小鹏和蔚来共享充电桩不奇怪，不共享才奇怪
两家新造车势力营造了有爱的一幕。
12月11日，小鹏汽车宣布与蔚来NIO Power达成合作。小鹏车主可以使用小鹏汽车app扫码启动蔚来NIOPower超充桩充电，而且通过小鹏汽车APP查看蔚来超充桩位置、状态，并充电、支付。
不过，这么有爱的事，是小鹏汽车一方宣布的。而且，既然蔚来超充接入小鹏APP，那么小鹏汽车建设的充电桩，有没有接入蔚来的加电APP呢？
答案是有的。
查看武汉蔚来能源有限公司（是蔚来汽车关联公司，但股权关系不明）旗下的加电APP，在1个月前的一次版本迭代中，已经接入小鹏充电桩，3周前的一次迭代，已经支持小鹏充电桩扫码充电。
可见，双方的有爱程度还超过了小鹏汽车告诉我们的。
很多人评价双方合作“没有永恒的敌人”“携手过冬”，那么我们应该怎么看待小鹏汽车和蔚来汽车向对方开放充电场站呢？一旦开放，“专属”特色不就打破了，自有车主如果要排队，体验下降，怎么办？车企应该怎样提供充电服务？
我们来看看小鹏、蔚来以及其他车企建设充电桩，和充电运营商合作提供充电服务等方面的现状和趋势，再来给出我们的结论。
小鹏和蔚来两家充电互联互通，一个前因是：他们是中国新造车势力中，仅有的自建公共充电场站的企业。
不过，他们自建的场站都不多。
从小鹏汽车APP上看，筛选了“自营”之后，全国约有充电站共有89个站，预计共有300多个充电桩。不过，细看其中，有不少都是特来电加盟站。
蔚来的公共充电站，如果按中国电动汽车充电促进联盟的统计，会吓一跳。论公共充电桩的数目，蔚来已经是排名第22位的充电运营商，拥有1070个充电桩，以及356个站。
但是，2019年7月，外界才得知蔚来刚刚建了一个公共充电站。目前计入蔚来的充电站，应该大部分是蔚来合作的目的地充电场站，而并非自建。如果在加电APP选择NIOPOWER+直流快充，一共有191个桩。其中有近10个是超充站，其他部分是直流快充站，也有部分是星星充电贴牌站。
此外，蔚来还有123个换电站。
注：红色块为车企背景
其他中国车企，都很少参与充电场站建设。在中国充电运营商排行榜上，只有上汽旗下的安悦是一个大运营商，有1.78万个充电桩。不过安悦也基本上独立运营，并且完全开放，并不只对上汽车主。
此外，比较大的车企就是特斯拉了，它在中国有1990个充电桩，属于特斯拉专属。比亚迪有1210个桩，排在蔚来之前，列第21位。但是，比亚迪建的桩，基本都是早期新能源汽车推广时所建，后来就基本没有新增。而且，比亚迪还在寻求出售部分充电场站。
这两家企业建设充电场站的初衷，都是帮助车主解决充电难题，提升充电体验，所下的成本，应该是不小的。一个公共充电站最低投资也接近百万，投资回报期要看利用率和价格。如果仅给自己车主用，利用率很难饱和，还要给出充电优惠，并不是好生意。而且，大规模专业充电运营商在充电场站建设运营上，也基本不赚钱。
因此，车企建桩意愿和速度都大不如前。小鹏汽车曾经规划于2019年完成30个城市200多个站点的建设，三年内完成1000座充电桩建设，但目前已经基本不再新建专用场站。小鹏的充电服务也转向整合现有资源，而不是自建。
今年6月，小鹏汽车宣布和充电运营商特来电合作。9月份，双方合作建设的旗舰充电站位于青岛落成。根据规划，双方接下来的建站合作主要围绕旗舰站、特约站展开，两种充电站都配备小鹏车主专属充电车位，并支持小鹏外形充电桩的即插即充。
特斯拉一直在积极建设充电场站，但建站速度也没有说的那么快。特斯拉官方微博在2018年1月透露，截至2017年底，在中国已完成建立168个超级充电站；充电桩数量已经超越1000多个，预计到2018年底翻番。
然而到2019年底，特斯拉也就建设了1990个桩，才比2017年底翻番。特斯拉2019年7月份又发布消息称，将增加国内超充桩的数量，2019年下半年的目标是超充桩数量翻倍。但实际情况，估计也是难以实现。
此外，北汽新能源联合特来电和星星充电，也合作建设了不少充电桩，但更多属于特来电和星星充电的场站。9月，一汽、江淮、大众和星星充电也设立合资公司开迈斯新能源，打算建设快充网络，但尚未展开。
目前来看，除了特斯拉，还真正在建设充电站的车企，可能就是蔚来了。从以往蔚来高层表态来看，有意让蔚来能源独立融资发展，因此建设更多充电场站和换电站也有动力。但是蔚来近期不断收缩，裁减人员，充电场站恐怕也难以迅速扩张。
两家车企充电互联互通，对于整个充电运营行业来讲，是非常小规模的。截至2019年10月，中国电动汽车充电促进联盟统计的总公共充电桩是47.8万个。而小鹏和蔚来相加的自建充电桩，不会超过1000个。
在小鹏和蔚来充电互联互通之前，其实两家都已经充分开放，将其他充电场站接入自己的APP。
蔚来的加电App中，已经打通了国家电网、星星充电、特来电、万马爱充、云快充等品牌在内的直流桩位置信息，并可以扫码支付。
小鹏汽车APP上，除了蔚来，也可以看到国家电网、星星充电、特来电、依威能源、宝马、联合电动、优易充、粤易充等运营企业的充电场站位置信息，其中特来电全国范围内的5万个充电桩可用小鹏App扫码充电与支付，部分合作星星充电场站也可以用小鹏汽车APP支付。
在小鹏和蔚来充电互联互通之前，充电互联互通已经蔚为大潮。由国家电网、特来电、星星充电、南方电网等合资成立的联行科技，旗下互联互通平台已接入公共充电桩39万个，约占全国总量的85%。除了四大股东接入，另外签约接入的充电运营商数量已经超过100家。
除了联行科技，滴滴旗下的小桔充电，云快充、车主邦等充电平台，包括地图应用企业，支付企业，都在提供充电线上平台或部分平台功能，向不同运营商开放加盟。包括特来电、星星充电，也都有开放平台业务。比如特来电的APP，和国家电网电动汽车服务公司已经互联互通，还有一些中小运营商，也可以携桩加入特来电平台。
此外，业界一直在讨论，除了联行科技，很可能BAT这样量级的互联网巨头会尝试构筑充电超级平台，接入各家运营商，承担线上查询、充电、支付功能。比如阿里旗下的高德，目前就已经收纳了大量充电场站的位置信息。
由于盈利难，很多充电运营商都乐意加入更多平台，以获得更多导流，增加充电量。对于车主来说，也并不希望安装太多APP，而是一个APP充所有充电桩。因此，互联互通是不可阻挡的大趋势。
因此，加电APP和小鹏汽车APP的开放互联互通，只是充电运营商互联互通大潮中的涓涓细流。它们两家，即便所有车主都安装了各自APP，也不过两三万的用户，并不会带来很大的充电增量。
无疑，对于电动车主而言，便捷的充电有利于提升消费体验，帮助电动汽车企业卖出更多的车辆。不过，怎么提供充电服务，却有多种策略。
除了像特斯拉、蔚来、小鹏这样，自己建设充电场站，专门或优先提供给自己品牌车主；更多企业，在提供私人专用桩的基础上，不参与公共充电场站建设，只是帮助车主找到公共充电桩。
在袖手旁观和亲自下场之间，其实有很好的中间模式，比如宝马的即时充电（ChargeNow）模式。目前，宝马宣布其在中国公共充电网络，已拥有近13万根高质量充电桩，包括超过3万个直流快充电桩，均配有APP一站式查找充电桩及快捷支付功能。其中的部分充电场站，还有预约停车充电功能。
13万个充电桩，如果拿到充电促进联盟去排，已经接近排在第一名的特来电（14万个充电桩）。但是，这13万个充电桩，绝大部分都不是宝马建的，而是和普天、依威能源、特来电、星星充电、安悦这五大运营商合作，按其评价标准，选出好用的充电桩接入，并打通支付。
宝马的这一布局是超前的，因为目前而言，宝马在中国虽然有近5万个新能源汽车用户，但是超过95%都是插电式混合动力车主，而且自有充电桩的比例很高。
作为高端品牌，看重用户体验是应有之义，但是宝马即时充电这种模式，既没有投入很多资金，又达到了提升用户体验的目的。
从电动车主需求来看，车企应该怎样做好充电服务呢？
首先，车企应该选好随车配送的充电桩安装服务商。电动车主如果能够成功安装自有桩，就已经解决了绝大部分充电需求。
其次，无法安装专用桩的车主，要依赖公共充电作为日常充电方式；有专用桩的车主，也有偶尔补电以及长途出行的充电需求。对此，车企直接建公共充电桩，所能带来的体验提升，是极其有限的。如果卖车业务没有极高利润，很难支持这样的投入。一旦企业资金困难，又会向充电业务要收入，定位偏移，更加难以持续。
最终，车企的充电场站都可能走向对外开放，不对外开放，反倒是意外——只靠自己客户，充电场站很难吃饱。在保证自己品牌车主体验和增加充电营收之间，恐怕车企已经不得不选择后者了。不过，所有充电场站的开放，最终还是有利于所有电动车主的。
对于车企，一个事半功倍的策略，就是做好公共充电场站的对接和定制服务。如果有充电APP或者车机，应当尽量接入所有可用的充电场站信息，尽量打通支付环节。有条件的，还可以对充电场站进行认证，挑选出优质场站供车主选择，另外也可以开发预约充电等功能。
国网充电桩增加了即插即充功能
这里车企还是有很多事情可以做。比如一些车企已经提出即插即充+无感支付功能。包括国家电网e充电APP、联行科技，也都开发了即插即充功能。这对车主的充电体验，都是比较好的提升。
充电对于电动汽车而言很重要，很多人士动辄以生态建设易言之。但我们的建议一直是，寻找适合电动汽车的生态，而不是打造适合电动汽车的生态。哪些人方便建桩，就卖车给这些人。哪里有很多公共充电桩，哪里就是要重点开拓市场。因势利导，不要逆天而行。
汽车质量家：www.autoqa.cn
上海沐睿科技服务有限公司是一家创新型的汽车工程技术服务公司，具备Reach、VOC、ELV环保法规评估一站式解决方案，为客户提供从初步想法到最终产品的全程支持，包括：项目的确定、设计、开发，直到材料、组件和系统的测试。此外，还包括项目管理和人员调配等服务。近十年来，整合汽车行业咨询，从车身、底盘、电子电器、智能化、动力系统、内外饰、环保法规等多方面纵向数据积累，并成功通过以品质创新，加强技术合作，孵化多家二方及三方实验室能力提升，与学术界和政府多方面协作的创新中心，促进自主创新和开放合作。
两家新造车势力营造了有爱的一幕。
12月11日，小鹏汽车宣布与蔚来NIO Power达成合作。小鹏车主可以使用小鹏汽车app扫码启动蔚来NIOPower超充桩充电，而且通过小鹏汽车APP查看蔚来超充桩位置、状态，并充电、支付。
不过，这么有爱的事，是小鹏汽车一方宣布的。而且，既然蔚来超充接入小鹏APP，那么小鹏汽车建设的充电桩，有没有接入蔚来的加电APP呢？
答案是有的。
查看武汉蔚来能源有限公司（是蔚来汽车关联公司，但股权关系不明）旗下的加电APP，在1个月前的一次版本迭代中，已经接入小鹏充电桩，3周前的一次迭代，已经支持小鹏充电桩扫码充电。
可见，双方的有爱程度还超过了小鹏汽车告诉我们的。
很多人评价双方合作“没有永恒的敌人”“携手过冬”，那么我们应该怎么看待小鹏汽车和蔚来汽车向对方开放充电场站呢？一旦开放，“专属”特色不就打破了，自有车主如果要排队，体验下降，怎么办？车企应该怎样提供充电服务？
我们来看看小鹏、蔚来以及其他车企建设充电桩，和充电运营商合作提供充电服务等方面的现状和趋势，再来给出我们的结论。
小鹏和蔚来两家充电互联互通，一个前因是：他们是中国新造车势力中，仅有的自建公共充电场站的企业。
不过，他们自建的场站都不多。
从小鹏汽车APP上看，筛选了“自营”之后，全国约有充电站共有89个站，预计共有300多个充电桩。不过，细看其中，有不少都是特来电加盟站。
蔚来的公共充电站，如果按中国电动汽车充电促进联盟的统计，会吓一跳。论公共充电桩的数目，蔚来已经是排名第22位的充电运营商，拥有1070个充电桩，以及356个站。
但是，2019年7月，外界才得知蔚来刚刚建了一个公共充电站。目前计入蔚来的充电站，应该大部分是蔚来合作的目的地充电场站，而并非自建。如果在加电APP选择NIOPOWER+直流快充，一共有191个桩。其中有近10个是超充站，其他部分是直流快充站，也有部分是星星充电贴牌站。
此外，蔚来还有123个换电站。
注：红色块为车企背景
其他中国车企，都很少参与充电场站建设。在中国充电运营商排行榜上，只有上汽旗下的安悦是一个大运营商，有1.78万个充电桩。不过安悦也基本上独立运营，并且完全开放，并不只对上汽车主。
此外，比较大的车企就是特斯拉了，它在中国有1990个充电桩，属于特斯拉专属。比亚迪有1210个桩，排在蔚来之前，列第21位。但是，比亚迪建的桩，基本都是早期新能源汽车推广时所建，后来就基本没有新增。而且，比亚迪还在寻求出售部分充电场站。
这两家企业建设充电场站的初衷，都是帮助车主解决充电难题，提升充电体验，所下的成本，应该是不小的。一个公共充电站最低投资也接近百万，投资回报期要看利用率和价格。如果仅给自己车主用，利用率很难饱和，还要给出充电优惠，并不是好生意。而且，大规模专业充电运营商在充电场站建设运营上，也基本不赚钱。
因此，车企建桩意愿和速度都大不如前。小鹏汽车曾经规划于2019年完成30个城市200多个站点的建设，三年内完成1000座充电桩建设，但目前已经基本不再新建专用场站。小鹏的充电服务也转向整合现有资源，而不是自建。
今年6月，小鹏汽车宣布和充电运营商特来电合作。9月份，双方合作建设的旗舰充电站位于青岛落成。根据规划，双方接下来的建站合作主要围绕旗舰站、特约站展开，两种充电站都配备小鹏车主专属充电车位，并支持小鹏外形充电桩的即插即充。
特斯拉一直在积极建设充电场站，但建站速度也没有说的那么快。特斯拉官方微博在2018年1月透露，截至2017年底，在中国已完成建立168个超级充电站；充电桩数量已经超越1000多个，预计到2018年底翻番。
然而到2019年底，特斯拉也就建设了1990个桩，才比2017年底翻番。特斯拉2019年7月份又发布消息称，将增加国内超充桩的数量，2019年下半年的目标是超充桩数量翻倍。但实际情况，估计也是难以实现。
此外，北汽新能源联合特来电和星星充电，也合作建设了不少充电桩，但更多属于特来电和星星充电的场站。9月，一汽、江淮、大众和星星充电也设立合资公司开迈斯新能源，打算建设快充网络，但尚未展开。
目前来看，除了特斯拉，还真正在建设充电站的车企，可能就是蔚来了。从以往蔚来高层表态来看，有意让蔚来能源独立融资发展，因此建设更多充电场站和换电站也有动力。但是蔚来近期不断收缩，裁减人员，充电场站恐怕也难以迅速扩张。
两家车企充电互联互通，对于整个充电运营行业来讲，是非常小规模的。截至2019年10月，中国电动汽车充电促进联盟统计的总公共充电桩是47.8万个。而小鹏和蔚来相加的自建充电桩，不会超过1000个。
在小鹏和蔚来充电互联互通之前，其实两家都已经充分开放，将其他充电场站接入自己的APP。
蔚来的加电App中，已经打通了国家电网、星星充电、特来电、万马爱充、云快充等品牌在内的直流桩位置信息，并可以扫码支付。
小鹏汽车APP上，除了蔚来，也可以看到国家电网、星星充电、特来电、依威能源、宝马、联合电动、优易充、粤易充等运营企业的充电场站位置信息，其中特来电全国范围内的5万个充电桩可用小鹏App扫码充电与支付，部分合作星星充电场站也可以用小鹏汽车APP支付。
在小鹏和蔚来充电互联互通之前，充电互联互通已经蔚为大潮。由国家电网、特来电、星星充电、南方电网等合资成立的联行科技，旗下互联互通平台已接入公共充电桩39万个，约占全国总量的85%。除了四大股东接入，另外签约接入的充电运营商数量已经超过100家。
除了联行科技，滴滴旗下的小桔充电，云快充、车主邦等充电平台，包括地图应用企业，支付企业，都在提供充电线上平台或部分平台功能，向不同运营商开放加盟。包括特来电、星星充电，也都有开放平台业务。比如特来电的APP，和国家电网电动汽车服务公司已经互联互通，还有一些中小运营商，也可以携桩加入特来电平台。
此外，业界一直在讨论，除了联行科技，很可能BAT这样量级的互联网巨头会尝试构筑充电超级平台，接入各家运营商，承担线上查询、充电、支付功能。比如阿里旗下的高德，目前就已经收纳了大量充电场站的位置信息。
由于盈利难，很多充电运营商都乐意加入更多平台，以获得更多导流，增加充电量。对于车主来说，也并不希望安装太多APP，而是一个APP充所有充电桩。因此，互联互通是不可阻挡的大趋势。
因此，加电APP和小鹏汽车APP的开放互联互通，只是充电运营商互联互通大潮中的涓涓细流。它们两家，即便所有车主都安装了各自APP，也不过两三万的用户，并不会带来很大的充电增量。
无疑，对于电动车主而言，便捷的充电有利于提升消费体验，帮助电动汽车企业卖出更多的车辆。不过，怎么提供充电服务，却有多种策略。
除了像特斯拉、蔚来、小鹏这样，自己建设充电场站，专门或优先提供给自己品牌车主；更多企业，在提供私人专用桩的基础上，不参与公共充电场站建设，只是帮助车主找到公共充电桩。
在袖手旁观和亲自下场之间，其实有很好的中间模式，比如宝马的即时充电（ChargeNow）模式。目前，宝马宣布其在中国公共充电网络，已拥有近13万根高质量充电桩，包括超过3万个直流快充电桩，均配有APP一站式查找充电桩及快捷支付功能。其中的部分充电场站，还有预约停车充电功能。
13万个充电桩，如果拿到充电促进联盟去排，已经接近排在第一名的特来电（14万个充电桩）。但是，这13万个充电桩，绝大部分都不是宝马建的，而是和普天、依威能源、特来电、星星充电、安悦这五大运营商合作，按其评价标准，选出好用的充电桩接入，并打通支付。
宝马的这一布局是超前的，因为目前而言，宝马在中国虽然有近5万个新能源汽车用户，但是超过95%都是插电式混合动力车主，而且自有充电桩的比例很高。
作为高端品牌，看重用户体验是应有之义，但是宝马即时充电这种模式，既没有投入很多资金，又达到了提升用户体验的目的。
从电动车主需求来看，车企应该怎样做好充电服务呢？
首先，车企应该选好随车配送的充电桩安装服务商。电动车主如果能够成功安装自有桩，就已经解决了绝大部分充电需求。
其次，无法安装专用桩的车主，要依赖公共充电作为日常充电方式；有专用桩的车主，也有偶尔补电以及长途出行的充电需求。对此，车企直接建公共充电桩，所能带来的体验提升，是极其有限的。如果卖车业务没有极高利润，很难支持这样的投入。一旦企业资金困难，又会向充电业务要收入，定位偏移，更加难以持续。
最终，车企的充电场站都可能走向对外开放，不对外开放，反倒是意外——只靠自己客户，充电场站很难吃饱。在保证自己品牌车主体验和增加充电营收之间，恐怕车企已经不得不选择后者了。不过，所有充电场站的开放，最终还是有利于所有电动车主的。
对于车企，一个事半功倍的策略，就是做好公共充电场站的对接和定制服务。如果有充电APP或者车机，应当尽量接入所有可用的充电场站信息，尽量打通支付环节。有条件的，还可以对充电场站进行认证，挑选出优质场站供车主选择，另外也可以开发预约充电等功能。
国网充电桩增加了即插即充功能
这里车企还是有很多事情可以做。比如一些车企已经提出即插即充+无感支付功能。包括国家电网e充电APP、联行科技，也都开发了即插即充功能。这对车主的充电体验，都是比较好的提升。
充电对于电动汽车而言很重要，很多人士动辄以生态建设易言之。但我们的建议一直是，寻找适合电动汽车的生态，而不是打造适合电动汽车的生态。哪些人方便建桩，就卖车给这些人。哪里有很多公共充电桩，哪里就是要重点开拓市场。因势利导，不要逆天而行。
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#房地产[超话]##南姐看房笔记##季老湿和他的小伙伴们的公益课#
今天来说说南姐我昨天看过的第二套房子。中介小哥哥知道我的意图之后，迅速给我推荐了武胜路工贸家电楼上的公寓，我猜是不是那边现在比较难租出去[挖鼻]
武胜路工贸家电曾经是附近最大的家电城，旁边就是家乐福，这里武汉三镇交界，四通八达，曾经风头很劲！但是自从国美、苏宁起来之后，生意就不怎么样了，尤其电商兴起来之后…你懂的！
这栋楼一共20层，三部电梯，但是运行很慢，楼下大堂很小，几乎是摆设。
我们昨天一共看了这里的三套房子，其中有一套，因为觉得还不错，光顾着看，忘拍照了。
由低到高，今天要和大家说的是一个低楼层的房子。房子是一个小复式，一层楼面积50多平，所以上下加起来有110多平的面积。
里面原来是一家美容公司，所有的隔断都是玻璃做的，东西全搬走了，房子里空空荡荡，有一扇玻璃可能因为搬家过程中的磕碰，破碎了一块，碎渣子撒了一地。地上积灰也非常多，空调电源线和排水管道全部裸露在外面，可以看得出房子很久没有人住了，加上年久失修，触目惊心，看着全身疤痕累累的旧房子，没有人的呵护，很是心痛！
房子显然是商用的，除了有空调，其他所有的电器都没有，也没有厨房，非常简陋！显然业主买了来投资之后就不管啦，现在这种情形想租出去，恐怕不容易吧！
不唠叨了，直接上图
今天来说说南姐我昨天看过的第二套房子。中介小哥哥知道我的意图之后，迅速给我推荐了武胜路工贸家电楼上的公寓，我猜是不是那边现在比较难租出去[挖鼻]
武胜路工贸家电曾经是附近最大的家电城，旁边就是家乐福，这里武汉三镇交界，四通八达，曾经风头很劲！但是自从国美、苏宁起来之后，生意就不怎么样了，尤其电商兴起来之后…你懂的！
这栋楼一共20层，三部电梯，但是运行很慢，楼下大堂很小，几乎是摆设。
我们昨天一共看了这里的三套房子，其中有一套，因为觉得还不错，光顾着看，忘拍照了。
由低到高，今天要和大家说的是一个低楼层的房子。房子是一个小复式，一层楼面积50多平，所以上下加起来有110多平的面积。
里面原来是一家美容公司，所有的隔断都是玻璃做的，东西全搬走了，房子里空空荡荡，有一扇玻璃可能因为搬家过程中的磕碰，破碎了一块，碎渣子撒了一地。地上积灰也非常多，空调电源线和排水管道全部裸露在外面，可以看得出房子很久没有人住了，加上年久失修，触目惊心，看着全身疤痕累累的旧房子，没有人的呵护，很是心痛！
房子显然是商用的，除了有空调，其他所有的电器都没有，也没有厨房，非常简陋！显然业主买了来投资之后就不管啦，现在这种情形想租出去，恐怕不容易吧！
不唠叨了，直接上图
买房子这件事，自古以来就有，却从来没有像今天这样让人焦虑。
古代的房子当然也很难买，李白一生没房子住，韩愈当了30年的官，才在京城买了一个小宅子，苏轼给儿子办婚礼还是借用朋友家的房子，明清京城的私宅，一个七品县令省吃俭用，不吃不喝10年才能买到房子。
正因为大部分人都遥不可及，没有比较就没有焦虑，对一个顾着温饱就知足的人来说，房子根本不在考虑范围内。
同样的道理，也适用于20年前的我们，城市是福利分房，农村是自建瓦房和平房，身边的亲朋好友家庭条件都一样，买房子没那么着急。
但是，现在的楼市，经历了长达20年的扩张进程，人均居住面积提升到了39平米，土豪与拆迁户们可以挥手买下一层楼，首套刚需却为了几十平米的蜗居发愁。
谈恋爱、结婚、交朋友、人脉、找工作、孩子上学，都以房子为评判标准，两相比较，自然会让很多人产生心理落差。
那么，未来10年，房子会“抢着买”还是“没人要”？
笔者认为，后者的可能性更大一些，原因有二。
第一，过去“抢着买”，是因为房子足够“稀缺”。
过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。
这些新增货币，都流入到了房地产之中，作为最保值的资产，能够看得见摸得着的房子，拥有其他资产难以比拟的优势，很多人寄希望“买房”养老，是因为房产能够提供其他资产所不具备的保值属性，资金沉淀到房子里，随时都能出手变现。
都把房子当成财富升值的投机品，给人的感觉当然是“稀缺品”了，哪怕这个稀缺品只是一堆钢筋水泥也无所谓，因为总有人愿意接盘。
这个逻辑，曾经的荷兰郁金香，前几年盛行的藏獒和“蒜你狠”，都验证过，在当时，它们都是高高在上的稀缺品种。
房子也是一样的轨迹。
当然，房地产承载的行业和工作需求太多，与这些消费品有本质区别，从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，多少人的生计都得靠房地产养活。
但是，对于一个商品而言，价格波动的规律是一致的，上涨周期可能会持续很长时间，但“临界点”迟早会到。
第二，未来“没人要”，是因为房子的供应拐点早已到来。
从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积，仅仅在1亿-5亿平米之间。
从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
看起来1.7亿套并不多，但是，这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房，把这些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。
这么大的存量，再加上每年新增将近20亿平米的销售面积，靠现在的购房者，能消化的掉吗？
当然不能。
统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
结婚率的下降，光棍人口增多，对房地产市场的影响将是长期性的。
结婚要买房，生孩子要买房，添二胎也要买房，结婚、生子、就学，是房地产扩张的核心动力，主力购房人口都老了，年轻人又不愿意生，不愿意结婚，房子还在以每年几千万套的速度加盖，结局似乎不言自明。
之前看到过一段话，说的是互联网行业的发展路径，与房地产有异曲同工之妙。
第一个阶段，是门户时期，像飘在天上的云。
第二个阶段，BAT迅速扩张，云中下起了瓢泼大雨，传统的生活方式被冲击。
第三个阶段，雨水渗入到了土地之中，互联网成为生活的一部分，再难出现像腾讯、阿里巴巴这样的高速成长奇迹。
房地产也是如此，在上世纪90年代末的房改初期，还是一片混沌，主要是居住方式从小到大，从拥挤到宽敞的转变。
从2008年至今，是农村到城市的人口迁移，造就出碧恒万这些近万亿级别的房企，行业集中度不断提高，中小开发商想成长为行业大鳄，难上加难。
第三阶段，也就是未来的趋势，是行业步入成熟期，买方市场形成，房地产行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，进入壁垒很高。
这个过程，其实就是房子从“抢着买”到“没人要”的转折。
当然，所谓“没人要”，并不是说房子不值钱，而是在大幅分化的趋势下，大小城市，一二线与三四线，都市圈与非城市群，房子的待遇将是“天差地别”。
限购的苏州，限价的南京和杭州，限售的青岛，堪称“洼地”的长沙，高居云端的京沪广深，虹吸省内的武汉、郑州、成都、西安，在这些城市，只要不是离市中心几十公里之外的远郊，三环以内的房子，任何时候还会“抢着买”。
但是，全国能有几个沪苏宁杭？能有几个国家中心城市呢？一只手都能数的过来，对绝大部分城市而言，房子盖的越多，“没人要”的可能性越大。
经济学家也给购房者出了主意。
广发证券经济学家盛旭日前发文指出：从长周期的角度，目前可能处于一轮库兹涅茨周期（20年左右）的尾部阶段。
本轮周期先后经历住房商品化（房改）、城市化（一二线人口流入和住房普及）、棚改（三四线的拆迁和货币化安置）等三轮驱动，目前第三个阶段的高峰期也已结束。
对购房者来说，最重要的是转变置业思维，三轮驱动已经是过去式，收入足够的情况下，首套依然要买，不该买的多套，坚决不要碰。
就在最近，冯仑和潘石屹在节目中的谈话，充满了玄机。
节目中，潘石屹、冯仑公开坦言：他们真是很年轻的时候就赚了很多钱。1995年前后就赚了上亿美金，那年平均年龄二十五点六岁，跟别人比起来，无论才能到背景咱们都不行，而且爹都是正常爹。
归根结底，他们是在正确的时间做了正确的事，城镇化的风口刮起来，挡都挡不住。、
联系到潘石屹此前讲的一个故事，也更有趣，90年代时，“六君子”正在海南做的风生水起，偶然看到报纸上的两个数字：海南常住人口15万，暂住人口50万，人均住房面积高达50平米，而当时北京人均还不到8平米。
这样一对比，感觉这事有点不对劲，几天之后，他们带着1000多万的资金匆忙撤离海南楼市。
后来发生的事大家都知道了，烂尾楼、破产、幻象破灭。现在的情况，与当时也有几分相似。
人们对京沪广深依然趋之若鹜，而全国各地的高铁新城、棚改拆迁、高新区、开发商又有多少？人均居住面积达到50平米以上的城市又有多少？
一切尽在不言中，对于一套房刚好、两套房足够、三套房多余的人来说，还是安安静静的做个看客比较好。
古代的房子当然也很难买，李白一生没房子住，韩愈当了30年的官，才在京城买了一个小宅子，苏轼给儿子办婚礼还是借用朋友家的房子，明清京城的私宅，一个七品县令省吃俭用，不吃不喝10年才能买到房子。
正因为大部分人都遥不可及，没有比较就没有焦虑，对一个顾着温饱就知足的人来说，房子根本不在考虑范围内。
同样的道理，也适用于20年前的我们，城市是福利分房，农村是自建瓦房和平房，身边的亲朋好友家庭条件都一样，买房子没那么着急。
但是，现在的楼市，经历了长达20年的扩张进程，人均居住面积提升到了39平米，土豪与拆迁户们可以挥手买下一层楼，首套刚需却为了几十平米的蜗居发愁。
谈恋爱、结婚、交朋友、人脉、找工作、孩子上学，都以房子为评判标准，两相比较，自然会让很多人产生心理落差。
那么，未来10年，房子会“抢着买”还是“没人要”？
笔者认为，后者的可能性更大一些，原因有二。
第一，过去“抢着买”，是因为房子足够“稀缺”。
过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。
这些新增货币，都流入到了房地产之中，作为最保值的资产，能够看得见摸得着的房子，拥有其他资产难以比拟的优势，很多人寄希望“买房”养老，是因为房产能够提供其他资产所不具备的保值属性，资金沉淀到房子里，随时都能出手变现。
都把房子当成财富升值的投机品，给人的感觉当然是“稀缺品”了，哪怕这个稀缺品只是一堆钢筋水泥也无所谓，因为总有人愿意接盘。
这个逻辑，曾经的荷兰郁金香，前几年盛行的藏獒和“蒜你狠”，都验证过，在当时，它们都是高高在上的稀缺品种。
房子也是一样的轨迹。
当然，房地产承载的行业和工作需求太多，与这些消费品有本质区别，从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，多少人的生计都得靠房地产养活。
但是，对于一个商品而言，价格波动的规律是一致的，上涨周期可能会持续很长时间，但“临界点”迟早会到。
第二，未来“没人要”，是因为房子的供应拐点早已到来。
从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积，仅仅在1亿-5亿平米之间。
从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
看起来1.7亿套并不多，但是，这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房，把这些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。
这么大的存量，再加上每年新增将近20亿平米的销售面积，靠现在的购房者，能消化的掉吗？
当然不能。
统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
结婚率的下降，光棍人口增多，对房地产市场的影响将是长期性的。
结婚要买房，生孩子要买房，添二胎也要买房，结婚、生子、就学，是房地产扩张的核心动力，主力购房人口都老了，年轻人又不愿意生，不愿意结婚，房子还在以每年几千万套的速度加盖，结局似乎不言自明。
之前看到过一段话，说的是互联网行业的发展路径，与房地产有异曲同工之妙。
第一个阶段，是门户时期，像飘在天上的云。
第二个阶段，BAT迅速扩张，云中下起了瓢泼大雨，传统的生活方式被冲击。
第三个阶段，雨水渗入到了土地之中，互联网成为生活的一部分，再难出现像腾讯、阿里巴巴这样的高速成长奇迹。
房地产也是如此，在上世纪90年代末的房改初期，还是一片混沌，主要是居住方式从小到大，从拥挤到宽敞的转变。
从2008年至今，是农村到城市的人口迁移，造就出碧恒万这些近万亿级别的房企，行业集中度不断提高，中小开发商想成长为行业大鳄，难上加难。
第三阶段，也就是未来的趋势，是行业步入成熟期，买方市场形成，房地产行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，进入壁垒很高。
这个过程，其实就是房子从“抢着买”到“没人要”的转折。
当然，所谓“没人要”，并不是说房子不值钱，而是在大幅分化的趋势下，大小城市，一二线与三四线，都市圈与非城市群，房子的待遇将是“天差地别”。
限购的苏州，限价的南京和杭州，限售的青岛，堪称“洼地”的长沙，高居云端的京沪广深，虹吸省内的武汉、郑州、成都、西安，在这些城市，只要不是离市中心几十公里之外的远郊，三环以内的房子，任何时候还会“抢着买”。
但是，全国能有几个沪苏宁杭？能有几个国家中心城市呢？一只手都能数的过来，对绝大部分城市而言，房子盖的越多，“没人要”的可能性越大。
经济学家也给购房者出了主意。
广发证券经济学家盛旭日前发文指出：从长周期的角度，目前可能处于一轮库兹涅茨周期（20年左右）的尾部阶段。
本轮周期先后经历住房商品化（房改）、城市化（一二线人口流入和住房普及）、棚改（三四线的拆迁和货币化安置）等三轮驱动，目前第三个阶段的高峰期也已结束。
对购房者来说，最重要的是转变置业思维，三轮驱动已经是过去式，收入足够的情况下，首套依然要买，不该买的多套，坚决不要碰。
就在最近，冯仑和潘石屹在节目中的谈话，充满了玄机。
节目中，潘石屹、冯仑公开坦言：他们真是很年轻的时候就赚了很多钱。1995年前后就赚了上亿美金，那年平均年龄二十五点六岁，跟别人比起来，无论才能到背景咱们都不行，而且爹都是正常爹。
归根结底，他们是在正确的时间做了正确的事，城镇化的风口刮起来，挡都挡不住。、
联系到潘石屹此前讲的一个故事，也更有趣，90年代时，“六君子”正在海南做的风生水起，偶然看到报纸上的两个数字：海南常住人口15万，暂住人口50万，人均住房面积高达50平米，而当时北京人均还不到8平米。
这样一对比，感觉这事有点不对劲，几天之后，他们带着1000多万的资金匆忙撤离海南楼市。
后来发生的事大家都知道了，烂尾楼、破产、幻象破灭。现在的情况，与当时也有几分相似。
人们对京沪广深依然趋之若鹜，而全国各地的高铁新城、棚改拆迁、高新区、开发商又有多少？人均居住面积达到50平米以上的城市又有多少？
一切尽在不言中，对于一套房刚好、两套房足够、三套房多余的人来说，还是安安静静的做个看客比较好。
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