#门当户对重要还是不重要# 每个女孩的小时候都有个嫁给霸道总裁的梦想。可现实是有钱人只会和有钱人在一块，穷人只会和穷人在一块。恋爱和结婚是俩码事，恋爱是俩个人的事情，俩个家境不一样的人还是会在一起，只觉得自己喜欢就好。可结婚是俩个家庭的事情，时间久了，两个人的悬殊差距会越来越大，关系很容易失衡，不对等的婚姻，注定是痛苦的开始。相反，门当户对的俩个人更容易走进婚姻。所以，门当户对真的很重要。#门当户对#
【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
【美的置业2021年营收同比增40% 并购项目聚焦高能级城市】
美的置业在2021年保持了相对稳健的增长，一二线城市贡献了主要销售业绩。公司管理层预计长三角、大湾区将在下半年迎来压制性需求释放，布局仍将向高能级城市集中。
3月28日，美的置业（3990.HK）发布财报，公司2021年合约销售额1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，分别同比增加8.7%和5.8%。去年初定下的1500亿元销售目标完成率为91.4%。
营收与核心净利润保持上升态势，但归母核心净利润出现下滑。公司全年营收737.03亿元，同比增长40.4%；年内核心净利润同比增加13.6%至54.57亿元；公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，同比下降9.5%。公司每股分红1.6港元。
美的置业的土储集中在高能级城市。财报显示，土地储备的总建筑面积达4952万平方米，其中权益土储面积2716万平方米，二线及以上土储占比66%。同时，二级及以上城市的销售金额占比为78%，报告期内公司销售均价同比增长3%至11657元/平，销售回款率为78%。
2021年下半年以来，房地产调控政策收紧，多家房企债务风险暴露，各地楼市表现低迷。去年底至今年初，信贷政策有所放松，二三线城市陆续出现降首付等刺激购房政策，但楼市修复尚不明显。
长三角、大湾区和华中地区是美的置业的重仓区域。公司执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩会上表示，受到经济下行、疫情反复以及有效政策落地时间等因素影响，公司对区域市场很难预判。不过，在长三角、大湾区，去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累，预估会在今年二季度或下半年释放一部分；华中区域会出现分化，武汉、长沙基本面还不错，下半年有望复苏，郑州、南昌土地供应量比较大，且需求不振，可能使市场修复的时间略微长一些。
并购项目也会向高能级城市倾斜。董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，公司并购首先着眼于自己合作的项目，尤其是合作方出现问题导致项目进展不顺利的。并购策略方面，将在高能级的城市收购，例如南京、长沙、重庆、天津等，在低能级的城市退出，例如柳州、岳阳等，逐渐提高权益占比。去年第四季度以来公司共有13个项目的股权收购，但对集团头寸的占用只有4亿元左右，因为盘活了一部分项目存量共管资金，并且有并购贷协助。
“我们会逐步聚焦到25个左右的城市，先保证存量有合理的周转率。将来的土地机会有很多，土地竞争强度减弱也是必然的趋势。我们会将投资金额控制在40%销售回款以内，把权益比提高到75%以上，逐步减少合作，并慎重选择合作方。”郝恒乐称。
美的置业计划在今年内实现“三道红线”全部转绿档。截至2021年末，公司净负债率大幅下降至46.3%，现金短债比提升至1.7，剔除预收款后的资产负债率下降至72.1%，最后一条仍高于70%的要求。
财报显示，美的置业有息负债总量为563亿元，其中一年内到期有息负债为153亿元；集团持有现金总量约342亿元。加权平均融资成本下降至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。
值得一提的是，美的置业在2月份发行了15亿中票，发行利率为4.5%。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
“我们上市之初有20多家合作银行，现在只有7-8家，合作银行的集中对资源获取是非常有帮助的。去年下半年行业出现危机时，银行资源是紧张的，但是美的置业的开发贷一直是充裕的，我们也最早恢复到按揭额度上来。”公司执行董事兼首席财务官林戈表示，美的置业境外融资的渠道主要依靠银团和双边贷，没有发美元债。
此外，美的置业也在谋求多元化发展，旗下睿住智能始终专注智慧场景的科研创新。郝恒乐表示，智能化板块是除主业以外增长潜力最大的业务，其服务内部项目按照市场化规则，同时服务大量第三方企业。2021年合同量超过11亿元，会计交付收入达8亿元，同比增速均超40%，盈利能力也比较好。预计2022年将贡献会计收入超10亿元。
“行业正在快速出清，越来越多的高杠杆高负债企业出现大量违约，我们坚定认为未来房地产行业参与者会快速减少，能够留下来的国企或者信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少内卷，未来供需结构会得到更好的改善。”郝恒乐表示。
美的置业股价受到提振，截至发稿报每股15.8港元，涨9.87%。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
美的置业在2021年保持了相对稳健的增长，一二线城市贡献了主要销售业绩。公司管理层预计长三角、大湾区将在下半年迎来压制性需求释放，布局仍将向高能级城市集中。
3月28日，美的置业（3990.HK）发布财报，公司2021年合约销售额1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，分别同比增加8.7%和5.8%。去年初定下的1500亿元销售目标完成率为91.4%。
营收与核心净利润保持上升态势，但归母核心净利润出现下滑。公司全年营收737.03亿元，同比增长40.4%；年内核心净利润同比增加13.6%至54.57亿元；公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，同比下降9.5%。公司每股分红1.6港元。
美的置业的土储集中在高能级城市。财报显示，土地储备的总建筑面积达4952万平方米，其中权益土储面积2716万平方米，二线及以上土储占比66%。同时，二级及以上城市的销售金额占比为78%，报告期内公司销售均价同比增长3%至11657元/平，销售回款率为78%。
2021年下半年以来，房地产调控政策收紧，多家房企债务风险暴露，各地楼市表现低迷。去年底至今年初，信贷政策有所放松，二三线城市陆续出现降首付等刺激购房政策，但楼市修复尚不明显。
长三角、大湾区和华中地区是美的置业的重仓区域。公司执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩会上表示，受到经济下行、疫情反复以及有效政策落地时间等因素影响，公司对区域市场很难预判。不过，在长三角、大湾区，去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累，预估会在今年二季度或下半年释放一部分；华中区域会出现分化，武汉、长沙基本面还不错，下半年有望复苏，郑州、南昌土地供应量比较大，且需求不振，可能使市场修复的时间略微长一些。
并购项目也会向高能级城市倾斜。董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，公司并购首先着眼于自己合作的项目，尤其是合作方出现问题导致项目进展不顺利的。并购策略方面，将在高能级的城市收购，例如南京、长沙、重庆、天津等，在低能级的城市退出，例如柳州、岳阳等，逐渐提高权益占比。去年第四季度以来公司共有13个项目的股权收购，但对集团头寸的占用只有4亿元左右，因为盘活了一部分项目存量共管资金，并且有并购贷协助。
“我们会逐步聚焦到25个左右的城市，先保证存量有合理的周转率。将来的土地机会有很多，土地竞争强度减弱也是必然的趋势。我们会将投资金额控制在40%销售回款以内，把权益比提高到75%以上，逐步减少合作，并慎重选择合作方。”郝恒乐称。
美的置业计划在今年内实现“三道红线”全部转绿档。截至2021年末，公司净负债率大幅下降至46.3%，现金短债比提升至1.7，剔除预收款后的资产负债率下降至72.1%，最后一条仍高于70%的要求。
财报显示，美的置业有息负债总量为563亿元，其中一年内到期有息负债为153亿元；集团持有现金总量约342亿元。加权平均融资成本下降至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。
值得一提的是，美的置业在2月份发行了15亿中票，发行利率为4.5%。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
“我们上市之初有20多家合作银行，现在只有7-8家，合作银行的集中对资源获取是非常有帮助的。去年下半年行业出现危机时，银行资源是紧张的，但是美的置业的开发贷一直是充裕的，我们也最早恢复到按揭额度上来。”公司执行董事兼首席财务官林戈表示，美的置业境外融资的渠道主要依靠银团和双边贷，没有发美元债。
此外，美的置业也在谋求多元化发展，旗下睿住智能始终专注智慧场景的科研创新。郝恒乐表示，智能化板块是除主业以外增长潜力最大的业务，其服务内部项目按照市场化规则，同时服务大量第三方企业。2021年合同量超过11亿元，会计交付收入达8亿元，同比增速均超40%，盈利能力也比较好。预计2022年将贡献会计收入超10亿元。
“行业正在快速出清，越来越多的高杠杆高负债企业出现大量违约，我们坚定认为未来房地产行业参与者会快速减少，能够留下来的国企或者信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少内卷，未来供需结构会得到更好的改善。”郝恒乐表示。
美的置业股价受到提振，截至发稿报每股15.8港元，涨9.87%。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
✋热门推荐