地产黑铁时代：公寓降价是客户的春天吗？
“生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来”
01
什么是“黑铁时代”？
用经济学家马远光的话说，就是“破铜烂铁的时代”。
或许这几个字着实有点沉重，
2021年，在三道红线和一系列调控政策的重压下，
价格跳水、房企暴雷、大批裁员……
地产经历了至暗时刻。
不过话说回来，对于我们普通人来说，
价格大跳水的公寓是不是个入手投资的捡漏时刻呢？
02
或许每个年轻人，都有过一个公寓梦。
让我们把时间线先拉回到2017年……
在长沙公寓投资环境相对宽松及住宅严控的大环境下，
客户转移投资需求，公寓产品成为投资主力。
量价持续上行，大量公寓产品入市，
2019年达到公寓天花板，均价约1.4万元/㎡。
之后，经济下行、市场遇冷、疫情突袭等原因，
一场价格战偷偷拉开了序幕。
03
2020年9月，*大借“金九银十”及黄金周的噱头，
推出8字头含装修公寓，降价幅度达2000-4000元/㎡。
*大*悦府（两天销售近千套），销售盛况霸屏朋友圈。
在公寓市场竞争不断加大下，“以价换量”去化效果明显。
2021年降价主题贯穿全年，
从1月*天广场开启直降7000元/㎡后，公寓项目纷纷跟进。
其中不乏*桂园、*地等品牌房企项目加入降价营销。而且降价不仅仅在城市边缘板块，逐步延伸到滨江新城、河东中心、梅溪湖一期等热点板块。
但是什么样的项目在这水深火热中能杀出重围，做到热销呢？
再来回头看看这些在“降价潮”中去化情况较好的都能满足两个条件：
产品自身配套满足群体需求+项目区位配套实力强劲
咱通俗点来说呢，
就是从交通、商业、学校等配套来看，畅销项目都各具优势，
位于热门地段，大多近地铁站，交通通达度高。
历经“降价潮”最直观的结果就是2021年度成交面积比2020年上涨了13%。
这么看起来对于房企和消费者是不是都是个好事情呢？
房企去高库存，消费者得到高性价比的心仪公寓。
但是，
但是，
随着*大暴雷，
故事戛然而止。
04
在说房企暴雷前，
脑子里突然想起在众多公寓降价广告里的一句广告词。
“面包低于面粉价 错过即过错”。
这是位于滨江板块的*辰*光里在2021年9月打出的广告词，
5月及9月的两次降价，从15000元/㎡均价降至5888元/㎡起，
倒挂周边3000-4000元/㎡，
9月的新品加推，开盘当天去化近70%。
*辰*光里“5”字头特价公寓再现江湖，
也只是商务公寓“大跳水”的一个缩影。
在“大跳水”的背后与两个“高”息息相关。
1、长沙商务公寓库存大
截止2021年底，长沙市内五区商务公寓库存达到475万方，去化周期36个月。
2、长沙商业供地量过大
2018-2021年，长沙主城五区新成交的土地中，涉商面积每年都在380-480万方之间，远超长沙年均约200万方的商业销售面积。
再来看公寓价格“大跳水”，似乎感觉找到了一点源头。
商业的发展就像一块儿面团，越发膨胀。
对于咱普通人来说，
想投资公寓还是先看一下楼盘的产品性价比和企业资金实力再做决定。
05
说了项目个案，咱还是回到*大暴雷。
9月，债务风险积重难返的*大暴雷，震荡整个行业。
多盘联动、日销百套盛况不复存在。
2020年*大热销降价盘*悦府，当年需要摇号及排队的红盘，如今也被网友戏称“2020年最大韭菜盘”，想抄公寓底，反掉进坑里。
甚至2021年报以“重大经营变化”及“新冠疫情影响”原因推迟发布。
与*大相似的还有*地*岛，
不见当年验资看房的风光，
取而代之的是被业主调侃为“期房变欺房”。
还有梅溪中轴地段的网红盘*荣*溪紫阙台，原均价1.5万元/㎡（精装），
国庆期间价格腰斩至“8”字头，当周劲销270套，
如今已停工且交房遥遥无期……
低价背后加重了客户们的观望情绪，对于楼市的不确定，大家以调侃的语气表达着自己的想法。
但是我们也注意到市场“降价潮”风波外的项目。
坚定价值决定价格，不随波逐流参与降价的项目。
目前看来似乎也仍保持着稳定的流速及正常施工。
所以，公寓降价是不是投资客的春天呢？
大家心里或许也有不一样的答案。
06
有些开发商进入寒冬。
有些开发商熬不过寒冬。
对于投资者来说，
低价不等于捡漏，投资还需谨慎。
我们希望更多的开发商能保工、保质、保交付。
生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来。#公寓# #降价# #投资#
“生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来”
01
什么是“黑铁时代”？
用经济学家马远光的话说，就是“破铜烂铁的时代”。
或许这几个字着实有点沉重，
2021年，在三道红线和一系列调控政策的重压下，
价格跳水、房企暴雷、大批裁员……
地产经历了至暗时刻。
不过话说回来，对于我们普通人来说，
价格大跳水的公寓是不是个入手投资的捡漏时刻呢？
02
或许每个年轻人，都有过一个公寓梦。
让我们把时间线先拉回到2017年……
在长沙公寓投资环境相对宽松及住宅严控的大环境下，
客户转移投资需求，公寓产品成为投资主力。
量价持续上行，大量公寓产品入市，
2019年达到公寓天花板，均价约1.4万元/㎡。
之后，经济下行、市场遇冷、疫情突袭等原因，
一场价格战偷偷拉开了序幕。
03
2020年9月，*大借“金九银十”及黄金周的噱头，
推出8字头含装修公寓，降价幅度达2000-4000元/㎡。
*大*悦府（两天销售近千套），销售盛况霸屏朋友圈。
在公寓市场竞争不断加大下，“以价换量”去化效果明显。
2021年降价主题贯穿全年，
从1月*天广场开启直降7000元/㎡后，公寓项目纷纷跟进。
其中不乏*桂园、*地等品牌房企项目加入降价营销。而且降价不仅仅在城市边缘板块，逐步延伸到滨江新城、河东中心、梅溪湖一期等热点板块。
但是什么样的项目在这水深火热中能杀出重围，做到热销呢？
再来回头看看这些在“降价潮”中去化情况较好的都能满足两个条件：
产品自身配套满足群体需求+项目区位配套实力强劲
咱通俗点来说呢，
就是从交通、商业、学校等配套来看，畅销项目都各具优势，
位于热门地段，大多近地铁站，交通通达度高。
历经“降价潮”最直观的结果就是2021年度成交面积比2020年上涨了13%。
这么看起来对于房企和消费者是不是都是个好事情呢？
房企去高库存，消费者得到高性价比的心仪公寓。
但是，
但是，
随着*大暴雷，
故事戛然而止。
04
在说房企暴雷前，
脑子里突然想起在众多公寓降价广告里的一句广告词。
“面包低于面粉价 错过即过错”。
这是位于滨江板块的*辰*光里在2021年9月打出的广告词，
5月及9月的两次降价，从15000元/㎡均价降至5888元/㎡起，
倒挂周边3000-4000元/㎡，
9月的新品加推，开盘当天去化近70%。
*辰*光里“5”字头特价公寓再现江湖，
也只是商务公寓“大跳水”的一个缩影。
在“大跳水”的背后与两个“高”息息相关。
1、长沙商务公寓库存大
截止2021年底，长沙市内五区商务公寓库存达到475万方，去化周期36个月。
2、长沙商业供地量过大
2018-2021年，长沙主城五区新成交的土地中，涉商面积每年都在380-480万方之间，远超长沙年均约200万方的商业销售面积。
再来看公寓价格“大跳水”，似乎感觉找到了一点源头。
商业的发展就像一块儿面团，越发膨胀。
对于咱普通人来说，
想投资公寓还是先看一下楼盘的产品性价比和企业资金实力再做决定。
05
说了项目个案，咱还是回到*大暴雷。
9月，债务风险积重难返的*大暴雷，震荡整个行业。
多盘联动、日销百套盛况不复存在。
2020年*大热销降价盘*悦府，当年需要摇号及排队的红盘，如今也被网友戏称“2020年最大韭菜盘”，想抄公寓底，反掉进坑里。
甚至2021年报以“重大经营变化”及“新冠疫情影响”原因推迟发布。
与*大相似的还有*地*岛，
不见当年验资看房的风光，
取而代之的是被业主调侃为“期房变欺房”。
还有梅溪中轴地段的网红盘*荣*溪紫阙台，原均价1.5万元/㎡（精装），
国庆期间价格腰斩至“8”字头，当周劲销270套，
如今已停工且交房遥遥无期……
低价背后加重了客户们的观望情绪，对于楼市的不确定，大家以调侃的语气表达着自己的想法。
但是我们也注意到市场“降价潮”风波外的项目。
坚定价值决定价格，不随波逐流参与降价的项目。
目前看来似乎也仍保持着稳定的流速及正常施工。
所以，公寓降价是不是投资客的春天呢？
大家心里或许也有不一样的答案。
06
有些开发商进入寒冬。
有些开发商熬不过寒冬。
对于投资者来说，
低价不等于捡漏，投资还需谨慎。
我们希望更多的开发商能保工、保质、保交付。
生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来。#公寓# #降价# #投资#
毛病冲冲，我说高了瘦了帅了，然后夏季短裤换成了长裤，我说带桃子走，他递剪刀剪断缠绕水果箱的胶布，我走到门口，眼神有了交流，脚步动了动，最后他还是没跟着下楼，卧槽，本来去之前和路上都是心坚定如铁，结果见到他就像冰淇淋化了，哈哈哈，大约两个月不和异性巴拉巴拉，我可是发誓要今年一整年不碰感情，以后遇个好的，所以此次不会是例外。
他条件什么都比我好，我配不上他。他以前对我很好没有珍惜，是我该得的，我应该祝福人家过的好。我确实看谁都心动，像个渣女一样喜欢了好多人啊，搞不清楚内心的想法所以也不要去耽误别人，等有经济条件有成熟心态的时候再说吧。
哇，动心到心巴上，要默默努力，要慢慢接近他哦，真正相爱的人最后是会在一起，又归于平淡的哦[心][心] https://t.cn/z8UUTkx
他条件什么都比我好，我配不上他。他以前对我很好没有珍惜，是我该得的，我应该祝福人家过的好。我确实看谁都心动，像个渣女一样喜欢了好多人啊，搞不清楚内心的想法所以也不要去耽误别人，等有经济条件有成熟心态的时候再说吧。
哇，动心到心巴上，要默默努力，要慢慢接近他哦，真正相爱的人最后是会在一起，又归于平淡的哦[心][心] https://t.cn/z8UUTkx
大饼失守2万点，谨慎追空，防反弹修复！
当所有人都认为2万点是底部的时候，抄底声不绝于耳，只有飞扬依旧坚定看破位，毕竟飞扬坚信的理念是没有走出强势探底之后的快速反弹，构不成有效的底部，而且整体反弹力度弱势，这也是为何飞扬一直延续做空不动摇的原因。一路从28800做空到18700，相信一直信任飞扬的应该都有目共睹。
昨日晚盘飞扬继续以20900做空，目标19000，底部弱势震荡，即便M股强势，但是大饼整体维持低位震荡，而且在此试探下方20300一线，飞扬坚定持仓过夜，日内成功跌破2万点，最低触及18700一线，完美兑现。
虽然空头成功跌破2万点，但是在此区域，飞扬则要慎重对待。巴菲特说过一句话：当别人害怕时，你要贪恋，当别人贪婪时，你要害怕。所有人都在抄底的时候，飞扬一路空到底，当跌破2万关口的时候，即便前期的铁头看多者都转空了，那说明就是该害怕的时候了。
技术面：
昨日收取冲高回落倒锤头，标准的看空形态，日内也是如愿下行，同样上方也刚好修复了5日均线，属于比较符合技术面的下跌。但是结合4小时来看，如图所示：下方刚好触及下行趋势通道下边线支撑位，而且以下边线支撑位作为支撑收取了底部的十字星，说明短期此区域依旧属于有效支撑，大趋势空头没有错，但是需要防以此区域作为短期的反弹支撑位，来对于均线进行反弹修复。因此飞扬后期如果要继续做空，要么等反弹修复完毕，或者等下方跌破下行趋势通道的底部支撑位再作考虑，因此在这个区域，飞扬也将选择做一波短期的反弹为主。
因此对于目前来看，虽然空头强势，但是目前下方开始考验下行趋势通道的支撑位，飞扬一改持续的看空做空思路，以目前19100一线做多，破18700损，看20000-20800.
当所有人都认为2万点是底部的时候，抄底声不绝于耳，只有飞扬依旧坚定看破位，毕竟飞扬坚信的理念是没有走出强势探底之后的快速反弹，构不成有效的底部，而且整体反弹力度弱势，这也是为何飞扬一直延续做空不动摇的原因。一路从28800做空到18700，相信一直信任飞扬的应该都有目共睹。
昨日晚盘飞扬继续以20900做空，目标19000，底部弱势震荡，即便M股强势，但是大饼整体维持低位震荡，而且在此试探下方20300一线，飞扬坚定持仓过夜，日内成功跌破2万点，最低触及18700一线，完美兑现。
虽然空头成功跌破2万点，但是在此区域，飞扬则要慎重对待。巴菲特说过一句话：当别人害怕时，你要贪恋，当别人贪婪时，你要害怕。所有人都在抄底的时候，飞扬一路空到底，当跌破2万关口的时候，即便前期的铁头看多者都转空了，那说明就是该害怕的时候了。
技术面：
昨日收取冲高回落倒锤头，标准的看空形态，日内也是如愿下行，同样上方也刚好修复了5日均线，属于比较符合技术面的下跌。但是结合4小时来看，如图所示：下方刚好触及下行趋势通道下边线支撑位，而且以下边线支撑位作为支撑收取了底部的十字星，说明短期此区域依旧属于有效支撑，大趋势空头没有错，但是需要防以此区域作为短期的反弹支撑位，来对于均线进行反弹修复。因此飞扬后期如果要继续做空，要么等反弹修复完毕，或者等下方跌破下行趋势通道的底部支撑位再作考虑，因此在这个区域，飞扬也将选择做一波短期的反弹为主。
因此对于目前来看，虽然空头强势，但是目前下方开始考验下行趋势通道的支撑位，飞扬一改持续的看空做空思路，以目前19100一线做多，破18700损，看20000-20800.
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