杭州一小区的决定“牛”：业主欠预缴年物业费日违约金2%
浙江省杭州市西湖区有个小区，近日将物业费从原来的每平方米每月2.8元提价到3.1元，要求业主每年第一个月必须提前预交一年的物业费，否则要交日违约金高达2%。
更令人惊奇的是，这个被业主称为“南京条约”的物业合同居然在业主大会上通过了。倒底是什么原因呢？
业主们联名投诉
这个小区叫紫蝶苑，位于三墩镇，物业公司名叫中旅城市运营服务有限公司杭州分公司。
这个小区的开发商与物业公司是一家人。小区自2016年底交付，去年9月成立业委会，今年5月开始，针对这个前期物业公司到期是否续聘的问题，业委会决定要召开业主大会表决。
这么重大的事情，按理应该家喻户晓，人人皆知才行。但事情变得很蹊跷。从5月31日开始，业主们突然接到自称是第三方的公司打来的电话，询问小区物业公司要续聘，是否同意。有业主说，还以为是骗子。
业主们联名向三墩镇政府投诉了这次物业续聘投票第三方公司操作不合规不公正的问题，这封投诉联名信上归纳了下列两大问题：一是流程不规范，投票前和投票中均有不合规操作，主要是投票前没有对第三方公司作15天公示，业委会也以涉及保密协议为由拒绝向业主透露。有业主证实，在本人没有委托的情况下，第三方就让其父投了票。还有业主证实，第三方公司上门直接让租客投票，他想网上投票时发现已被人投了票。一位业主说，他接到妻子电话说已经电话投票，第三方公司有录音，当查看电话时发现号码并非本人也不是妻子的，他也未接到所谓的投票电话，当他回拨登记的电话时，对方一开始说是他家业主，再次询问说不是。业主们说，电话看不到合同附件，电话也没有做足够的说明沟通，直接问同不同意续聘。业主匆忙投票后，后续无法改投，电话也打不通。有业主说，去现场要求更改投票，第三方以已有电话投票录音为由不让修改，也未告知按照规定在投票期内，拿房本可以修改投票结果。二是投票过程中存在诱导投票。业主反映，在纸质投票现场，投票箱旁边摆放一张写有物业公司续聘对小区种种好处的承诺的纸张，业主前来投票时，第三方公司工作人员对物业续聘承诺讲解，并说物业续聘成功后承诺会马上兑现，诱导业主投续聘票。还有业主反映，电话投票时，第三方公司说选其他物业，会需要很长时间。一位自称楼上滴水投诉6年未果的业主说，他去现场拿票，被第三方公司拒绝，他找了业委会，之后第三方公司才把票给了他。
业主们发现，在业委会关于对小区物业企业续聘、选聘的公告中，前期物业公司对续聘的种种好处的承诺都在这个公告中。
违反小区“宪法”
据了解，这家名为秦天未来社区服务(杭州)有限公司的第三方公司是紫蝶苑业主委员会聘请的。那么紫蝶苑业委会在这次业主大会中是如何操作的呢？
紫蝶苑有个《紫蝶苑小区业主大会议事规则》，是成立业委会时业主大会通过的，相当于小区“宪法”，业委会及业主大会的有关事项都必须依照这个《议事规则》执行。该《议事规则》第三十三条第九款规定：业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在每幢单元公告15日。但这次召开业主大会的决定并没有按照这个规定执行，只是在小区两个大门公告栏里张贴，而这两个公告栏平常少有业主观看。
这个《议事规则》第三十九条规定，业委会公开选聘物业企业前，需对物业企业服务满意度进行调查，满意度在75% 以上，就是否续聘现有物业企业进行业主大会表决，经表决不同意续聘的，再启动业主大会对业委会起草的选聘方案及拟签的合同条款进行表决通过后进行公开选聘。但小区的业主们说，不清楚业委会有没有对物业公司服务满意度调查，如果有，是怎样调查的？满意度多少？有没有公告都不清楚。
这次业主大会是直接对前期物业公司续聘和物业合同草案一起进行表决，而且是放在同一项内容里，也就是说同意续聘就是同意物业合同草案。
业主们认为，业委会如此操作，违反小区议事规则，程序违法。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。据了解，杭州其他一些小区开业主大会，每个业主都会收到手机短信，告知召开业主大会，并有相关链接，打开链接后有开业主大会的程序和内容。而这次紫蝶苑业主大会，业主们说，别说是没收到手机短信，连小区各幢楼单元物业建的业主微信群也没看到公告，业委会没有将召开业主大会的决定发到单元业主群里。而整个小区业委会并没有建微信群。“是业委会认为没有规定在各单元业主微信群里发决定，还是根本不想让更多的业主知道？”有业主质疑道。
6月21日，这次业主大会的投票出来了，纸质票里反对续聘219票，大于同意205票，也就是说半数以上的纸质投票业主反对续聘。而电话投票同意的票高达323票，反对的只有74票，还有选择“少数服从多数”选项的31票。
小区“炸开了锅”
根据小区议事规则规定，物业服务合同是由业委会负责拟定的。在投票结束公示后，小区“炸开了锅”。业主们去仔细查看物业服务合同，不看不知道，一看吓一跳。
紫蝶苑有1337户业主，33层的高层楼房有5幢，大面积的多层楼房4幢，总共9幢楼房。物业服务合同规定实行包干制。在这个物业合同中，业委会对物业公司可谓“关爱有加”。物业合同规定，物业公司在一年有好几百万元的物业费“汗涝保收”的前提下，物业公司对公用部位的维修、养护和管理只需负责2000元以下的小修，2000元以上费用就归业委会负责；共用设施设备的日常运行、维护和管理物业公司也只负责2000元以下的小修，2000元以上费用归业委会负责；还有特种设备的管理物业公司也只负责2000元以下的小修。不仅如此，本归小区全体业主的小区公共收益也要给物业公司“好处”，物业合同规定，停车场收益三七开，物业公司拿三，业委会拿七，广告等经营收入也是三七开，小区摆摊收益也是三七开。这还不算，到年终，若业委会对物业考核达标，小区还要拿出整体收益税后的 10%作为物业公司奖金给物业。如此算来，物业合同规定中，不出意外，小区经营性公共收益的约 30%-40%归物业公司所有。而《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》中规定了对逾期未缴纳物业费的情况，物业可以采用“催告”、“诉讼” 或“申请仲裁”的办法。而该物业合同中跳过“合理期限”，直接按照每天 2%收取违约金。这么高的违约金不仅大大超过银行利息，也大大超出了司法实践的经验，业主形容比高利贷还狠。
据了解，紫蝶苑小区的业主对这次业主大会的不满，其背景是对物业公司的积怨的爆发。业主们认为，物业公司管理服务质量与水平与其收费不匹配，物业公司不履职不作为，业主反映的问题长期得不到解决，比如墙面开裂脱落严重，乱搭乱建触目惊人，甚至出现电梯接连出现下坠或急停事件等，已经很大程度上影响到居民的生活和安全。物业公司缺乏监督，工作不透明不公开。而由于物业公司的不配合，小区交付5年后直到去年业委会才组建起来。业主们要求换物业公司的呼声很高。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》规定，街道办事处、乡镇政府职责是指导、监督业主大会、业委会履行职责，业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，应当责令限期改正或依法撤销其决定，并通告全体业主。
紫蝶苑业主们认为，这次业主大会程序违法，第三方公司涉嫌误导业主投票，遂向三墩镇政府联名反映和向杭州市长热线12345反映，要求成立调查组彻底调查，依法处理，重启业主大会重新投票。三墩镇政府和杭州市12345均已受理。
浙江省杭州市西湖区有个小区，近日将物业费从原来的每平方米每月2.8元提价到3.1元，要求业主每年第一个月必须提前预交一年的物业费，否则要交日违约金高达2%。
更令人惊奇的是，这个被业主称为“南京条约”的物业合同居然在业主大会上通过了。倒底是什么原因呢？
业主们联名投诉
这个小区叫紫蝶苑，位于三墩镇，物业公司名叫中旅城市运营服务有限公司杭州分公司。
这个小区的开发商与物业公司是一家人。小区自2016年底交付，去年9月成立业委会，今年5月开始，针对这个前期物业公司到期是否续聘的问题，业委会决定要召开业主大会表决。
这么重大的事情，按理应该家喻户晓，人人皆知才行。但事情变得很蹊跷。从5月31日开始，业主们突然接到自称是第三方的公司打来的电话，询问小区物业公司要续聘，是否同意。有业主说，还以为是骗子。
业主们联名向三墩镇政府投诉了这次物业续聘投票第三方公司操作不合规不公正的问题，这封投诉联名信上归纳了下列两大问题：一是流程不规范，投票前和投票中均有不合规操作，主要是投票前没有对第三方公司作15天公示，业委会也以涉及保密协议为由拒绝向业主透露。有业主证实，在本人没有委托的情况下，第三方就让其父投了票。还有业主证实，第三方公司上门直接让租客投票，他想网上投票时发现已被人投了票。一位业主说，他接到妻子电话说已经电话投票，第三方公司有录音，当查看电话时发现号码并非本人也不是妻子的，他也未接到所谓的投票电话，当他回拨登记的电话时，对方一开始说是他家业主，再次询问说不是。业主们说，电话看不到合同附件，电话也没有做足够的说明沟通，直接问同不同意续聘。业主匆忙投票后，后续无法改投，电话也打不通。有业主说，去现场要求更改投票，第三方以已有电话投票录音为由不让修改，也未告知按照规定在投票期内，拿房本可以修改投票结果。二是投票过程中存在诱导投票。业主反映，在纸质投票现场，投票箱旁边摆放一张写有物业公司续聘对小区种种好处的承诺的纸张，业主前来投票时，第三方公司工作人员对物业续聘承诺讲解，并说物业续聘成功后承诺会马上兑现，诱导业主投续聘票。还有业主反映，电话投票时，第三方公司说选其他物业，会需要很长时间。一位自称楼上滴水投诉6年未果的业主说，他去现场拿票，被第三方公司拒绝，他找了业委会，之后第三方公司才把票给了他。
业主们发现，在业委会关于对小区物业企业续聘、选聘的公告中，前期物业公司对续聘的种种好处的承诺都在这个公告中。
违反小区“宪法”
据了解，这家名为秦天未来社区服务(杭州)有限公司的第三方公司是紫蝶苑业主委员会聘请的。那么紫蝶苑业委会在这次业主大会中是如何操作的呢？
紫蝶苑有个《紫蝶苑小区业主大会议事规则》，是成立业委会时业主大会通过的，相当于小区“宪法”，业委会及业主大会的有关事项都必须依照这个《议事规则》执行。该《议事规则》第三十三条第九款规定：业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在每幢单元公告15日。但这次召开业主大会的决定并没有按照这个规定执行，只是在小区两个大门公告栏里张贴，而这两个公告栏平常少有业主观看。
这个《议事规则》第三十九条规定，业委会公开选聘物业企业前，需对物业企业服务满意度进行调查，满意度在75% 以上，就是否续聘现有物业企业进行业主大会表决，经表决不同意续聘的，再启动业主大会对业委会起草的选聘方案及拟签的合同条款进行表决通过后进行公开选聘。但小区的业主们说，不清楚业委会有没有对物业公司服务满意度调查，如果有，是怎样调查的？满意度多少？有没有公告都不清楚。
这次业主大会是直接对前期物业公司续聘和物业合同草案一起进行表决，而且是放在同一项内容里，也就是说同意续聘就是同意物业合同草案。
业主们认为，业委会如此操作，违反小区议事规则，程序违法。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。据了解，杭州其他一些小区开业主大会，每个业主都会收到手机短信，告知召开业主大会，并有相关链接，打开链接后有开业主大会的程序和内容。而这次紫蝶苑业主大会，业主们说，别说是没收到手机短信，连小区各幢楼单元物业建的业主微信群也没看到公告，业委会没有将召开业主大会的决定发到单元业主群里。而整个小区业委会并没有建微信群。“是业委会认为没有规定在各单元业主微信群里发决定，还是根本不想让更多的业主知道？”有业主质疑道。
6月21日，这次业主大会的投票出来了，纸质票里反对续聘219票，大于同意205票，也就是说半数以上的纸质投票业主反对续聘。而电话投票同意的票高达323票，反对的只有74票，还有选择“少数服从多数”选项的31票。
小区“炸开了锅”
根据小区议事规则规定，物业服务合同是由业委会负责拟定的。在投票结束公示后，小区“炸开了锅”。业主们去仔细查看物业服务合同，不看不知道，一看吓一跳。
紫蝶苑有1337户业主，33层的高层楼房有5幢，大面积的多层楼房4幢，总共9幢楼房。物业服务合同规定实行包干制。在这个物业合同中，业委会对物业公司可谓“关爱有加”。物业合同规定，物业公司在一年有好几百万元的物业费“汗涝保收”的前提下，物业公司对公用部位的维修、养护和管理只需负责2000元以下的小修，2000元以上费用就归业委会负责；共用设施设备的日常运行、维护和管理物业公司也只负责2000元以下的小修，2000元以上费用归业委会负责；还有特种设备的管理物业公司也只负责2000元以下的小修。不仅如此，本归小区全体业主的小区公共收益也要给物业公司“好处”，物业合同规定，停车场收益三七开，物业公司拿三，业委会拿七，广告等经营收入也是三七开，小区摆摊收益也是三七开。这还不算，到年终，若业委会对物业考核达标，小区还要拿出整体收益税后的 10%作为物业公司奖金给物业。如此算来，物业合同规定中，不出意外，小区经营性公共收益的约 30%-40%归物业公司所有。而《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》中规定了对逾期未缴纳物业费的情况，物业可以采用“催告”、“诉讼” 或“申请仲裁”的办法。而该物业合同中跳过“合理期限”，直接按照每天 2%收取违约金。这么高的违约金不仅大大超过银行利息，也大大超出了司法实践的经验，业主形容比高利贷还狠。
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#陈伟霆[超话]#
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沙漠露营之选择（续）
昨天写“选择”时，遗漏了钟姐那一part。这是不能接受的。那一段两人的对话和反应，无论从哪个角度来说，都堪称佳范本，必须补上。
迪哥问钟姐：“接下来还想合作的演员选一下，好不好？”
这个问题已经涉及演绎事业，所以非同小可。稍有不慎，引发的可能不是社交事件，而是公关事件。搞事情的迪哥都有点心虚了。
但钟姐毫无惧色，坦然接招：“有什么选项你让我听听~~”
真是太勇了！相比动不动就纠结哭闹的女明星，钟姐绝对是一枚罕见奇女子！
迪哥给出选项——他OR黄轩
钟姐几乎没有犹豫，就选择了他。
一般人被选择，就算不偷笑窃喜，至少也满面春风。他却截然相反，反而不笑了，盯着火锅，一脸严肃地问“为什么”。好像他是被淘汰的那个，在讨要一个公道。
仔细想想，他的反其道而行之，非常得体。对手不在场，如果他洋洋得意，肯定令人不适，同时也让人对钟姐不满。随着他一本正经地替大家问出为什么，刚冒头的不满立刻转为好奇，关注点从竞争回到八卦。同时，也为钟姐赢得解释的机会。
钟姐不孚所望，接住了他递过来的机会：“没有原因啊~~就是想要一直我们的约定啊~~”
“没有原因”就是最好的原因，回避了高下之争，告诉挑事群众“选择”不等于PK。然后欲言又止地提及“约定”，让人浮想联翩。有瓜可吃的时候，谁还会关注落选者？不关注，就不尴尬。
“对。”他简洁而明确地回应了“约定”，没有把钟姐独自留在舆论的风口浪尖。但他也没多说，留下悬念给大家，又拿筷子翻弄锅里的食材去了。
气氛突然温馨起来。迪哥直呼“可以”，一脸被甜到的样子。
迪哥想起自己的使命，恶魔般地再次给出选项——他OR黄景瑜
钟姐大笑起来。因为对钟姐不太了解，所以说不清这笑背后的故事。但不管怎么样，这莫名其妙的笑，冲淡了选择的残酷。
钟姐笑过之后，开始解释：“因为老黄合作太多次了~~我喜欢新鲜感~~”
完全copy了他的思路——太熟、新鲜感。走成功者走过的路，绝对没毛病，并且还有call back的喜剧效果。忙着煮火锅的他立刻回过头，粲然一笑。没有一丝紧张和局促不安，也没有半分勉强和故作轻松，一派看热闹不嫌事大的表情，好像自己并不是当事人。
人们总会被他的笑容感染，因为神态确实比语言更具有安慰的力量。语言的传递还在存在信息流失，神态完全是心灵的直播，一目了然，不容易作假。像他这种表情丰富、喜欢笑的人，往往是不想遮掩内心的人，也是乐于主动表态的人。
如果我是钟姐，看到他这副没心没肺的样子，会立刻放松下来。接下来想怎么选就怎么选，反正他不会在意。
迪哥祭出杀手锏——他OR成龙大哥
这个坑有点深。他刚想说话，钟姐已经笑到不已，作出了选择：“当然是成龙大哥了！”犹豫半秒都是对前辈的不尊重。
可能太景仰大哥了，钟姐完全顾不上矜持，也顾不上考虑他的感受。虽然选择大哥是必然的，但刚刚还坚持的“约定”，这么不假思索地就放弃了，还是有些招黑。
相比妹妹，钟姐可能更令他担心。妹妹经验不足，不周之处大家不会较真。钟姐聪明是聪明，但常常口无遮拦，一冲动什么都敢说。所以，他随时负责帮她刹车。
见钟姐完全沉浸在兴奋中，他笑着对钟姐说：“我输得~~心服口服。”
这句话，再加上平和真诚的语气，迅速帮钟姐完美补上漏洞。他既赞同了钟姐的选择，又说出了钟姐不好说的理由，同时表达了对前辈的极大尊重，用“输给大哥也是一种荣幸”的潜台词，抬了大哥，也抬了自己。双赢的结果，把钟姐从被非议的边缘一把拉回安全地带。
钟姐一点就透，立刻热情地说：“没事，可以叫上你嘛。我们一起跟成龙大哥合作啊！”
他听到“叫上你”乐开了花，夸张地模仿大哥比yeah的手势和表情，钟姐马上跟随。两个人笑逐颜开地决定了合作。
别人走钢丝不摔下去就万幸了，他俩在钢丝上跳华尔兹，还顺便预约了顶级舞台。人和人的差别就是这么大，气不气！
这一段其实不适合条分缕析，我只想一遍又一遍地看，抛开理性逻辑和人情世故，单纯地欣赏那种轻松、愉快、坦诚、信任的美好。
她想方设法选他，他随时帮她搭腔；他不在乎自己会不会落选，她不在乎自己会不会被黑。两个人就像心无芥蒂的小孩子，在成年人的游戏里，自说自话，开开心心。单纯到任何暧昧的猜测掺杂进来，都会破坏这种情趣。
这个在我心中可以排上号的片段竟然没剪进正片，令我非常不理解。剪辑也是一种选择，不同的意图会作出不同的取舍。选择有趣味的，还是选择有话题的，只在一念之间。我很庆幸坚定地选择有趣，才有缘遇见他，也才能看到更多的美好，哪怕藏在花絮里也不会错过。
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迪哥问钟姐：“接下来还想合作的演员选一下，好不好？”
这个问题已经涉及演绎事业，所以非同小可。稍有不慎，引发的可能不是社交事件，而是公关事件。搞事情的迪哥都有点心虚了。
但钟姐毫无惧色，坦然接招：“有什么选项你让我听听~~”
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迪哥给出选项——他OR黄轩
钟姐几乎没有犹豫，就选择了他。
一般人被选择，就算不偷笑窃喜，至少也满面春风。他却截然相反，反而不笑了，盯着火锅，一脸严肃地问“为什么”。好像他是被淘汰的那个，在讨要一个公道。
仔细想想，他的反其道而行之，非常得体。对手不在场，如果他洋洋得意，肯定令人不适，同时也让人对钟姐不满。随着他一本正经地替大家问出为什么，刚冒头的不满立刻转为好奇，关注点从竞争回到八卦。同时，也为钟姐赢得解释的机会。
钟姐不孚所望，接住了他递过来的机会：“没有原因啊~~就是想要一直我们的约定啊~~”
“没有原因”就是最好的原因，回避了高下之争，告诉挑事群众“选择”不等于PK。然后欲言又止地提及“约定”，让人浮想联翩。有瓜可吃的时候，谁还会关注落选者？不关注，就不尴尬。
“对。”他简洁而明确地回应了“约定”，没有把钟姐独自留在舆论的风口浪尖。但他也没多说，留下悬念给大家，又拿筷子翻弄锅里的食材去了。
气氛突然温馨起来。迪哥直呼“可以”，一脸被甜到的样子。
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钟姐大笑起来。因为对钟姐不太了解，所以说不清这笑背后的故事。但不管怎么样，这莫名其妙的笑，冲淡了选择的残酷。
钟姐笑过之后，开始解释：“因为老黄合作太多次了~~我喜欢新鲜感~~”
完全copy了他的思路——太熟、新鲜感。走成功者走过的路，绝对没毛病，并且还有call back的喜剧效果。忙着煮火锅的他立刻回过头，粲然一笑。没有一丝紧张和局促不安，也没有半分勉强和故作轻松，一派看热闹不嫌事大的表情，好像自己并不是当事人。
人们总会被他的笑容感染，因为神态确实比语言更具有安慰的力量。语言的传递还在存在信息流失，神态完全是心灵的直播，一目了然，不容易作假。像他这种表情丰富、喜欢笑的人，往往是不想遮掩内心的人，也是乐于主动表态的人。
如果我是钟姐，看到他这副没心没肺的样子，会立刻放松下来。接下来想怎么选就怎么选，反正他不会在意。
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这个坑有点深。他刚想说话，钟姐已经笑到不已，作出了选择：“当然是成龙大哥了！”犹豫半秒都是对前辈的不尊重。
可能太景仰大哥了，钟姐完全顾不上矜持，也顾不上考虑他的感受。虽然选择大哥是必然的，但刚刚还坚持的“约定”，这么不假思索地就放弃了，还是有些招黑。
相比妹妹，钟姐可能更令他担心。妹妹经验不足，不周之处大家不会较真。钟姐聪明是聪明，但常常口无遮拦，一冲动什么都敢说。所以，他随时负责帮她刹车。
见钟姐完全沉浸在兴奋中，他笑着对钟姐说：“我输得~~心服口服。”
这句话，再加上平和真诚的语气，迅速帮钟姐完美补上漏洞。他既赞同了钟姐的选择，又说出了钟姐不好说的理由，同时表达了对前辈的极大尊重，用“输给大哥也是一种荣幸”的潜台词，抬了大哥，也抬了自己。双赢的结果，把钟姐从被非议的边缘一把拉回安全地带。
钟姐一点就透，立刻热情地说：“没事，可以叫上你嘛。我们一起跟成龙大哥合作啊！”
他听到“叫上你”乐开了花，夸张地模仿大哥比yeah的手势和表情，钟姐马上跟随。两个人笑逐颜开地决定了合作。
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她想方设法选他，他随时帮她搭腔；他不在乎自己会不会落选，她不在乎自己会不会被黑。两个人就像心无芥蒂的小孩子，在成年人的游戏里，自说自话，开开心心。单纯到任何暧昧的猜测掺杂进来，都会破坏这种情趣。
这个在我心中可以排上号的片段竟然没剪进正片，令我非常不理解。剪辑也是一种选择，不同的意图会作出不同的取舍。选择有趣味的，还是选择有话题的，只在一念之间。我很庆幸坚定地选择有趣，才有缘遇见他，也才能看到更多的美好，哪怕藏在花絮里也不会错过。
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