顺心置地房地产培训基础知识

一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

切实提升科技支撑能力
　　加强关键核心技术攻关，首先应当在源头上下功夫；
　　开展项目经费使用“包干制”改革试点，就是希望能探索一种新的科研经费和项目管理方式，通过改革来激发各种创新主体活力，让他们有更大的积极性，更大的自由度，更多的获得感；
　　36张表格精简整合为6张、简化科研单位经费报销流程、精简科技领域人才帽子、推行材料一次报送制度……科研人员负担进一步减轻。
　　建设创新型国家，离不开科技支撑能力的提升。今年的《政府工作报告》提出坚持创新引领发展，“加强关键核心技术攻关”“开展项目经费使用‘包干制’改革试点”“加强科研伦理和学风建设”“营造良好的科研生态”等一系列关于科技创新的内容，引发科技界热议。
　　面向世界科技前沿和经济社会主战场，我国如何强化原始创新、突破关键核心技术？怎样通过改革举措为科研人员减负松绑，进一步释放他们的创新活力？如何营造良好的科研生态，让科技创新为经济社会发展提供源源不断的动力？
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强化原始创新
突破关键核心技术
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　　过去，面对欧美国家已经广泛应用的红外探测成像技术，我国的红外探测还难以突破30公里。中国电科第十一研究所的科研人员深感焦虑：红外侦察及光电制导装备威力巨大，只有把这项关键核心技术掌握在自己手中，才能从根本上保障国家经济安全、国防安全和其他安全。
　　于是，喻松林首席专家带领由周立庆、王成刚等组成的技术团队决定探索我国高水平红外成像与红外探测的自主发展技术路线。
　　这条路从一开始就注定充满荆棘，但科研人员凭借锲而不舍的坚毅和执着，一路披荆斩棘，历经近20年的努力，最终研制出的红外焦平面探测器系列产品达到国际先进水平。“如今，中国的红外探测距离，不仅远远突破了30公里，还进入了太空，在高分辨率对地观测、海洋与环境监视、资源普查等航天工程中基本实现了自主可控，成了名副其实的‘中国眼’，为祖国守卫平安。”王成刚自豪地说。
　　关键核心技术关系到竞争和发展的主动权。在今年《政府工作报告》中，“强化原始创新，加强关键核心技术攻关”，成为下一步科技领域的工作重点。
　　在中科院院士周忠和看来，关键核心技术创新能力不足，根源在于基础研究的根子不深、底子不牢，缺乏源头活水。“加强关键核心技术攻关，首先应当在源头上下功夫。比如鼓励企业和高校院所加强基础研究和原始创新，为掌握关键核心技术打牢根基。”
　　科技部部长王志刚表示，基础研究是整个科技创新的源头，对基础研究应当给予足够重视。但基础研究的能力和产出确实是一个短板，去年我国专门出台了加强基础研究的意见，这是新中国成立以来第一次以国务院文件形式就加强基础研究作出全面部署。“中国加强基础研究是坚定不移的，今后会更加加大投入力度。”
　　中科院科技战略咨询研究院院长潘教峰说：“科学研究需要坐冷板凳、下笨功夫，不能一味东摇西摆、追踪热点。无论是原始创新，还是关键核心技术的突破，都应该为科研人员创造安心稳定的科研环境，有利于创新的制度体系和文化土壤，这一点非常重要。”
　　“原始创新研究就是要做别人没有做过的事情。因此对科研人员来说，多一点‘异想天开’，往往意味着不局限于固有模式的限制。大胆地想象，就有可能迸发出创新的火花。”中科院院士、中科院高能物理研究所所长王贻芳说。
　　强化原始创新，突破关键核心技术，科学家们普遍表示，当前“唯论文”的科研评价体系正在转变，但还需要进一步完善。
　　“科研评价就像指挥棒，有什么样的评价体系，就会催生什么样的科学研究。”周忠和说，“比如当前的评价体系，谁发的论文多，谁就容易通过项目评审和结题验收，就能拿到更多项目和科研经费。这样一来，科研人员就不愿选择做那些难度大、风险高的原创性、引领性研究，而倾向于挑选热门的、容易出论文的题目。”
　　与此同时，对于科研成果的评价、原始创新的认定，科学家们也更倾向于小同行评议。“什么是真正的原始创新？谁来识别、谁来认定这点很重要。鉴于科学研究的日益细化和知识发现的快速进展，我更为认同的是同一领域小同行评议。”王贻芳说。
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充分尊重和信任科研人员
要把人用在创造性活动上
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　　“整整5年里，我没有发表一篇与酵母相关的论文，换在别的单位，或许早就让卷铺盖走人了。”中科院上海植物生理生态研究所研究员覃重军讲了他的故事。2018年8月2日午夜1时，英国《自然》杂志在线发表一篇论文，描述的是覃重军研究团队与合作者在国际上首次人工创建单条染色体的真核细胞，这一成果被业界认为是合成生物学具有里程碑意义的一次重大突破。覃重军可以说是“五年不鸣，一鸣惊人”。
　　“科技创新本质上是人的创造性活动。”《政府工作报告》中有关“充分尊重和信任科研人员”“大力简除烦苛，使科研人员潜心向学、创新突破”的论述让很多科技工作者倍感振奋。
　　中科院科技战略咨询研究院研究员万劲波表示，当前要取得重大原创性成果、在关键核心技术上有所突破，必须把人用在创造性活动上来。“重大科技成果不是计划出来的，科研活动有其自身的规律，具有很大的不确定性，不能像管工程项目那样管理科研人员。要给科研人员减负松绑，让大量优秀的人才能够真正沉下心来、找准方向，不受干扰地创新突破。”
　　今年的《政府工作报告》中首次提出项目经费“包干制”——进一步提高基础研究项目间接经费占比，开展项目经费使用“包干制”改革试点，不设科目比例限制，由科研团队自主决定使用。
　　专家对此表示，我国科研项目经费使用一直采取预算制，即科研经费要严格按照预算要求来使用。但由于科研本身的不确定性，项目进行的每个阶段及每个阶段的进度不一样，所需经费多少也有所不同。提出“包干制”，就是希望能探索一种新的科研经费和项目的管理方式，通过改革来激发各种创新主体活力，让他们有更大的积极性，更大的自由度，更多的获得感。
　　潘教峰说：“提高基础研究项目间接经费占比，开展‘包干制’，体现了对基础研究探索性、不确定性的研究规律的尊重，体现了基础研究以人为本的思想，对于解决经费使用中见物不见人或重物轻人的问题有重要作用。”
　　让经费为人的创造性活动服务，让科研人员轻装上阵，更多的变化正在发生。今年两会期间，科技部、财政部、教育部、中科院四部门联合召开“减轻科研人员负担七项行动”推进会。聚焦科研管理中表格多、报销繁、牌子乱、检查多、数据孤岛等科研人员反映强烈的突出问题，四部门联手进行集中整治清理并固化形成制度成果，目前已取得阶段性成效。
　　以科研人员诟病较多的“报表”为例，经过一系列改革措施，基本完成了各类报表的整合精简、减少了信息填报和材料报送。国家重点研发计划项目层面的36张表格精简整合为6张，课题层面的21张表格精简整合为5张；国家科技重大专项项目（课题）全周期提交的材料由25份精简为17份；自然科学基金推行无纸化申请。
　　针对报销繁琐的问题，简化优化了预算执行程序和相关科研单位经费报销流程及环节。科技部、财政部出台专门文件，要求相关高校院所落实法人责任，完善内部管理。
　　“我们已经尝到了信息化的甜头。”中科院高能物理所研究员齐法制说，以前申请项目、报销经费、购买仪器设备等等，都要填不少表，楼上楼下去各个部门签字盖章。“就拿出国学术交流这样的小事来说吧，从出国申请、备案、签字到回国后的单据报销，没有一星期办不完。现在只要登录系统输入相关信息提交就可以了，回国后报销也不用找领导签字、跑财务了，单据拍照上传就行。这给我们节省了不少时间和精力。”
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推动技术与产业深度融合
让科技成果转化为现实生产力
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　　今年的《政府工作报告》提出，“健全以企业为主体的产学研一体化创新机制”。中国产学研合作促进会执行副会长兼秘书长王建华表示，“以企业为主体的产学研一体化创新机制，有利于科技成果与产业发展的无缝对接，有利于科技成果转化为现实生产力，这符合中国经济高质量发展和转型升级的趋势，也是当今世界各国支持科技创新的重要选择。”
　　自然资源部第三海洋研究所研究员杨献文对此深有感触。“新药研发过程复杂而艰难。从化合物、活性化合物、先导化合物、候选药物，到最终通过临床试验形成市场上的药物，任何一个环节出现问题，都会让新药‘夭折’。如果没有企业的参与，单纯依靠高校或科研院所进行新药研发，会导致投入不足，也无法保证企业与科研机构的有效对接，从而降低科技成果转化率。”
　　杨献文的团队正在对两万多株海洋微生物进行研究，通过和厦门恩成制药有限公司的紧密合作，针对肝癌等5种肿瘤，从深海微生物中寻找发现抗肿瘤的先导化合物。
　　当前，越来越多的高校、科研院所和企业通过合作，实现了“多赢”。更多有益于国计民生的科技成果走出实验室、成功转化，为我国经济社会发展提供了新动能。“产学研各类主体之间有机的联系、协助和互动，能够更加有效地优化创新资源的配置，提升创新体系的整体效益。”王建华说。
　　但与高质量发展的现实需求相比，我国的技术与产业结合仍不紧密，当前迫切需要健全以企业为主体的产学研一体化创新机制，扶持创新各个环节，释放产学研各个主体更多的创新活力。
　　重庆市科协主席潘复生认为，首先要进一步破除高校、科研院所成果转化的阻碍因素。例如，创新链条中起到“中介”作用的平台还不够多。“从院校到企业，不是随便‘搭个桥’就完事了，而是要实现深度融合。有些高校和科研院所的技术并不能直接拿给企业使用，需要专业的技术加工平台（又称中试平台）来磨合技术、共担风险。”他建议加快国家技术加工平台建设，让成果转化更加顺畅。同时，还要健全专业化、市场化技术服务和中介服务体系的建设，改善技术成果评价、知识产权交易服务和产权保护执法的环境等，营造良好的产学研创新生态。
　　潘复生还建议，要继续推动高校和科研院所的考核评价体系改革，将科技成果转化更加深入地纳入考核体系中。只有从“指挥棒”上入手，才能真正调动科研人员投身企业的积极性，科研人员才能在产学研合作中得到实惠。
　　同时，国家层面需进一步落实产学研相关政策并完善配套细则。专家认为，产学研在专利定价、成本分摊、成果分配、产权保护等方面，还存在一些“模糊地带”，应进一步明确政策配套细则，让高校、科研院所和企业依法依规地协同创新。
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加强科研伦理和学风建设
严惩学术不端行为
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　　今年两会上，有关科学伦理、学风作风的讨论也引发热议。科技部部长王志刚在回答记者提问时表示，科技本身就是双刃剑。同时，科学研究、技术创新和成果转化，需要科研人员有强烈的责任感、科学精神、道德操守和科研伦理，还要遵守法律法规等方方面面的要求。他表示，科技部已经出台了一些规定，今后还要进一步研究出台相关制度规范进行引导和约束，让科技人员更加理性、尊重规律、敬畏法律。
　　今年的《政府工作报告》提出，加强科研伦理和学风建设，惩戒学术不端，力戒浮躁之风。专家表示，诚实守信是从事科研活动的准则和基础，学术不端行为不仅背离科学精神，而且危害科研生态，如果对此不及时有效遏制，将引发科研浮躁风气，滋生投机行为，影响科技事业长远发展。
　　近年来，我国高度重视科研诚信建设，相关部门和科学界分别设立了有针对性的规定和学术道德规范，遏制科研学术不端行为。去年5月，中办、国办印发了《关于进一步加强科研诚信建设的若干意见》。专家表示，这一意见的出台体现了我国对科研不端行为“零容忍”的态度。如对严重违背科研诚信要求行为实行终身追究；对严重违背科研诚信要求的责任者，实行“一票否决”。
　　“我们要充分尊重与信任科研人员，这种信任和责任是一致的，信任越大，责任也越大。”中科院科技战略咨询研究院研究员肖尤丹告诉记者，当前亟待健全科研诚信体系建设，严惩学术不端行为，科研管理部门、行业协会、研究院所和科研人员都要履职尽责，共同建设良好的学风、作风。
　　专家建议，科研人员所在单位应切实履行主体职责。在国家层面，应建立完善调查学术不端行为的规章制度。

记者 冯 华 吴月辉 喻思南 刘诗瑶 谷业凯

房地产你不知道的名称

专业名词

1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。

2、 建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。

3、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。

4、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。

5、 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

6、 建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。

7、 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。

8、 面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。

9、 层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。

10、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。

11、 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。

12、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm (一砖墙)，室外市内的承重墙。

13、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。

14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。

15、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。

16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混疑土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。

17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。

18、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。

19、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。

20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。

21、建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。

22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。

23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。

24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。

25、阳台建筑面积：封闭式阳台，按外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。

26、面积计算公式：

销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

容积率＝总建筑面积/总占地面积

绿化率＝绿化占地面积/总占地面积

建筑密度＝建筑物占地面积/总占地面积

使用率＝使用面积/建筑面积

27、七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。

28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。

29、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。

30、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。

31、外墙：指位于房屋四周的墙体。

32、产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。

33、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。

34、防潮层：一般设在室外地坪标高之上，室内地坪标高之下。

35、防风柱：指支承房屋山墙以承受风荷载的柱子。

36、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。

37、防水材料：主要是沥青及其制品，沥青是一种有机胶结材料，为有机化合物的复杂混合物，它具有良好的粘结性、塑性、不透水性及耐化学侵蚀性并能低抗大气的风化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。

38、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。

39、标高：一般地图上标记的地面点高程。有时作“高称”。

40、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。

41、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

42、分质供水：管道分质供水是将优质饮用水（纯净水）通过专业输送管道（新型管材替带镀锌钢管）直接入户。设两条管道分别供应生活用水和优质饮用水，彻底解决了水质差及二次污染问题，优质饮用水和日常生活用水分管道供应是和国际接轨的新举措。

43、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

44、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

45、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。

B、户内居住面积和辅助面积较大。

C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

46、复式住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立

房屋建筑分类篇

1、 按使用性质划分

建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：

A、生产性建筑

1 工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。

2 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。

B、非生产性建筑

非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：

1 居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。

2公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、　交通和其　他建筑等。

2、 结构类型划分

结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。

B、 框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。

C、 混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。

D、 间架结构：它包括悬索结构：壳体结构：折板结构，拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。

3、 按照建筑物层数或高度划分

建筑层数是房屋的实际层竖的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。

A、住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层。

B、公共建筑及综合性建筑高度超过24ｍ为高层建筑，低于24ｍ为多层建筑。

C、建筑总高度超过100ｍ时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。

D、可把高层建筑划分为四种类型。

1 低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50ｍ以下的建筑物。

2 中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75ｍ的建筑物。

3 高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100ｍ建筑物。

4 超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100ｍ以上的建筑物。

4、 按照施工方法划分

施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式；

A、 现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件等）。

B、 预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。

C、 现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。

二、面积的计算原则

1、 商品房按“套”出售，计算如下：

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种；共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。

2、 阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算

1 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、 面积的分摊原则：

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公摊：为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。

公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。

4、 可分摊的公用建筑面积

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。

套与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

5、 不应计入的公用建筑空间

1 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2 售房单位自营、自用的房屋。

3 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

6、分摊的公用建筑面积的计算方法

公用建筑分摊公系数＝套内建筑面积╳公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

7、 建筑面积的范围

1 突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

2 检修、消防等用的室外爬梯。

3 层高在2.2米以内技术层。

4 构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

5 建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6 有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：

1 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。

2 楼梯间电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。

3 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度