#nba# 自认是顶尖球员 Wiggins开心甩在烂队刷数据评价
拿到生涯首座NBA总冠军，2014年选秀状元Andrew Wiggins接受专访，表示从加入NBA后一直自认是顶尖球员，转战金州勇士并夺冠展现了真实水准，也洗刷自己在烂队刷数据、只会得分不会赢球评价。
Andrew Wiggins表示：「坦白说从加盟明尼苏达灰狼开始，我一直觉得自己是顶尖球员之一，我可以防守，得分能力也不输任何人。结束为灰狼效力也是一段旅程终点，我在勇士书写新页，勇士也给我更大的舞台展现自己。」
拿到生涯首座NBA总冠军，2014年选秀状元Andrew Wiggins接受专访，表示从加入NBA后一直自认是顶尖球员，转战金州勇士并夺冠展现了真实水准，也洗刷自己在烂队刷数据、只会得分不会赢球评价。
Andrew Wiggins表示：「坦白说从加盟明尼苏达灰狼开始，我一直觉得自己是顶尖球员之一，我可以防守，得分能力也不输任何人。结束为灰狼效力也是一段旅程终点，我在勇士书写新页，勇士也给我更大的舞台展现自己。」
自认是顶尖球员Wiggins开心甩在烂队刷数据评价
拿到生涯首座NBA总冠军，2014年选秀状元Andrew Wiggins接受专访，表示从加入NBA后一直自认是顶尖球员，转战金州勇士并夺冠展现了真实水准，也洗刷自己在烂队刷数据、只会得分不会赢球评价。
Andrew Wiggins表示：「坦白说从加盟明尼苏达灰狼开始，我一直觉得自己是顶尖球员之一，我可以防守，得分能力也不输任何人。结束为灰狼效力也是一段旅程终点，我在勇士书写新页，勇士也给我更大的舞台展现自己。」
#神队友带你上天堂#
拿到生涯首座NBA总冠军，2014年选秀状元Andrew Wiggins接受专访，表示从加入NBA后一直自认是顶尖球员，转战金州勇士并夺冠展现了真实水准，也洗刷自己在烂队刷数据、只会得分不会赢球评价。
Andrew Wiggins表示：「坦白说从加盟明尼苏达灰狼开始，我一直觉得自己是顶尖球员之一，我可以防守，得分能力也不输任何人。结束为灰狼效力也是一段旅程终点，我在勇士书写新页，勇士也给我更大的舞台展现自己。」
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【下半年房地产政策展望】国海证券 夏磊：429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。
第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。
• 下半年政策空间展望
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。
特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
#分析师研报# https://t.cn/A6aUpOEN
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。
第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。
• 下半年政策空间展望
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。
特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
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