#方志动态# 考索文献 汇成全史（三）——《金陵大报恩寺史料选辑》补寺史之缺
何孝荣
《金陵大报恩寺史料选辑》是笔者辑校的《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二部寺志以外的大报恩寺史料。
一、《金陵大报恩寺史料选辑》的辑校缘起
大报恩寺是南京以及中国古代佛教史上的一座重要寺院，一部大报恩寺史折射出南京史以及中国古代佛教史的兴衰荣辱光景。近年，随着大报恩寺遗址考古发掘工作的开展，尤其是大报恩寺遗址公园的建设开放，大报恩寺、琉璃塔逐渐引起更多人的兴趣和关注。南京市地方志编纂委员会办公室委托笔者在点校《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二部寺志以外，再辑录、点校二志未收录的，而能反映大报恩寺史上某个时代的基本面貌或跨时代的重要变革，或其对各个时代政治、宗教、社会、文化等的影响的史料，汇成《金陵大报恩寺史料选辑》，以补二志之遗漏，形成一套大报恩寺全史。
《金陵大报恩寺史料选辑》的编撰，始自2020年5月，笔者请博士生王顺以“报恩寺”对“中国基本古籍库”收录的1万种16万余卷的文献进行了全文检索。王顺利用南开大学图书馆中文数据库，不仅检索了“中国基本古籍库”，而且将检索范围扩展到“鼎秀古籍全文检索平台”“雕龙古籍全文数据库”等，共计辑录史料7万余字。11月，笔者再以“长干寺”“天禧寺”“报恩寺”为检索词，对“中国基本古籍库”、《文渊阁四库全书》、《四部丛刊》、中华电子佛典协会CBETA]《电子佛典集成》进行全文检索，辑录6万余字。后来，笔者发现还有“长干塔”“天禧塔”“报恩塔”可以检索，于是进行了第三轮辑录，再得2万余字。总计几轮检索、辑录，共得初步史料15万余字。应当说，中国史籍文献中大报恩寺史料基本上搜罗殆尽。
经过几轮全文检索、辑录的史料，其中不少重复，包括从不同数据库中辑录的相同史料（尽管我们辑录时已经尽力舍弃），及与《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》收录的重复史料。2021年1月中旬，笔者尝试请博士生王顺、侯振龙、马季对辑录史料进行初步标点。月底，笔者开始全面系统的点校。在点校时，通过“查找”而删除重复。同时，由于各数据库收录文献多为今人文字录入，我们辑录后需由繁体字转换为简体字，导致不少文字错误。因此，笔者在点校时尽量保留重复史料中为《中国基本古籍库》收录者，因为这一数据库提供了“原据版本对照”，笔者得以利用各书原来版本对每条史料进行核校。另外一些史料，则利用了国家图书馆“中华古籍资源库”提供的原版本加以核校。还有一些史料，笔者手头收藏有其出处文献的影印本或点校本，也充分利用起来。因此，《金陵大报恩寺史料选辑》中的史籍文献史料，基本逐条（篇）核对了原书。而一些仅仅附带提及而实际与大报恩寺关涉不多的诗文等，则加以舍弃。另外，又辑录了大报恩寺的考古发掘史料和外国史料，终而集成这部《金陵大报恩寺史料选辑》。
二、《金陵大报恩寺史料选辑》的主要内容
《金陵大报恩寺史料选辑》体例基本借鉴《金陵大报恩寺塔志》，分为《寺院兴废》《高僧大德》《名家诗文》《逸闻杂记》《考古发掘史料》《外国史料》6个部分。各部分史料，大体按其所记述的事件、人物及诗文等产生或生活时间的先后排列。《寺院兴废》部分选取了佛教文献、地方文献、其他史部文献等的相关史料，展示自长干寺经天禧寺至大报恩寺的千余年兴衰史，其中如《涌幢小品》对嘉靖末大报恩寺火灾后状况、洪恩雪浪仪表和评论的记述，《嘉庆大清一统志》对清代大报恩寺修建及康熙帝和乾隆帝临幸的记述，以及各书对大报恩寺清末毁废的记述，均为《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》未记或较少提及者，可补其缺失。
《折疑梵刹志》卷五《历代高僧传》《高僧传》已佚，《金陵大报恩寺塔志》卷六《寺僧》收录历代高僧名僧53人（其中有一些实为建初寺僧），除少数人以外，多仅列其名或号、封号，且不乏错误。《高僧大德》部分搜罗了高僧传、寺志、其他佛教文献、僧人文集，和史部、集部文献，共辑得晋朝至清朝大报恩寺36位高僧大德史料。其中，有对《金陵大报恩寺塔志》收录的一些高僧大德传记加以辑补者，包含晋朝竺法旷、释慧达（刘萨），南朝佉吒、僧伽跋摩、释昙颖、释法颖、释玄畅（元畅），元朝释法嵩、释广演、释志德（“佛光”）、释师禄（“僧禄”），明朝释守愚（“无极”）、释雪梅、释洪恩、释钦义，清朝释寂光（“三昧”）、释松影，计17人。同时，新增了一些《金陵大报恩寺塔志》未收录者，包含晋朝释昙翼、释慧休，南朝三藏、东阇梨、释玄辩，五代释元寂，宋朝释宗永，明朝释守仁、释绍宗、释一如、释明河、释照印、释广礼，居士殷迈、唐时，清朝释原济（石涛）、释石溪（髡残）、释性统、释普见，计19人。又附录近代江苏僧师范学堂释月霞、释谛闲、释式海3位师僧，因该学堂设于寺内三藏殿。这样，本书合计收录39位大报恩寺（长干寺、天禧寺）高僧大德，进一步展示了该寺历代僧众形象和寺史。
《名家诗文》部分，文包括序疏记、游记等文共16篇，如元朝释大序介绍了高僧法嵩，明朝曹学佺、邹迪光、钟惺、清朝释道忞之疏、记反映了明清时期大报恩寺修建情况，游记各文则叙写出历史上大报恩寺的壮丽雄伟图景，都是了解和研究大报恩寺史、中国佛教史的重要史料。作为千年名刹，大报恩寺的历代吟咏诗词不可胜数。《折疑梵刹志》卷五《前明御制诗》《国朝御制诗文》《前明各名人诗》《国朝诗余》均佚，《金陵大报恩寺塔志》卷八《集诗》收录南唐至清末诗（词）近120首。本书《名家诗文》部分则又辑录了宋朝至清朝诗（词）230余首，基本汇集了《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》以外的历代所有与该寺相关的名家诗文，从中可窥见大报恩寺寺史及其在官员士绅文中、心中的形象和记忆。《逸闻杂记》选取佛教文献、史部文献、集部文献等中有关大报恩寺的逸闻杂事记述四十余条，不少生动有趣。如《续高僧传》关于长干寺阿育王像、宋朝《默记》关于李后主手书金字《心经》的记述，都塑造了唐宋时期长干寺、天禧寺的神异；明朝唐寅记述的寺僧修竹，周晖记述的寺僧永宁、真让、德清，谢肇淛记述的寺僧悟空，清高士奇记述的寺僧德基等，或贪淫凶恶，或持戒弘法，或神异高邈，都补充和丰富了寺僧形象；明朝谢肇淛记述的大报恩寺塔猕猴、蜘蛛，清朝徐岳记述的大报恩寺塔鲤鱼，也各有神异，流传于民间；而清朝袁枚记述的侯嘉翻酒醉题诗罗汉顶、寺僧房赁为举子寓所，甘熙记述的报恩寺陈百戏、说稗官者甚夥，则反映了大报恩寺在清代衰微以及日益世俗化的面貌。总之，这些逸闻杂记多别出心裁、生动有趣，为深入了解、研究寺史提供出许多有价值的史料。
《考古发掘史料》则择录20世纪40年代至“2007-2015年大报恩寺遗址考古发掘”的部分实物及其铭文。其中如1942年大报恩寺遗址三藏塔基发掘的宋代石函，其刻文印证了宋端拱元年（988）僧可政请来唐僧玄奘顶骨的史实；1960年镇江甘露寺铁塔塔基考古发掘得唐李德裕记及大石函盖题记，证明长干寺舍利曾移置建初寺及镇江甘露寺；2007-2015年大报恩寺遗址考古发掘石函、铁函、井栏等件，尤其是七宝阿育王塔，反映出北宋时期长干寺的状况，是中国出土的体积最大、工艺最复杂、制作最精美的阿育王塔，堪称世界阿育王塔之王；大报恩寺琉璃塔拱门则是根据1958年在南京中华门外窑岗村出土的大量琉璃构件复原而成，从复原件图片中仍可见大报恩寺的壮美和辉煌。
大报恩寺尤其是九级琉璃塔不仅为中国人称道，亦为外国人所惊叹。1655年出版的荷兰画家约翰·尼霍夫游记中描述了大报恩寺塔的雄伟壮观，约翰·尼霍夫并且赋诗赞誉“这骄傲的建筑堪比七大奇迹”，这或许是后人将大报恩寺传为“世界第八大奇迹”的出处。约翰·尼霍夫游记的出版引起欧洲人的注意和传述、引用，琉璃塔的故事传入西方，还被安徒生写进童话《天国花园》，琉璃塔样式在西方得到仿建。鸦片战争后，外国侵略军舰船至南京，侵略军官兵也往往会参观荒废的大报恩寺和寺塔，不少侵略军官兵还参与了对残存的大报恩寺塔的抢掠，这在一些他们的战记、报告、游记里留下了记载。20世纪初，一些日本研究者如内藤湖南、常盘大定等也先后来到南京，踏勘大报恩寺塔遗迹。《外国史料》部分选取了15世纪以来朝鲜、意大利、葡萄牙、荷兰、法国、德国、英国、丹麦、美国、日本等国人士有关大报恩寺、琉璃塔的记载，以见外国人眼中的大报恩寺、琉璃塔及其在国外的影响。
总之，《金陵大报恩寺史料选辑》辑录的是为《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二书未收录、而能反映南京大报恩寺史上某个时代的基本面貌或跨时代的重要变革，或其对各个时代政治、宗教、社会、文化等的影响的史料，时间上历经一千余年，空间上涉及亚洲、欧洲、美洲。它是对《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二书的补充，三者一起共同组成为一部大报恩寺全部史料书，成为一部南京大报恩寺全史。
“长干古寺矗浮图，庄严妙丽天下无”“塔上灯火终年点，塔下梵诵千人俱”（清代钱澄之《田间诗文集》诗集卷四《江上集·长干塔歌》，清康熙刻本）。大报恩寺塔虽然在清朝后期毁废成墟，但其作为南京历史上的千年名刹，以及“中国之大古董，永乐之大窑器”（明代张岱《陶庵梦忆》卷一《报恩塔》）的九级琉璃塔，雄丽壮观的景象早已刻在历史的书页中，印在人们的心底里。
（部分图片来自网络）
审稿：李唐海
编辑：朱 鹏
审核：王达云
窦予然
发布：梁 刚
何孝荣
《金陵大报恩寺史料选辑》是笔者辑校的《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二部寺志以外的大报恩寺史料。
一、《金陵大报恩寺史料选辑》的辑校缘起
大报恩寺是南京以及中国古代佛教史上的一座重要寺院，一部大报恩寺史折射出南京史以及中国古代佛教史的兴衰荣辱光景。近年，随着大报恩寺遗址考古发掘工作的开展，尤其是大报恩寺遗址公园的建设开放，大报恩寺、琉璃塔逐渐引起更多人的兴趣和关注。南京市地方志编纂委员会办公室委托笔者在点校《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二部寺志以外，再辑录、点校二志未收录的，而能反映大报恩寺史上某个时代的基本面貌或跨时代的重要变革，或其对各个时代政治、宗教、社会、文化等的影响的史料，汇成《金陵大报恩寺史料选辑》，以补二志之遗漏，形成一套大报恩寺全史。
《金陵大报恩寺史料选辑》的编撰，始自2020年5月，笔者请博士生王顺以“报恩寺”对“中国基本古籍库”收录的1万种16万余卷的文献进行了全文检索。王顺利用南开大学图书馆中文数据库，不仅检索了“中国基本古籍库”，而且将检索范围扩展到“鼎秀古籍全文检索平台”“雕龙古籍全文数据库”等，共计辑录史料7万余字。11月，笔者再以“长干寺”“天禧寺”“报恩寺”为检索词，对“中国基本古籍库”、《文渊阁四库全书》、《四部丛刊》、中华电子佛典协会CBETA]《电子佛典集成》进行全文检索，辑录6万余字。后来，笔者发现还有“长干塔”“天禧塔”“报恩塔”可以检索，于是进行了第三轮辑录，再得2万余字。总计几轮检索、辑录，共得初步史料15万余字。应当说，中国史籍文献中大报恩寺史料基本上搜罗殆尽。
经过几轮全文检索、辑录的史料，其中不少重复，包括从不同数据库中辑录的相同史料（尽管我们辑录时已经尽力舍弃），及与《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》收录的重复史料。2021年1月中旬，笔者尝试请博士生王顺、侯振龙、马季对辑录史料进行初步标点。月底，笔者开始全面系统的点校。在点校时，通过“查找”而删除重复。同时，由于各数据库收录文献多为今人文字录入，我们辑录后需由繁体字转换为简体字，导致不少文字错误。因此，笔者在点校时尽量保留重复史料中为《中国基本古籍库》收录者，因为这一数据库提供了“原据版本对照”，笔者得以利用各书原来版本对每条史料进行核校。另外一些史料，则利用了国家图书馆“中华古籍资源库”提供的原版本加以核校。还有一些史料，笔者手头收藏有其出处文献的影印本或点校本，也充分利用起来。因此，《金陵大报恩寺史料选辑》中的史籍文献史料，基本逐条（篇）核对了原书。而一些仅仅附带提及而实际与大报恩寺关涉不多的诗文等，则加以舍弃。另外，又辑录了大报恩寺的考古发掘史料和外国史料，终而集成这部《金陵大报恩寺史料选辑》。
二、《金陵大报恩寺史料选辑》的主要内容
《金陵大报恩寺史料选辑》体例基本借鉴《金陵大报恩寺塔志》，分为《寺院兴废》《高僧大德》《名家诗文》《逸闻杂记》《考古发掘史料》《外国史料》6个部分。各部分史料，大体按其所记述的事件、人物及诗文等产生或生活时间的先后排列。《寺院兴废》部分选取了佛教文献、地方文献、其他史部文献等的相关史料，展示自长干寺经天禧寺至大报恩寺的千余年兴衰史，其中如《涌幢小品》对嘉靖末大报恩寺火灾后状况、洪恩雪浪仪表和评论的记述，《嘉庆大清一统志》对清代大报恩寺修建及康熙帝和乾隆帝临幸的记述，以及各书对大报恩寺清末毁废的记述，均为《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》未记或较少提及者，可补其缺失。
《折疑梵刹志》卷五《历代高僧传》《高僧传》已佚，《金陵大报恩寺塔志》卷六《寺僧》收录历代高僧名僧53人（其中有一些实为建初寺僧），除少数人以外，多仅列其名或号、封号，且不乏错误。《高僧大德》部分搜罗了高僧传、寺志、其他佛教文献、僧人文集，和史部、集部文献，共辑得晋朝至清朝大报恩寺36位高僧大德史料。其中，有对《金陵大报恩寺塔志》收录的一些高僧大德传记加以辑补者，包含晋朝竺法旷、释慧达（刘萨），南朝佉吒、僧伽跋摩、释昙颖、释法颖、释玄畅（元畅），元朝释法嵩、释广演、释志德（“佛光”）、释师禄（“僧禄”），明朝释守愚（“无极”）、释雪梅、释洪恩、释钦义，清朝释寂光（“三昧”）、释松影，计17人。同时，新增了一些《金陵大报恩寺塔志》未收录者，包含晋朝释昙翼、释慧休，南朝三藏、东阇梨、释玄辩，五代释元寂，宋朝释宗永，明朝释守仁、释绍宗、释一如、释明河、释照印、释广礼，居士殷迈、唐时，清朝释原济（石涛）、释石溪（髡残）、释性统、释普见，计19人。又附录近代江苏僧师范学堂释月霞、释谛闲、释式海3位师僧，因该学堂设于寺内三藏殿。这样，本书合计收录39位大报恩寺（长干寺、天禧寺）高僧大德，进一步展示了该寺历代僧众形象和寺史。
《名家诗文》部分，文包括序疏记、游记等文共16篇，如元朝释大序介绍了高僧法嵩，明朝曹学佺、邹迪光、钟惺、清朝释道忞之疏、记反映了明清时期大报恩寺修建情况，游记各文则叙写出历史上大报恩寺的壮丽雄伟图景，都是了解和研究大报恩寺史、中国佛教史的重要史料。作为千年名刹，大报恩寺的历代吟咏诗词不可胜数。《折疑梵刹志》卷五《前明御制诗》《国朝御制诗文》《前明各名人诗》《国朝诗余》均佚，《金陵大报恩寺塔志》卷八《集诗》收录南唐至清末诗（词）近120首。本书《名家诗文》部分则又辑录了宋朝至清朝诗（词）230余首，基本汇集了《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》以外的历代所有与该寺相关的名家诗文，从中可窥见大报恩寺寺史及其在官员士绅文中、心中的形象和记忆。《逸闻杂记》选取佛教文献、史部文献、集部文献等中有关大报恩寺的逸闻杂事记述四十余条，不少生动有趣。如《续高僧传》关于长干寺阿育王像、宋朝《默记》关于李后主手书金字《心经》的记述，都塑造了唐宋时期长干寺、天禧寺的神异；明朝唐寅记述的寺僧修竹，周晖记述的寺僧永宁、真让、德清，谢肇淛记述的寺僧悟空，清高士奇记述的寺僧德基等，或贪淫凶恶，或持戒弘法，或神异高邈，都补充和丰富了寺僧形象；明朝谢肇淛记述的大报恩寺塔猕猴、蜘蛛，清朝徐岳记述的大报恩寺塔鲤鱼，也各有神异，流传于民间；而清朝袁枚记述的侯嘉翻酒醉题诗罗汉顶、寺僧房赁为举子寓所，甘熙记述的报恩寺陈百戏、说稗官者甚夥，则反映了大报恩寺在清代衰微以及日益世俗化的面貌。总之，这些逸闻杂记多别出心裁、生动有趣，为深入了解、研究寺史提供出许多有价值的史料。
《考古发掘史料》则择录20世纪40年代至“2007-2015年大报恩寺遗址考古发掘”的部分实物及其铭文。其中如1942年大报恩寺遗址三藏塔基发掘的宋代石函，其刻文印证了宋端拱元年（988）僧可政请来唐僧玄奘顶骨的史实；1960年镇江甘露寺铁塔塔基考古发掘得唐李德裕记及大石函盖题记，证明长干寺舍利曾移置建初寺及镇江甘露寺；2007-2015年大报恩寺遗址考古发掘石函、铁函、井栏等件，尤其是七宝阿育王塔，反映出北宋时期长干寺的状况，是中国出土的体积最大、工艺最复杂、制作最精美的阿育王塔，堪称世界阿育王塔之王；大报恩寺琉璃塔拱门则是根据1958年在南京中华门外窑岗村出土的大量琉璃构件复原而成，从复原件图片中仍可见大报恩寺的壮美和辉煌。
大报恩寺尤其是九级琉璃塔不仅为中国人称道，亦为外国人所惊叹。1655年出版的荷兰画家约翰·尼霍夫游记中描述了大报恩寺塔的雄伟壮观，约翰·尼霍夫并且赋诗赞誉“这骄傲的建筑堪比七大奇迹”，这或许是后人将大报恩寺传为“世界第八大奇迹”的出处。约翰·尼霍夫游记的出版引起欧洲人的注意和传述、引用，琉璃塔的故事传入西方，还被安徒生写进童话《天国花园》，琉璃塔样式在西方得到仿建。鸦片战争后，外国侵略军舰船至南京，侵略军官兵也往往会参观荒废的大报恩寺和寺塔，不少侵略军官兵还参与了对残存的大报恩寺塔的抢掠，这在一些他们的战记、报告、游记里留下了记载。20世纪初，一些日本研究者如内藤湖南、常盘大定等也先后来到南京，踏勘大报恩寺塔遗迹。《外国史料》部分选取了15世纪以来朝鲜、意大利、葡萄牙、荷兰、法国、德国、英国、丹麦、美国、日本等国人士有关大报恩寺、琉璃塔的记载，以见外国人眼中的大报恩寺、琉璃塔及其在国外的影响。
总之，《金陵大报恩寺史料选辑》辑录的是为《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二书未收录、而能反映南京大报恩寺史上某个时代的基本面貌或跨时代的重要变革，或其对各个时代政治、宗教、社会、文化等的影响的史料，时间上历经一千余年，空间上涉及亚洲、欧洲、美洲。它是对《折疑梵刹志》《金陵大报恩寺塔志》二书的补充，三者一起共同组成为一部大报恩寺全部史料书，成为一部南京大报恩寺全史。
“长干古寺矗浮图，庄严妙丽天下无”“塔上灯火终年点，塔下梵诵千人俱”（清代钱澄之《田间诗文集》诗集卷四《江上集·长干塔歌》，清康熙刻本）。大报恩寺塔虽然在清朝后期毁废成墟，但其作为南京历史上的千年名刹，以及“中国之大古董，永乐之大窑器”（明代张岱《陶庵梦忆》卷一《报恩塔》）的九级琉璃塔，雄丽壮观的景象早已刻在历史的书页中，印在人们的心底里。
（部分图片来自网络）
审稿：李唐海
编辑：朱 鹏
审核：王达云
窦予然
发布：梁 刚
#烟火气里的幸福长沙#
一批饱含长沙市井文化和烟火气息的历史古街小巷，以特色商品和品牌为引领，集聚餐饮、零售及休闲娱乐服务等业态，通过新消费场景培育、有机更新等方式重焕光彩，成为长沙的新消费地标。
长沙人幸福的一天从大街小巷中一碗热气腾腾的米粉开始。街头巷尾的粉面馆里，炒码的鲜香搭配原汁原味、地道细软的手工米粉，芬芳馥郁的烟火气满足着顾客的味蕾。和许多来网红长沙打卡的游客一样，深圳游客张丽首站就选择到湖南米粉街吃上一碗原汤米粉。“白天橘子洲，晚上文和友，再排队喝一杯‘茶颜悦色’、坡子街尝几块‘火宫殿臭豆腐’、费大厨吃一盘‘辣椒炒肉’……这些都是我们计划好的打卡点。”
“幸福”是长沙的特质。经济总量迈入“万亿俱乐部”，文娱产业发展指数位居全国第七，成为我国首座获评“世界媒体艺术之都”的城市；连续13年获评“中国最具幸福感城市”……一杯茶颜悦色、一盘辣椒炒肉、一块墨茉点心都成为爆火的新消费品牌。一度成为长沙名片的以酒吧、足浴为代表的传统休闲产业，也在文化赋能下，在新消费的潮流中继续走红。长沙的网红特质越来越具有个性，深深吸引着张丽这样的年轻人。
传统品牌重焕光彩
近日，记者走访了湘江风光带，传统的市民休闲被赋予了新消费的活性元素：五颜六色的帐篷铺满休闲区草坪；网红水松林的树叶金黄，前来打卡拍照的市民络绎不绝。
中午时分，在芙蓉区韭菜园北路的“湖南米粉街”，远远就能看到一碗巨型“米粉”立在街头，连接八一路的入口复古风格门楼上的“嗦粉”二字格外醒目。常德“壹德壹”、郴州栖凤渡鱼粉、娄底青树坪……400米长的街巷装下了省内8个市州、16家老牌粉店和20余家知名小吃店，各家粉店里坐满了来嗦粉的食客。在常德“壹德壹”米粉店里，从广东过来的黄大军平时很少吃辣椒，但为了品尝正宗的湖南口味，坚持点了辣味米粉。“辣！吃一口粉要喝两口水。”黄大军吃得满头大汗，但筷子不停。
“闻起来臭，吃起来香。”长沙的臭豆腐被列入国家非物质文化遗产保护名录。“在长沙吃臭豆腐，吃的是文化，拥有的是快乐。一座臭豆腐专题博物馆让一块臭豆腐有了灵魂。”林娟是新长沙人，18岁的她从西宁奔赴长沙上大学，每逢周末，她都要和室友来到繁华的太平古街。承载着千年历史的太平古街，每隔十步就有一个臭豆腐摊位，都声称是长沙“最正宗”的臭豆腐。林娟告诉记者，除了“最正宗”的臭豆腐，太平古街还有全国唯一的臭豆腐博物馆。博物馆详细讲述了一颗豆子从生长到成为臭豆腐的制作过程，并采用实景搭建的方式还原老一辈手艺人在家门口做臭豆腐时的场景。“在‘臭豆腐实验室’自己动手炸一串臭豆腐，或者在‘闻臭大鼻头’感受百年卤水的奇妙味道，互动环节生动有趣，各种臭豆腐周边产品更是让人眼花缭乱。”林娟说，每次有亲友来长沙，她都会推荐来博物馆沉浸式体验“臭豆腐”的快乐。
“茅斋定王成郭门，药物楚老渔商市。”盛唐时期栖居长沙的杜甫这样描述长沙坡子街的盛况。坡子街的老字号在顶峰时达到200多家，其中火宫殿、九芝堂等老字号，至今仍屹立于长沙的商圈之中。如今，久负盛名的坡子街再现往日荣光，成为长沙最著名的传统品牌小吃街，汇聚了长沙当地最具特色和地域性的美食小吃，成为海内外客商的必打卡地。
作为汇集众多老字号与新晋网红爆款的城市，长沙注重“老”和“新”相互碰撞的城市特质。记者了解到，一批如韭菜园、潮宗街、北正街、林科大后街等饱含长沙市井文化和烟火气息的历史古街小巷，以特色商品和品牌为引领，通过新消费场景培育、有机更新等重焕光彩，成为长沙的新消费地标。
新晋品牌大放异彩
在长沙最繁华的五一商圈，排队是好吃、有人气的标签。20多条商业街、2万多个商业网点，文和友、茶颜悦色、墨茉点心局、黑色经典、果呀呀等新晋品牌在这里孕育和走红，形成了独特的新消费“长沙现象”。高峰期的一天，约600杯奶茶从五一商圈某家茶颜悦色门店制造，约1000杯鲜果茶从果呀呀国金街店售出，约35万份臭豆腐从20家黑色经典门店卖出……
长沙文和友坐落在湘江风光带旁的海信广场。7层楼、2万平方米的空间内，迪斯科舞厅、照相馆、理发店等上世纪七八十年代老长沙的传统元素随处可见，俨然一个市井文化浓厚的上世纪80年代“老长沙社区”。时过境迁，文和友走遍长沙街头巷尾，寻找消失或即将消失的美食在这座老社区里复活汇集，把以吃喝为代表的市井文化作为核心，结合沉浸式场景空间，勾起了人们内心对于本地文化和“烟火气”的向往。这座独具长沙烟火气息的“城市博物馆”自2018年开业以来，热度居高不下，每天进客流量达1万多人次，日均翻台率8.5次。今年国庆假期，仅10月4日一天，海信广场的长沙文和友就创下了4万桌的纪录。
茶颜悦色的“出圈”同样离不开长沙历史悠久的茶饮文化。长沙茶馆历史悠久，曾出现过“一去二三里，茶园四五家，楼台六七座，八九十品茶”的茶业兴旺繁荣景象。时至今日，茶馆依旧是老长沙人悠闲生活的首选之地。2013年12月28日，长沙人吕良创立的茶颜悦色第一家店在长沙黄兴广场开业，主打中国风的茶颜悦色品牌LOGO是一位古典美人手执团扇，“声声乌龙”“幽兰拿铁”“桂花弄”等颇具诗意的品名和鲜茶现萃的茶饮特色一出道便让茶颜悦色从一众奶茶品牌中突出重围，成为热门的网红消费品牌。“出圈”的茶颜悦色主动当起城市形象“代言人”，自称“长沙老口子”（老长沙人），将“五一广场”等地标印在马克杯上，在周边产品上大量使用长沙方言，并在太平古街打造“文化概念店”，还原部分老长沙的样貌，让打卡者充分感受长沙文化的韵味。
2020年8月，长沙人王瑜霄创立墨茉点心局，门店大都开在茶颜悦色旁边，号称要打造“烘焙界的茶颜悦色”，并用了一句传统的长沙方言来推广：“点心配杯茶，有恰（吃）又有拿。”
一拨长沙年轻人创新了传统品牌的创业之路，带来了新消费的亮色。文和友、茶颜悦色、果呀呀、墨茉点心局、三顿半、炊烟小炒黄牛肉等新消费品牌相继涌现在长沙大街小巷。长沙天心区携手这些本土品牌成立网红品牌联盟，创新经营业态和模式，抱团发展，促进消费。茶颜悦色快闪店助阵深圳文和友开业；三顿半和茶颜悦色跨界合作推出“咖啡+茶”限量礼盒和联名款饮品“三毛坨”和“Mary∙颜”；茶颜悦色与果呀呀的联名店亮相坡子街达到了1+1>2的效果。
首店品牌流光溢彩
趁着周末，长沙市民杜明带着孩子打卡大悦城的覔书店，一起看书、做手工，享受亲子时光。该店是覔书店华中地区开设的首家旗舰店，近2000平方米的空间融合了阅读、文创、咖啡、亲子等多元业态，开业当日客流即突破2万人次。今年国庆期间开门迎客的大悦城，200多个国内外知名品牌中各类首店就有101家，占比近50%。
2019年，长沙就跻身全国首店最密集的十大城市之一。如今，长沙每隔几天，就有“首店开业”“新品首发”，越来越多“首店品牌”的入驻带来了新的消费热点。堪称长沙首店“收割机”的长沙IFS，汇集超370家商户，包含约100家首次入湘的品牌。九龙仓集团2021年中期业绩公告显示，长沙IFS2021年上半年收入及营业盈利与去年上半年相比分别增长90%和122%。
众多品牌为何将首店选在长沙？广阔的消费市场和日渐提升的生活品质，是长沙吸引国内外首店的主要原因。统计数据显示，2020年长沙全体居民人均可支配收入51477.60元，同比增长5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位。而根据中国房价行情平台数据，2021年9月，长沙房价均价每平方米11325元，房价收入比6.4，是典型的居住友好型城市。
相对合理的房价和较慢的生活节奏，让长沙人看起来“有钱也有闲”。相关调查显示，在每天能拥有5个小时以上休闲时间的城市排名中，长沙人的比例最高，达到了19.83%。其中，聚餐、宵夜人数更是高于全国水平7个百分点。今年1月至9月，长沙实现社会消费品零售总额3678.8亿元，同比增长19.1%，在2021年城市商业魅力排行榜中，长沙再次跻身新一线城市十强。其中，商业资源集聚度方面长沙位居第八，比上年上升两位。同时，长沙还凭借独特的城市魅力、消费潜力、经济活力及城市综合实力，跻身中国2021“网红城市”前10名。
一批饱含长沙市井文化和烟火气息的历史古街小巷，以特色商品和品牌为引领，集聚餐饮、零售及休闲娱乐服务等业态，通过新消费场景培育、有机更新等方式重焕光彩，成为长沙的新消费地标。
长沙人幸福的一天从大街小巷中一碗热气腾腾的米粉开始。街头巷尾的粉面馆里，炒码的鲜香搭配原汁原味、地道细软的手工米粉，芬芳馥郁的烟火气满足着顾客的味蕾。和许多来网红长沙打卡的游客一样，深圳游客张丽首站就选择到湖南米粉街吃上一碗原汤米粉。“白天橘子洲，晚上文和友，再排队喝一杯‘茶颜悦色’、坡子街尝几块‘火宫殿臭豆腐’、费大厨吃一盘‘辣椒炒肉’……这些都是我们计划好的打卡点。”
“幸福”是长沙的特质。经济总量迈入“万亿俱乐部”，文娱产业发展指数位居全国第七，成为我国首座获评“世界媒体艺术之都”的城市；连续13年获评“中国最具幸福感城市”……一杯茶颜悦色、一盘辣椒炒肉、一块墨茉点心都成为爆火的新消费品牌。一度成为长沙名片的以酒吧、足浴为代表的传统休闲产业，也在文化赋能下，在新消费的潮流中继续走红。长沙的网红特质越来越具有个性，深深吸引着张丽这样的年轻人。
传统品牌重焕光彩
近日，记者走访了湘江风光带，传统的市民休闲被赋予了新消费的活性元素：五颜六色的帐篷铺满休闲区草坪；网红水松林的树叶金黄，前来打卡拍照的市民络绎不绝。
中午时分，在芙蓉区韭菜园北路的“湖南米粉街”，远远就能看到一碗巨型“米粉”立在街头，连接八一路的入口复古风格门楼上的“嗦粉”二字格外醒目。常德“壹德壹”、郴州栖凤渡鱼粉、娄底青树坪……400米长的街巷装下了省内8个市州、16家老牌粉店和20余家知名小吃店，各家粉店里坐满了来嗦粉的食客。在常德“壹德壹”米粉店里，从广东过来的黄大军平时很少吃辣椒，但为了品尝正宗的湖南口味，坚持点了辣味米粉。“辣！吃一口粉要喝两口水。”黄大军吃得满头大汗，但筷子不停。
“闻起来臭，吃起来香。”长沙的臭豆腐被列入国家非物质文化遗产保护名录。“在长沙吃臭豆腐，吃的是文化，拥有的是快乐。一座臭豆腐专题博物馆让一块臭豆腐有了灵魂。”林娟是新长沙人，18岁的她从西宁奔赴长沙上大学，每逢周末，她都要和室友来到繁华的太平古街。承载着千年历史的太平古街，每隔十步就有一个臭豆腐摊位，都声称是长沙“最正宗”的臭豆腐。林娟告诉记者，除了“最正宗”的臭豆腐，太平古街还有全国唯一的臭豆腐博物馆。博物馆详细讲述了一颗豆子从生长到成为臭豆腐的制作过程，并采用实景搭建的方式还原老一辈手艺人在家门口做臭豆腐时的场景。“在‘臭豆腐实验室’自己动手炸一串臭豆腐，或者在‘闻臭大鼻头’感受百年卤水的奇妙味道，互动环节生动有趣，各种臭豆腐周边产品更是让人眼花缭乱。”林娟说，每次有亲友来长沙，她都会推荐来博物馆沉浸式体验“臭豆腐”的快乐。
“茅斋定王成郭门，药物楚老渔商市。”盛唐时期栖居长沙的杜甫这样描述长沙坡子街的盛况。坡子街的老字号在顶峰时达到200多家，其中火宫殿、九芝堂等老字号，至今仍屹立于长沙的商圈之中。如今，久负盛名的坡子街再现往日荣光，成为长沙最著名的传统品牌小吃街，汇聚了长沙当地最具特色和地域性的美食小吃，成为海内外客商的必打卡地。
作为汇集众多老字号与新晋网红爆款的城市，长沙注重“老”和“新”相互碰撞的城市特质。记者了解到，一批如韭菜园、潮宗街、北正街、林科大后街等饱含长沙市井文化和烟火气息的历史古街小巷，以特色商品和品牌为引领，通过新消费场景培育、有机更新等重焕光彩，成为长沙的新消费地标。
新晋品牌大放异彩
在长沙最繁华的五一商圈，排队是好吃、有人气的标签。20多条商业街、2万多个商业网点，文和友、茶颜悦色、墨茉点心局、黑色经典、果呀呀等新晋品牌在这里孕育和走红，形成了独特的新消费“长沙现象”。高峰期的一天，约600杯奶茶从五一商圈某家茶颜悦色门店制造，约1000杯鲜果茶从果呀呀国金街店售出，约35万份臭豆腐从20家黑色经典门店卖出……
长沙文和友坐落在湘江风光带旁的海信广场。7层楼、2万平方米的空间内，迪斯科舞厅、照相馆、理发店等上世纪七八十年代老长沙的传统元素随处可见，俨然一个市井文化浓厚的上世纪80年代“老长沙社区”。时过境迁，文和友走遍长沙街头巷尾，寻找消失或即将消失的美食在这座老社区里复活汇集，把以吃喝为代表的市井文化作为核心，结合沉浸式场景空间，勾起了人们内心对于本地文化和“烟火气”的向往。这座独具长沙烟火气息的“城市博物馆”自2018年开业以来，热度居高不下，每天进客流量达1万多人次，日均翻台率8.5次。今年国庆假期，仅10月4日一天，海信广场的长沙文和友就创下了4万桌的纪录。
茶颜悦色的“出圈”同样离不开长沙历史悠久的茶饮文化。长沙茶馆历史悠久，曾出现过“一去二三里，茶园四五家，楼台六七座，八九十品茶”的茶业兴旺繁荣景象。时至今日，茶馆依旧是老长沙人悠闲生活的首选之地。2013年12月28日，长沙人吕良创立的茶颜悦色第一家店在长沙黄兴广场开业，主打中国风的茶颜悦色品牌LOGO是一位古典美人手执团扇，“声声乌龙”“幽兰拿铁”“桂花弄”等颇具诗意的品名和鲜茶现萃的茶饮特色一出道便让茶颜悦色从一众奶茶品牌中突出重围，成为热门的网红消费品牌。“出圈”的茶颜悦色主动当起城市形象“代言人”，自称“长沙老口子”（老长沙人），将“五一广场”等地标印在马克杯上，在周边产品上大量使用长沙方言，并在太平古街打造“文化概念店”，还原部分老长沙的样貌，让打卡者充分感受长沙文化的韵味。
2020年8月，长沙人王瑜霄创立墨茉点心局，门店大都开在茶颜悦色旁边，号称要打造“烘焙界的茶颜悦色”，并用了一句传统的长沙方言来推广：“点心配杯茶，有恰（吃）又有拿。”
一拨长沙年轻人创新了传统品牌的创业之路，带来了新消费的亮色。文和友、茶颜悦色、果呀呀、墨茉点心局、三顿半、炊烟小炒黄牛肉等新消费品牌相继涌现在长沙大街小巷。长沙天心区携手这些本土品牌成立网红品牌联盟，创新经营业态和模式，抱团发展，促进消费。茶颜悦色快闪店助阵深圳文和友开业；三顿半和茶颜悦色跨界合作推出“咖啡+茶”限量礼盒和联名款饮品“三毛坨”和“Mary∙颜”；茶颜悦色与果呀呀的联名店亮相坡子街达到了1+1>2的效果。
首店品牌流光溢彩
趁着周末，长沙市民杜明带着孩子打卡大悦城的覔书店，一起看书、做手工，享受亲子时光。该店是覔书店华中地区开设的首家旗舰店，近2000平方米的空间融合了阅读、文创、咖啡、亲子等多元业态，开业当日客流即突破2万人次。今年国庆期间开门迎客的大悦城，200多个国内外知名品牌中各类首店就有101家，占比近50%。
2019年，长沙就跻身全国首店最密集的十大城市之一。如今，长沙每隔几天，就有“首店开业”“新品首发”，越来越多“首店品牌”的入驻带来了新的消费热点。堪称长沙首店“收割机”的长沙IFS，汇集超370家商户，包含约100家首次入湘的品牌。九龙仓集团2021年中期业绩公告显示，长沙IFS2021年上半年收入及营业盈利与去年上半年相比分别增长90%和122%。
众多品牌为何将首店选在长沙？广阔的消费市场和日渐提升的生活品质，是长沙吸引国内外首店的主要原因。统计数据显示，2020年长沙全体居民人均可支配收入51477.60元，同比增长5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位。而根据中国房价行情平台数据，2021年9月，长沙房价均价每平方米11325元，房价收入比6.4，是典型的居住友好型城市。
相对合理的房价和较慢的生活节奏，让长沙人看起来“有钱也有闲”。相关调查显示，在每天能拥有5个小时以上休闲时间的城市排名中，长沙人的比例最高，达到了19.83%。其中，聚餐、宵夜人数更是高于全国水平7个百分点。今年1月至9月，长沙实现社会消费品零售总额3678.8亿元，同比增长19.1%，在2021年城市商业魅力排行榜中，长沙再次跻身新一线城市十强。其中，商业资源集聚度方面长沙位居第八，比上年上升两位。同时，长沙还凭借独特的城市魅力、消费潜力、经济活力及城市综合实力，跻身中国2021“网红城市”前10名。
#官方回应长春返本销售楼盘# 【标价每平1.2万实际只要6千，长春“返本销售”楼盘到底啥情况？官方回应】“目前我局已经对涉事房企立案调查，并采取相应行政限制手段。今后再发现违法违规行为，同样要严肃处理。”
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
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