【166人的微信群除了自己全是骗子！被骗70万后发现群里就自己一人了】#爱说话的锦鲤#
一次偶然的机会，菏泽单县的马女士被拉进一个投资理财群。可她怎么也想不到，这个有着166人的微信群里，除了她自己，其他人全是骗子。
在一众骗子的忽悠之下，马女士跟着进行了“投资”。结果可想而知，在投入了70多万元之后，马女士终于意识到自己有可能被骗。在她提出质疑后，她发现群里就剩她自己了。
单县警方接到报案后，随着一年多的调查，一个电信诈骗团伙也浮出水面。在掌握大量证据后，今年6月份，警方开始集中抓捕行动。7月3日，28名犯罪嫌疑人被押解回菏泽；截至7月7日，已有40多名涉案人员到案。
进“理财群”，落入诈骗陷阱
2019年年底，马女士被人拉入一个号称是投资理财的微信群。
群里的人特别活跃，经常有人发布自己一天赚了几百、上千甚至上万元的信息。通过看一些人的朋友圈，发现他们大多在高调炫富。慢慢地，马女士动了心。通过交流，得知他们在一个平台进行投资理财。
之后，马女士加了一位“导师”为好友。在“导师”的引导下，马女士下载了一个手机软件，通过一系列的操作完成了注册。此时，马女士还是相当谨慎的，她并没有盲目跟入，而是首先询问了对方公司名称、资质、营业执照之类的问题。得到对方的答复后，马女士逐渐放松了警惕。
拥有了自己的账户后，马女士在另一位“理财顾问”的引导下进行充值，并试探着分批进行了几万元的投资，平均一万元可以得到几千元的收益，让马女士彻底陷入其中。
在对方的诱导下，马女士又多次进行充值，选择了其他投资项目。然而，事情此后的发展却远没有马女士想象得那么顺利，她的“暴富梦”并没有实现，而是赔进去几十万元。
在与对方交流后，对方埋怨马女士没按自己的指示进行操作，导致了赔钱。为了“翻本”，马女士又在对方的指引下，加了另一位“金牌理财师”为好友，继续在“金牌理财师”的指导下进行“投资”。
输多赢少的“投资”终于让马女士产生了怀疑，想把余额里的资金取现，却发现根本无法提现。
在向对方提出质疑后，马女士发现那个原本166人的微信群内只剩下她一个人。此时，她才确认自己被骗了，而她已经在该平台充值了70多万元。
2020年1月6日，马女士报了案。
一年半往返20多地市追查
听了马女士的叙述，警方确定，她遭遇了电信诈骗，随即立案侦查。
单县公安局刑警大队中队长薛垚林介绍，马女士所在的微信群里有166个人，根据以往的办案经验，除了马女士之外，其他的应该都是骗子。他们在群里自导自演“暴富传奇”，目的就是让马女士上当受骗。而马女士使用的“投资理财”平台，是赔是赚应该也是犯罪团伙在后台操控的，他们开始让马女士尝到甜头，继而追加投资；后又让马女士赔钱，是利用马女士急于翻盘的心理，诱使马女士继续投资。而即便是马女士通过该平台赚到钱了，也只是停留在该平台的账面上，她的“资产”其实是无法提现的。
随后，办案人员围绕嫌疑人使用的微信和投资理财平台展开侦查工作，发现该平台服务器在境外，嫌疑人使用的微信所绑定的号码为虚拟号码，进一步加剧了办案难度。
而通过对案件涉及的资金流分析，民警发现该案涉及的账户尤其是对公账户特别多。经过梳理，民警发现所关联的几个公司账户开户地均在天津市，办案民警立即赶往天津市进行调查。
在天津市公安部门及市场监管部门的协助下，办案民警围绕涉案企业的法定代表人进行梳理，发现这些企业的法定代表人名下有多家公司，围绕这些公司股东展开调查，民警又梳理出400多家公司与案件有着千丝万缕的联系。
“一直到2020年5月6日，我们初步分析出，涉案资金交易地点大多在东北地区，石某、李某等几名重点人员浮出水面。根据上级业务部门和县局主要领导的意见，我们成立了‘5.06’专案组。”薛垚林介绍。
此后的一年时间里，办案民警根据调查情况，多次前往全国20多个地市展开侦查，掌握了大量犯罪团伙的涉案线索和证据。今年5月初，专案组适时收网，将李某、李某某等6名主要犯罪嫌疑人抓捕归案；6月下旬，专案组派出多个抓捕组，分别前往辽宁沈阳、吉林长春等十余个地市开展集中抓捕行动；在当地警方的配合下，共抓获28名犯罪嫌疑人。截至7月7日，该案已有40多名涉案人员到案。
灰色“产业链”被斩断
随着该案的告破，一条以贩卖公司账户为犯罪团伙提供“洗钱”账户的灰色产业链被斩断。
经调查，2019年8月至2020年2月期间，犯罪嫌疑人石某等人在吉林省长春市、白山市，黑龙江省哈尔滨市、虎林市等地向他人宣传，可以注册公司，办理公司账户后向外卖钱，吸引了不少贪小便宜人员的加入。之后，石某等人组织大巴车，将这些人员带至天津市，注册成立公司，每家公司均在金融机构开设了公司账户，石某等人再以每套手续1000元至20000元不等的价格出售给多地从事网络诈骗、网络赌博的多个犯罪团伙实施违法犯罪活动。警方经过梳理，该团伙组织的人员共成立了3000多家公司，开设16000多个公司账户，最多的一名犯罪嫌疑人名下有65家公司之多。
该团伙已形成了一条完整的“产业链”，有人专门负责宣传，招收人员前来注册公司；在天津市，他们还租用了公寓，为注册公司人员提供食宿；注册公司及开设公司账户时，也有专人跑腿；开设公司账户后，有专人负责销售……
目前，该案在进一步办理中。
来源：闪电新闻
一次偶然的机会，菏泽单县的马女士被拉进一个投资理财群。可她怎么也想不到，这个有着166人的微信群里，除了她自己，其他人全是骗子。
在一众骗子的忽悠之下，马女士跟着进行了“投资”。结果可想而知，在投入了70多万元之后，马女士终于意识到自己有可能被骗。在她提出质疑后，她发现群里就剩她自己了。
单县警方接到报案后，随着一年多的调查，一个电信诈骗团伙也浮出水面。在掌握大量证据后，今年6月份，警方开始集中抓捕行动。7月3日，28名犯罪嫌疑人被押解回菏泽；截至7月7日，已有40多名涉案人员到案。
进“理财群”，落入诈骗陷阱
2019年年底，马女士被人拉入一个号称是投资理财的微信群。
群里的人特别活跃，经常有人发布自己一天赚了几百、上千甚至上万元的信息。通过看一些人的朋友圈，发现他们大多在高调炫富。慢慢地，马女士动了心。通过交流，得知他们在一个平台进行投资理财。
之后，马女士加了一位“导师”为好友。在“导师”的引导下，马女士下载了一个手机软件，通过一系列的操作完成了注册。此时，马女士还是相当谨慎的，她并没有盲目跟入，而是首先询问了对方公司名称、资质、营业执照之类的问题。得到对方的答复后，马女士逐渐放松了警惕。
拥有了自己的账户后，马女士在另一位“理财顾问”的引导下进行充值，并试探着分批进行了几万元的投资，平均一万元可以得到几千元的收益，让马女士彻底陷入其中。
在对方的诱导下，马女士又多次进行充值，选择了其他投资项目。然而，事情此后的发展却远没有马女士想象得那么顺利，她的“暴富梦”并没有实现，而是赔进去几十万元。
在与对方交流后，对方埋怨马女士没按自己的指示进行操作，导致了赔钱。为了“翻本”，马女士又在对方的指引下，加了另一位“金牌理财师”为好友，继续在“金牌理财师”的指导下进行“投资”。
输多赢少的“投资”终于让马女士产生了怀疑，想把余额里的资金取现，却发现根本无法提现。
在向对方提出质疑后，马女士发现那个原本166人的微信群内只剩下她一个人。此时，她才确认自己被骗了，而她已经在该平台充值了70多万元。
2020年1月6日，马女士报了案。
一年半往返20多地市追查
听了马女士的叙述，警方确定，她遭遇了电信诈骗，随即立案侦查。
单县公安局刑警大队中队长薛垚林介绍，马女士所在的微信群里有166个人，根据以往的办案经验，除了马女士之外，其他的应该都是骗子。他们在群里自导自演“暴富传奇”，目的就是让马女士上当受骗。而马女士使用的“投资理财”平台，是赔是赚应该也是犯罪团伙在后台操控的，他们开始让马女士尝到甜头，继而追加投资；后又让马女士赔钱，是利用马女士急于翻盘的心理，诱使马女士继续投资。而即便是马女士通过该平台赚到钱了，也只是停留在该平台的账面上，她的“资产”其实是无法提现的。
随后，办案人员围绕嫌疑人使用的微信和投资理财平台展开侦查工作，发现该平台服务器在境外，嫌疑人使用的微信所绑定的号码为虚拟号码，进一步加剧了办案难度。
而通过对案件涉及的资金流分析，民警发现该案涉及的账户尤其是对公账户特别多。经过梳理，民警发现所关联的几个公司账户开户地均在天津市，办案民警立即赶往天津市进行调查。
在天津市公安部门及市场监管部门的协助下，办案民警围绕涉案企业的法定代表人进行梳理，发现这些企业的法定代表人名下有多家公司，围绕这些公司股东展开调查，民警又梳理出400多家公司与案件有着千丝万缕的联系。
“一直到2020年5月6日，我们初步分析出，涉案资金交易地点大多在东北地区，石某、李某等几名重点人员浮出水面。根据上级业务部门和县局主要领导的意见，我们成立了‘5.06’专案组。”薛垚林介绍。
此后的一年时间里，办案民警根据调查情况，多次前往全国20多个地市展开侦查，掌握了大量犯罪团伙的涉案线索和证据。今年5月初，专案组适时收网，将李某、李某某等6名主要犯罪嫌疑人抓捕归案；6月下旬，专案组派出多个抓捕组，分别前往辽宁沈阳、吉林长春等十余个地市开展集中抓捕行动；在当地警方的配合下，共抓获28名犯罪嫌疑人。截至7月7日，该案已有40多名涉案人员到案。
灰色“产业链”被斩断
随着该案的告破，一条以贩卖公司账户为犯罪团伙提供“洗钱”账户的灰色产业链被斩断。
经调查，2019年8月至2020年2月期间，犯罪嫌疑人石某等人在吉林省长春市、白山市，黑龙江省哈尔滨市、虎林市等地向他人宣传，可以注册公司，办理公司账户后向外卖钱，吸引了不少贪小便宜人员的加入。之后，石某等人组织大巴车，将这些人员带至天津市，注册成立公司，每家公司均在金融机构开设了公司账户，石某等人再以每套手续1000元至20000元不等的价格出售给多地从事网络诈骗、网络赌博的多个犯罪团伙实施违法犯罪活动。警方经过梳理，该团伙组织的人员共成立了3000多家公司，开设16000多个公司账户，最多的一名犯罪嫌疑人名下有65家公司之多。
该团伙已形成了一条完整的“产业链”，有人专门负责宣传，招收人员前来注册公司；在天津市，他们还租用了公寓，为注册公司人员提供食宿；注册公司及开设公司账户时，也有专人跑腿；开设公司账户后，有专人负责销售……
目前，该案在进一步办理中。
来源：闪电新闻
【中地智库】“话道旧改”第五期：《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》实施研讨
2021年3月25日，由广东省三旧改造协会主办，协会政策与法律专委会承办，中地研究院负责具体实施的“话道旧改”栏目第五期如期举行。
本期“话道旧改”主题为“《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号，以下简称“管理办法”）实施研讨”，由中地研究院院长田光明主持，广东省三旧改造协会秘书长庾来顺、广东省三旧改造协会监事长龚军伟、广信君达律师事务所合伙人蒋修贤、乐居首席研究员姚育宾、华南农业大学教授王权典、业内专家汪松苗等参与，共同讨论《管理办法》颁布的重大意义、亮点和带来的影响。
全国首部专门针对存量建设用地的政府规章
政府规章是我国《立法法》规定的法律体系的组成部分，法律效力高于一般的规范性文件，不仅是依法行政的重要依据，还可作为司法审判的参考。广东省以省政府规章的形式，固化“三旧”改造的经验和改革创新成果，使得“三旧”改造基层职能机构行政审批有法可依、市场主体可依法依规实施改造。《管理办法》从规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任等方面总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启广东省对存量建设用地专项立法的破冰之旅。
行业专家观点
龚军伟 广东省三旧改造协会监事长、政策与法律专委会主任委员、广东华宪律师事务所主任
观点一：《管理办法》对行政机构及行政相对人双重约束
从司法审判的角度看，以往“三旧”改造的行政规范性文件不能作为司法审判的依据，《行政诉讼法》规定政府规章可以作为审判的参照，《管理办法》的出台使得“三旧”改造司法审判有法可依。从行政相对人的角度看，可以运用政府规章监督政府依法行政，依法提起诉讼，维护自身合法权益。
观点二：“三旧”改造以政府引导、市场化运作为原则
区别于国内其他地方以政府征收为主的城市更新行为，广东省“三旧”改造实行市场化运作为主。《管理办法》以规章的形式强调市场的作用，规定“三旧”改造应当遵循“政府引导、市场运作”的原则，在改造意愿征集、利益分配比例、保障公共利益方面体现出市场和政府相结合，市场主导、政府引导的特点。
观点三：基于“三旧”改造现实需要创新规划管理模式
《管理办法》基于“三旧”改造的现实需要，将“三旧”改造项目的规划管理与国土空间规划体系做好衔接，提出基层政府职能部门可以根据“三旧”改造需要划定改造单元，组织编制或修改改造单元范围内的国土空间详细规划，并且针对“三旧”改造项目实际，在改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，有利于保障规划实施与项目落地，推动“三旧”改造规划管理不断完善。
观点四：市场化动迁、政府兜底破解动迁僵局需要具体实施细则
《管理办法》明确将“三旧”改造中集体土地完善转用征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、“三地”及其他用地办理转用征收事项视同政府征收行为，作为市场化动迁手段的补充。但《管理办法》对“三旧”改造涉及土地征收事项的规定比较原则，该条款的落地实施，还需要各地市根据《中华人民共和国土地管理法》及其实 施条例等上位法律法规进一步完善操作细则，明确具体的行政执行程序。
观点五：“三旧”改造征收与《土地管理法》中土地征收如何衔接需进一步探讨
“三旧”改造中集体土地征收应符合《土地管理法》中罗列的公益性征收情形或成片开发情形；国有土地征收需符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》允许征收的情形。国家层面对于集体土地的成片征收要求编制成片开发方案，而广东省多个地级市对“三旧”用地涉及土地征收事项的项目，要求编制单元规划或片区策划。“三旧”改造中单元规划或片区策划方案是否可视同集体土地征收的成片开发方案，有待进一步明确。
蒋修贤 广信君达律师事务所合伙人、仲裁员、客座教授
观点一：《管理办法》成为依法行政、司法裁决的法律依据
广东省以往“三旧”改造政策以规范性文件为主，辅以标准规范指导“三旧”改造项目实施，不能作为司法裁判或依法行政的依据。广东省将《管理办法》以政府规章的形式出台，上升到法律层面，使得“三旧”改造行政机构、司法机关司法审判有法可依。
观点二：与原产权人共享土地增值收益，激发市场主体参与积极性
《管理办法》对于“三旧”用地由政府收储后公开出让的，允许将土地出让净收益的一定比例或者公开成交价款的一定比例补偿给原权利人，突破了国家层面对于土地出让收益分成的相关规定。对于旧厂房政府收储实施改造的，原权人可以共享规划用途变更的地价增值部分，调动了原产权人的改造积极性。
观点三：明确将监管协议纳入政府规章，依法依规约束市场行为
《管理办法》明确建立项目监管协议制度，将监管协议作为监督管理的重要依据，实行“双合同”管理，督促改造主体依规依约实施改造。通过政府与市场主体签订的监管协议、村集体与改造主体签订的合作协议、招商文件等约束市场主体，形成较为系统的监督管理体系，使市场参与主体依法依约实施改造。
观点四：明确集体土地征收的情形，可成解决旧村改造“钉子户”新路径
《管理办法》对集体土地征收的条件和执行程序进行了较为明确的规定，将由政府作出土地征收事项决定后的强制执行机制上升到政府规章，为未来旧村改造中集体土地征收破解拆迁难题提供司法路径。但是通过集体土地征收的方式解决“钉子户”，要遵循现行的行政、司法路径，该条规定的实施效果还有待观察。具体政策落地还需要做好和《土地管理法》及其实施条例、《物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规的衔接，充分保障被征拆对象的合法权益，切实保障其申请复议和提起诉讼的权利。
观点五：《管理办法》如何与各地立法做好衔接
《管理办法》作为省政府规章，各地市、区等出台的政策规范要严格遵守。同时《管理办法》也在市场参与主体与渠道方面规定较为宽松，在规划管控保障公共利益、保障原权利人物权的基本原则下，市场主体参与激励、补偿安置、收益分配等方面为各地市预留了细化的空间，各地市可结合地方实际与需要进一步明确。
姚育宾 乐居首席研究员、《中国地产四十年》《中国城市更新年鉴》主编、暨南大学研究生导师
观点一：“三旧”改造盘活存量资源，推动可持续城镇化
一方面，随着城镇化的推进，越来越多的人口向湾区集聚，湾区人口的集聚需要盘活存量用地提供配套用地予以支撑；另一方面，老旧小区改造体量庞大，任务艰巨。广东省作为中国改革开放的前沿阵地，率先在全国启动“三旧”改造。《管理办法》对广东省十余年来的探索和实践进行经验总结，对于巩固和提升广东省深化改革的成果具有重要意义，对于国内其他地区的存量用地再开发制度完善与实践探索有一定的借鉴意义，同时也推动我国整个城市化进程不断往前发展。
观点二：旧改产业更新带动片区转型升级是下一步发展方向
随着新增建设用地持续收紧，市场主体土地获取转向存量用地。存量用地开发利用的提质增效对市场主体的资源整合和开发运营能力提出了更高的要求。“三旧”改造通过引入市场主体导入产业，不断完善区域配套，实现旧村旧厂改造后的持续造血，有利于增加当地税收，完善产业链条，带动整个片区的转型升级。
王权典 华南农大法学教授/农村法治与社会发展研究中心主任、省府法律顾问
观点：《管理办法》落地需进一步出台配套指引及行业标准规范
《管理办法》进一步夯实“三旧”改造的“四梁八柱”，为我省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，但政策落地还可以从以下四个方面推进：第一，发挥行业协会桥梁作用，组织行业参与者共同探讨研究，对操作流程出台配套的标准规范；第二，发布示范性合同或者协议文本，给不同权利主体以参考；第三，在重大的利益关系等层面做出指引性或指南性规范，以便各地因地制宜制定可实施的配套性措施；第四，对“三旧”改造项目的风险因素、评估流程、风险管控等需出台指导性指南性意见予以明确。通过示范引领，积极稳妥推进“三旧”改造工作。
汪松苗 业内专家
观点一：政府规章的出台使得基层政府行政机构有法可依
早期基层政府对于“三旧”改造工作的审批环节缺乏上位法律依据，要通过市下发文件或区政府组织会议来决定审批事项的批复与否，基层政府承担行政审批是否合法合规的风险。《管理办法》以政府规章的形式出台，明确了基层行政机构的审批职权，使得基层行政机构行政审批有法可依。
观点二：规划落地需进一步明确国土空间详细规划编制要求
《管理办法》明确以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据，以单元规划的概念推进项目实施。为保障规划落地，还需进一步明确国土空间详细规划的编制深度及改造单元范围划定的问题，以实现较大的片区范围内公配落地、产业导入与利益多方平衡。
观点三：地方实践如何与《管理办法》做好衔接
《管理办法》较多是原则性规定，如对改造主体的规定较为宽泛，明确了谁来做；规划管理留的空间比较大，政府主导作规划依据国民经济发展规划，结合产业、居住的公配缺口，通过国土空间详细规划，兼顾经济平衡，保障规划落地。政府在规划审批上，根据不同的规划单元或者是改造项目来进行综合平衡。顺德黄埔的制度保障对项目推进有明显的积极作用，各地可结合实际进行探索。省层面再来进行经验总结，做出原则性规定，作为各地市及区县政府制定政策的依据。
庾来顺 广东省三旧改造协会秘书长
观点一：“三旧”改造由试点步入常态化、法制化时代
广东省“三旧”改造政府规章的出台意味着广东省节约集约用地试点示范工作取得阶段性成果，是对国家层面实施城市更新战略的有力响应。试点政策已经转化为常态化的工作要求。《管理办法》和《深圳经济特区城市更新条例》的颁布，标志着广东省“三旧”改造工作进入法制化时代。
观点二：《管理办法》具体落地需要配套政策指引支持
《管理办法》对于“三旧”改造的很多方面的规定较为原则性，具体政策落地还需要各个地方配套出台实施细则，推动项目实施，要集聚地方政府、市场主体、行业协会的多方智慧，探索具体政策落地实施路径。
“话道旧改”介绍
“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办，政策与法律专委会承办，中地研究院具体实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开，“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享，既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲，也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识，从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次，对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理，可为政府决策提供参考借鉴，为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时，每季度将整理专家观点汇集，形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容，编辑印刷出版，并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。
中地研究院
聚焦土地经济与政策、城市更新政策、城市更新实务、土地整备实务等咨询研究工作，致力于打造新型高端智库平台，助力湾区高质量发展。
2021年3月25日，由广东省三旧改造协会主办，协会政策与法律专委会承办，中地研究院负责具体实施的“话道旧改”栏目第五期如期举行。
本期“话道旧改”主题为“《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号，以下简称“管理办法”）实施研讨”，由中地研究院院长田光明主持，广东省三旧改造协会秘书长庾来顺、广东省三旧改造协会监事长龚军伟、广信君达律师事务所合伙人蒋修贤、乐居首席研究员姚育宾、华南农业大学教授王权典、业内专家汪松苗等参与，共同讨论《管理办法》颁布的重大意义、亮点和带来的影响。
全国首部专门针对存量建设用地的政府规章
政府规章是我国《立法法》规定的法律体系的组成部分，法律效力高于一般的规范性文件，不仅是依法行政的重要依据，还可作为司法审判的参考。广东省以省政府规章的形式，固化“三旧”改造的经验和改革创新成果，使得“三旧”改造基层职能机构行政审批有法可依、市场主体可依法依规实施改造。《管理办法》从规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任等方面总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启广东省对存量建设用地专项立法的破冰之旅。
行业专家观点
龚军伟 广东省三旧改造协会监事长、政策与法律专委会主任委员、广东华宪律师事务所主任
观点一：《管理办法》对行政机构及行政相对人双重约束
从司法审判的角度看，以往“三旧”改造的行政规范性文件不能作为司法审判的依据，《行政诉讼法》规定政府规章可以作为审判的参照，《管理办法》的出台使得“三旧”改造司法审判有法可依。从行政相对人的角度看，可以运用政府规章监督政府依法行政，依法提起诉讼，维护自身合法权益。
观点二：“三旧”改造以政府引导、市场化运作为原则
区别于国内其他地方以政府征收为主的城市更新行为，广东省“三旧”改造实行市场化运作为主。《管理办法》以规章的形式强调市场的作用，规定“三旧”改造应当遵循“政府引导、市场运作”的原则，在改造意愿征集、利益分配比例、保障公共利益方面体现出市场和政府相结合，市场主导、政府引导的特点。
观点三：基于“三旧”改造现实需要创新规划管理模式
《管理办法》基于“三旧”改造的现实需要，将“三旧”改造项目的规划管理与国土空间规划体系做好衔接，提出基层政府职能部门可以根据“三旧”改造需要划定改造单元，组织编制或修改改造单元范围内的国土空间详细规划，并且针对“三旧”改造项目实际，在改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，有利于保障规划实施与项目落地，推动“三旧”改造规划管理不断完善。
观点四：市场化动迁、政府兜底破解动迁僵局需要具体实施细则
《管理办法》明确将“三旧”改造中集体土地完善转用征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、“三地”及其他用地办理转用征收事项视同政府征收行为，作为市场化动迁手段的补充。但《管理办法》对“三旧”改造涉及土地征收事项的规定比较原则，该条款的落地实施，还需要各地市根据《中华人民共和国土地管理法》及其实 施条例等上位法律法规进一步完善操作细则，明确具体的行政执行程序。
观点五：“三旧”改造征收与《土地管理法》中土地征收如何衔接需进一步探讨
“三旧”改造中集体土地征收应符合《土地管理法》中罗列的公益性征收情形或成片开发情形；国有土地征收需符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》允许征收的情形。国家层面对于集体土地的成片征收要求编制成片开发方案，而广东省多个地级市对“三旧”用地涉及土地征收事项的项目，要求编制单元规划或片区策划。“三旧”改造中单元规划或片区策划方案是否可视同集体土地征收的成片开发方案，有待进一步明确。
蒋修贤 广信君达律师事务所合伙人、仲裁员、客座教授
观点一：《管理办法》成为依法行政、司法裁决的法律依据
广东省以往“三旧”改造政策以规范性文件为主，辅以标准规范指导“三旧”改造项目实施，不能作为司法裁判或依法行政的依据。广东省将《管理办法》以政府规章的形式出台，上升到法律层面，使得“三旧”改造行政机构、司法机关司法审判有法可依。
观点二：与原产权人共享土地增值收益，激发市场主体参与积极性
《管理办法》对于“三旧”用地由政府收储后公开出让的，允许将土地出让净收益的一定比例或者公开成交价款的一定比例补偿给原权利人，突破了国家层面对于土地出让收益分成的相关规定。对于旧厂房政府收储实施改造的，原权人可以共享规划用途变更的地价增值部分，调动了原产权人的改造积极性。
观点三：明确将监管协议纳入政府规章，依法依规约束市场行为
《管理办法》明确建立项目监管协议制度，将监管协议作为监督管理的重要依据，实行“双合同”管理，督促改造主体依规依约实施改造。通过政府与市场主体签订的监管协议、村集体与改造主体签订的合作协议、招商文件等约束市场主体，形成较为系统的监督管理体系，使市场参与主体依法依约实施改造。
观点四：明确集体土地征收的情形，可成解决旧村改造“钉子户”新路径
《管理办法》对集体土地征收的条件和执行程序进行了较为明确的规定，将由政府作出土地征收事项决定后的强制执行机制上升到政府规章，为未来旧村改造中集体土地征收破解拆迁难题提供司法路径。但是通过集体土地征收的方式解决“钉子户”，要遵循现行的行政、司法路径，该条规定的实施效果还有待观察。具体政策落地还需要做好和《土地管理法》及其实施条例、《物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规的衔接，充分保障被征拆对象的合法权益，切实保障其申请复议和提起诉讼的权利。
观点五：《管理办法》如何与各地立法做好衔接
《管理办法》作为省政府规章，各地市、区等出台的政策规范要严格遵守。同时《管理办法》也在市场参与主体与渠道方面规定较为宽松，在规划管控保障公共利益、保障原权利人物权的基本原则下，市场主体参与激励、补偿安置、收益分配等方面为各地市预留了细化的空间，各地市可结合地方实际与需要进一步明确。
姚育宾 乐居首席研究员、《中国地产四十年》《中国城市更新年鉴》主编、暨南大学研究生导师
观点一：“三旧”改造盘活存量资源，推动可持续城镇化
一方面，随着城镇化的推进，越来越多的人口向湾区集聚，湾区人口的集聚需要盘活存量用地提供配套用地予以支撑；另一方面，老旧小区改造体量庞大，任务艰巨。广东省作为中国改革开放的前沿阵地，率先在全国启动“三旧”改造。《管理办法》对广东省十余年来的探索和实践进行经验总结，对于巩固和提升广东省深化改革的成果具有重要意义，对于国内其他地区的存量用地再开发制度完善与实践探索有一定的借鉴意义，同时也推动我国整个城市化进程不断往前发展。
观点二：旧改产业更新带动片区转型升级是下一步发展方向
随着新增建设用地持续收紧，市场主体土地获取转向存量用地。存量用地开发利用的提质增效对市场主体的资源整合和开发运营能力提出了更高的要求。“三旧”改造通过引入市场主体导入产业，不断完善区域配套，实现旧村旧厂改造后的持续造血，有利于增加当地税收，完善产业链条，带动整个片区的转型升级。
王权典 华南农大法学教授/农村法治与社会发展研究中心主任、省府法律顾问
观点：《管理办法》落地需进一步出台配套指引及行业标准规范
《管理办法》进一步夯实“三旧”改造的“四梁八柱”，为我省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，但政策落地还可以从以下四个方面推进：第一，发挥行业协会桥梁作用，组织行业参与者共同探讨研究，对操作流程出台配套的标准规范；第二，发布示范性合同或者协议文本，给不同权利主体以参考；第三，在重大的利益关系等层面做出指引性或指南性规范，以便各地因地制宜制定可实施的配套性措施；第四，对“三旧”改造项目的风险因素、评估流程、风险管控等需出台指导性指南性意见予以明确。通过示范引领，积极稳妥推进“三旧”改造工作。
汪松苗 业内专家
观点一：政府规章的出台使得基层政府行政机构有法可依
早期基层政府对于“三旧”改造工作的审批环节缺乏上位法律依据，要通过市下发文件或区政府组织会议来决定审批事项的批复与否，基层政府承担行政审批是否合法合规的风险。《管理办法》以政府规章的形式出台，明确了基层行政机构的审批职权，使得基层行政机构行政审批有法可依。
观点二：规划落地需进一步明确国土空间详细规划编制要求
《管理办法》明确以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据，以单元规划的概念推进项目实施。为保障规划落地，还需进一步明确国土空间详细规划的编制深度及改造单元范围划定的问题，以实现较大的片区范围内公配落地、产业导入与利益多方平衡。
观点三：地方实践如何与《管理办法》做好衔接
《管理办法》较多是原则性规定，如对改造主体的规定较为宽泛，明确了谁来做；规划管理留的空间比较大，政府主导作规划依据国民经济发展规划，结合产业、居住的公配缺口，通过国土空间详细规划，兼顾经济平衡，保障规划落地。政府在规划审批上，根据不同的规划单元或者是改造项目来进行综合平衡。顺德黄埔的制度保障对项目推进有明显的积极作用，各地可结合实际进行探索。省层面再来进行经验总结，做出原则性规定，作为各地市及区县政府制定政策的依据。
庾来顺 广东省三旧改造协会秘书长
观点一：“三旧”改造由试点步入常态化、法制化时代
广东省“三旧”改造政府规章的出台意味着广东省节约集约用地试点示范工作取得阶段性成果，是对国家层面实施城市更新战略的有力响应。试点政策已经转化为常态化的工作要求。《管理办法》和《深圳经济特区城市更新条例》的颁布，标志着广东省“三旧”改造工作进入法制化时代。
观点二：《管理办法》具体落地需要配套政策指引支持
《管理办法》对于“三旧”改造的很多方面的规定较为原则性，具体政策落地还需要各个地方配套出台实施细则，推动项目实施，要集聚地方政府、市场主体、行业协会的多方智慧，探索具体政策落地实施路径。
“话道旧改”介绍
“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办，政策与法律专委会承办，中地研究院具体实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开，“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享，既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲，也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识，从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次，对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理，可为政府决策提供参考借鉴，为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时，每季度将整理专家观点汇集，形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容，编辑印刷出版，并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。
中地研究院
聚焦土地经济与政策、城市更新政策、城市更新实务、土地整备实务等咨询研究工作，致力于打造新型高端智库平台，助力湾区高质量发展。
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