#楼市杂谈# 很多人说现在的楼市像2015年。我觉得现在比2015年要难多了。今天四月份的经济数据出来了，我就和大家简单说一下房地产的。先看房地产的开发投资，直接来了一个负增长，负2.7%。除了2020年的疫情之外，这20多年来，房地产开发投资是从来没有遇到过负增长的。即便是在2015年的时候，也有1%的增长。
在看新房的销售数据，大跌了29.9%。而2015年的时候最惨烈，只是跌了16%。关键是当年有棚改，城镇化也在高速发展中。所以，在政策宽松之后，市场很快就反弹了，后来全国楼市都在上涨。可是今天，土地市场未来短期内想要回正的可能性不大。下半年即便回暖也是以小幅度的下跌为主。别说居民现在不买房了，就连房企也不愿意拿地。
四月份全国房企土地购置面积同比增速大跌46.5%，已经连续四个月跌幅在40%以上了。主要原因就是因为房企现在没钱了，或者说他们也在观望当中。好的地块太贵了，他们拿不起。差的地块他们也不敢拿。现在大部分房企的心态其实和购房者的心态挺像的。房企再等地价下跌，那购房者就在等房价下跌，大家都在观望当中。
一到四月份的全国新房的均价为9502元，跌了10%左右，这个数据还挺真实的。虽然现在有人说不觉得房价下跌，那是因为你关注的城市或者区域比较好，房价相对抗跌。但是大部分的经济面比较差，或者说郊区的房子清一色都在下跌。有的跌幅甚至超过了一半。但是房价越跌，大众的心态就越观望，总觉得没有跌到底。一直下去的话，就会形成一个负循环。
整体而言，四月份的房地产数据全线下跌，但有一个数据是上涨的，就是待售库存已经连续几个月都在上涨了。15年最高峰的时候我记得是七万亿平方米左右，现在已经有五点五万亿了，库存还在快速增长当中。但是这个对楼市而言并不是什么好消息。
2015年的时候，还能通过棚改拉一波涨价去库存。可是现在棚改也到头了，涨价去库存的底气不足。如果没有意外的话，去年就是中国房地产的历史大顶了。所以我觉得今年的新房销售面积大概率会转负，而后的每一年新房销售面积将会逐年下降，直至回归到一个合理的水平。所以，今年又是见证历史的一年呀！
在看新房的销售数据，大跌了29.9%。而2015年的时候最惨烈，只是跌了16%。关键是当年有棚改，城镇化也在高速发展中。所以，在政策宽松之后，市场很快就反弹了，后来全国楼市都在上涨。可是今天，土地市场未来短期内想要回正的可能性不大。下半年即便回暖也是以小幅度的下跌为主。别说居民现在不买房了，就连房企也不愿意拿地。
四月份全国房企土地购置面积同比增速大跌46.5%，已经连续四个月跌幅在40%以上了。主要原因就是因为房企现在没钱了，或者说他们也在观望当中。好的地块太贵了，他们拿不起。差的地块他们也不敢拿。现在大部分房企的心态其实和购房者的心态挺像的。房企再等地价下跌，那购房者就在等房价下跌，大家都在观望当中。
一到四月份的全国新房的均价为9502元，跌了10%左右，这个数据还挺真实的。虽然现在有人说不觉得房价下跌，那是因为你关注的城市或者区域比较好，房价相对抗跌。但是大部分的经济面比较差，或者说郊区的房子清一色都在下跌。有的跌幅甚至超过了一半。但是房价越跌，大众的心态就越观望，总觉得没有跌到底。一直下去的话，就会形成一个负循环。
整体而言，四月份的房地产数据全线下跌，但有一个数据是上涨的，就是待售库存已经连续几个月都在上涨了。15年最高峰的时候我记得是七万亿平方米左右，现在已经有五点五万亿了，库存还在快速增长当中。但是这个对楼市而言并不是什么好消息。
2015年的时候，还能通过棚改拉一波涨价去库存。可是现在棚改也到头了，涨价去库存的底气不足。如果没有意外的话，去年就是中国房地产的历史大顶了。所以我觉得今年的新房销售面积大概率会转负，而后的每一年新房销售面积将会逐年下降，直至回归到一个合理的水平。所以，今年又是见证历史的一年呀！
买银行股能赚钱吗？
买得好就能赚钱，但买不好照样血亏。
那些质疑买银行股不赚钱的，我觉得完全有道理，因为事实上很多人买银行股确实没赚到钱。
这就好像，绝大多数的股民，炒股好多年，最后即便指数上涨了，自己最终还是没赚到钱。
之所以买银行股赚钱比较难，主要原因有几个方面。
第一，最近几年不在行情的周期上。
先说大环境，最近几年确实不在银行股的投资周期上。
从2017年开始，整个银行股就一直没有在行情周期上，压根没有大资金青睐。
最近几年，银行股的总体估值每况愈下，主要原因是市场对于银行总体的未来情况，并不乐观。
虽说银行是最赚钱的企业，又是稳定的基石，大到不能倒。
但是银行股未来的增长，市场的地位等等，似乎都没有特别乐观的预期。
至少在当下的周期里，资金更乐意去追逐成长性更好的行业投资标的，而对于这些传统金融企业，并不感冒。
产业升级成了主旋律，而银行股就成了垫脚石。
行情糟糕的时候，银行股起到了维稳的作用，而行业不错的时候，银行股反而是趴在地上一动不动，严重地拖了后腿。
在市场资金的大周期没有变化之前，在大资金的投资逻辑没有明显改变之前，银行股真正意义上的行情，还要等很久。
第二，投资银行股的时间成本很高。
投资银行股的时间成本，其实是很高的。
很多投资者不懂什么叫投资的时间成本，其实就是投资的时间成本，这一点很容易被忽略。
比如，十年前我买了银行股，经过了10年，我一共赚了30%，这到底算不算挣到钱了。
很明显，这其实是没挣到钱，或者说是亏钱了。
因为你把钱存在银行里，选择5年期定存，存两次，十年后的收益，也是妥妥地超过30%的。
所以，从这个角度来看，银行每年给到一部分的分红，真的是很值当的，也是很应该的。
否则，银行股的投资时间成本，真的是非常高的。
最近几年，连续的画心电图的四大行，三五年都在一个价格区间，即便看上去不亏钱，时间成本也是非常高的。
作为一个相对长投资周期的股票品种，银行股肯定是不适合追求短期收益的投资者的。
而从长期投资的角度，也必须得考虑时间成本的因素，进行实际的收益测算。
第三，银行股的行情分化情况明显。
如果你研究过最近几年银行股的实际行情，你会发现冰天雪地，或者说是两极分化很明显。
处于金字塔顶层的银行，是最近几年崛起的部分商业银行。
诸如，招商银行、兴业银行、平安银行、宁波银行等等。
这部分银行最近几年收益很可观，复合的投资回报都超过20%，甚至有30%-40%。
处于金字塔中间的银行，是中规中矩的那些银行，诸如宇宙第一行的工商银行，其他几家四大行情况也是差不多少。
这部分银行股最近几年的收益很低，但好歹是正向的，徘徊在0-5%，可以说是食之无味，弃之可惜了。
处于金字塔底部的银行，最近几年投资者基本都是亏钱的，部分银行甚至出现了腰斩。
诸如无锡银行，青农商行，沪农商行，民生银行、北京银行等等，走势都不太乐观。
2017年后的5年时间内，这部分的银行给到投资者的回报，几乎都是负数。
这种行情分化的原因，其实也就是这部分的银行的业绩，分化得非常厉害。
一部分银行靠着互联网数字化和财富管理零售化的时代契机，脱颖而出，一部分银行靠着地方的扶持政策，突然奋起，而一部分则在上市后，无法兑现业绩的预期，还有一部分始终中规中矩的走着老路。
这种情况，预期还会持续很长一段时间，也就是银行股还会持续地分化。
第四，高位接盘银行的投资者众多。
最后一点，也是投资者自身的问题，对于股票的买点把握，往往存在问题。
即便是买入银行股，也是经常在高位进行接盘的。
因为在银行股没有任何动作的时候，市场是忽略银行股的，散户投资者也不会注意到银行股。
而当市场对于银行的关注度不断增加的时候，往往是行情已经起来了。
银行出现大行情的概率很低，所以上涨个20%，其实已经从低风险区域，进入高风险区域了。
很多投资者是看着银行好像是要启动了，然后进入了银行股做投资，结果都站在了阶段性的顶部。
再然后，就是漫长的时间换空间的旅程了。
银行股长期来看，除非踩雷了，否则套人的还真不多，但这个长周期，也就真的很长了。
所以，银行股不是不赚钱，而是买银行股的很多散户投资者，因为择时的问题，最终没赚到钱。
很多人好奇，国内最赚钱的企业，银行为什么越来越不值钱了？
市场不愿意给银行一个更高的估值，肯定是存在问题的，或者是深层次的原因。
其实，如果你仔细分析一下，就会发现以下几个原因。
1、银行的增长问题路在何方。
银行最近几年的增长，总体上来看，是非常乏力的。
业绩增长乏力的原因有很多，但主要问题是整体的经济增速正在放缓。
最近几年，居民的消费力在疫情的影响下，明显下降，加上钱不好赚，存款的人就变多了，贷款的人反而变少了。
同时，不良贷款的比例，正在逐步地升高，这让银行还要计提大量的准备金来应对。
这些都是制约银行更进一步发展的主要因素，让银行在业绩上迟迟没有突破。
这个从业绩报表上，也会有所体现，部分的银行出现了明显的增收不增利的情况。
其实，银行也比较迫切地想要处理这个问题，但整个经济大环境，导致这个问题短期之内，并没有太好的解决办法。
2、银行的社会定位终点在哪里。
其次，银行的定位决定了银行的地位，而银行的地位，也影响着银行的估值。
在经济发展初期，银行的地位是毋庸置疑的，可以说银行决定了整个经济的运转。
而到了经济发展的平缓期，银行的地位就从拉动经济发展，保障企业的正常运作，慢慢地转向了稳定民生，保证总体民生经济的平稳。
如果说从前银行的定位，是经济发展的支柱，而现在和未来的银行的定位，是经济发展的基石。
支柱和基石都很重要，但是扮演的角色是完全不同的。
支柱产业的估值，一定会比基石产业的要高很多。
当然，有一些言论说银行可能会是夕阳产业，这是绝对不可能的。
银行的地位本身，依然摆在那里，这一点从一些西方发达国家就可以预见。
银行是国家的金库，是人民的金库，是资金流转的重要场所，也就是整体经济的基石。
3、银行的房产贷款绑架问题如何减负。
银行的贷款问题，其实是资金不太愿意入场选择银行股的另一个重要原因。
其中，房地产的贷款，是银行最重要的隐患之一。
虽说这两年已经开始让房地产企业去降低负债杠杆了，但房地产的贷款风险，肯定不是短期内能够化解的。
银行其实在绞尽脑汁去解决这个问题，但问题在于银行如果不给房地产放贷，可能贷款都放不出去。
当你经常收到很多银行给额度放贷短信的时候，就会明白，当下的银行根本不愁揽储，想的就是怎么把钱给借出去，让钱流通起来。
这两年居民的总存款已经突破100万亿，但优质的贷款却越来越少。
随意的放贷，可能会导致坏账的滋生，可能进一步会拉低银行的业绩。
所以，当下的银行其实也是陷入两难的一个局面之中。
再加上接二连三的地产商爆雷，银行也只能勒紧裤腰带先平稳地度过这两年再说。
4、银行的不良资产处置问题如何解决。
最后一点，就是关于银行的不良资产处置问题，到底如何解决。
其实这个问题由来已久，只不过银行的不良资产正越来越多，如果处置不好，很明显会影响银行的利润。
银行的不良资产有很多种，其中房地产是影响最大的，这个上一条已经说过了。
其次，银行对于企业的商业贷款，也存在一定的风险。
即便是大到已经上市的企业，同样也会有风险，更别说那些小微企业了。
企业一旦无法还贷，结果就是一个双输的局面，银行打包抵押的资产，进入不良资产处置的流程，最终2-3折的价格出售，并且周期还会特别的长。
至于底层的个人信用贷，银行采取的方式也只能是拉黑征信，但这本质上解决不了贷款的坏账问题，最终还是得回到一个双输的局面。
不能说银行当下面临困境，但想要在短期内破局，进入新的增长阶段，还是存在一定困难的。
这也就决定了大资金不会大举进入银行股，因为没有一个炒作的理由。
买得好就能赚钱，但买不好照样血亏。
那些质疑买银行股不赚钱的，我觉得完全有道理，因为事实上很多人买银行股确实没赚到钱。
这就好像，绝大多数的股民，炒股好多年，最后即便指数上涨了，自己最终还是没赚到钱。
之所以买银行股赚钱比较难，主要原因有几个方面。
第一，最近几年不在行情的周期上。
先说大环境，最近几年确实不在银行股的投资周期上。
从2017年开始，整个银行股就一直没有在行情周期上，压根没有大资金青睐。
最近几年，银行股的总体估值每况愈下，主要原因是市场对于银行总体的未来情况，并不乐观。
虽说银行是最赚钱的企业，又是稳定的基石，大到不能倒。
但是银行股未来的增长，市场的地位等等，似乎都没有特别乐观的预期。
至少在当下的周期里，资金更乐意去追逐成长性更好的行业投资标的，而对于这些传统金融企业，并不感冒。
产业升级成了主旋律，而银行股就成了垫脚石。
行情糟糕的时候，银行股起到了维稳的作用，而行业不错的时候，银行股反而是趴在地上一动不动，严重地拖了后腿。
在市场资金的大周期没有变化之前，在大资金的投资逻辑没有明显改变之前，银行股真正意义上的行情，还要等很久。
第二，投资银行股的时间成本很高。
投资银行股的时间成本，其实是很高的。
很多投资者不懂什么叫投资的时间成本，其实就是投资的时间成本，这一点很容易被忽略。
比如，十年前我买了银行股，经过了10年，我一共赚了30%，这到底算不算挣到钱了。
很明显，这其实是没挣到钱，或者说是亏钱了。
因为你把钱存在银行里，选择5年期定存，存两次，十年后的收益，也是妥妥地超过30%的。
所以，从这个角度来看，银行每年给到一部分的分红，真的是很值当的，也是很应该的。
否则，银行股的投资时间成本，真的是非常高的。
最近几年，连续的画心电图的四大行，三五年都在一个价格区间，即便看上去不亏钱，时间成本也是非常高的。
作为一个相对长投资周期的股票品种，银行股肯定是不适合追求短期收益的投资者的。
而从长期投资的角度，也必须得考虑时间成本的因素，进行实际的收益测算。
第三，银行股的行情分化情况明显。
如果你研究过最近几年银行股的实际行情，你会发现冰天雪地，或者说是两极分化很明显。
处于金字塔顶层的银行，是最近几年崛起的部分商业银行。
诸如，招商银行、兴业银行、平安银行、宁波银行等等。
这部分银行最近几年收益很可观，复合的投资回报都超过20%，甚至有30%-40%。
处于金字塔中间的银行，是中规中矩的那些银行，诸如宇宙第一行的工商银行，其他几家四大行情况也是差不多少。
这部分银行股最近几年的收益很低，但好歹是正向的，徘徊在0-5%，可以说是食之无味，弃之可惜了。
处于金字塔底部的银行，最近几年投资者基本都是亏钱的，部分银行甚至出现了腰斩。
诸如无锡银行，青农商行，沪农商行，民生银行、北京银行等等，走势都不太乐观。
2017年后的5年时间内，这部分的银行给到投资者的回报，几乎都是负数。
这种行情分化的原因，其实也就是这部分的银行的业绩，分化得非常厉害。
一部分银行靠着互联网数字化和财富管理零售化的时代契机，脱颖而出，一部分银行靠着地方的扶持政策，突然奋起，而一部分则在上市后，无法兑现业绩的预期，还有一部分始终中规中矩的走着老路。
这种情况，预期还会持续很长一段时间，也就是银行股还会持续地分化。
第四，高位接盘银行的投资者众多。
最后一点，也是投资者自身的问题，对于股票的买点把握，往往存在问题。
即便是买入银行股，也是经常在高位进行接盘的。
因为在银行股没有任何动作的时候，市场是忽略银行股的，散户投资者也不会注意到银行股。
而当市场对于银行的关注度不断增加的时候，往往是行情已经起来了。
银行出现大行情的概率很低，所以上涨个20%，其实已经从低风险区域，进入高风险区域了。
很多投资者是看着银行好像是要启动了，然后进入了银行股做投资，结果都站在了阶段性的顶部。
再然后，就是漫长的时间换空间的旅程了。
银行股长期来看，除非踩雷了，否则套人的还真不多，但这个长周期，也就真的很长了。
所以，银行股不是不赚钱，而是买银行股的很多散户投资者，因为择时的问题，最终没赚到钱。
很多人好奇，国内最赚钱的企业，银行为什么越来越不值钱了？
市场不愿意给银行一个更高的估值，肯定是存在问题的，或者是深层次的原因。
其实，如果你仔细分析一下，就会发现以下几个原因。
1、银行的增长问题路在何方。
银行最近几年的增长，总体上来看，是非常乏力的。
业绩增长乏力的原因有很多，但主要问题是整体的经济增速正在放缓。
最近几年，居民的消费力在疫情的影响下，明显下降，加上钱不好赚，存款的人就变多了，贷款的人反而变少了。
同时，不良贷款的比例，正在逐步地升高，这让银行还要计提大量的准备金来应对。
这些都是制约银行更进一步发展的主要因素，让银行在业绩上迟迟没有突破。
这个从业绩报表上，也会有所体现，部分的银行出现了明显的增收不增利的情况。
其实，银行也比较迫切地想要处理这个问题，但整个经济大环境，导致这个问题短期之内，并没有太好的解决办法。
2、银行的社会定位终点在哪里。
其次，银行的定位决定了银行的地位，而银行的地位，也影响着银行的估值。
在经济发展初期，银行的地位是毋庸置疑的，可以说银行决定了整个经济的运转。
而到了经济发展的平缓期，银行的地位就从拉动经济发展，保障企业的正常运作，慢慢地转向了稳定民生，保证总体民生经济的平稳。
如果说从前银行的定位，是经济发展的支柱，而现在和未来的银行的定位，是经济发展的基石。
支柱和基石都很重要，但是扮演的角色是完全不同的。
支柱产业的估值，一定会比基石产业的要高很多。
当然，有一些言论说银行可能会是夕阳产业，这是绝对不可能的。
银行的地位本身，依然摆在那里，这一点从一些西方发达国家就可以预见。
银行是国家的金库，是人民的金库，是资金流转的重要场所，也就是整体经济的基石。
3、银行的房产贷款绑架问题如何减负。
银行的贷款问题，其实是资金不太愿意入场选择银行股的另一个重要原因。
其中，房地产的贷款，是银行最重要的隐患之一。
虽说这两年已经开始让房地产企业去降低负债杠杆了，但房地产的贷款风险，肯定不是短期内能够化解的。
银行其实在绞尽脑汁去解决这个问题，但问题在于银行如果不给房地产放贷，可能贷款都放不出去。
当你经常收到很多银行给额度放贷短信的时候，就会明白，当下的银行根本不愁揽储，想的就是怎么把钱给借出去，让钱流通起来。
这两年居民的总存款已经突破100万亿，但优质的贷款却越来越少。
随意的放贷，可能会导致坏账的滋生，可能进一步会拉低银行的业绩。
所以，当下的银行其实也是陷入两难的一个局面之中。
再加上接二连三的地产商爆雷，银行也只能勒紧裤腰带先平稳地度过这两年再说。
4、银行的不良资产处置问题如何解决。
最后一点，就是关于银行的不良资产处置问题，到底如何解决。
其实这个问题由来已久，只不过银行的不良资产正越来越多，如果处置不好，很明显会影响银行的利润。
银行的不良资产有很多种，其中房地产是影响最大的，这个上一条已经说过了。
其次，银行对于企业的商业贷款，也存在一定的风险。
即便是大到已经上市的企业，同样也会有风险，更别说那些小微企业了。
企业一旦无法还贷，结果就是一个双输的局面，银行打包抵押的资产，进入不良资产处置的流程，最终2-3折的价格出售，并且周期还会特别的长。
至于底层的个人信用贷，银行采取的方式也只能是拉黑征信，但这本质上解决不了贷款的坏账问题，最终还是得回到一个双输的局面。
不能说银行当下面临困境，但想要在短期内破局，进入新的增长阶段，还是存在一定困难的。
这也就决定了大资金不会大举进入银行股，因为没有一个炒作的理由。
昨天张宏涛的瓜，看了没。没看就别看了，也别在30人以上群内传播，否则可能构成传播淫秽物品罪[doge]
然后，说到，张宏涛微博里涌入大量刹车失灵的评论，什么“想吃”“会顶到我肚子里”之类的，点进去看还是女网友。多么坦荡，不愧是受过英美剧性开放教育的独立女性。而你们猜，这些***崇拜者中间，有没有女拳？再猜，假如性别互换，这些放飞自我的网友，会面临怎样的重拳？必定是“物化女性”“锅楠恶心”“请放尊重”之类的。又说到，前几天一个女博主就因为胸大，被一堆女拳喷。
这种表现是不是很矛盾、很公知？
女拳和公知粉构成也很相似：大多数都是所属群体里的loser，对应角色是耗材，跟着少数既得利益者屁股后面啊吧啊吧，以为自己能扬眉吐气，实则纯纯韭菜。少数润出去的直呼后悔，没润的大多数在重蹈覆辙。
而今天女拳对一副男性躯体如此跪舔臣服，其逻辑，就像公知粉总是想考公一样，女拳可能也是最想找个好男人嫁了的[允悲]
你们说呢？
（注：本文针对女拳主体，其他女同胞切勿对号入座。我是真正的女权主义者，身体力行。）
然后，说到，张宏涛微博里涌入大量刹车失灵的评论，什么“想吃”“会顶到我肚子里”之类的，点进去看还是女网友。多么坦荡，不愧是受过英美剧性开放教育的独立女性。而你们猜，这些***崇拜者中间，有没有女拳？再猜，假如性别互换，这些放飞自我的网友，会面临怎样的重拳？必定是“物化女性”“锅楠恶心”“请放尊重”之类的。又说到，前几天一个女博主就因为胸大，被一堆女拳喷。
这种表现是不是很矛盾、很公知？
女拳和公知粉构成也很相似：大多数都是所属群体里的loser，对应角色是耗材，跟着少数既得利益者屁股后面啊吧啊吧，以为自己能扬眉吐气，实则纯纯韭菜。少数润出去的直呼后悔，没润的大多数在重蹈覆辙。
而今天女拳对一副男性躯体如此跪舔臣服，其逻辑，就像公知粉总是想考公一样，女拳可能也是最想找个好男人嫁了的[允悲]
你们说呢？
（注：本文针对女拳主体，其他女同胞切勿对号入座。我是真正的女权主义者，身体力行。）
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