【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
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了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
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先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
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幸福的婚姻不仅需要情感交流，更需要相互成就。一味妥协只会导致自我迷失。3354匿名
都说婚姻是爱情的坟墓，因为相爱走到一起的两个人可能会因为柴米油盐而疏远。婚姻是两个人的事。当一方突然放弃，另一方只能束手无策，哪怕有无数个坚持的理由。
腾格里辛格就经历过这样一段失败的婚姻。哈斯高娃放弃了自己的事业，追随腾格尔歌手，但她也因为差距扩大而离婚。那么腾格尔辛格和前妻后来怎么样了？
腾格里辛格出生在内蒙古的一个牧民家庭，蓝天白云，绵羊草原，这是他对草原最深的印象。毕业后，腾格尔进入了北京民族歌舞团,不过是腾格里歌手中的一个小配角，经常没有演出也没有收入。
腾格里辛格很沮丧，他不想把自己的大好年华浪费在日复一日的等待上。他开始在业余时间创作自己的歌曲。后来，单位派腾格里歌手去宁夏和在这里他遇到了第一任妻子哈斯高娃。
哈斯高娃也是蒙古族，是继斯琴高娃之后第二受欢迎的女演员。早在大学时期，她就参演了电影《驼峰上的爱》。毕业后，她加入了内蒙古民族剧团，并很快成名。
当时，和哈斯高娃天差地别,是一位刚刚在比赛中获奖的歌手，是腾格尔歌手。腾格里歌手的歌《蒙古人》充满了草原的辽阔和深情，感动了在场的所有人。
演出结束后，腾格里歌手开始追求哈斯高娃。他在信中表达了自己的感情和爱意。在哈斯高娃好朋友的帮助下，他们走到一起，举行了一个简单的婚礼。
由于这个原因，哈斯高娃放弃了他的事业，专心做一名家庭主妇。哈斯高娃为了腾格尔歌手放弃了他的流行事业，跟随他来到了北京。腾格里歌手只是一个普通歌手，没有机会，没有积蓄。两个人靠微博的工资生活，生活艰难，但哈斯高娃没有叫过一声苦.
好在腾格尔歌手受到赏识，一首歌《我热恋的故乡》，他就红遍了全国。面对腾格里辛格越来越繁忙的业务，哈斯高娃只能在家煮奶茶做饭，有时甚至等不及腾格里辛格回家。
为了逃避这种孤独的生活，哈斯高娃努力调到中央民族歌舞团，而哈斯高娃却无法施展才华，只能看着腾格里歌手离自己越来越远。
他们都是不善言辞的人,在婚姻出现问题时，拒绝主动沟通。她只能看着裂痕扩大，哈斯高娃的失望加深。
每一次沉默都是无声的爆发，每一次争吵都是无法挽回的深渊。这样，他们之间的矛盾加深了，无形的压迫和对命运的不甘，让哈斯高娃忍无可忍提出离婚。.
腾格里辛格一开始不同意。他认为事情还没有严重到以离婚告终，但哈斯高娃一再坚持，腾格里辛格选择了妥协。就这样，腾格里辛格和哈斯高娃结束了他们七年的婚姻。
因事业而选择单身
哈斯高娃为了婚姻和爱情放弃了一切成为家庭主妇，但也离腾格尔歌手的世界越来越远。其实就算当时他们还在经营一段破裂的婚姻，结局也不会长久。与腾格里歌手离婚后，哈斯高娃离开了重新回到了影视荧幕上。国家歌舞团
哈斯高娃主演了一部又一部好戏，再次成为家喻户晓的人物。屏幕上的她自信、勤奋、认真，仿佛又回到了年轻，充满活力和自由。
正是这种独特的魅力给哈斯高娃带来了诸多困扰，受到了无数人的追捧和喜爱。这期间无数优秀的年轻人追求过哈斯高娃，但都被她拒绝了，或者因为种种原因，最终没有走到一起。
曾经有过一次失败婚姻的哈斯高娃意识到，女人不能只是屈从于男人，她们必须自立才能幸福。之后，她全身心地投入到工作中，坚持拍摄。她曾被称为“戏剧迷”。
如今，哈斯高娃已经72岁依旧单身过着简单而精致的生活，拍电影，旅游，享受当下，潇洒而自由。期间也有过恋爱传闻，但都是假的真的。重要的是在哈斯高娃快乐的生活本身就是一件好事。
离异腾格里辛格在内蒙古那达慕大会上认识了现在的妻子珠拉。朱是阿拉善民族歌舞团的全能型舞蹈演员。她年轻、漂亮、高挑，有一双明亮而忧伤的眼睛。她在献花时给腾格里辛格留下了深刻的印象。
当时朱拉比腾格里歌手小十八岁，但演出结束后，腾格里歌手给了朱拉她的联系方式，希望朱拉尽快打电话。
但是朱拉没有叫腾格里歌手，于是腾格里歌手回到了内蒙古，拜访了朱拉，开始了她的追求。就这样，朱拉和腾格里歌手确立了恋爱关系，跟着腾格里歌手演出，很快他们步入了婚姻殿堂。.
他们的第一个孩子在北京出生，是个漂亮的小女孩。腾格里歌手给她取名Gajil，并写了一首歌表达对女儿的爱。腾格里歌手很宠爱这个女儿。每次她在家，都陪她唱歌玩耍，给她编辫子。
但是好景不长。当腾格尔辛格沉浸在天伦之乐时，女儿嘎吉尔患了急性脊髓炎和腾格尔辛格的世界突然崩塌了。看着女儿痛苦的脸和萎缩的腿，腾格里辛格立刻放下手中的工作，妻女四处求医，仍然没有结果。
嘎的病情恶化，六岁就离开了这个世界，对腾格里辛格造成了沉痛的打击。很久以后，腾格里辛格沉浸在女儿去世的悲痛中，再也看不到女儿留下的任何东西。
经常恍惚的看到女儿的笑脸和日常生活，梦到女儿在病床上的样子，然后被吓醒，等等。原本幸福的家庭就此缺了一角,腾格里歌手虽然精神焕发，但不经意间会回想起与女儿的生活，他不禁伤感起来。
在如今二人已经离婚27年了,每个人都过着幸福的生活。幸福不是只有一种。家庭和睦是幸福，自我追求也是幸福。或许获得的幸福并没有那么完美，一切都因为遗憾而弥足珍贵。人生无常，命运无常，你要时刻照顾好自己。
都说婚姻是爱情的坟墓，因为相爱走到一起的两个人可能会因为柴米油盐而疏远。婚姻是两个人的事。当一方突然放弃，另一方只能束手无策，哪怕有无数个坚持的理由。
腾格里辛格就经历过这样一段失败的婚姻。哈斯高娃放弃了自己的事业，追随腾格尔歌手，但她也因为差距扩大而离婚。那么腾格尔辛格和前妻后来怎么样了？
腾格里辛格出生在内蒙古的一个牧民家庭，蓝天白云，绵羊草原，这是他对草原最深的印象。毕业后，腾格尔进入了北京民族歌舞团,不过是腾格里歌手中的一个小配角，经常没有演出也没有收入。
腾格里辛格很沮丧，他不想把自己的大好年华浪费在日复一日的等待上。他开始在业余时间创作自己的歌曲。后来，单位派腾格里歌手去宁夏和在这里他遇到了第一任妻子哈斯高娃。
哈斯高娃也是蒙古族，是继斯琴高娃之后第二受欢迎的女演员。早在大学时期，她就参演了电影《驼峰上的爱》。毕业后，她加入了内蒙古民族剧团，并很快成名。
当时，和哈斯高娃天差地别,是一位刚刚在比赛中获奖的歌手，是腾格尔歌手。腾格里歌手的歌《蒙古人》充满了草原的辽阔和深情，感动了在场的所有人。
演出结束后，腾格里歌手开始追求哈斯高娃。他在信中表达了自己的感情和爱意。在哈斯高娃好朋友的帮助下，他们走到一起，举行了一个简单的婚礼。
由于这个原因，哈斯高娃放弃了他的事业，专心做一名家庭主妇。哈斯高娃为了腾格尔歌手放弃了他的流行事业，跟随他来到了北京。腾格里歌手只是一个普通歌手，没有机会，没有积蓄。两个人靠微博的工资生活，生活艰难，但哈斯高娃没有叫过一声苦.
好在腾格尔歌手受到赏识，一首歌《我热恋的故乡》，他就红遍了全国。面对腾格里辛格越来越繁忙的业务，哈斯高娃只能在家煮奶茶做饭，有时甚至等不及腾格里辛格回家。
为了逃避这种孤独的生活，哈斯高娃努力调到中央民族歌舞团，而哈斯高娃却无法施展才华，只能看着腾格里歌手离自己越来越远。
他们都是不善言辞的人,在婚姻出现问题时，拒绝主动沟通。她只能看着裂痕扩大，哈斯高娃的失望加深。
每一次沉默都是无声的爆发，每一次争吵都是无法挽回的深渊。这样，他们之间的矛盾加深了，无形的压迫和对命运的不甘，让哈斯高娃忍无可忍提出离婚。.
腾格里辛格一开始不同意。他认为事情还没有严重到以离婚告终，但哈斯高娃一再坚持，腾格里辛格选择了妥协。就这样，腾格里辛格和哈斯高娃结束了他们七年的婚姻。
因事业而选择单身
哈斯高娃为了婚姻和爱情放弃了一切成为家庭主妇，但也离腾格尔歌手的世界越来越远。其实就算当时他们还在经营一段破裂的婚姻，结局也不会长久。与腾格里歌手离婚后，哈斯高娃离开了重新回到了影视荧幕上。国家歌舞团
哈斯高娃主演了一部又一部好戏，再次成为家喻户晓的人物。屏幕上的她自信、勤奋、认真，仿佛又回到了年轻，充满活力和自由。
正是这种独特的魅力给哈斯高娃带来了诸多困扰，受到了无数人的追捧和喜爱。这期间无数优秀的年轻人追求过哈斯高娃，但都被她拒绝了，或者因为种种原因，最终没有走到一起。
曾经有过一次失败婚姻的哈斯高娃意识到，女人不能只是屈从于男人，她们必须自立才能幸福。之后，她全身心地投入到工作中，坚持拍摄。她曾被称为“戏剧迷”。
如今，哈斯高娃已经72岁依旧单身过着简单而精致的生活，拍电影，旅游，享受当下，潇洒而自由。期间也有过恋爱传闻，但都是假的真的。重要的是在哈斯高娃快乐的生活本身就是一件好事。
离异腾格里辛格在内蒙古那达慕大会上认识了现在的妻子珠拉。朱是阿拉善民族歌舞团的全能型舞蹈演员。她年轻、漂亮、高挑，有一双明亮而忧伤的眼睛。她在献花时给腾格里辛格留下了深刻的印象。
当时朱拉比腾格里歌手小十八岁，但演出结束后，腾格里歌手给了朱拉她的联系方式，希望朱拉尽快打电话。
但是朱拉没有叫腾格里歌手，于是腾格里歌手回到了内蒙古，拜访了朱拉，开始了她的追求。就这样，朱拉和腾格里歌手确立了恋爱关系，跟着腾格里歌手演出，很快他们步入了婚姻殿堂。.
他们的第一个孩子在北京出生，是个漂亮的小女孩。腾格里歌手给她取名Gajil，并写了一首歌表达对女儿的爱。腾格里歌手很宠爱这个女儿。每次她在家，都陪她唱歌玩耍，给她编辫子。
但是好景不长。当腾格尔辛格沉浸在天伦之乐时，女儿嘎吉尔患了急性脊髓炎和腾格尔辛格的世界突然崩塌了。看着女儿痛苦的脸和萎缩的腿，腾格里辛格立刻放下手中的工作，妻女四处求医，仍然没有结果。
嘎的病情恶化，六岁就离开了这个世界，对腾格里辛格造成了沉痛的打击。很久以后，腾格里辛格沉浸在女儿去世的悲痛中，再也看不到女儿留下的任何东西。
经常恍惚的看到女儿的笑脸和日常生活，梦到女儿在病床上的样子，然后被吓醒，等等。原本幸福的家庭就此缺了一角,腾格里歌手虽然精神焕发，但不经意间会回想起与女儿的生活，他不禁伤感起来。
在如今二人已经离婚27年了,每个人都过着幸福的生活。幸福不是只有一种。家庭和睦是幸福，自我追求也是幸福。或许获得的幸福并没有那么完美，一切都因为遗憾而弥足珍贵。人生无常，命运无常，你要时刻照顾好自己。
到底是什么心态?嗯，好，我来告诉你，首先，挽回的过程中你要有坚定的信念，相信我是可以挽回的她(他)的，只是我们现在的暂时分开而已。其次，一定要搞懂或者清楚他为什么和我分开?其实许多分开的理由都是借口，如果你连分开的理由都不清楚，或者错误的把对方的借口当做分手的真正理由，那么说明你们彼此不是真正的了解，也许这样的挽回是否有价值是值得商榷。心里要做到明明白白。再次，千万不要有种我错了，都是我不好的这种心态，我建议你们强烈克服这样的心态，但是我只是让你们克服这样的心态，并不是让你高高在上，我是让你们的之间的感情建立在平等地位。每个人都是自己的明显缺点，或者脾气不够好，或者生活太邋遢，或者给予的关心和关注不够等等，这些是需要我们改正的，只要我们改正就好，而且做到真真正正的改变!#如何挽回爱情挽回婚姻##如何怎么挽回异地恋军恋同性恋姐弟恋#
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