为了便于梳理分析房产交易相关方

我建立了一个角力模型

包括政府方买方中介方和卖方

还会涉及金融方及其他方

重点分析前者

从二手房交易考虑

政方和介方更注重交易量

不交易收不了税费中介费

交易越频繁税费中介费越多

买方和卖方更注重预期性价比

能不能成交就看心理预期能否达成一致

刨除房的地段户型配套装修等外在因素

在上述可接受或可妥协的前提下

重点就是房价的谈判

能否达成一致的前提是

或者买方加上去

或者卖方降下来

或者双方归拢

在买卖双方角力的过程中

政介的作用不可小觑

宏观政策和信息博弈的力量对买卖群体行为

影响很大

房价涨或跌都比较好处理

涨的时候买方容易出现厌恶损失心理

出现抢购潮

早买早止损晚买涨更多

跌的时候卖方容易出现厌恶损失心理

出现抛售潮

早卖早止损

晚卖跌更多

这时更容易促使买方或者卖方妥协

达成预期一致

各方都能受益

无论涨跌只要能成交政介就能挣税费中介费

涨时即使买方妥协但买了能涨也受益

卖方能及时变现赚多赚少都是赚

跌时即使卖方妥协但卖了能止损也受益

买方能更省钱省多省少都是省

省到即赚到

心态大致如此

但胶着观望时就不太有利

形势不明朗买卖双方都按兵不动

没有成交税费中介费大受影响

没有了涨跌形势的直接压力

买卖双方更可能坚持预期性价比

也就更难妥协达成一致

此时如果政保持中立

介从自身利害出发选择支持倾向

一般买卖双方谁势强介就倾向哪方

促使平衡打破从而力逼弱方妥协

否则买卖双方势均力敌更难妥协达成一致

因此买方市场强势时

介倾向买方力逼卖方降价妥协是更优策略

卖方市场强势时

介倾向卖方逼买方加价妥协是更优策略

如果策略不当无法打破平衡

买卖双方长期对峙观望耗着

最受损的是政和介

买方存钱吃利息有所得

卖方自住或出租有所得

政介收不着税费中介费

现在就是这种情况

总体形势是买卖双方观望但买方市场占主导

政宏观政策降准降息松限降首付作用有限

介受疫情影响不仅成交量不行连带看量都很受影响

如要破局打破平衡

介的优化策略之一就是倾向买方市场

力逼卖方妥协降价达成预期一致

虽然降价会减少中介费收益

但两害取轻少胜于无

总比没成交没钱挣好

丰有丰年

欠有欠年

不管什么年

都得想办法度过

熬过冷冬就是春

如果不破局不打破平衡

维持现状继续冬眠观望也是一种策略

趁着买方双方胶着观望状态

介可以考虑行业洗牌

丰年收成好都有饭吃不太好洗牌整合

欠年收成差很多熬不下去的就只能被洗掉

其实还有个躲在暗处的金融方

估计此时也虎视眈眈蓄势待发准备趁火打劫

但是金融方自身也面临同样的问题

如此宏观形势加微观形势下

哪个行业都会面临洗牌

考验人和行业的

不是丰年

是欠年

疾风知劲草

路遥知马力

————最近先卖房再买房有感

施鹏

2022年7月3日

#房产[超话]##中国科学院大学[超话]##研究# https://t.cn/R2Wx6aq

以前看到个说法，健康的房价应该是家庭年收入的7-8倍。以中国2021年人均可支配收入算，约为3.5万每年，根据最新的人口普查中国户均人数为2.62人，那么全国健康房价约为64-73万/套。
即使按照统计局里面划定的高收入人群，年收入人均约为8.5万元，换算后的房价为156-178万/套。这个数字远远比当前的房价要低。
大家觉得房价有什么更好的定价模型吗？欢迎讨论。#房价##房产##买房#

我就剩下一毛五分钱现金流动资金，没钱了[流泪][泪]、单身时光丢失了水晶的ID戒指、Endless Love情侣戒指（发神经被刺激到了，当时挣了一点小钱，就买下来了，我买的，没送人，送不出去，任务一直没完成，好几次，我都想过扔掉甚至是廉价卖了。眼不见，心不烦。）、一个象征物品的家乡老家的一个老破旧房子内置熏香的塑料模型（塑料模型房子是我买的，而房产是我爸妈给我的，在老家。），塑料模型砸不了核桃的，砸了，会支离破碎的，要吃核桃，砸，只能回老家扣我房子的石砖拿去砸核桃、有米、有食物、有水、有电、自己一个人住，租房子（为了工作，租的房子落脚点），受过重伤，毁过容，形象不是很完美，我把狠话放在我经常使用的可能有结果的通讯账号了，这两年时间，能成家，来个单身没结婚的女人和我成亲结婚吧，成家了吧[流泪][泪]，我一个人真扛不住了，太累了，我的很多老同学（没怎么联系了），老友（有联系），都结婚了，我都扛到这个份上了，就这样吧，在婚姻这份答卷上，我是个英雄[流泪][泪]，交了白卷，没成绩的。谢绝已婚女人，这两年时间能成家立业任务完全搞定了就搞了吧，我累了个大累心力交瘁[流泪][泪]。我会简易的煮饭，洗衣服，做家务。来找我吧。往后余生别疯疯癫癫（青春）了，安稳过日子吧。
​2022年6月27日星期一
​没吃饭（电饭煲煮饭烹饪就是这样的，只能温炖，快不了。）有气无力要死了濒临临终遗言没什么两样写下遗言