽是口罩半遮面,也能看出里面有一张不会被岁月侵染的秀气的美丽。
她应该是很伤心吧。不然怎么如此激动,对一个陌生的我,欲语泪先流。
我打消了敷衍的念头,问了一句:“阿姨,您是不是想起您的先生了?”
“854天了,他离开我这么多日子了,我每天都是一个人到处走,没有人和我散步,买菜,说话。”这个阿姨的眼泪像是一道闸被突然打开,倾泻的泪水让我更加震惊。
“小妹,不好意思,我有点难以自持。我好想他啊!”阿姨略觉得自己唐突。
“阿姨,别难过,你想说就给我说吧,我们今天坐在这里也是缘分,说出来会好些。”我又一次扮演了知心姐姐。这么偶然,这么甘愿。
我或许懂得,一个人的离开,留下的那个人,其实也是死了的那种绝望。
不在其中,不知其痛。
千山暮雪,只影向谁去!
“我们年少时就相爱了,他就没有爱上过别人,从不吼我,我没有他能挣钱也不嫌弃我,我爱看书,他给我买好多书,那时候我们没钱的。他辛苦一辈子,做工厂,给我和女儿留了7套房子。我们可以去想尽这一切时,他就走了。”
我侧过身,向着这个一边流泪,一边回忆的人,默默听着。
“原本我们要去青岛玩的,他突然说不想去,说脖子不舒服。”
“当我拿到医院的报告,看到那个符号,我瞬间觉得世界被毁了。我的老天,他会这么早离开我,说好了等老了,让我先走的。”
“最后的那几天,护士给我看他在那个医院板子上写的最后一句…..
阿姨哭得不能自持。车里的人,都没有声音,我猜他们都在默默听着。他们没有回头。让这个阿姨,尽情哭泣,尽情思念….
”阿姨,是不是最后一句话留给你了?“
我是情感专家,猜得十拿九稳。
“他歪歪扭扭写我的名字,写了爱你,写了你要好好的”
这句话没虽然意料之中,也让我眼圈发热。但我不能尽情地,把这个情绪宣泄了,因为此刻,我是倾听者。
”后来,大家都劝我,陪我,女儿孙子都守着我,可是,我才知道,就连孩子也安慰不了我。我甚至悄悄吃过安眠药,想去找他。“
”每一天,照常日出日落,可是,他没有了,我就一个人每天到处闲逛。”
我发现,自己无法体会这个阿姨的痛,孤独。那种曾经拥有,笃定不会失去的爱,陡然失去是什么样的滋味。
“小妹,太谢谢你了。听阿姨这么啰嗦!“
”阿姨,你可以每天给叔叔写信,他在天堂,可能真的收得到。“
这个阿姨,取下被眼泪侵染的口罩,我才看清,哇,真的是个美女,即使是这么大年纪。
我歪头看她,冲她俏皮一笑,”阿姨真的是大美女!难怪叔叔眼里没有别人!“
她笑了。
女人就是这样,不管年纪大小,都是喜欢被夸----美女,哪怕被夸了一辈子。也可以继续听着,开心着。
阿姨说,家人和朋友都打算让她再找一个伴儿,她却怎么都不愿意。
我发挥自己的特长。直击要害。
”您肯定无法接受另一个人的,不论这人好成什么样,你都没有心思。因为,在爱足够深刻的时候,其实谁都无法替代的。“
估计这个阿姨都想抱着我哭了。她再次哭了起来,拉了我的手一下。
”小妹,今天遇到你,我开心好多。你太聪明了!阿姨的心里就是这样的”
“所以,阿姨,你要觉得这辈子值得了,不是每女人都这么好福气的遇到像叔叔这样的好人。这么爱你,放不下你。你可以去看看钟楚红和朱家鼎的爱情故事,你们很相似。有这么好的叔叔让你去思念,也很幸福,你好好生活,把这个花花世界的一切多看看,把叔叔的那一份也看了。他也会安心。”
“哇,小妹,我好幸运,今天遇见你,你这么善良。这么。。。”阿姨一时间难以找到形容我的美好的词语,
”蕙质兰心!“我想在这个偶遇的最后,画上美好的句点。
“阿姨,你以后,好好的!”
阿姨,笑了。
我下车了,我们彼此相视而笑,挥手道别。
每天坐公共交通,看见的龌龊男、猥琐男、懒惰无用男满地爬多如尘埃。他们都配不上用蝼蚁形容。
路上总有那么多急转弯,我想讲的是今天的偶遇,一个美丽的偶遇。起因虽然就是这些腌臜男引起的。
公交车摇晃着前行,猛地一个急刹车,没有一个站着的人能抵挡过地球的物理性。也没有人抱怨,紧紧抓住一个支点,车上那么多为每个人设立好的保护支点,怎么都难摔个狗吃屎。然而,两个男的竟然从悄没声怼了起来,到相互“你的手指啥子指!”
“你的手指啥子指!”
这一句轱辘话,在两个大汉(黑衣服小黑,灰衣服小灰)的川音口语里凸显了一个词“牙尖惨了”
小灰略生猛,冲小黑变换了台词:“走,下去弄!”
小灰这一句,一哈让我觉得他不属于市井,他属于江湖,一定是技高人胆大的,好样的!掌声!!
小黑个儿虽逊于小灰,也是个好斗的小公鸡。一个跨步站到了车后门。眼看两人真要下车约架,站台也那么卡点的给这两准备就绪,眼看车门就开了。
车上的善良热情的大爷大妈大姐都纷纷伸出援手,拉住明显劣势要被小灰揍扁的小黑。
”小伙子,算了哈,年轻人大家都少说一句,娃娃,不要这样….”
其中一个大姐最为卖力,死死扣住小黑不让他下车,因为小灰已经站在马路边,挽起了袖子。气势恢宏!
小黑好面子,大姐越拉,他越是拼命要下去和小灰干架。
这时候,一个极为机灵聪明的声音冲司机喊了一声:“师傅快关门!”
司机正不明所以朝闹嚷嚷的车后瞧着,被这个清脆美丽的声音给予醍醐灌顶一般的智慧指令。轰一声,门关了。众人皆松了口气。
这个冰雪聪明的声音,就是本宝宝。啊哈哈哈
通常,坐公交车要不站着要不就是坐在最后一排。在后头其实略显失望,唉!又多管闲事,发誓要冷漠做人的又破功了。
一直没有在意旁边的一位老阿姨,忽然转头看我,试探的眼神温柔地停在我脸色。
“小妹妹,你很聪明,又善良。”
车往前开着,被陌生人这么夸奖,只好呵呵呵笑了,“真打起来,谁都不好看。”
虽然我心里有点想看打架的。嘘!
既然,别人都夸奖我了,我还是做个好人吧,其实也做了。
脑洞大而奇,是我的特色。笨也是我的本色。
阿姨在夸了我之后,又一次转头朝我递来温柔赞美,期待我就此事发表点意见的眼神。
我不是发誓要冷漠吗!!假装木讷地看不懂。
阿姨着实想找人聊天,于是自己开始了一个话题。。。
令我没有想到的,她最后把我说得红了眼眶。
她给我讲述了,她的爱情、她的先生。
阿姨说:“小妹,我其实在很多年前也遇到这样的事,赶车,遇到急刹车,差点摔,幸好我老公抓住我,可一抓,我没摔,他差点摔,还撞到一个年轻姑娘。这个姑娘可傲气了,骂我老公是臭流氓,蹭她了。我气不过,和那人吵了。我们是退休的老人了,我老公是多温和善良的人,被人骂我真难受。我们是读书人,骂不好驾的。”
这个平凡的故事,怎么可能吸引我这个一生都是离奇灿烂人生的女子。
“幸好您的先生护着你的,”我猜这个看起来温柔干净书生气的阿姨应该喜欢这样的回应。
“可是,小妹,这个人他不在了!”阿姨这略哽咽着说出来。
一看,她真的流泪了。这次仔细看看这个阿姨的脸庞,虽是口罩半遮面,也能看出里面有一张不会被岁月侵染的秀气的美丽。
她应该是很伤心吧。不然怎么如此激动,对一个陌生的我,欲语泪先流。
我打消了敷衍的念头,问了一句:“阿姨,您是不是想起您的先生了?”
“854天了,他离开我这么多日子了,我每天都是一个人到处走,没有人和我散步,买菜,说话。”这个阿姨的眼泪像是一道闸被突然打开,倾泻的泪水让我更加震惊。
“小妹,不好意思,我有点难以自持。我好想他啊!”阿姨略觉得自己唐突。
“阿姨,别难过,你想说就给我说吧,我们今天坐在这里也是缘分,说出来会好些。”我又一次扮演了知心姐姐。这么偶然,这么甘愿。
我或许懂得,一个人的离开,留下的那个人,其实也是死了的那种绝望。
不在其中,不知其痛。
千山暮雪,只影向谁去!
“我们年少时就相爱了,他就没有爱上过别人,从不吼我,我没有他能挣钱也不嫌弃我,我爱看书,他给我买好多书,那时候我们没钱的。他辛苦一辈子,做工厂,给我和女儿留了7套房子。我们可以去想尽这一切时,他就走了。”
我侧过身,向着这个一边流泪,一边回忆的人,默默听着。
“原本我们要去青岛玩的,他突然说不想去,说脖子不舒服。”
“当我拿到医院的报告,看到那个符号,我瞬间觉得世界被毁了。我的老天,他会这么早离开我,说好了等老了,让我先走的。”
“最后的那几天,护士给我看他在那个医院板子上写的最后一句…..
阿姨哭得不能自持。车里的人,都没有声音,我猜他们都在默默听着。他们没有回头。让这个阿姨,尽情哭泣,尽情思念….
”阿姨,是不是最后一句话留给你了?“
我是情感专家,猜得十拿九稳。
“他歪歪扭扭写我的名字,写了爱你,写了你要好好的”
这句话没虽然意料之中,也让我眼圈发热。但我不能尽情地,把这个情绪宣泄了,因为此刻,我是倾听者。
”后来,大家都劝我,陪我,女儿孙子都守着我,可是,我才知道,就连孩子也安慰不了我。我甚至悄悄吃过安眠药,想去找他。“
”每一天,照常日出日落,可是,他没有了,我就一个人每天到处闲逛。”
我发现,自己无法体会这个阿姨的痛,孤独。那种曾经拥有,笃定不会失去的爱,陡然失去是什么样的滋味。
“小妹,太谢谢你了。听阿姨这么啰嗦!“
”阿姨,你可以每天给叔叔写信,他在天堂,可能真的收得到。“
这个阿姨,取下被眼泪侵染的口罩,我才看清,哇,真的是个美女,即使是这么大年纪。
我歪头看她,冲她俏皮一笑,”阿姨真的是大美女!难怪叔叔眼里没有别人!“
她笑了。
女人就是这样,不管年纪大小,都是喜欢被夸----美女,哪怕被夸了一辈子。也可以继续听着,开心着。
阿姨说,家人和朋友都打算让她再找一个伴儿,她却怎么都不愿意。
我发挥自己的特长。直击要害。
”您肯定无法接受另一个人的,不论这人好成什么样,你都没有心思。因为,在爱足够深刻的时候,其实谁都无法替代的。“
估计这个阿姨都想抱着我哭了。她再次哭了起来,拉了我的手一下。
”小妹,今天遇到你,我开心好多。你太聪明了!阿姨的心里就是这样的”
“所以,阿姨,你要觉得这辈子值得了,不是每女人都这么好福气的遇到像叔叔这样的好人。这么爱你,放不下你。你可以去看看钟楚红和朱家鼎的爱情故事,你们很相似。有这么好的叔叔让你去思念,也很幸福,你好好生活,把这个花花世界的一切多看看,把叔叔的那一份也看了。他也会安心。”
“哇,小妹,我好幸运,今天遇见你,你这么善良。这么。。。”阿姨一时间难以找到形容我的美好的词语,
”蕙质兰心!“我想在这个偶遇的最后,画上美好的句点。
“阿姨,你以后,好好的!”
阿姨,笑了。
我下车了,我们彼此相视而笑,挥手道别。
#房地产# 两公司商量下来,有以下4种方式,可以考虑:
a.登山哥以16亿收购项目资产
b.登山哥以16亿收购项目股权
c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥
d.两家公司合作开发
1、税种介绍
我们先简单的介绍一下税种,然后展开上述案例分析计算。
契税:成交价×3%-5%
契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。
印花税:合同所载金额×0.5‰贴花
经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。
增值税:销项税额-进项税额
销项税额=(销售额-当期土地价款)÷1.1×10%
进项税额=进项成本÷(1+适用税率)×适用税率。
增值税附加:增值税×10%-12%
市区城建税7%、县镇城建税5%,教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税:一般性税务处理
产权交易=(交易总价-房产余值-土增税-印花税)×25%。
股权交易=(股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税)×25%。
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
对于在建工程转让,由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除,受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。
2、直接收购
长跑哥公司需承担税务(出让方)
直接转让方式下,出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税:合同所载金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(16-5-5)÷1.1×10%=0.54亿
增值税附加:增值税×10%-12%
0.54×12%=0.06亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=16-(16-5)÷1.1×0.1=15亿
扣除项(不含税)=(5+5)÷1.1×1.3+0.06=11.93亿
增值率=(15-11.93)÷11.93=25.7%<50%
土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿
企业所得税:一般性税务处理
{(16-5-5)÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿
税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿
登山哥公司需承担税务(受让方)
直接转让和后续开发销售环节,受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
契税:成交价×3%-5%
16×3%=0.48亿
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(36-16-10)÷1.1×10%=0.9亿
增值税附加:增值税×10%-12%
0.9×12%=0.11亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=36-(36-16)÷1.1×0.1=34.2亿
扣除项(不含税)=(16+10)/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=(34.2-30.8)÷30.8=11%<20%
享受土增免税
企业所得税:一般性税务处理
{(36-16-10)÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿
税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿
3、股权收购
长跑哥公司需承担税务(出让方)
关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税,实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更,不应当征收土地增值税,有的地方也已明确规定,股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文,也可以采取一定的方式避免该条文的适用,比如先转让99%的股权,后续再转让1%的股权,避免一次性转让引起税务部门的重大关注。
股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
企业所得税:一般性税务处理
(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿
税费合计=1.38+0.008=1.39亿
登山哥公司需承担税务(受让方)
受让方收购项目公司股权后,仍以项目公司为主体开发建设在建工程,因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更,因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(36-5-5-10)÷1.1×10%=1.45亿
增值税附加:增值税×10%-12%
1.45×12%=0.17亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=36-(36-5)÷1.1×0.1=33.2亿
扣除项(不含税)=(5+5+10)/1.1×1.3+0.17=23.8亿
增值率=(33.2-23.8)÷23.8=39.5%<50%,使用税率30%
土增税=(33.2-23.8)×30%=2.82亿
企业所得税:一般性税务处理
{(36-10-10)÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿
税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿
4、模式分析
分析不难发现:
本案例中,尽管股权转让在转让环节,因为不涉及所有权变更,无须承担增值税和土地增值税,双方的税负都较轻,尤其出让方。但是,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,对于将来用于出售的受让方而言(自持的除外),土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加,相当于税费延迟转嫁到了受让方。
a.登山哥以16亿收购项目资产
b.登山哥以16亿收购项目股权
c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥
d.两家公司合作开发
1、税种介绍
我们先简单的介绍一下税种,然后展开上述案例分析计算。
契税:成交价×3%-5%
契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。
印花税:合同所载金额×0.5‰贴花
经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。
增值税:销项税额-进项税额
销项税额=(销售额-当期土地价款)÷1.1×10%
进项税额=进项成本÷(1+适用税率)×适用税率。
增值税附加:增值税×10%-12%
市区城建税7%、县镇城建税5%,教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税:一般性税务处理
产权交易=(交易总价-房产余值-土增税-印花税)×25%。
股权交易=(股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税)×25%。
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
对于在建工程转让,由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除,受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。
2、直接收购
长跑哥公司需承担税务(出让方)
直接转让方式下,出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税:合同所载金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(16-5-5)÷1.1×10%=0.54亿
增值税附加:增值税×10%-12%
0.54×12%=0.06亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=16-(16-5)÷1.1×0.1=15亿
扣除项(不含税)=(5+5)÷1.1×1.3+0.06=11.93亿
增值率=(15-11.93)÷11.93=25.7%<50%
土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿
企业所得税:一般性税务处理
{(16-5-5)÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿
税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿
登山哥公司需承担税务(受让方)
直接转让和后续开发销售环节,受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
契税:成交价×3%-5%
16×3%=0.48亿
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(36-16-10)÷1.1×10%=0.9亿
增值税附加:增值税×10%-12%
0.9×12%=0.11亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=36-(36-16)÷1.1×0.1=34.2亿
扣除项(不含税)=(16+10)/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=(34.2-30.8)÷30.8=11%<20%
享受土增免税
企业所得税:一般性税务处理
{(36-16-10)÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿
税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿
3、股权收购
长跑哥公司需承担税务(出让方)
关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税,实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更,不应当征收土地增值税,有的地方也已明确规定,股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文,也可以采取一定的方式避免该条文的适用,比如先转让99%的股权,后续再转让1%的股权,避免一次性转让引起税务部门的重大关注。
股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
企业所得税:一般性税务处理
(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿
税费合计=1.38+0.008=1.39亿
登山哥公司需承担税务(受让方)
受让方收购项目公司股权后,仍以项目公司为主体开发建设在建工程,因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更,因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税:成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额
(36-5-5-10)÷1.1×10%=1.45亿
增值税附加:增值税×10%-12%
1.45×12%=0.17亿
土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入(不含税)=36-(36-5)÷1.1×0.1=33.2亿
扣除项(不含税)=(5+5+10)/1.1×1.3+0.17=23.8亿
增值率=(33.2-23.8)÷23.8=39.5%<50%,使用税率30%
土增税=(33.2-23.8)×30%=2.82亿
企业所得税:一般性税务处理
{(36-10-10)÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿
税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿
4、模式分析
分析不难发现:
本案例中,尽管股权转让在转让环节,因为不涉及所有权变更,无须承担增值税和土地增值税,双方的税负都较轻,尤其出让方。但是,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,对于将来用于出售的受让方而言(自持的除外),土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加,相当于税费延迟转嫁到了受让方。
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