2018年我做了一件贯穿全年的事情：装修。
虽然实际施工时间只需要4个月，但从年初开始谈设计师、逛红星美凯龙、改户型图，到年末也还在采购软装、买照片墙、买花花草草……所以算下来，装修这件事，还真的贯穿了2018整整一年。
2019年初的一天，是我们老家认可的“好日子”，诸事顺遂，正式搬家。
感谢感谢设计师老师请来摄影师为我家拍毕业照，感谢亲朋好友送给我的新家礼物。
我看过几十个楼盘，上百个样板间，无数个室内设计大师的作品。曾以为给自己家装修的时候，一定是时尚时尚最时尚。然而结果是，并没有。
最终的样子……反而是有点普(土)通(气)。
我也一度很纳闷，为什么会这样呢？
后来我想明白了，家当然是随人的。你是什么样的气质，它就呈现出什么样子。我喜欢干净简洁、温情脉脉，不喜欢华衣美妆、珠光宝气，所以它的模样，就是环保好、品质好、重视收纳、也让人住起来舒服。
最初我设想的户型方案是这样的：我的思路比较保守，改动不是很大。
主要是牺牲了独立的餐厅，放大了厨房和卫生间。而且我的另一个铁定的理念是“不要电视”，所以客厅可以承载阅读和用餐需求。
这个改动的优点是保留了两间朝南卧室。
但是，当设计师把设计方案拿给我看的时候，我还是有种眼前一亮的感觉。
设计师建议的方案：这个改动非常突破。
首先它实现了彻底的南北通透，北窗和南窗的共同存在，让整个客餐厨空间显大而且通透；
北窗下有长达3米的鞋柜，南客厅有长达4米的一面墙书柜；
然后非常巧妙的，把最初的餐厅变成了一间榻榻米书房，拥有一张1.7米的长书桌和吊柜，对于两口之家来说，显然它比一间朝南的次卧性价比更高、更实用；还有一个亮点是我的主意：书房向卫生间方向推进60公分，挤出一个衣柜出来。
整个客餐厨一体化、有浴缸和两个窗子的洗手间
考虑到“客餐厨一体化南北通”的诱惑，我最终同意了这个方案，牺牲了朝南次卧。然而在施工过程中，我一直忐忑不安，因为那几个疑问一直在脑海里回荡：
开放式厨房到底行不行？油烟到底会有多大？一进门就是厨房，可能影响行走动线，会不会闹心？开放式厨房要求更干净更漂亮，是不是要我付出更多时间在家务上？
有好几次，我冲动到想要反悔，想要改回我自己设想的那套安全方案……但是工程一天天进展，我始终也没有下定决心，砸掉重来。
进门左手边一排鞋柜、最终的客厅呈现，也完成了我那一整面墙书柜的梦想。
没有买大茶几，1是因为面宽太小、放了茶几碍事；2是买了一个推入沙发的小茶几，活动方便，可以喝茶看书。
当然，入住十几天之后，我对开放式厨房的疑虑也都打消了。
油烟没有我们想象得那么可怕，毕竟只是做些家常菜，没有重油重辣，买个好点的油烟机就足够了；过道宽度没问题，可以正常通行；保持整洁是必须的！难道把厨房藏起来，就可以任由它乱糟糟吗？
重点是，有了开放式厨房，我好像更喜欢做饭了。因为它就在身边，触手可及（而不是藏在另一个房间里，好像需要一种决心才能走进厨房去做饭），而且操作岛台特别方便，所以现在一日三餐都自己做了。
前几天有几个好有来访，人多的时候，这种互动感会更强：连从不做饭的仙女都来打鸡蛋了，让做饭的人不再孤单！
仙女们参观一趟，最终评价说：
1.最喜欢开放厨房岛台；
2.卫生间用色很棒；
3.然后是书厅，没有茶几是英明神武。
恩，英雄所见略同。而且卫生间大概是最贴近设计师效果图的地方了
最后，我来总结几个小户型装修比较实用的经验：
1，房子虽小，要把收纳做到极致最好
2，如果可以，舍弃客厅大茶几。
老式的客厅三件套，电视、沙发、茶几，既占地方又浪费时间。我只留了沙发，配了小茶几，方便喝茶和下棋。
3，开放式厨房挺好用的，放心。
而且我很推荐中央岛台，你洗、我切、他打蛋，大家在一起做饭就是一种幸福。
4，尽量装地暖、配实木复合地板。
冬天可以光脚踩在地板上，或者坐在地上看书，都是生活里最温暖的事。
5，重视你的睡眠，买最好的床垫
6，金厨银卫，不骗你
岛台配了方太水槽洗碗机，适合小家庭，因为容量比较小。
装修之初，很多朋友都劝我说浴缸不实用，太占地方，根本泡不了几回……其实我觉得值得，因为以前去酒店第一件事就是想泡浴缸，但是不放心卫生情况……目前频次一周泡一次，挺好。
7，装修小户型要有舍有得，原则上考虑5-7年内最需要的空间
我们舍弃了朝南次卧，改出了一间朝东书房，因为在5-7年内，书房比客卧更重要（就算有了宝宝，也够用）。
总之，入住这么多天天，很满意，过去的疑虑都打消了，这个户型方案也被证实确实是最佳方案。
如果说最大的改变，我想是生活幸福指数提升了。
过去我们总说，“房子是租的，但生活不是”，然而租房确实存在一些问题我们没法改变。
比如厨房橱柜倒是蛮多，但是擦不掉的污渍也很多啊；比如冰箱是有的，但是它冷冻层结冰，结到我柜门都拉不开啊；比如洗衣机也是有的，但是开起来就像轰炸机飞来一样，轰轰隆隆噪音特别大啊……太多太多了。
更何况世上有多少人，房子是买的，生活却是租的呢？
当然这仅是我个人的生活态度，仅供参考。
一直以来我都认为，我是一个不挑城市、四海为家的人，对我来说，在哪里安家都可以。
鲁班装饰https://t.cn/Rx1vqbV
虽然实际施工时间只需要4个月，但从年初开始谈设计师、逛红星美凯龙、改户型图，到年末也还在采购软装、买照片墙、买花花草草……所以算下来，装修这件事，还真的贯穿了2018整整一年。
2019年初的一天，是我们老家认可的“好日子”，诸事顺遂，正式搬家。
感谢感谢设计师老师请来摄影师为我家拍毕业照，感谢亲朋好友送给我的新家礼物。
我看过几十个楼盘，上百个样板间，无数个室内设计大师的作品。曾以为给自己家装修的时候，一定是时尚时尚最时尚。然而结果是，并没有。
最终的样子……反而是有点普(土)通(气)。
我也一度很纳闷，为什么会这样呢？
后来我想明白了，家当然是随人的。你是什么样的气质，它就呈现出什么样子。我喜欢干净简洁、温情脉脉，不喜欢华衣美妆、珠光宝气，所以它的模样，就是环保好、品质好、重视收纳、也让人住起来舒服。
最初我设想的户型方案是这样的：我的思路比较保守，改动不是很大。
主要是牺牲了独立的餐厅，放大了厨房和卫生间。而且我的另一个铁定的理念是“不要电视”，所以客厅可以承载阅读和用餐需求。
这个改动的优点是保留了两间朝南卧室。
但是，当设计师把设计方案拿给我看的时候，我还是有种眼前一亮的感觉。
设计师建议的方案：这个改动非常突破。
首先它实现了彻底的南北通透，北窗和南窗的共同存在，让整个客餐厨空间显大而且通透；
北窗下有长达3米的鞋柜，南客厅有长达4米的一面墙书柜；
然后非常巧妙的，把最初的餐厅变成了一间榻榻米书房，拥有一张1.7米的长书桌和吊柜，对于两口之家来说，显然它比一间朝南的次卧性价比更高、更实用；还有一个亮点是我的主意：书房向卫生间方向推进60公分，挤出一个衣柜出来。
整个客餐厨一体化、有浴缸和两个窗子的洗手间
考虑到“客餐厨一体化南北通”的诱惑，我最终同意了这个方案，牺牲了朝南次卧。然而在施工过程中，我一直忐忑不安，因为那几个疑问一直在脑海里回荡：
开放式厨房到底行不行？油烟到底会有多大？一进门就是厨房，可能影响行走动线，会不会闹心？开放式厨房要求更干净更漂亮，是不是要我付出更多时间在家务上？
有好几次，我冲动到想要反悔，想要改回我自己设想的那套安全方案……但是工程一天天进展，我始终也没有下定决心，砸掉重来。
进门左手边一排鞋柜、最终的客厅呈现，也完成了我那一整面墙书柜的梦想。
没有买大茶几，1是因为面宽太小、放了茶几碍事；2是买了一个推入沙发的小茶几，活动方便，可以喝茶看书。
当然，入住十几天之后，我对开放式厨房的疑虑也都打消了。
油烟没有我们想象得那么可怕，毕竟只是做些家常菜，没有重油重辣，买个好点的油烟机就足够了；过道宽度没问题，可以正常通行；保持整洁是必须的！难道把厨房藏起来，就可以任由它乱糟糟吗？
重点是，有了开放式厨房，我好像更喜欢做饭了。因为它就在身边，触手可及（而不是藏在另一个房间里，好像需要一种决心才能走进厨房去做饭），而且操作岛台特别方便，所以现在一日三餐都自己做了。
前几天有几个好有来访，人多的时候，这种互动感会更强：连从不做饭的仙女都来打鸡蛋了，让做饭的人不再孤单！
仙女们参观一趟，最终评价说：
1.最喜欢开放厨房岛台；
2.卫生间用色很棒；
3.然后是书厅，没有茶几是英明神武。
恩，英雄所见略同。而且卫生间大概是最贴近设计师效果图的地方了
最后，我来总结几个小户型装修比较实用的经验：
1，房子虽小，要把收纳做到极致最好
2，如果可以，舍弃客厅大茶几。
老式的客厅三件套，电视、沙发、茶几，既占地方又浪费时间。我只留了沙发，配了小茶几，方便喝茶和下棋。
3，开放式厨房挺好用的，放心。
而且我很推荐中央岛台，你洗、我切、他打蛋，大家在一起做饭就是一种幸福。
4，尽量装地暖、配实木复合地板。
冬天可以光脚踩在地板上，或者坐在地上看书，都是生活里最温暖的事。
5，重视你的睡眠，买最好的床垫
6，金厨银卫，不骗你
岛台配了方太水槽洗碗机，适合小家庭，因为容量比较小。
装修之初，很多朋友都劝我说浴缸不实用，太占地方，根本泡不了几回……其实我觉得值得，因为以前去酒店第一件事就是想泡浴缸，但是不放心卫生情况……目前频次一周泡一次，挺好。
7，装修小户型要有舍有得，原则上考虑5-7年内最需要的空间
我们舍弃了朝南次卧，改出了一间朝东书房，因为在5-7年内，书房比客卧更重要（就算有了宝宝，也够用）。
总之，入住这么多天天，很满意，过去的疑虑都打消了，这个户型方案也被证实确实是最佳方案。
如果说最大的改变，我想是生活幸福指数提升了。
过去我们总说，“房子是租的，但生活不是”，然而租房确实存在一些问题我们没法改变。
比如厨房橱柜倒是蛮多，但是擦不掉的污渍也很多啊；比如冰箱是有的，但是它冷冻层结冰，结到我柜门都拉不开啊；比如洗衣机也是有的，但是开起来就像轰炸机飞来一样，轰轰隆隆噪音特别大啊……太多太多了。
更何况世上有多少人，房子是买的，生活却是租的呢？
当然这仅是我个人的生活态度，仅供参考。
一直以来我都认为，我是一个不挑城市、四海为家的人，对我来说，在哪里安家都可以。
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任然作品：150平三房两厅，美式简约风，舒适养老房
这套房子是养老房，原始户型是四室两厅一厨二卫的横厅户型，套内面积约为150平方。
设计师将原户型改为可供一家人舒适使用的三房两厅三卫户型。原建筑结构中的主卧规划为老人房；另外的两个房间合并为拥有1.8米大床+独立影音室及衣帽间+独立卫生间的套房，以供年轻人使用；
另外还准备了一间集合阅读及小憩的多功能房。
卫生间的小方砖延续老人房的色调，以深色线条与白色收纳柜平衡甜腻感。考虑到是老人长住的家，设计师任然将生活中的小细节也考虑在了设计中，感应灯、小便器、马桶扶手等细节，以及浴室防滑和过道木地板的触感等局部也做了相应的细节处理。
设计师：任然（重庆皋邸设计事务所 设计总监）
装修费用：50万
设计风格：美式简约
房屋面积：150㎡
房屋类型：四室两厅
项目地址：万科悦湾
任然作品：150平三房两厅，美式简约风，舒适养老房
这套房子是养老房，原始户型是四室两厅一厨二卫的横厅户型，套内面积约为150平方。
设计师将原户型改为可供一家人舒适使用的三房两厅三卫户型。原建筑结构中的主卧规划为老人房；另外的两个房间合并为拥有1.8米大床+独立影音室及衣帽间+独立卫生间的套房，以供年轻人使用；
另外还准备了一间集合阅读及小憩的多功能房。
卫生间的小方砖延续老人房的色调，以深色线条与白色收纳柜平衡甜腻感。考虑到是老人长住的家，设计师任然将生活中的小细节也考虑在了设计中，感应灯、小便器、马桶扶手等细节，以及浴室防滑和过道木地板的触感等局部也做了相应的细节处理。
设计师：任然（重庆皋邸设计事务所 设计总监）
装修费用：50万
设计风格：美式简约
房屋面积：150㎡
房屋类型：四室两厅
项目地址：万科悦湾
顺心置地房地产培训基础知识
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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