【苹果自研5G基带被曝失败，iPhone或将继续采用高通芯片】
#苹果5G芯片研发失败#
高通已经做好“说再见”的准备了，苹果自研基带芯片却失败了？
北京时间6月28日晚间，以预测苹果动态而知名的天风国际分析师郭明錤爆料，他最新的调查显示，苹果自研5G基带芯片（modem）的计划可能已经失败，这意味着到2023年新款iPhone上市时，高通仍将是新机型5G基带芯片的独家供应商。
在此之前，甚至连高通都已预期，2023年向苹果供应的基带芯片将减少80%。
受相关消息影响，6月28日美股盘中，高通股价短线拉升近7%，最终收涨3.5%；苹果高开低走，最终收跌近3%。被传将为苹果自研5G基带芯片代工的台积电，收盘跌近2%。
而苹果在2020年底宣布将自研5G基带芯片时，高通曾在盘中暴跌6%。
基带芯片被视作智能手机的“神经中枢”，承担着手机与通讯网络之间数字信号的编解码任务。
没有基带芯片，手机将不能生成和解析信号，无法实现通信网络功能。
目前，全球能供应5G手机基带芯片的只有高通、联发科、华为海思、紫光展锐等公司。
随着通信技术的持续发展，基带芯片的研发难度也不断增大，不仅要满足现有标准，也要向后兼容多种通信协议，愈发考验厂商的实力。
即便强如苹果，也一直没能将基带芯片纳入自研体系，且屡屡因此“闹心”。
2011年—2016年，高通一直是苹果iPhone基带芯片的独家供应商。2016年起，喜欢“多供应商策略”的苹果，在iPhone7中引入英特尔基带芯片，以降低对高通的依赖。
但好景不长。2018年，苹果因专利费问题和高通陷入纠纷，后者拒绝为iPhone XS、iPhone XS Max和iPhone XR等系列手机提供基带芯片，苹果开始独家采用英特尔的基带芯片。
但很快，采用英特尔基带芯片的苹果手机，被用户频繁吐槽“信号问题”。
无线信号测试机构Cellular Insights发起的测试显示，搭载高通基带的iPhone7信号性能表现超出英特尔基带版本30%以上。
随着2019年4月16日苹果和高通宣布和解，iPhone宣布再次采用高通基带芯片。几个小时后，英特尔宣布退出5G智能手机基带芯片业务。
尽管与高通恢复了合作，但经过与高通、英特尔的一番“折腾”，加上新机型的信号问题依然被用户诟病，苹果已然坚定了自研基带芯片的决心。
英特尔退出后，2019年7月，苹果宣布10亿美元收购英特尔智能手机调制解调器业务，英特尔的2200名工程师也随之加入苹果。
与英特尔工程师同时前往苹果的，还有英特尔约1.7万项无线技术专利，种类涉及从蜂窝通信标准、调制解调器架构到调制解调器运算等。
2020年12月，苹果高管公开宣布了自研基带芯片的计划，准备向高通芯片“说再见”。
苹果高级副总裁提到，研发基带芯片是一项长期战略投资，也是拥有丰富创新技术的关键。
如果说别的公司扬言自研芯片会遭到质疑，但苹果的实力应该没有人会轻视。
长期以来，苹果坚持打造“软硬一体的闭环生态”，并为此研发了iOS、macOS、tvOS、watchOS等操作系统，以及iPhone产品线中的A系列处理器。
最近两年，看不惯英特尔“挤牙膏”的苹果，逐步将Macbook产品线中的英特尔CPU，替换成自研的M系列处理器，且名声大噪。
在此背景下，高通似乎也做好了与苹果“分手”的准备。
2021年11月，高通方面对外透露，到2023年苹果新机上市时，高通基带芯片在iPhone中的占比将由100%降至20%。
高通首席财务官阿卡什·帕尔克希瓦拉坦言，预计到2024财年结束，苹果在该公司芯片销售中所占的比例仅为“较低的个位数”。
此后不到一个月，市场上传出，苹果将采用台积电4nm制程，从2023年起生产iPhone的5G基带芯片。同时，苹果还在开发自己的射频、毫米波组件及用于基带芯片的电源管理芯片，以强化iPhone的5G性能。
但郭明錤的最新爆料，意味着苹果自研基带出现更多不确定性。他在社交媒体上提到，由于目前苹果的基带无法取代高通，高通2023年下半年与2024年上半年的营收与利润都将超出市场预期。
市场普遍预估，苹果2022年下半年推出的iPhone14，将会搭载采用三星4nm制程的高通新一代X65基带芯片及射频（RF）IC，搭配苹果A16应用处理器。
回顾过往，苹果基带芯片部门收购自英特尔，而英特尔的无线技术又有很大一部分来自于对德国英飞凌无线业务部门的收购。
既然英特尔、英飞凌两大芯片巨头都没有在基带芯片领域站稳脚跟，苹果面临的困难自然也不容小觑。
“基带芯片的难度在于通信技术是一个长期积累起来的技术，5G基带芯片不仅要满足5G要求，还要兼容4G、3G、2G、1G等多种通信协议。”Gartner研究副总裁盛陵海曾表示。
市场调研机构Strategy Analytics发布的报告显示，2021年，高通基带芯片出货量超过8亿，在出货量和收益排名中都位列全球第一，“iPhone13配备了X60基带芯片，这推动高通扩大了销量”。
联发科、三星LSI、紫光展锐和英特尔，占据了2021年全球基带芯片市场收益份额的2-5名。整个市场收益同比增长了19.5%，达到314亿美元。
虽然外界认为基带的研发难度甚至高于处理器，但一旦研发成功，苹果将受益匪浅。
“高通芯片毛利率一般在40%以上，品牌溢价高。如果苹果自研的基带芯片能够量产成功且性能达标，自研会是性价比更高的选择，只涉及研发和制造费用，以苹果产品的量也能够将成本均摊下来。”盛陵海说道。
除了手机，苹果跃跃欲试的虚拟现实、汽车等业务，都离不开5G通信能力。如果实现“基带自由”，将提升对于苹果生态的品控能力和新业务的拓展能力。
郭明錤也认为，苹果会继续研发自己的5G芯片。
“但等到苹果成功并能够取代高通时，高通的其他新业务应该已经发展到足以显著抵消iPhone 5G芯片订单丢失带来的负面影响。”郭明錤表示。
2021财年，高通营收为334.7亿美元，同比增长55%，净利润为98.1亿美元，同比增长104%。
高通方面也很乐观，该公司2021年底曾表示，除去苹果公司的销售，其手机业务的收入增长将快于整体市场，这主要得益于其与小米、OPPO和vivo等中国智能手机制造商的合作。
#苹果5G芯片研发失败#
高通已经做好“说再见”的准备了，苹果自研基带芯片却失败了？
北京时间6月28日晚间，以预测苹果动态而知名的天风国际分析师郭明錤爆料，他最新的调查显示，苹果自研5G基带芯片（modem）的计划可能已经失败，这意味着到2023年新款iPhone上市时，高通仍将是新机型5G基带芯片的独家供应商。
在此之前，甚至连高通都已预期，2023年向苹果供应的基带芯片将减少80%。
受相关消息影响，6月28日美股盘中，高通股价短线拉升近7%，最终收涨3.5%；苹果高开低走，最终收跌近3%。被传将为苹果自研5G基带芯片代工的台积电，收盘跌近2%。
而苹果在2020年底宣布将自研5G基带芯片时，高通曾在盘中暴跌6%。
基带芯片被视作智能手机的“神经中枢”，承担着手机与通讯网络之间数字信号的编解码任务。
没有基带芯片，手机将不能生成和解析信号，无法实现通信网络功能。
目前，全球能供应5G手机基带芯片的只有高通、联发科、华为海思、紫光展锐等公司。
随着通信技术的持续发展，基带芯片的研发难度也不断增大，不仅要满足现有标准，也要向后兼容多种通信协议，愈发考验厂商的实力。
即便强如苹果，也一直没能将基带芯片纳入自研体系，且屡屡因此“闹心”。
2011年—2016年，高通一直是苹果iPhone基带芯片的独家供应商。2016年起，喜欢“多供应商策略”的苹果，在iPhone7中引入英特尔基带芯片，以降低对高通的依赖。
但好景不长。2018年，苹果因专利费问题和高通陷入纠纷，后者拒绝为iPhone XS、iPhone XS Max和iPhone XR等系列手机提供基带芯片，苹果开始独家采用英特尔的基带芯片。
但很快，采用英特尔基带芯片的苹果手机，被用户频繁吐槽“信号问题”。
无线信号测试机构Cellular Insights发起的测试显示，搭载高通基带的iPhone7信号性能表现超出英特尔基带版本30%以上。
随着2019年4月16日苹果和高通宣布和解，iPhone宣布再次采用高通基带芯片。几个小时后，英特尔宣布退出5G智能手机基带芯片业务。
尽管与高通恢复了合作，但经过与高通、英特尔的一番“折腾”，加上新机型的信号问题依然被用户诟病，苹果已然坚定了自研基带芯片的决心。
英特尔退出后，2019年7月，苹果宣布10亿美元收购英特尔智能手机调制解调器业务，英特尔的2200名工程师也随之加入苹果。
与英特尔工程师同时前往苹果的，还有英特尔约1.7万项无线技术专利，种类涉及从蜂窝通信标准、调制解调器架构到调制解调器运算等。
2020年12月，苹果高管公开宣布了自研基带芯片的计划，准备向高通芯片“说再见”。
苹果高级副总裁提到，研发基带芯片是一项长期战略投资，也是拥有丰富创新技术的关键。
如果说别的公司扬言自研芯片会遭到质疑，但苹果的实力应该没有人会轻视。
长期以来，苹果坚持打造“软硬一体的闭环生态”，并为此研发了iOS、macOS、tvOS、watchOS等操作系统，以及iPhone产品线中的A系列处理器。
最近两年，看不惯英特尔“挤牙膏”的苹果，逐步将Macbook产品线中的英特尔CPU，替换成自研的M系列处理器，且名声大噪。
在此背景下，高通似乎也做好了与苹果“分手”的准备。
2021年11月，高通方面对外透露，到2023年苹果新机上市时，高通基带芯片在iPhone中的占比将由100%降至20%。
高通首席财务官阿卡什·帕尔克希瓦拉坦言，预计到2024财年结束，苹果在该公司芯片销售中所占的比例仅为“较低的个位数”。
此后不到一个月，市场上传出，苹果将采用台积电4nm制程，从2023年起生产iPhone的5G基带芯片。同时，苹果还在开发自己的射频、毫米波组件及用于基带芯片的电源管理芯片，以强化iPhone的5G性能。
但郭明錤的最新爆料，意味着苹果自研基带出现更多不确定性。他在社交媒体上提到，由于目前苹果的基带无法取代高通，高通2023年下半年与2024年上半年的营收与利润都将超出市场预期。
市场普遍预估，苹果2022年下半年推出的iPhone14，将会搭载采用三星4nm制程的高通新一代X65基带芯片及射频（RF）IC，搭配苹果A16应用处理器。
回顾过往，苹果基带芯片部门收购自英特尔，而英特尔的无线技术又有很大一部分来自于对德国英飞凌无线业务部门的收购。
既然英特尔、英飞凌两大芯片巨头都没有在基带芯片领域站稳脚跟，苹果面临的困难自然也不容小觑。
“基带芯片的难度在于通信技术是一个长期积累起来的技术，5G基带芯片不仅要满足5G要求，还要兼容4G、3G、2G、1G等多种通信协议。”Gartner研究副总裁盛陵海曾表示。
市场调研机构Strategy Analytics发布的报告显示，2021年，高通基带芯片出货量超过8亿，在出货量和收益排名中都位列全球第一，“iPhone13配备了X60基带芯片，这推动高通扩大了销量”。
联发科、三星LSI、紫光展锐和英特尔，占据了2021年全球基带芯片市场收益份额的2-5名。整个市场收益同比增长了19.5%，达到314亿美元。
虽然外界认为基带的研发难度甚至高于处理器，但一旦研发成功，苹果将受益匪浅。
“高通芯片毛利率一般在40%以上，品牌溢价高。如果苹果自研的基带芯片能够量产成功且性能达标，自研会是性价比更高的选择，只涉及研发和制造费用，以苹果产品的量也能够将成本均摊下来。”盛陵海说道。
除了手机，苹果跃跃欲试的虚拟现实、汽车等业务，都离不开5G通信能力。如果实现“基带自由”，将提升对于苹果生态的品控能力和新业务的拓展能力。
郭明錤也认为，苹果会继续研发自己的5G芯片。
“但等到苹果成功并能够取代高通时，高通的其他新业务应该已经发展到足以显著抵消iPhone 5G芯片订单丢失带来的负面影响。”郭明錤表示。
2021财年，高通营收为334.7亿美元，同比增长55%，净利润为98.1亿美元，同比增长104%。
高通方面也很乐观，该公司2021年底曾表示，除去苹果公司的销售，其手机业务的收入增长将快于整体市场，这主要得益于其与小米、OPPO和vivo等中国智能手机制造商的合作。
什么情况，周末券商迎来利空，这是不让涨吗？
最近这几天券商可以说是真牛气了，不断放量异动拉升，还有就是个股轮动上攻，光大证券更是来个三连板。很多人以为券商要大干一场了，眼看大盘就要冲上3300点，这不周五晚间迎来多个利空，这是不让涨吗？
外围市场出现大跌，势必会对下周A股有一定的影响，这还不是关键的，主要是周五晚上高层连罚了好几个券商，更是有头部老大这就让人无语了，刚刚涨点就来紧箍咒这是不让券商大涨还是不让大盘涨呢？
下周开盘，券商低开是跑不掉了，那么是被资金强势拉起还是放量砸盘呢？大家觉得是哪种走势，最后再提醒大家A股反弹进入强压力位，那些高位板块，高位个股出现放量杀跌就要及时跑路，目前有高低切换的预期，看看新能源车几乎都是低位补涨。大家一定要注意节奏的变化。
最近这几天券商可以说是真牛气了，不断放量异动拉升，还有就是个股轮动上攻，光大证券更是来个三连板。很多人以为券商要大干一场了，眼看大盘就要冲上3300点，这不周五晚间迎来多个利空，这是不让涨吗？
外围市场出现大跌，势必会对下周A股有一定的影响，这还不是关键的，主要是周五晚上高层连罚了好几个券商，更是有头部老大这就让人无语了，刚刚涨点就来紧箍咒这是不让券商大涨还是不让大盘涨呢？
下周开盘，券商低开是跑不掉了，那么是被资金强势拉起还是放量砸盘呢？大家觉得是哪种走势，最后再提醒大家A股反弹进入强压力位，那些高位板块，高位个股出现放量杀跌就要及时跑路，目前有高低切换的预期，看看新能源车几乎都是低位补涨。大家一定要注意节奏的变化。
【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
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