九种容易二婚的八字
婚姻的失败，往往会对一个人的一生造成很大的影响。离婚不仅对夫妻双方来说，是一种不幸的人生经历，如果有孩子的话，对于尚未成年的孩子的教育和心理更是有极大的负面影响。从命理中看的话，八字中哪种男女最容易遭遇婚姻两次以上的婚姻呢？
1、男命中偏正财两透、女命中偏正官两透，容易遭遇二次婚姻。
八字中男命以正财定义为妻，偏财定义为不稳定的非正式的妻子，为情人或者不稳定的异性缘分；女命中以正官定义为夫，而七杀则定义为非正式的丈夫，属于不稳定的异性情分，同时，八字中在正、偏具有的情形下，偏星也表示次第关系。八字中的天干，表示这种关系是公开的，毫不隐瞒的关系。这种正式的和非正式的婚姻关系俱透，说明日主极力想将这种关系变成现实，让社会承认，但是现行的法律制度是以一夫一妻制为基础的，容易造成两次以上的婚姻。
2、女命正官不透，而透伤官和七杀，日支不坐正官，夫宫又遇严重刑、冲、克、合的，定为二次婚姻；男命中正财不透，而透劫财和偏财，日支不坐正财，妻宫又遇严重的刑冲克合的，定为二次婚姻。
正官、正财不透，而透露出七杀或者偏财，表示正式的婚姻关系不太稳定，所以日主也不想大家知道存在这种婚姻关系。但是八字中又有正式的丈夫或者妻子，只是它们又不能坚守自己的岗位，不在家或者与日主的生活和工作距离很远，有也相当于没有。夫妻宫、星在八字原局或者行运中又遇严重的刑冲克合，表示自己的配偶或者会遭遇外界的其他的人打击、压制，或者外遇，甚至遭遇其本人无法预料的事情的冲击，致使配偶丧失或者离弃，或者家庭不稳，所以也容易遭遇两次以上的婚姻。
3、女命中天干先透正官，后透七杀，地支亦先见正官后见七杀，而夫宫在八字原局、或者所行岁运中又逢严重刑、冲、克、化，亦为二次婚姻之象；男命中天干先透正财、后透偏财，地支中亦为先见正财、后见偏财，而妻宫日支在八字原局中、或者所行的岁运中又遭严重的刑、冲、克、合的，也是一生中定会有二次以上婚姻之象。
前面说过，偏星也代表了一种次第关系，偏、正俱透，正星在前，也就说明了日主的婚姻关系的次序的排定。而八字中或者岁运中的夫妻宫在遇刑、冲、克、合，均表示会有来自外界的人或者事，阻扰或者破坏其本人的家庭的稳定，如果情形严重的，自然难有稳定的婚姻关系，两次以上的婚姻关系必定成立。
4、日支与它柱地支伏吟（即地支相同），即使伏吟不为官星、财星本气，夫、妻宫（日支）再遇逢冲的，克夫或者克妻后再嫁，亦为二次婚姻之象。
日支代表夫妻宫，日支与它柱地支相同，表明夫妻宫所居的人势力很大，特别是与月支、时支相同的，因为距离日主很近，就会加剧这种情形。在八字命局中成为忌神的可能性很高。在遇岁运又来扶助夫宫的话，其配偶势力更大，婚姻的平衡关系很容易打破，所以婚姻难以顺利。如果这种伏吟的十神，又是配偶星的克星的话，情形就会加剧。同时，夫妻宫伏吟，更主要体现在岁运的介入下，无论出现克、刑、冲哪种关系，都会同时出现同时引动配偶宫和婚姻宫，婚姻动摇的可能性很大，即使遇合，也会出现争合的局面，亦为二次婚姻之兆。
5、男、女命中夫、妻星遭严重刑、冲、克、破，多有两次婚姻之兆
男女命中的夫妻星，代表其配偶本人，八字中配偶星遭遇严重的刑、冲、克、破，表示配偶星势弱，难以抵御夫妻星遇刑、冲、克、破的岁运的冲击，特别是形成三冲一的局面，遇之则容易丧偶或者夫妻分离的事情发生，所以遭遇两次婚姻。
6、原命局中财、官星主气全无，八字中又干支多合，两次婚姻在所必然
八字中财官本气全无，本来就代表配偶缘分较差；八字中干支多合的人，一般多为善于交际，乐于交际的人，这种交际大多是去找自己没有的人，自然容易出现婚姻不顺，二次婚姻自是容易。
7、男命中比劫气盛、女命中食伤气盛，而夫妻星又重复出现，又或合化为它物，恐为三婚四嫁之命。
男命中的比劫，女命中的食伤，均为配偶的“敌人”，“敌人”气势虽然强盛，而配偶星又重复出现，配偶的势力也不会差。形成了比劫与财星交战，食伤与官星交战的局面。遇到岁运中扶起男命中的比劫，或者女命中的食伤，婚姻都难以稳定，离婚自是极为可能。当然，如果官星又被合化成它物的，岁运中遇到解合，婚姻状态改变的频率很高，所以三婚四嫁，也就比较容易。
8、女命中月干伤官，月支七杀的，一般多为三婚之命；
女命月支七杀为偏，七杀得令，为偏星得气为旺，月干伤官虽然紧贴克制七杀，形成七杀旺而不旺的局面，当然，就看岁运扶助哪一方了。但是月干又透出伤官，遇到岁运天干扶助官星的大运或者流年，官星势力必然减力，婚姻自然状态不佳；行运到地支伤官的大运，必然引通命局中的月干发挥作用，因为紧贴，作用更大，所以婚姻状态改变的机率很大。所以古有“伤官坐杀，杀逢月令，必是喝三口井水之人”的说法。
9、女命中原局中食伤并透，食伤自坐官、杀，夫宫自坐官星墓库的，多为两次婚姻
食伤并透，代表自己个性很强，丈夫因为自己的个性，难于安身立命；同时，配偶星必因克制而损伤无力，表示丈夫能力也不会大，自己有看不起丈夫的心性；另外，夫宫官星坐墓，一般都会配偶日支被本气所克，墓库逢冲、逢合丈夫必然有灾，如果夫宫为命局中喜用，日主也会有灾，所以两次婚姻极有可能。#八字命理八字合婚星座命理##算命八字占卜合婚#
婚姻的失败，往往会对一个人的一生造成很大的影响。离婚不仅对夫妻双方来说，是一种不幸的人生经历，如果有孩子的话，对于尚未成年的孩子的教育和心理更是有极大的负面影响。从命理中看的话，八字中哪种男女最容易遭遇婚姻两次以上的婚姻呢？
1、男命中偏正财两透、女命中偏正官两透，容易遭遇二次婚姻。
八字中男命以正财定义为妻，偏财定义为不稳定的非正式的妻子，为情人或者不稳定的异性缘分；女命中以正官定义为夫，而七杀则定义为非正式的丈夫，属于不稳定的异性情分，同时，八字中在正、偏具有的情形下，偏星也表示次第关系。八字中的天干，表示这种关系是公开的，毫不隐瞒的关系。这种正式的和非正式的婚姻关系俱透，说明日主极力想将这种关系变成现实，让社会承认，但是现行的法律制度是以一夫一妻制为基础的，容易造成两次以上的婚姻。
2、女命正官不透，而透伤官和七杀，日支不坐正官，夫宫又遇严重刑、冲、克、合的，定为二次婚姻；男命中正财不透，而透劫财和偏财，日支不坐正财，妻宫又遇严重的刑冲克合的，定为二次婚姻。
正官、正财不透，而透露出七杀或者偏财，表示正式的婚姻关系不太稳定，所以日主也不想大家知道存在这种婚姻关系。但是八字中又有正式的丈夫或者妻子，只是它们又不能坚守自己的岗位，不在家或者与日主的生活和工作距离很远，有也相当于没有。夫妻宫、星在八字原局或者行运中又遇严重的刑冲克合，表示自己的配偶或者会遭遇外界的其他的人打击、压制，或者外遇，甚至遭遇其本人无法预料的事情的冲击，致使配偶丧失或者离弃，或者家庭不稳，所以也容易遭遇两次以上的婚姻。
3、女命中天干先透正官，后透七杀，地支亦先见正官后见七杀，而夫宫在八字原局、或者所行岁运中又逢严重刑、冲、克、化，亦为二次婚姻之象；男命中天干先透正财、后透偏财，地支中亦为先见正财、后见偏财，而妻宫日支在八字原局中、或者所行的岁运中又遭严重的刑、冲、克、合的，也是一生中定会有二次以上婚姻之象。
前面说过，偏星也代表了一种次第关系，偏、正俱透，正星在前，也就说明了日主的婚姻关系的次序的排定。而八字中或者岁运中的夫妻宫在遇刑、冲、克、合，均表示会有来自外界的人或者事，阻扰或者破坏其本人的家庭的稳定，如果情形严重的，自然难有稳定的婚姻关系，两次以上的婚姻关系必定成立。
4、日支与它柱地支伏吟（即地支相同），即使伏吟不为官星、财星本气，夫、妻宫（日支）再遇逢冲的，克夫或者克妻后再嫁，亦为二次婚姻之象。
日支代表夫妻宫，日支与它柱地支相同，表明夫妻宫所居的人势力很大，特别是与月支、时支相同的，因为距离日主很近，就会加剧这种情形。在八字命局中成为忌神的可能性很高。在遇岁运又来扶助夫宫的话，其配偶势力更大，婚姻的平衡关系很容易打破，所以婚姻难以顺利。如果这种伏吟的十神，又是配偶星的克星的话，情形就会加剧。同时，夫妻宫伏吟，更主要体现在岁运的介入下，无论出现克、刑、冲哪种关系，都会同时出现同时引动配偶宫和婚姻宫，婚姻动摇的可能性很大，即使遇合，也会出现争合的局面，亦为二次婚姻之兆。
5、男、女命中夫、妻星遭严重刑、冲、克、破，多有两次婚姻之兆
男女命中的夫妻星，代表其配偶本人，八字中配偶星遭遇严重的刑、冲、克、破，表示配偶星势弱，难以抵御夫妻星遇刑、冲、克、破的岁运的冲击，特别是形成三冲一的局面，遇之则容易丧偶或者夫妻分离的事情发生，所以遭遇两次婚姻。
6、原命局中财、官星主气全无，八字中又干支多合，两次婚姻在所必然
八字中财官本气全无，本来就代表配偶缘分较差；八字中干支多合的人，一般多为善于交际，乐于交际的人，这种交际大多是去找自己没有的人，自然容易出现婚姻不顺，二次婚姻自是容易。
7、男命中比劫气盛、女命中食伤气盛，而夫妻星又重复出现，又或合化为它物，恐为三婚四嫁之命。
男命中的比劫，女命中的食伤，均为配偶的“敌人”，“敌人”气势虽然强盛，而配偶星又重复出现，配偶的势力也不会差。形成了比劫与财星交战，食伤与官星交战的局面。遇到岁运中扶起男命中的比劫，或者女命中的食伤，婚姻都难以稳定，离婚自是极为可能。当然，如果官星又被合化成它物的，岁运中遇到解合，婚姻状态改变的频率很高，所以三婚四嫁，也就比较容易。
8、女命中月干伤官，月支七杀的，一般多为三婚之命；
女命月支七杀为偏，七杀得令，为偏星得气为旺，月干伤官虽然紧贴克制七杀，形成七杀旺而不旺的局面，当然，就看岁运扶助哪一方了。但是月干又透出伤官，遇到岁运天干扶助官星的大运或者流年，官星势力必然减力，婚姻自然状态不佳；行运到地支伤官的大运，必然引通命局中的月干发挥作用，因为紧贴，作用更大，所以婚姻状态改变的机率很大。所以古有“伤官坐杀，杀逢月令，必是喝三口井水之人”的说法。
9、女命中原局中食伤并透，食伤自坐官、杀，夫宫自坐官星墓库的，多为两次婚姻
食伤并透，代表自己个性很强，丈夫因为自己的个性，难于安身立命；同时，配偶星必因克制而损伤无力，表示丈夫能力也不会大，自己有看不起丈夫的心性；另外，夫宫官星坐墓，一般都会配偶日支被本气所克，墓库逢冲、逢合丈夫必然有灾，如果夫宫为命局中喜用，日主也会有灾，所以两次婚姻极有可能。#八字命理八字合婚星座命理##算命八字占卜合婚#
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
郑州航空港区的疫情传播分析，建议追寻传播源至关重要
近期郑州航空港区的疫情非常严重，截止昨天（27日）仅出现一例病例后，大家就欢呼起来，觉得清零可待，可未曾想今天（4月28日）又通报了二例确诊病历和二例无症状感染者，打破了人们的梦想。为什么港区的疫情此落彼起，不断出现新的疫情区，这需要领导们考虑和分析，本人觉得查清疫情的来源非常关键，否则就阻断不了疫情的发生。
本人将近期发生的疫情汇总成一个EXCLE表，通过数据分析汇总（如图），简要分析一下，供领导们决策。
一、从3月15日至4月12日的疫情分析（病例1-30）
郑州市第一例新冠肺炎病例是3月19日发布的46号公布：2022年3月18日20:40，郑东新区报告1例新冠肺炎初筛阳性人员，后经市疾控中心和郑州人民医院复核为阳性，被诊断为感染新冠肺炎奥密克戎毒株无症状感染者，此病例为从上海返郑人员，3月19日，被闭环转运至定点医院。此后郑州后采取措施，加强核酸检测和紧把“入口”的疫情管理，从病例1到病例30，基本上均为从上海来郑人员，且多为货车司机或密切接触者，并及时隔离送至定点医院，此后郑州市区未再发生疫情。期间，包含有航空港区疫情的仅二例，即病例18和病例26，其地点为航空港区洞庭湖路6号，从高德地图查寻，其单位为郑州大学第一附属医院南院区。
二、从4月12日至今日的疫情分析（基本上航空港的疫情）
航空港的几个疫情区分析
从上述，港区的第一例病例为病例18和病例26，地点是航空港区洞庭湖路6号，从高德地图查寻，其单位为郑州大学第一附属医院南院区，而该院区并没有发生大的疫情。从发现病例到目前，个人总结分析，将港区疫情分为几个疫情区，帮助领导和大家判断，不当之处，请批评指正。
1、第一个疫情区：航空港区凌空街与归航路交叉口某项目部
从4月14日通报可以看出，第一病例是40、41，二人为夫妻，男人为货车司机，从上海来郑，4月2日14:04到航空港区归航路与凌寒路交叉口附近送货，致使航空港区凌空街与归航路交叉口某项目部发生多起疫情，病例52、54、55、56、57、71、72等多人均为货车司机或感染者的同空间人员，其建筑人人外出活动，并引发附近小区出现疫情危险，引发航空港区龙港办事处达士李村(临时安置点)、：航空港区永威南樾瑞苑、航空港区永威南樾禧苑航空港区护航路南航祥云和苑东院及东院区等多个小区出现封控。和由此此区域成为航空港发生“第一个疫情区”，此疫情区源头明确，货车司机夫妻也被公安机关立案侦察，目前此疫情区基本上得到了控制。
2、第二个疫情区：航空港区远航路南侧某厂区
从公布的数据看，本疫情区的第一个病例是病例63。此人于4月11日，7:30左右到家家欣购物中心店（豫康南门）购物，19:00到鸿达超市（山顶福都广场山顶小区6栋）购物，其余时间在厂区活动。此人多次到外边活动，其传染源来自哪里？目前尚不明确，个人推测：有可能在购物期间与第一疫情区的人空气传播所致。病例63的同空间人员又引发多起感染，如病例79-84，形成航空港区远航路南侧某厂区成“第二个疫情区”。目前此疫情区基本上得到了控制。
3、第三个疫情区：航空港区展翔路27号
从高德地图查寻航空港区展翔路27号为郑州泰丰制药有限公司，最初通报的病例为病例83，此区域已经造成16人感染。此人多次到到核酸检测点（薛店镇农贸市场旁）进行核酸检测，其被传播的途径目前不明确，该地址的对面是岐伯山医院，个人认为在核酸检测时要注意被感染，外出也要戴口罩，注意防护。截止目前，此区域疫情基本上也得到了控制。
4、第四个疫情区：航空港区华夏大道与鄱阳湖路交叉口往西约170米
此疫情区的第一个病例为病例96和病例97，从通报的内容看，这二个学生4月7日—20日，在学校上课和活动。4月21日，闭环转运至定点医院，此亲密接触者或同空间人员已经造成14人以上的感染，这些学生均在校内活动，并未有外出记录，其传播源来自哪里？目前尚不明确！学校北边隔二条路为郑州大学第一附属医院南院区。目前此疫情区基本上得到了控制。
5、第五个疫情区：航空港区恒升新城
这是今天4月28日公布的最新疫情，病例126：职业：学生，4月15日—21日，在小区内活动。4月22日—23日，09：00左右到小区内进行核酸检测，其余时间在家未外出。
4月24日，09：00左右到小区内进行核酸检测，20：00—21:00在小区内11栋楼玩耍，期间到小区内大伟诚信超市购物，其余时间在家未外出。月25日-26日，09:00左右到小区内进行核酸检测，其余时间在家未外出。4月27日，闭环转运至定点医院。病例127-129均为病例126的同住亲属和密切接触者。航空港区恒升新城位于郑州市第一人民医院航空港院区东，此区域人口密集、比较繁华。这些病例有点奇怪，小区已经从4月15日起就封闭了，人们也基本上未外出，但是为什么会感染新冠肺炎呢？只有病例128多次外出，出现加油、修路和运输货物等活动，且在小区外附近超市购物，有可能是这些导致感染，如果是这样的话，说明该小区管理有问题，应该追究责任。
总结：病毒传播源来自哪里？这是人们非常关注的话题，防疫部门能够查清病毒的来源，对于防止疫情传播非常重要，可以直接斩断其源头，防疫效果可事半功倍。对于外输入的传播源，如从上海等地来人，加强来人管理就行了，如第一个疫情区，知道了传播源，疫情控制效果就好，可是对于莫名其妙的疫情，让人一头雾水，管理措施只能是封控管理，显得非常被动，希望防疫部门多加调查和分析，查清病毒来源，斩断传播源。山东省在2022年4月12日曾发布过提醒：某居民到户外某处挖野菜，同时间有1名无症状感染者在该处停留，且两人均未佩戴口罩，该居民遂被传染，经流行病学调查分析研判，系气溶胶传播导致感染。这就要求继续绷紧疫情防控这根弦，增强自我防护意识，出门必须规范佩戴口罩。
近期郑州航空港区的疫情非常严重，截止昨天（27日）仅出现一例病例后，大家就欢呼起来，觉得清零可待，可未曾想今天（4月28日）又通报了二例确诊病历和二例无症状感染者，打破了人们的梦想。为什么港区的疫情此落彼起，不断出现新的疫情区，这需要领导们考虑和分析，本人觉得查清疫情的来源非常关键，否则就阻断不了疫情的发生。
本人将近期发生的疫情汇总成一个EXCLE表，通过数据分析汇总（如图），简要分析一下，供领导们决策。
一、从3月15日至4月12日的疫情分析（病例1-30）
郑州市第一例新冠肺炎病例是3月19日发布的46号公布：2022年3月18日20:40，郑东新区报告1例新冠肺炎初筛阳性人员，后经市疾控中心和郑州人民医院复核为阳性，被诊断为感染新冠肺炎奥密克戎毒株无症状感染者，此病例为从上海返郑人员，3月19日，被闭环转运至定点医院。此后郑州后采取措施，加强核酸检测和紧把“入口”的疫情管理，从病例1到病例30，基本上均为从上海来郑人员，且多为货车司机或密切接触者，并及时隔离送至定点医院，此后郑州市区未再发生疫情。期间，包含有航空港区疫情的仅二例，即病例18和病例26，其地点为航空港区洞庭湖路6号，从高德地图查寻，其单位为郑州大学第一附属医院南院区。
二、从4月12日至今日的疫情分析（基本上航空港的疫情）
航空港的几个疫情区分析
从上述，港区的第一例病例为病例18和病例26，地点是航空港区洞庭湖路6号，从高德地图查寻，其单位为郑州大学第一附属医院南院区，而该院区并没有发生大的疫情。从发现病例到目前，个人总结分析，将港区疫情分为几个疫情区，帮助领导和大家判断，不当之处，请批评指正。
1、第一个疫情区：航空港区凌空街与归航路交叉口某项目部
从4月14日通报可以看出，第一病例是40、41，二人为夫妻，男人为货车司机，从上海来郑，4月2日14:04到航空港区归航路与凌寒路交叉口附近送货，致使航空港区凌空街与归航路交叉口某项目部发生多起疫情，病例52、54、55、56、57、71、72等多人均为货车司机或感染者的同空间人员，其建筑人人外出活动，并引发附近小区出现疫情危险，引发航空港区龙港办事处达士李村(临时安置点)、：航空港区永威南樾瑞苑、航空港区永威南樾禧苑航空港区护航路南航祥云和苑东院及东院区等多个小区出现封控。和由此此区域成为航空港发生“第一个疫情区”，此疫情区源头明确，货车司机夫妻也被公安机关立案侦察，目前此疫情区基本上得到了控制。
2、第二个疫情区：航空港区远航路南侧某厂区
从公布的数据看，本疫情区的第一个病例是病例63。此人于4月11日，7:30左右到家家欣购物中心店（豫康南门）购物，19:00到鸿达超市（山顶福都广场山顶小区6栋）购物，其余时间在厂区活动。此人多次到外边活动，其传染源来自哪里？目前尚不明确，个人推测：有可能在购物期间与第一疫情区的人空气传播所致。病例63的同空间人员又引发多起感染，如病例79-84，形成航空港区远航路南侧某厂区成“第二个疫情区”。目前此疫情区基本上得到了控制。
3、第三个疫情区：航空港区展翔路27号
从高德地图查寻航空港区展翔路27号为郑州泰丰制药有限公司，最初通报的病例为病例83，此区域已经造成16人感染。此人多次到到核酸检测点（薛店镇农贸市场旁）进行核酸检测，其被传播的途径目前不明确，该地址的对面是岐伯山医院，个人认为在核酸检测时要注意被感染，外出也要戴口罩，注意防护。截止目前，此区域疫情基本上也得到了控制。
4、第四个疫情区：航空港区华夏大道与鄱阳湖路交叉口往西约170米
此疫情区的第一个病例为病例96和病例97，从通报的内容看，这二个学生4月7日—20日，在学校上课和活动。4月21日，闭环转运至定点医院，此亲密接触者或同空间人员已经造成14人以上的感染，这些学生均在校内活动，并未有外出记录，其传播源来自哪里？目前尚不明确！学校北边隔二条路为郑州大学第一附属医院南院区。目前此疫情区基本上得到了控制。
5、第五个疫情区：航空港区恒升新城
这是今天4月28日公布的最新疫情，病例126：职业：学生，4月15日—21日，在小区内活动。4月22日—23日，09：00左右到小区内进行核酸检测，其余时间在家未外出。
4月24日，09：00左右到小区内进行核酸检测，20：00—21:00在小区内11栋楼玩耍，期间到小区内大伟诚信超市购物，其余时间在家未外出。月25日-26日，09:00左右到小区内进行核酸检测，其余时间在家未外出。4月27日，闭环转运至定点医院。病例127-129均为病例126的同住亲属和密切接触者。航空港区恒升新城位于郑州市第一人民医院航空港院区东，此区域人口密集、比较繁华。这些病例有点奇怪，小区已经从4月15日起就封闭了，人们也基本上未外出，但是为什么会感染新冠肺炎呢？只有病例128多次外出，出现加油、修路和运输货物等活动，且在小区外附近超市购物，有可能是这些导致感染，如果是这样的话，说明该小区管理有问题，应该追究责任。
总结：病毒传播源来自哪里？这是人们非常关注的话题，防疫部门能够查清病毒的来源，对于防止疫情传播非常重要，可以直接斩断其源头，防疫效果可事半功倍。对于外输入的传播源，如从上海等地来人，加强来人管理就行了，如第一个疫情区，知道了传播源，疫情控制效果就好，可是对于莫名其妙的疫情，让人一头雾水，管理措施只能是封控管理，显得非常被动，希望防疫部门多加调查和分析，查清病毒来源，斩断传播源。山东省在2022年4月12日曾发布过提醒：某居民到户外某处挖野菜，同时间有1名无症状感染者在该处停留，且两人均未佩戴口罩，该居民遂被传染，经流行病学调查分析研判，系气溶胶传播导致感染。这就要求继续绷紧疫情防控这根弦，增强自我防护意识，出门必须规范佩戴口罩。
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