【优化营商“软环境” 助力天津高质量发展】一元复始，万象更新。天津又进入“两会”时间，带着“地气”来接“天线”的代表委员们齐聚在一起，为奋进中的天津汇聚力量。
在经历风雨中发展，在应对挑战中成长，刚刚过去的2020年是极不平凡的一年，在疫情冲击下，各行各业都经历了“寒冬”的考验，每个群体都在竭力调整、奋力反击，与疫情积极博弈。在与疫情的博弈中，对于企业家而言，良好的营商环境是他们走出困境的关键。
在今年参加天津市“两会”的代表委员中，有的人还有另外一重身份，他们是民营企业家中的佼佼者，在“渡劫”过后，他们对营商环境有了更深的感触，同样，那些与企业家们一起共克时艰的营商环境建设者，在疫情“洗礼”过后，对于增强本领、提升能力，也有话要说。从他们的交流中，感受到的是信心与力量。
谈感受──
“良好的营商环境让我们安心扎根这片土地”
优化营商环境是一项系统工程，需要“软”“硬”兼施。在市人大代表、一飞智控（天津）科技有限公司董事长齐俊桐看来，近几年，天津营商环境的变化是看得见、摸得着的。
主动听取企业的问题和建议，努力为企业出谋划策、牵引商机，不断简化审批流程，助力企业宣传和品牌建设……齐俊桐说，各级党员干部理念转变、服务意识提高、干劲提升等“软环境”的变化令他感触最深，“他们帮助企业跨过了‘初创坎’，让我们安心扎根这片土地谋发展。”
有着相同感受的市政协委员、天津荣程祥泰投资控股集团有限公司董事会主席张荣华脱口而出一个“暖”字。
在张荣华眼里，天津一系列优化营商环境的举措成了企业发展的“加速器”。“去年2月2日，集团计划注册荣程新智自然科学研究院，疫情来袭，又恰逢春节假期，注册成了难题。多亏自贸区管委会、滨海新区政府鼎力支持，工作人员加班加点，仅5天就完成了注册。”张荣华说，这种“津心办”的快捷便利，不仅体现了政府部门的服务意识，更彰显了“天津速度”，暖心！
“十四五”开局之年，市政协委员、天津川迪科技有限公司董事长龙云，已上满了弦，正准备大干一番。龙云非常看好天津的营商环境，在她看来，天津有着敢于创新创业的胆气，激情干事的勇气。不畏困难、不惧失败，未来必将“气势如虹”，大有作为。
说期待──
“用良好的营商环境为高质量发展助力”
“营商环境只有更好，没有最好。”用良好的营商环境助力天津高质量发展，是今年参会代表委员们的普遍心声。
“制造业是天津发展的传统优势，更是根基，要支持制造业升级，让制造业插上5G+智能制造和科技研发的翅膀……还要下大力量打造龙头企业，出台相关政策扶持龙头企业提高竞争力……”针对“十四五”时期优化营商环境，促进民营经济发展方面，张荣华从产业和政策两个层面给出了建议。
市政协委员、天津草帽众创空间企业孵化器有限公司董事长法卓是一名从事互联网数字化转型创业15年的创业者。
在她看来，目前天津在数字化政府服务平台打造上力度稍显薄弱，“尤其还不能应用大数据、区块链、人工智能等高科技技术与工具赋能中小微企业”。
法卓期待，后疫情时代，在中小微企业面临着生死存亡的艰难时期，政府部门能够运用大数据平台化服务为中小微企业赋能加力，并根据中小微企业的个性化需求有针对性地提供服务。她也非常愿意为天津的数字化营商环境的打造贡献一份力量。
“虽然，近几年天津智能科技产业发展迅速，但相对发达地区仍显薄弱。”齐俊桐说，“坚持制造业立市”“增强智能科技产业引领力”已成为天津未来发展的主线，而增强引领力需要“引”“育”结合，在引进有影响力项目的同时不断培育成长类项目脱颖而出。此外，他还建议，进一步构建强大的政府性融资担保体系，做大做强龙头机构，以化解科技企业债权融资难题。
讲服务──
“让企业家感受到营商环境的恒久温度”
“100余家民营企业主动为4000余家小微企业和个体工商户减免租金达1.5亿元！”应对疫情，这是市工商联、市商会在向各级商协会组织和民营企业发出为小微企业和个体工商户减免房租倡议后换来的实实在在的帮扶。
“重视细节，做好小事，切实让企业家感受到天津营商环境的恒久温度。”市政协委员、市工商联党组书记王禹说，作为党和政府联系非公有制经济人士的桥梁和纽带，多为民企谋利、多解民企之忧，是工商联应尽的责任与义务。下一步，市工商联将继续完善政企对接机制，搭平台促服务，帮助企业解决发展难题，助力改善民营经济发展的政务环境、法治环境、金融环境、市场环境。
“让企业在津发展更舒心、更安心。”去年年底，《天津市优化营商环境三年行动计划》出台，无疑再一次升级了企业发展的“软环境”。作为参与文件的起草者，市政协委员、市政府政务服务办营商环境建设处处长王健说，今年，将重点推动《天津市关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的若干措施》，比照三年行动计划制定的《天津市2021年优化营商环境改革重点任务清单》等具体任务落实落地。同时，加强市区间、部门间协作配合，及时处理营商环境工作中需要跨部门、跨区域协调解决的问题。还要瞄准国际国内一流，补短板强弱项，组织各部门制定优化营商环境的具体改革措施。
法治也是营商环境的重要组成部分。去年，市人大代表、市人民检察院第三分院二部一级检察官助理李楠和她的同事们，用法治力量助力天津营商环境建设，特别是疫情期间，在依法打击妨害企业复工复产违法犯罪的同时，依法审慎采取司法措施，最大限度地保护企业生产经营和企业家合法权益。“新一年，将继续立足于法律监督职能和检察工作实际，用贴心暖心的法治服务，让民营企业家安心经营，为天津经济高质量发展提供坚实法治保障。”（本报记者 韩雯 张清）
在经历风雨中发展，在应对挑战中成长，刚刚过去的2020年是极不平凡的一年，在疫情冲击下，各行各业都经历了“寒冬”的考验，每个群体都在竭力调整、奋力反击，与疫情积极博弈。在与疫情的博弈中，对于企业家而言，良好的营商环境是他们走出困境的关键。
在今年参加天津市“两会”的代表委员中，有的人还有另外一重身份，他们是民营企业家中的佼佼者，在“渡劫”过后，他们对营商环境有了更深的感触，同样，那些与企业家们一起共克时艰的营商环境建设者，在疫情“洗礼”过后，对于增强本领、提升能力，也有话要说。从他们的交流中，感受到的是信心与力量。
谈感受──
“良好的营商环境让我们安心扎根这片土地”
优化营商环境是一项系统工程，需要“软”“硬”兼施。在市人大代表、一飞智控（天津）科技有限公司董事长齐俊桐看来，近几年，天津营商环境的变化是看得见、摸得着的。
主动听取企业的问题和建议，努力为企业出谋划策、牵引商机，不断简化审批流程，助力企业宣传和品牌建设……齐俊桐说，各级党员干部理念转变、服务意识提高、干劲提升等“软环境”的变化令他感触最深，“他们帮助企业跨过了‘初创坎’，让我们安心扎根这片土地谋发展。”
有着相同感受的市政协委员、天津荣程祥泰投资控股集团有限公司董事会主席张荣华脱口而出一个“暖”字。
在张荣华眼里，天津一系列优化营商环境的举措成了企业发展的“加速器”。“去年2月2日，集团计划注册荣程新智自然科学研究院，疫情来袭，又恰逢春节假期，注册成了难题。多亏自贸区管委会、滨海新区政府鼎力支持，工作人员加班加点，仅5天就完成了注册。”张荣华说，这种“津心办”的快捷便利，不仅体现了政府部门的服务意识，更彰显了“天津速度”，暖心！
“十四五”开局之年，市政协委员、天津川迪科技有限公司董事长龙云，已上满了弦，正准备大干一番。龙云非常看好天津的营商环境，在她看来，天津有着敢于创新创业的胆气，激情干事的勇气。不畏困难、不惧失败，未来必将“气势如虹”，大有作为。
说期待──
“用良好的营商环境为高质量发展助力”
“营商环境只有更好，没有最好。”用良好的营商环境助力天津高质量发展，是今年参会代表委员们的普遍心声。
“制造业是天津发展的传统优势，更是根基，要支持制造业升级，让制造业插上5G+智能制造和科技研发的翅膀……还要下大力量打造龙头企业，出台相关政策扶持龙头企业提高竞争力……”针对“十四五”时期优化营商环境，促进民营经济发展方面，张荣华从产业和政策两个层面给出了建议。
市政协委员、天津草帽众创空间企业孵化器有限公司董事长法卓是一名从事互联网数字化转型创业15年的创业者。
在她看来，目前天津在数字化政府服务平台打造上力度稍显薄弱，“尤其还不能应用大数据、区块链、人工智能等高科技技术与工具赋能中小微企业”。
法卓期待，后疫情时代，在中小微企业面临着生死存亡的艰难时期，政府部门能够运用大数据平台化服务为中小微企业赋能加力，并根据中小微企业的个性化需求有针对性地提供服务。她也非常愿意为天津的数字化营商环境的打造贡献一份力量。
“虽然，近几年天津智能科技产业发展迅速，但相对发达地区仍显薄弱。”齐俊桐说，“坚持制造业立市”“增强智能科技产业引领力”已成为天津未来发展的主线，而增强引领力需要“引”“育”结合，在引进有影响力项目的同时不断培育成长类项目脱颖而出。此外，他还建议，进一步构建强大的政府性融资担保体系，做大做强龙头机构，以化解科技企业债权融资难题。
讲服务──
“让企业家感受到营商环境的恒久温度”
“100余家民营企业主动为4000余家小微企业和个体工商户减免租金达1.5亿元！”应对疫情，这是市工商联、市商会在向各级商协会组织和民营企业发出为小微企业和个体工商户减免房租倡议后换来的实实在在的帮扶。
“重视细节，做好小事，切实让企业家感受到天津营商环境的恒久温度。”市政协委员、市工商联党组书记王禹说，作为党和政府联系非公有制经济人士的桥梁和纽带，多为民企谋利、多解民企之忧，是工商联应尽的责任与义务。下一步，市工商联将继续完善政企对接机制，搭平台促服务，帮助企业解决发展难题，助力改善民营经济发展的政务环境、法治环境、金融环境、市场环境。
“让企业在津发展更舒心、更安心。”去年年底，《天津市优化营商环境三年行动计划》出台，无疑再一次升级了企业发展的“软环境”。作为参与文件的起草者，市政协委员、市政府政务服务办营商环境建设处处长王健说，今年，将重点推动《天津市关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的若干措施》，比照三年行动计划制定的《天津市2021年优化营商环境改革重点任务清单》等具体任务落实落地。同时，加强市区间、部门间协作配合，及时处理营商环境工作中需要跨部门、跨区域协调解决的问题。还要瞄准国际国内一流，补短板强弱项，组织各部门制定优化营商环境的具体改革措施。
法治也是营商环境的重要组成部分。去年，市人大代表、市人民检察院第三分院二部一级检察官助理李楠和她的同事们，用法治力量助力天津营商环境建设，特别是疫情期间，在依法打击妨害企业复工复产违法犯罪的同时，依法审慎采取司法措施，最大限度地保护企业生产经营和企业家合法权益。“新一年，将继续立足于法律监督职能和检察工作实际，用贴心暖心的法治服务，让民营企业家安心经营，为天津经济高质量发展提供坚实法治保障。”（本报记者 韩雯 张清）
#仲量联行武汉房地产市场2020年回顾与2021年展望#
武汉，2021年1月14日——武汉疫后重振如火如荼，商业地产市场逐步恢复。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2020年武汉办公楼市场展现出极大韧性，第四季度需求快速复苏，一扫前三季度阴霾。作为疫情受益行业，在线教育成为全年最大亮点。” 优质零售物业市场迎来三个新项目及一个改造项目入市，新项目良好的开业表现以及存量项目的逐渐恢复，使得全市空置率年内受疫情冲击走高后逐季回落。
优质办公楼
新增甲级项目集中于年末入市，建设大道和解放大道的竞争更加激烈。2020年的优质甲级项目全部集中在第四季度入市，分别是位于建设大道商务区的香格里拉中心和武汉环贸中心A座，以及位于解放大道商务区的恒隆广场和K11 ATELIER。这些优质项目的入市一方面提升了片区的楼宇品质，另一方面也加剧了市场竞争。
截至2020年12月末，全市甲级和乙级项目共计636.8万平方米，其中甲级办公楼体量为249.4万平方米，同比上升15.0%；乙级办公楼体量为387.4万平方米，同比增长8.0%。受新增供应影响，全市空置率同比上升3.8个百分点至39.4%，其中甲级办公楼空置率同比上升5.0个百分点至35.7%，乙级办公楼空置率同比上升3.1个百分点至41.7%。
第四季度需求大幅反弹，在线教育的强劲需求贯穿全年。受疫情影响，全年的净吸纳量表现疲弱。2020年全市净吸纳量为15.5万平方米，为2011年以来的最低点。其中甲级净吸纳量为10.0万平方米，同比减少32.9%；乙级净吸纳量为5.5万平方米，同比下降75.8%。
分季度来看，经济的回暖催生了办公楼市场需求的恢复。以甲级市场为例，前三季度甲级净吸纳量仅为负1,669平方米，但第四季度的净吸纳量高达10.2万平米。第四季度的净吸纳量中，新入市项目净吸纳量占比60%，存量项目占40%。而这40%存量项目的净吸纳量不仅明显强于前三季度，而且较为接近历史单季平均水平，仲量联行认为，武汉办公楼市场已基本走出低谷。
从成交案例数量看，2020年一季度“封城”，导致一季度甲级办公楼租赁成交数量接近于0。“解封”之后，成交数量开始恢复，四季度成交数量更是占全年的50%左右，指向市场活跃度显著上升。
分行业看，在线教育行业成为2020年需求最旺盛的行业之一，其甲级市场的成交面积占比高达22%。疫情的冲击不改人们对教育的热情，资本的推动更刺激了在线教育的大幅扩张。但仲量联行同时观察到，在线教育的趋势性扩张也伴随着部分公司的大面积退租，在线教育处于总量扩张与内部分化的发展阶段。除了在线教育，金融业、非教育服务业、房地产及建筑、科技新媒体等行业都有活跃表现。金融业中的保险公司不断扩张代理人，继续催生大面积成交；专业服务业中的律师事务所较为突出，这包括受注册制背景下企业上市需求上升以及疫情冲击之下的经济类诉讼增多等影响。
全年租金显著下跌，但年末租金随着需求复苏而企稳。2020年总需求疲弱，增加了业主的去化压力，为了争夺有限的客户，价格战愈演愈烈。截至2020年12月末，全市办公楼净有效租金为80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲级办公楼净有效租金为98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙级办公楼净有效租金为68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
从季频数据看，租金跌幅边际改善。以甲级市场为例，二、三季度的租金环比跌幅在3.5%-4.0%之间，但四季度的环比跌幅仅为0.3%，租金的企稳与需求的反弹高度相关。此外，通过对比近三年的数据，可以发现单季0.3%的跌幅基本回归正常水平。
优质办公楼市场展望：受疫情影响，原本预计2020年的供应高峰推迟至2021和2022年。此外，需求的复苏依然跟不上新增供应的脚步，市场仍将处于供大于求的阶段。在上述供需关系的背景下，仲量联行预计，租金易跌难涨。2021和2022年的新增供应高峰之后，供需关系将持续改善，空置率也有望逐渐降低。
优质零售物业
受疫情影响，新项目集中皆于年末入市。2020年全年武汉优质零售物业市场共录得三个新项目以及一个改造项目入市，同时传统百货加速退出市场，全年录得两个百货项目闭店，年末全市优质商业总体量收于733.4万，较2019年同期净增15.2万。
2020上半年，疫情冲击下客流骤减，存量项目改造升级动作频繁，中心百货随江汉路步行街封闭性改造一同暂时歇业，天纵城盘龙购物中心宣布成立盘龙城万达广场商管公司，与万达合作运营。三季度，更多项目进行了局部的调改升级，如开业第六年的永旺梦乐城武汉金银潭购物中心将四楼停车场整体改造成美食街，净增16,000平方米租赁面积，另有银泰百货及新世界时尚广场两间传统百货闭店退出市场。四季度，武汉优质零售物业市场迎来新鲜血液，汉口K11购物中心 HK 2馆、东西湖万达以及改造项目盘龙城万达均于12月上旬开业。
疫情冲击下全市空置率走高，现有需求由餐饮、时尚和体验业态驱动。在疫情的冲击下，2020年武汉优质零售物业市场空置率走高至10%以上，年内全市空置率由年初的7.1%一度升高至二季度的13.0%，后随市场秩序恢复，需求逐渐回暖，逐步下降至年末的11.8%。从净吸纳指标看，二季度录得历史新低，需求流失约44.8万平方米，年末随新项目入市，全市净吸纳量年内首次转正，录得超38.2万平方米，受前三季度需求流失较严重的影响，全年未实现正吸纳，全市净吸纳量收于负17.7万平方米。观测新开店铺，全市需求主要由餐饮、时尚及体验业态的租户驱动，生活业态分类下电子电器设备及杂货需求相对活跃。
餐饮业态下，正餐、快餐小吃及咖啡饮品为需求主力，围炉海鲜烤肉自助、韩宫宴、U你天然调味餐厅等正餐品牌拓店趋势明显，快餐小吃中多见研卤堂、盛香亭等湘味小吃，咖啡饮品类的书亦烧仙草、喜茶、奈雪的茶等品牌持续开出新店，其中奈雪的茶新开店铺营业面积有所缩小，并开出如奈雪BlaBlaBar的酒吧类跨界店铺。时尚业态下，服饰类店铺中的拙列、Moussy&Sly等女装品牌，李宁、VANS、PUMA等运动潮流类品牌，李宁Young、ME&CITY KIDS等儿童类品牌年内仍在拓店，化妆品类店铺中，国潮美妆品牌完美日记、美妆集合店Wow Color及The Colorist调色师迅速布点年轻客群集聚的光谷、江汉路等热门商圈，此外Dr.Martens、MONOLOGUE、AJIDOU阿吉豆等鞋包配饰品牌也呈现拓店态势。体验业态下，健身运动场馆类及教育培训类品牌构成需求主力，生活业态下来自电子电器设备、杂货以及汽车展厅等类别的DJI大疆、Bebe Unicorn、威马汽车均录得多家新店开业。
全市净有效租金持续下跌。一季度受疫情导致的封城影响，市场停摆近三个月，主要购物中心及百货的业主不同程度减免租金、延长免租期，致使净有效租金下挫。二季度免租措施力度减弱，净有效租金下挫趋势随之减缓。三四季度受宏观经济不确定性影响，叠加新项目集中入市带来的新增供应压力，年末全市首层非主力店可比净有效租金同比下降10.2%，至368.8元每平方米每月。
优质零售物业市场展望：2021年武汉优质零售物业市场迎来新的供应高峰，预计全年将有超100.3万平方米新增供应进入市场，届时全市总体量预计升至833.7万平方米。新项目主要分布于解放大道、建设大道青年路、光谷等核心商圈，并由恒隆、龙湖、大悦城等商业运营经验丰富的业主操盘，加剧片区竞争的同时也将持续刷新核心商圈购物体验。
注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。
武汉，2021年1月14日——武汉疫后重振如火如荼，商业地产市场逐步恢复。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2020年武汉办公楼市场展现出极大韧性，第四季度需求快速复苏，一扫前三季度阴霾。作为疫情受益行业，在线教育成为全年最大亮点。” 优质零售物业市场迎来三个新项目及一个改造项目入市，新项目良好的开业表现以及存量项目的逐渐恢复，使得全市空置率年内受疫情冲击走高后逐季回落。
优质办公楼
新增甲级项目集中于年末入市，建设大道和解放大道的竞争更加激烈。2020年的优质甲级项目全部集中在第四季度入市，分别是位于建设大道商务区的香格里拉中心和武汉环贸中心A座，以及位于解放大道商务区的恒隆广场和K11 ATELIER。这些优质项目的入市一方面提升了片区的楼宇品质，另一方面也加剧了市场竞争。
截至2020年12月末，全市甲级和乙级项目共计636.8万平方米，其中甲级办公楼体量为249.4万平方米，同比上升15.0%；乙级办公楼体量为387.4万平方米，同比增长8.0%。受新增供应影响，全市空置率同比上升3.8个百分点至39.4%，其中甲级办公楼空置率同比上升5.0个百分点至35.7%，乙级办公楼空置率同比上升3.1个百分点至41.7%。
第四季度需求大幅反弹，在线教育的强劲需求贯穿全年。受疫情影响，全年的净吸纳量表现疲弱。2020年全市净吸纳量为15.5万平方米，为2011年以来的最低点。其中甲级净吸纳量为10.0万平方米，同比减少32.9%；乙级净吸纳量为5.5万平方米，同比下降75.8%。
分季度来看，经济的回暖催生了办公楼市场需求的恢复。以甲级市场为例，前三季度甲级净吸纳量仅为负1,669平方米，但第四季度的净吸纳量高达10.2万平米。第四季度的净吸纳量中，新入市项目净吸纳量占比60%，存量项目占40%。而这40%存量项目的净吸纳量不仅明显强于前三季度，而且较为接近历史单季平均水平，仲量联行认为，武汉办公楼市场已基本走出低谷。
从成交案例数量看，2020年一季度“封城”，导致一季度甲级办公楼租赁成交数量接近于0。“解封”之后，成交数量开始恢复，四季度成交数量更是占全年的50%左右，指向市场活跃度显著上升。
分行业看，在线教育行业成为2020年需求最旺盛的行业之一，其甲级市场的成交面积占比高达22%。疫情的冲击不改人们对教育的热情，资本的推动更刺激了在线教育的大幅扩张。但仲量联行同时观察到，在线教育的趋势性扩张也伴随着部分公司的大面积退租，在线教育处于总量扩张与内部分化的发展阶段。除了在线教育，金融业、非教育服务业、房地产及建筑、科技新媒体等行业都有活跃表现。金融业中的保险公司不断扩张代理人，继续催生大面积成交；专业服务业中的律师事务所较为突出，这包括受注册制背景下企业上市需求上升以及疫情冲击之下的经济类诉讼增多等影响。
全年租金显著下跌，但年末租金随着需求复苏而企稳。2020年总需求疲弱，增加了业主的去化压力，为了争夺有限的客户，价格战愈演愈烈。截至2020年12月末，全市办公楼净有效租金为80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲级办公楼净有效租金为98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙级办公楼净有效租金为68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
从季频数据看，租金跌幅边际改善。以甲级市场为例，二、三季度的租金环比跌幅在3.5%-4.0%之间，但四季度的环比跌幅仅为0.3%，租金的企稳与需求的反弹高度相关。此外，通过对比近三年的数据，可以发现单季0.3%的跌幅基本回归正常水平。
优质办公楼市场展望：受疫情影响，原本预计2020年的供应高峰推迟至2021和2022年。此外，需求的复苏依然跟不上新增供应的脚步，市场仍将处于供大于求的阶段。在上述供需关系的背景下，仲量联行预计，租金易跌难涨。2021和2022年的新增供应高峰之后，供需关系将持续改善，空置率也有望逐渐降低。
优质零售物业
受疫情影响，新项目集中皆于年末入市。2020年全年武汉优质零售物业市场共录得三个新项目以及一个改造项目入市，同时传统百货加速退出市场，全年录得两个百货项目闭店，年末全市优质商业总体量收于733.4万，较2019年同期净增15.2万。
2020上半年，疫情冲击下客流骤减，存量项目改造升级动作频繁，中心百货随江汉路步行街封闭性改造一同暂时歇业，天纵城盘龙购物中心宣布成立盘龙城万达广场商管公司，与万达合作运营。三季度，更多项目进行了局部的调改升级，如开业第六年的永旺梦乐城武汉金银潭购物中心将四楼停车场整体改造成美食街，净增16,000平方米租赁面积，另有银泰百货及新世界时尚广场两间传统百货闭店退出市场。四季度，武汉优质零售物业市场迎来新鲜血液，汉口K11购物中心 HK 2馆、东西湖万达以及改造项目盘龙城万达均于12月上旬开业。
疫情冲击下全市空置率走高，现有需求由餐饮、时尚和体验业态驱动。在疫情的冲击下，2020年武汉优质零售物业市场空置率走高至10%以上，年内全市空置率由年初的7.1%一度升高至二季度的13.0%，后随市场秩序恢复，需求逐渐回暖，逐步下降至年末的11.8%。从净吸纳指标看，二季度录得历史新低，需求流失约44.8万平方米，年末随新项目入市，全市净吸纳量年内首次转正，录得超38.2万平方米，受前三季度需求流失较严重的影响，全年未实现正吸纳，全市净吸纳量收于负17.7万平方米。观测新开店铺，全市需求主要由餐饮、时尚及体验业态的租户驱动，生活业态分类下电子电器设备及杂货需求相对活跃。
餐饮业态下，正餐、快餐小吃及咖啡饮品为需求主力，围炉海鲜烤肉自助、韩宫宴、U你天然调味餐厅等正餐品牌拓店趋势明显，快餐小吃中多见研卤堂、盛香亭等湘味小吃，咖啡饮品类的书亦烧仙草、喜茶、奈雪的茶等品牌持续开出新店，其中奈雪的茶新开店铺营业面积有所缩小，并开出如奈雪BlaBlaBar的酒吧类跨界店铺。时尚业态下，服饰类店铺中的拙列、Moussy&Sly等女装品牌，李宁、VANS、PUMA等运动潮流类品牌，李宁Young、ME&CITY KIDS等儿童类品牌年内仍在拓店，化妆品类店铺中，国潮美妆品牌完美日记、美妆集合店Wow Color及The Colorist调色师迅速布点年轻客群集聚的光谷、江汉路等热门商圈，此外Dr.Martens、MONOLOGUE、AJIDOU阿吉豆等鞋包配饰品牌也呈现拓店态势。体验业态下，健身运动场馆类及教育培训类品牌构成需求主力，生活业态下来自电子电器设备、杂货以及汽车展厅等类别的DJI大疆、Bebe Unicorn、威马汽车均录得多家新店开业。
全市净有效租金持续下跌。一季度受疫情导致的封城影响，市场停摆近三个月，主要购物中心及百货的业主不同程度减免租金、延长免租期，致使净有效租金下挫。二季度免租措施力度减弱，净有效租金下挫趋势随之减缓。三四季度受宏观经济不确定性影响，叠加新项目集中入市带来的新增供应压力，年末全市首层非主力店可比净有效租金同比下降10.2%，至368.8元每平方米每月。
优质零售物业市场展望：2021年武汉优质零售物业市场迎来新的供应高峰，预计全年将有超100.3万平方米新增供应进入市场，届时全市总体量预计升至833.7万平方米。新项目主要分布于解放大道、建设大道青年路、光谷等核心商圈，并由恒隆、龙湖、大悦城等商业运营经验丰富的业主操盘，加剧片区竞争的同时也将持续刷新核心商圈购物体验。
注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。
人生如招商，必须有重组思维！
01、世界是可以重组的
“重组”二字真是奇妙。“千里为重”，意指空间的转换和历史的邃远；“组”，“糸”旁指“丝绳”，“且”部为“加力”，寓意抓住主干，理清乱麻。两个字组合起来，就是站在历史和战略的高度，发挥聪明才智，抓住问题主线，对事物构成要素重新进行排列组合，形成最优解决方案。
唯物辩证法告诉我们，世界是物质的，物质是运动的，世界上的一切事物都是矛盾的对立统一。毛泽东同志在《矛盾论》中写到：“唯物辩证法的宇宙观主张从事物的内部、从一事物对他事物的关系去研究事物的发展，即把事物的发展看作是事物内部的必然的、自己的运动，而每一事物的运动都和它的周围其他事物互相联系着和互相影响着”，其中，“外因是变化的条件，内因是变化的根据，外因通过内因而起作用”，“矛盾的统一性是有条件的。”站在这样的哲学高度理解重组，就是通过改变事物的联系方式和运作条件，使其内部结构优化，进而使运动的方式、运动的轨迹朝着理想的方向和预期的目标转化。
无论是词源学考证，还是哲学辩证思考，都告诉我们，重组是一个广泛适用的概念，世间万事万物都是可以重组的。
深化改革需要重组。所谓改革，就抓住处理政府和市场关系的“牛鼻子”，通过优化资源要素配置方式来提升综合效率。实际上，改革就是重组，重组也是一种改革，改革与重组异曲同工，是一而二、二而一的两个概念。我们处在一个深刻转型的时代，原有体制弊端尚未根除，新生市场机制有待发育，如何破解长周期、大面积、反复出现的历史遗留问题？如何处理改革发展稳定各项工作中产生的新矛盾、新问题？如何依托现有条件，着力解决现实的问题，实现预期目标？这些都需要我们运用重组的思维和办法，通过边界条件的调整变化，使市场这支“看不见的手”和政府这支“看的见的手”协调配合、相得益彰。
转变经济发展方式离不开重组。经济发展动力转换、方式转变、结构调整，本质上都是通过经济要素、创新驱动、资产结构、股权结构、组织结构、管理模式等方面的经营运作，促进资源配置最优化和整体功能最大化。这里面包含诸多重组操作，包括资产重组、组织重组、管理重组、资源重组、要素重组、权利重组等等。其目的，都是通过重组达到“1+1>2”或“5-2>3”的效果。可以说，人类生产生活各个领域，包括经济的、技术的、社会的、文化的、生态的，都会涉及到重组。大千世界，没有什么不可以重组。
重组的道路千万条，重组的方式千万种，但困难面前，如何抽丝剥茧、条分缕析，迅速找到最合适的重组路径，从而实现问题的解决、发展的突破呢？这就需要把握重组的一般规律，明白重组的目的、条件、方法和注意事项。
02、重组的五种目的
一个企业负责人或者政府官员日常需要处理的事项中，绝大部分用常规方法就可以处理，不需要重组。整天坐在办公室里想重组，为了重组而重组，那是自寻烦恼。重组历来是问题导向的，是有明确目的的。
一般在五种情况下，要启动重组思维：
一是实现超常规发展，需要重组思维。企业要想迅速扩大规模、占领市场，获取战略机会，地方要想加快发展、弯道超车，一般的方法往往是不行的，这时候需要转换思路，考虑重组的方法来推动。
二是化解历史遗留问题，要有创新的重组思维。一些问题由来已久，长周期存在，你的前任、前任的前任都没有解决，一定是在传统的坐标体系内无解的。这个时候，就要考虑用重组的办法解决它。
三是解决广泛存在的问题，要有独特的重组思维。因为既然是一个普遍问题，甲想解决，乙也想解决，大家都想解决，但又没有想出好的办法，就说明常规的办法解决不了，应该创新重组。
四是遇上爆发性、危机性、冲撞性的尖锐问题时，也需要重组思维。当今世界风云变幻，在新时期、新形势、新条件下谋求新的突破，延续并不断增强竞争力，就不能墨守成规、一成不变。尤其是金融危机之时，常规的办法一般不大管用，必须用重组来摆脱危机，用重组来抓住机遇。
五是全球化背景下优化资源配置，需要有重组的思维。经济全球化使资源配置的范围超越了国界，各个国家和地区都在世界范围内寻求要素的最佳组合和资源的最优利用。一个地方要想分享全球化红利，就必须运用重组的思维，在全球化范围内对资源要素进行优化配置，这样才能更好的提高经济质量和效益，实现经济可持续化发展。
以上是从方法角度讲了五种抽象的归纳，具体到了你生活、工作中你稍微想象一下，哪些是属于这一类，哪些是属于那一类，总之跟这五类有关的有时间的、历史的、空间的、广泛的方面，有突发的、超常规的，有整个国家边界条件变化了、开放了，这时候你都需要有重组的思维，想清楚怎么解决问题。
这是我想说的第一个关于重组绝不是抽象的无事找事，为重组而重组，一定是问题导向的，围绕着解决某个问题而去重组，而问题有五种性质，这五种性质问题碰上了你就要启动重组的思维。
03、推进重组的五种方法
遇上了上述五种问题你怎么去解决呢？重组的手段、方法，从哲学意义上或者方法论意义上有哪几类方法呢？大体有五种：
第一个边界条件法。调整边界，调整你工作的环境、边界。毛主席说过，事物一切都是矛盾的一种运动，任何一种矛盾有内因和外因。内因起主要作用，外因起转化的作用。一切的矛盾都因为外因条件的变化带动了内因的调整，内因随着外因而变化，最后使矛盾这种运动转为那种运动，这就是事物运动的基本规则。
我们现在讲供给侧结构性改革，在讲什么？就是在讲一个地区、一个国家的经济，当你把供给侧的边界条件、供给条件调整变化了，经济运营的质量、效益和结构也会变化。比如说“三去一降一补”里面有一个“降”，降什么？降成本，降成本降哪个成本？降物流成本、税费成本、融资利息成本、劳动力供应的成本，还有降各种资源要素的成本。当你把这五种成本都降低了，那整个经济结构就会变，运行质量和效益都会提高。
任何企业都是在一定边界条件下运行的，调整边界条件往往能改变企业的运营环境，实现优劣的转化。
第二，资源优化配置。即在市场情况下，通过资源的优化配置，提高各种要素的利用效率，取得更大的收益。包括企业上市，垃圾股重组，各种大小集团合并强强联合，或者优势企业与弱势企业的合并，这不是为合并而合并，而是实现资源优化配置。资源优化重组，很重要的是要利益均沾，风险共担，参与配置资源的各个方面都得到好处，实现多赢。
第三，利益分配法。简单的讲，就是切蛋糕的方法，通过改变利益分配方式或者分配比例来进行重组，提高效率。利益蛋糕本来是这么分配的，现在为了局面和新目的，把这个蛋糕重新划分后形成分配格局，从而实现资源重新整合，化解一定的矛盾，解决一定的问题。
第四，机制变革法。就是对企业内部或者系统内部进行体制机制的改革，重组不仅仅需要外部条件的改变，同样需要内部体制机制的优化。现代企业法人治理结构的建立，事业单位改制等都属于这一类重组。
第五，管理措施调整法。比如对不适应工作要求的管理层进行调整，启用懂市场、会管理、善经营的企业家或职业经理人，对管理方法进行更新，或者出台新的政策措施，调动各方积极性，促进企业高效规范运营。
04、重组的五个注意事项
不管遇到哪种情况，也不管用什么方法进行重组，都要把握五个要点：
其一，不能把重组搞成群众运动。一定要明白，重组是领导者的事情，不是群众运动。重组是有一定权利、资源、资金、实力的领导人之间相互默契的行动。你的企业去收购另一个企业，一定是你这个企业的领导跟那个企业领导讨论，资源优化配置一定是有权利的人做的决策。
其二，重组要讲时机、讲机遇。可能这个时点重组能够成功，而且成本低。那个时点重组虽然也能成功，但是成本可能提高一倍。再换一个时点重组，同样的方法，没准就失败了。所以要择机而行，果断处置。
其三，重组一定要尽可能照应方方面面的利益，重组的各方应该是多赢的。简单讲，ST企业的重组一定涉及四类主体：一是把企业搞的一塌糊涂的原大股东；二是新的战略投资者、新的大股东，或者说战略重组方；三是散户股民；四是ST公司的债权人。这四个方面要利益互补，四方共赢。不能把全部坏账叫战略投资者背，否则人家就不愿重组了；不能赖账，让银行消化，那银行不会干；也不能欺负股民，影响社会稳定。当然也不能让原来的大股东净身出户，股权受冲击。这里面，有各个方面积极性的调动问题，要义在以“多赢”为行为准则。
其四，重组必须是在阳光下作业，合乎法律，合乎市场规则，合乎社会公共利益，否则变成几个有权利的人搞阴谋诡计，然后赚了一把钱，把社会给坑了，利己害人，这是行不通的。
其五，重组要量力而行，适可而止。你有三元钱的资本，可以杠杆三倍做九到十元钱的重组，但若拿出全部老本，1:10的高杠杆、高负债去做一件事，就得不偿失了。
05、重组者需要具备五个方面的素质
如何熟练掌握并运用这个重组法则呢？我的体会，一个好的重组推动者，要有五个方面的素质：
一是善于将各种知识融会贯通。一个好的重组者，一定要有较为全面的知识素养，知晓我们身处这个世界各种现象内在的逻辑关系。还要受过案例的训练，而不是死记硬背，重组是不能有框框的，根据遇到的问题来想措施，想方法，想哪个方法最好，想有没有后遗症。如果有后遗症，用什么措施来预防？有时很可能和其他案例异曲同工，但是正如苏格拉底说的，任何人都不可能两次踏入同一条河。
二是善于化繁为简。古人说：“大道至简”。把复杂的问题切割成几个简单的问题，然后一个个地解决，解决以后，叠加起来又互为前提。最后，就把复杂的问题简单化了。但是简单化并不是去违反游戏规则。重组要善于把复杂问题分解成几个简单问题，这几个简单问题是一个不能分割、互为前提的整体，每个简单问题都要用有力的措施去实施到位，最后组装起来，就把复杂的问题解决了。有些重组不成功，往往是把简单的问题复杂化，或者把复杂的问题变得更复杂了。
三是运用国家各类政策。重组必须善于把国家各类政策、各类金融工具用足、用好、用活。也就是说，必须把国家的法律制度、市场经济的游戏规则，根据实际情况用到恰到好处。这些游戏规则就像万花筒。这个案例这样转，那个案例那样转，每转一次就是一个不同的图案。其实，原理差不多，区别在组合的方法不同。比如股权分置改革，国家对上市公司的政策有十几条，实际操作中，我们不能把股改跟这十几条政策完全脱开，就股改论股改，那是不容易的。反之，如果股改前后国家许可的资本市场各种制度，方法和工具弄清楚，想想当时当刻的股改状况，再提出合理的操作方案，就会使股改得到三个好的预期：一是股改后上市公司的发展肯定要好于股改前。二是股改后的总市值绝不会低于股改前的总市值。三是企业业务、管理更有前景。如果股改方案给人的感觉是有这三个好的预期，那就是成功的。
四是善于用身边的条件、资源。重组要从身边做起。任何一种重组，都是基于问题的解决，困难的解决。
五是善于在重组中把握底线思维不留后遗症。要防止在重组中“头痛医头、脚痛医脚”，解决了一个问题，又引发了另一个更大的问题；要防止在重组中把现在的问题推向未来，现在的问题好像解决了，却又引发了未来的另一种性质的更严重的危机；要防止在重组中以邻为壑的把自己的问题转嫁给别人。
总之，用重组、整合的心态去面对各种各样的重大问题，碰到难题、解决难题后，你常常就会有“柳暗花明又一村”的感觉。重组的最高境界就是，你已经把中央许可的政策、法律限制的问题、手中可以操作的杠杆资源、老百姓能够接受的条件，都放在脑子里形成一个框，在这个框里你可以把所有的东西任意地组合，但是“随心所欲不逾矩”。到了这一步，组合出来的方案，就能得到方方面面的支持和认同。
重组的本质是资源优化配置，是体制机制的创新，重组的奥义在于“随心所欲不逾矩”，在于“柳暗花明又一村”。对企业家而言，掌握了这个工具，就多了一种运筹财富，摆脱危机的本事；对于政府官员来说，掌握了这个工具，就多了一种为国家、为社会、为人民服务的能力。
01、世界是可以重组的
“重组”二字真是奇妙。“千里为重”，意指空间的转换和历史的邃远；“组”，“糸”旁指“丝绳”，“且”部为“加力”，寓意抓住主干，理清乱麻。两个字组合起来，就是站在历史和战略的高度，发挥聪明才智，抓住问题主线，对事物构成要素重新进行排列组合，形成最优解决方案。
唯物辩证法告诉我们，世界是物质的，物质是运动的，世界上的一切事物都是矛盾的对立统一。毛泽东同志在《矛盾论》中写到：“唯物辩证法的宇宙观主张从事物的内部、从一事物对他事物的关系去研究事物的发展，即把事物的发展看作是事物内部的必然的、自己的运动，而每一事物的运动都和它的周围其他事物互相联系着和互相影响着”，其中，“外因是变化的条件，内因是变化的根据，外因通过内因而起作用”，“矛盾的统一性是有条件的。”站在这样的哲学高度理解重组，就是通过改变事物的联系方式和运作条件，使其内部结构优化，进而使运动的方式、运动的轨迹朝着理想的方向和预期的目标转化。
无论是词源学考证，还是哲学辩证思考，都告诉我们，重组是一个广泛适用的概念，世间万事万物都是可以重组的。
深化改革需要重组。所谓改革，就抓住处理政府和市场关系的“牛鼻子”，通过优化资源要素配置方式来提升综合效率。实际上，改革就是重组，重组也是一种改革，改革与重组异曲同工，是一而二、二而一的两个概念。我们处在一个深刻转型的时代，原有体制弊端尚未根除，新生市场机制有待发育，如何破解长周期、大面积、反复出现的历史遗留问题？如何处理改革发展稳定各项工作中产生的新矛盾、新问题？如何依托现有条件，着力解决现实的问题，实现预期目标？这些都需要我们运用重组的思维和办法，通过边界条件的调整变化，使市场这支“看不见的手”和政府这支“看的见的手”协调配合、相得益彰。
转变经济发展方式离不开重组。经济发展动力转换、方式转变、结构调整，本质上都是通过经济要素、创新驱动、资产结构、股权结构、组织结构、管理模式等方面的经营运作，促进资源配置最优化和整体功能最大化。这里面包含诸多重组操作，包括资产重组、组织重组、管理重组、资源重组、要素重组、权利重组等等。其目的，都是通过重组达到“1+1>2”或“5-2>3”的效果。可以说，人类生产生活各个领域，包括经济的、技术的、社会的、文化的、生态的，都会涉及到重组。大千世界，没有什么不可以重组。
重组的道路千万条，重组的方式千万种，但困难面前，如何抽丝剥茧、条分缕析，迅速找到最合适的重组路径，从而实现问题的解决、发展的突破呢？这就需要把握重组的一般规律，明白重组的目的、条件、方法和注意事项。
02、重组的五种目的
一个企业负责人或者政府官员日常需要处理的事项中，绝大部分用常规方法就可以处理，不需要重组。整天坐在办公室里想重组，为了重组而重组，那是自寻烦恼。重组历来是问题导向的，是有明确目的的。
一般在五种情况下，要启动重组思维：
一是实现超常规发展，需要重组思维。企业要想迅速扩大规模、占领市场，获取战略机会，地方要想加快发展、弯道超车，一般的方法往往是不行的，这时候需要转换思路，考虑重组的方法来推动。
二是化解历史遗留问题，要有创新的重组思维。一些问题由来已久，长周期存在，你的前任、前任的前任都没有解决，一定是在传统的坐标体系内无解的。这个时候，就要考虑用重组的办法解决它。
三是解决广泛存在的问题，要有独特的重组思维。因为既然是一个普遍问题，甲想解决，乙也想解决，大家都想解决，但又没有想出好的办法，就说明常规的办法解决不了，应该创新重组。
四是遇上爆发性、危机性、冲撞性的尖锐问题时，也需要重组思维。当今世界风云变幻，在新时期、新形势、新条件下谋求新的突破，延续并不断增强竞争力，就不能墨守成规、一成不变。尤其是金融危机之时，常规的办法一般不大管用，必须用重组来摆脱危机，用重组来抓住机遇。
五是全球化背景下优化资源配置，需要有重组的思维。经济全球化使资源配置的范围超越了国界，各个国家和地区都在世界范围内寻求要素的最佳组合和资源的最优利用。一个地方要想分享全球化红利，就必须运用重组的思维，在全球化范围内对资源要素进行优化配置，这样才能更好的提高经济质量和效益，实现经济可持续化发展。
以上是从方法角度讲了五种抽象的归纳，具体到了你生活、工作中你稍微想象一下，哪些是属于这一类，哪些是属于那一类，总之跟这五类有关的有时间的、历史的、空间的、广泛的方面，有突发的、超常规的，有整个国家边界条件变化了、开放了，这时候你都需要有重组的思维，想清楚怎么解决问题。
这是我想说的第一个关于重组绝不是抽象的无事找事，为重组而重组，一定是问题导向的，围绕着解决某个问题而去重组，而问题有五种性质，这五种性质问题碰上了你就要启动重组的思维。
03、推进重组的五种方法
遇上了上述五种问题你怎么去解决呢？重组的手段、方法，从哲学意义上或者方法论意义上有哪几类方法呢？大体有五种：
第一个边界条件法。调整边界，调整你工作的环境、边界。毛主席说过，事物一切都是矛盾的一种运动，任何一种矛盾有内因和外因。内因起主要作用，外因起转化的作用。一切的矛盾都因为外因条件的变化带动了内因的调整，内因随着外因而变化，最后使矛盾这种运动转为那种运动，这就是事物运动的基本规则。
我们现在讲供给侧结构性改革，在讲什么？就是在讲一个地区、一个国家的经济，当你把供给侧的边界条件、供给条件调整变化了，经济运营的质量、效益和结构也会变化。比如说“三去一降一补”里面有一个“降”，降什么？降成本，降成本降哪个成本？降物流成本、税费成本、融资利息成本、劳动力供应的成本，还有降各种资源要素的成本。当你把这五种成本都降低了，那整个经济结构就会变，运行质量和效益都会提高。
任何企业都是在一定边界条件下运行的，调整边界条件往往能改变企业的运营环境，实现优劣的转化。
第二，资源优化配置。即在市场情况下，通过资源的优化配置，提高各种要素的利用效率，取得更大的收益。包括企业上市，垃圾股重组，各种大小集团合并强强联合，或者优势企业与弱势企业的合并，这不是为合并而合并，而是实现资源优化配置。资源优化重组，很重要的是要利益均沾，风险共担，参与配置资源的各个方面都得到好处，实现多赢。
第三，利益分配法。简单的讲，就是切蛋糕的方法，通过改变利益分配方式或者分配比例来进行重组，提高效率。利益蛋糕本来是这么分配的，现在为了局面和新目的，把这个蛋糕重新划分后形成分配格局，从而实现资源重新整合，化解一定的矛盾，解决一定的问题。
第四，机制变革法。就是对企业内部或者系统内部进行体制机制的改革，重组不仅仅需要外部条件的改变，同样需要内部体制机制的优化。现代企业法人治理结构的建立，事业单位改制等都属于这一类重组。
第五，管理措施调整法。比如对不适应工作要求的管理层进行调整，启用懂市场、会管理、善经营的企业家或职业经理人，对管理方法进行更新，或者出台新的政策措施，调动各方积极性，促进企业高效规范运营。
04、重组的五个注意事项
不管遇到哪种情况，也不管用什么方法进行重组，都要把握五个要点：
其一，不能把重组搞成群众运动。一定要明白，重组是领导者的事情，不是群众运动。重组是有一定权利、资源、资金、实力的领导人之间相互默契的行动。你的企业去收购另一个企业，一定是你这个企业的领导跟那个企业领导讨论，资源优化配置一定是有权利的人做的决策。
其二，重组要讲时机、讲机遇。可能这个时点重组能够成功，而且成本低。那个时点重组虽然也能成功，但是成本可能提高一倍。再换一个时点重组，同样的方法，没准就失败了。所以要择机而行，果断处置。
其三，重组一定要尽可能照应方方面面的利益，重组的各方应该是多赢的。简单讲，ST企业的重组一定涉及四类主体：一是把企业搞的一塌糊涂的原大股东；二是新的战略投资者、新的大股东，或者说战略重组方；三是散户股民；四是ST公司的债权人。这四个方面要利益互补，四方共赢。不能把全部坏账叫战略投资者背，否则人家就不愿重组了；不能赖账，让银行消化，那银行不会干；也不能欺负股民，影响社会稳定。当然也不能让原来的大股东净身出户，股权受冲击。这里面，有各个方面积极性的调动问题，要义在以“多赢”为行为准则。
其四，重组必须是在阳光下作业，合乎法律，合乎市场规则，合乎社会公共利益，否则变成几个有权利的人搞阴谋诡计，然后赚了一把钱，把社会给坑了，利己害人，这是行不通的。
其五，重组要量力而行，适可而止。你有三元钱的资本，可以杠杆三倍做九到十元钱的重组，但若拿出全部老本，1:10的高杠杆、高负债去做一件事，就得不偿失了。
05、重组者需要具备五个方面的素质
如何熟练掌握并运用这个重组法则呢？我的体会，一个好的重组推动者，要有五个方面的素质：
一是善于将各种知识融会贯通。一个好的重组者，一定要有较为全面的知识素养，知晓我们身处这个世界各种现象内在的逻辑关系。还要受过案例的训练，而不是死记硬背，重组是不能有框框的，根据遇到的问题来想措施，想方法，想哪个方法最好，想有没有后遗症。如果有后遗症，用什么措施来预防？有时很可能和其他案例异曲同工，但是正如苏格拉底说的，任何人都不可能两次踏入同一条河。
二是善于化繁为简。古人说：“大道至简”。把复杂的问题切割成几个简单的问题，然后一个个地解决，解决以后，叠加起来又互为前提。最后，就把复杂的问题简单化了。但是简单化并不是去违反游戏规则。重组要善于把复杂问题分解成几个简单问题，这几个简单问题是一个不能分割、互为前提的整体，每个简单问题都要用有力的措施去实施到位，最后组装起来，就把复杂的问题解决了。有些重组不成功，往往是把简单的问题复杂化，或者把复杂的问题变得更复杂了。
三是运用国家各类政策。重组必须善于把国家各类政策、各类金融工具用足、用好、用活。也就是说，必须把国家的法律制度、市场经济的游戏规则，根据实际情况用到恰到好处。这些游戏规则就像万花筒。这个案例这样转，那个案例那样转，每转一次就是一个不同的图案。其实，原理差不多，区别在组合的方法不同。比如股权分置改革，国家对上市公司的政策有十几条，实际操作中，我们不能把股改跟这十几条政策完全脱开，就股改论股改，那是不容易的。反之，如果股改前后国家许可的资本市场各种制度，方法和工具弄清楚，想想当时当刻的股改状况，再提出合理的操作方案，就会使股改得到三个好的预期：一是股改后上市公司的发展肯定要好于股改前。二是股改后的总市值绝不会低于股改前的总市值。三是企业业务、管理更有前景。如果股改方案给人的感觉是有这三个好的预期，那就是成功的。
四是善于用身边的条件、资源。重组要从身边做起。任何一种重组，都是基于问题的解决，困难的解决。
五是善于在重组中把握底线思维不留后遗症。要防止在重组中“头痛医头、脚痛医脚”，解决了一个问题，又引发了另一个更大的问题；要防止在重组中把现在的问题推向未来，现在的问题好像解决了，却又引发了未来的另一种性质的更严重的危机；要防止在重组中以邻为壑的把自己的问题转嫁给别人。
总之，用重组、整合的心态去面对各种各样的重大问题，碰到难题、解决难题后，你常常就会有“柳暗花明又一村”的感觉。重组的最高境界就是，你已经把中央许可的政策、法律限制的问题、手中可以操作的杠杆资源、老百姓能够接受的条件，都放在脑子里形成一个框，在这个框里你可以把所有的东西任意地组合，但是“随心所欲不逾矩”。到了这一步，组合出来的方案，就能得到方方面面的支持和认同。
重组的本质是资源优化配置，是体制机制的创新，重组的奥义在于“随心所欲不逾矩”，在于“柳暗花明又一村”。对企业家而言，掌握了这个工具，就多了一种运筹财富，摆脱危机的本事；对于政府官员来说，掌握了这个工具，就多了一种为国家、为社会、为人民服务的能力。
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