邵宇：人口红利、房价达峰与居民资产配置
作者：邵宇、赵宇、陈达飞（邵宇为东方证券首席经济学家、总裁助理，中国首席经济学家论坛理事）
原文首发《财经杂志》
人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。
中国的人口红利“来的快，去的也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。
在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置。
人口与地产价格：100年特征事实
相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。人口及其相对结构是一个慢变量，但其对资产的影响并不是慢速线性外推的，人口结构中蕴含着的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往会在人口转折期突然释放，引起资产价格的波动放大（彭文生，2013）。
作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。
对于房地产而言，关键的人群是劳动年龄人口，放在长周期来看，人口总量很重要，但人口结构对房地产更加重要，不同年龄组人群对应着不同水平的地产需求。劳动年龄人口是经济生产的主力，也是房地产需求的主力。而人口经济学中的非劳动人口则会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响（Choudhry等，2016）。把年龄在15-64岁之间的人口定义为生产者（也称为抚养者），15岁以下和65岁以上的人口定义为消费者（即被抚养者），生产者/消费者的比值越高，意味人口红利约丰富，劳动生产力越高，抚养负担更小。
劳动年龄人口对地产的需求有直接或间接两种渠道，直接是指个人房地产购买与配置需求；间接是指通过支撑经济增长的方式作用于房地产价格。常被忽视的是居民资产配置对房价的影响：在人口红利丰富时期，劳动力供给充足，储蓄上升，资金条件充裕，投资率也更高，为经济增长提供了额外的源泉，从而也对地产价格形成了支撑。分析美国、日本、韩国、德国、英国、法国近100年来的人口-房价的经验关系，我们总结出三项特征事实。
房地产价格的上涨主要发生在生产者对消费者比值的上升期。虽然细节不尽相同，房价与人口结构并不完全同步，但各国房地产价格的上涨与生产者相对比重上升离不开关系。典型的如日本80年代、欧洲90年代，美国2000年代。
地产价格的下跌一般对应生产者对消费者比值的下降。生产者/消费者比值下跌，对应了人口红利的消退，削弱了地产配置需求与经济的增速，典型的如美国的60年代，日本2000年以后的时期。
人口红利达峰期前后，房地产价格波动性增加。典型的是日本70年代与90年代、美国2008年前后、德国2000年前后。美国、德国、法国、英国、日本的房价在人口红利达峰前后的6年内均出现了较大的波动。人口结构转折对地产的负面影响并不完全是住房需求衰退导致的，人口结构达峰对应的往往是经济中债务风险、经济增长逻辑的转变，这导致房地产下跌力量的集中释放。
图表1：人口达峰与房价达峰
美国。1900年以来，以生产者/消费者超过2（抚养比低于50%）为标准，美国共出现了三轮人口红利期，两轮人口负债期。人口红利期均对应着房价上涨，人口负债期均对应的是房价的下行。
第一轮房价上涨时期是30年代至50年代初，美国出现约20年的人口红利期，实际房价上涨约68%。第二轮上涨时期是70年代初至80年代末，战后婴儿潮进入劳动市场，劳动人口增加，通胀缓解，经济增速上涨。第三轮上涨时期是90年代末至至今，这一阶段回声潮人口步入劳动市场。
从房价下跌期来看，两轮房价下跌期分别在1900至1929年之间和50年代中后期至70年代初，美国均处于长期的人口负债期，后者更是美国20世纪规模最大的人口负债期，伴随着人口负担增加，60年代经济增速放缓，70年代通胀抬升，都压制了的地产实际价格上涨。
详情链接：https://t.cn/A6MZPojv
作者：邵宇、赵宇、陈达飞（邵宇为东方证券首席经济学家、总裁助理，中国首席经济学家论坛理事）
原文首发《财经杂志》
人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。
中国的人口红利“来的快，去的也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。
在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置。
人口与地产价格：100年特征事实
相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。人口及其相对结构是一个慢变量，但其对资产的影响并不是慢速线性外推的，人口结构中蕴含着的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往会在人口转折期突然释放，引起资产价格的波动放大（彭文生，2013）。
作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。
对于房地产而言，关键的人群是劳动年龄人口，放在长周期来看，人口总量很重要，但人口结构对房地产更加重要，不同年龄组人群对应着不同水平的地产需求。劳动年龄人口是经济生产的主力，也是房地产需求的主力。而人口经济学中的非劳动人口则会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响（Choudhry等，2016）。把年龄在15-64岁之间的人口定义为生产者（也称为抚养者），15岁以下和65岁以上的人口定义为消费者（即被抚养者），生产者/消费者的比值越高，意味人口红利约丰富，劳动生产力越高，抚养负担更小。
劳动年龄人口对地产的需求有直接或间接两种渠道，直接是指个人房地产购买与配置需求；间接是指通过支撑经济增长的方式作用于房地产价格。常被忽视的是居民资产配置对房价的影响：在人口红利丰富时期，劳动力供给充足，储蓄上升，资金条件充裕，投资率也更高，为经济增长提供了额外的源泉，从而也对地产价格形成了支撑。分析美国、日本、韩国、德国、英国、法国近100年来的人口-房价的经验关系，我们总结出三项特征事实。
房地产价格的上涨主要发生在生产者对消费者比值的上升期。虽然细节不尽相同，房价与人口结构并不完全同步，但各国房地产价格的上涨与生产者相对比重上升离不开关系。典型的如日本80年代、欧洲90年代，美国2000年代。
地产价格的下跌一般对应生产者对消费者比值的下降。生产者/消费者比值下跌，对应了人口红利的消退，削弱了地产配置需求与经济的增速，典型的如美国的60年代，日本2000年以后的时期。
人口红利达峰期前后，房地产价格波动性增加。典型的是日本70年代与90年代、美国2008年前后、德国2000年前后。美国、德国、法国、英国、日本的房价在人口红利达峰前后的6年内均出现了较大的波动。人口结构转折对地产的负面影响并不完全是住房需求衰退导致的，人口结构达峰对应的往往是经济中债务风险、经济增长逻辑的转变，这导致房地产下跌力量的集中释放。
图表1：人口达峰与房价达峰
美国。1900年以来，以生产者/消费者超过2（抚养比低于50%）为标准，美国共出现了三轮人口红利期，两轮人口负债期。人口红利期均对应着房价上涨，人口负债期均对应的是房价的下行。
第一轮房价上涨时期是30年代至50年代初，美国出现约20年的人口红利期，实际房价上涨约68%。第二轮上涨时期是70年代初至80年代末，战后婴儿潮进入劳动市场，劳动人口增加，通胀缓解，经济增速上涨。第三轮上涨时期是90年代末至至今，这一阶段回声潮人口步入劳动市场。
从房价下跌期来看，两轮房价下跌期分别在1900至1929年之间和50年代中后期至70年代初，美国均处于长期的人口负债期，后者更是美国20世纪规模最大的人口负债期，伴随着人口负担增加，60年代经济增速放缓，70年代通胀抬升，都压制了的地产实际价格上涨。
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#丽江非遗# 永胜水酥饼制作技艺源于民国时期，在上世纪50年代，水酥饼制作在永北镇得到了大范围的普及，之后出现了国营企业、集体企业、个体作坊生产、家庭制作水酥饼的全盛时期。水酥饼是永胜特有的甜点，工艺制作细腻，别具一格，程序繁多，味道松脆、香酥、层酥相叠，味道鲜美。在传统豆沙、白糖、五仁、火腿等馅料的基础上，还用绿豆、菠萝、玫瑰、鸡枞、冬瓜等食材做馅料，丰富了水酥饼的品种，深受当地老百姓喜爱，中秋佳节每家必备。近年来水酥饼名声在外，远销北京、四川、昆明、丽江、华坪、宁蒗等地。2017年6月，永胜县水酥饼制作技艺被列入云南省第四批省级非物质文化遗产代表性项目。 https://t.cn/R2WxBs1
龙皇健康说燕窝怎么吃？龙皇健康说燕窝在印尼吗？龙皇健康说燕窝的功效？
龙皇健康说燕窝怎么吃？上世纪1974年，陈平旦先生在泗水建立第一间燕屋，从此龙皇长寿标燕窝开启了燕窝之旅，陈平旦先生就是要让龙皇长寿标品牌逐渐享誉全球，让所有的人吃的安心吃的健康。即使时代在变，但是一颗追求健康的心始终没变。
在重庆的刘女士，从朋友那里了解了我们可以有现炖代炖燕窝的服务，通过她的朋友联系到我们，订购了龙皇长寿标的燕窝，她说以前自己不会炖燕窝觉得是非常麻烦的事情，现在龙皇长寿标品牌有代炖服务，让她觉得很开心。
河北邢台的王女士，平日里就喜欢翻翻书籍，喜欢看历史，在她印象中，以前燕窝都是遥不可及高高在上的贵族食用的，之前通过朋友了解到我们龙皇长寿标品牌，相比对其他品牌我们品质很好，价格也没那么高，于是就买来尝尝，后来就一直食用，现在已经有3年的燕窝龄了，皮肤状态变得很好，她说会安利给身边更多的朋友，让她们知道女人是必须要保养的，燕窝就是很好的秘方
龙皇健康说燕窝怎么吃？龙皇健康说燕窝在印尼吗？龙皇健康说燕窝的功效？
干燕窝做法：
1.纯净水泡发3-4个小时，倒入漏斗清洗
2.按照纹理撕开，冲洗，剔除小细毛
3.加水没过燕窝即可，水烧开，隔水文火炖煮30分钟左右，盛出静止10分钟左右，加入糖水，椰汁，水果等根据自己的喜好
4.炖煮之后没有吃完的，密封放入冰箱可冷藏3天
5.泡发之后没有炖煮的燕窝，密封放入冰箱可冷藏7天
于干燕窝之外，龙皇长寿标又推出了即食燕窝、鲜炖燕窝、燕窝露等 产品，让燕窝成为一种精致、便捷的生活方式，让更多没有空闲时间的忙碌人士有更多的选择，每一个人都值得被关爱，都值得成为我们龙皇长寿标的宠儿。
来自印尼的可溯源燕窝，献给心中最重要的人
龙皇健康说燕窝怎么吃？龙皇健康说燕窝在印尼吗？龙皇健康说燕窝的功效？
最好的燕窝，献给最好的你
一盏燕窝只有贴上可溯源二维码才能进入市场。如果能获得二维码呢？燕窝必须满足以下条件:首先生产燕窝的地方和中国有关部门，你必须备案才能允许生产燕窝，其次每批燕窝在出发和到达的时候都需要一系列的抽样检查
01亚硝酸盐
亚硝酸盐是重要的检查项目，洞燕亚硝酸盐超高，国家标准 30PPM
燕窝中的亚硝酸盐来自哪里？
一种来源是自然转化。众所周知东南亚气候都比较潮湿，这样很容易将氨基酸转换为亚硝酸盐。燕屋的内部常年潮湿，不透光，空气流通不畅。受到鸟粪中挥发性物质的影响，燕窝中硝酸盐和亚硝酸盐的含量相应增加。在干净的燕屋中，燕窝中的亚硝酸盐含量可以控制在30 ppm以下的范围内，这不会对人体造成伤害。
另一种来源是人工添加。我们在市场上看到的某些血燕，就是经过人工添加，是普通白燕变成血燕。所以市场中常见的伪劣的血燕很可能就是亚硝酸盐超标，一般来说现在市场上占比最多的就是屋燕，屋燕安全性更高，安全是在人可控的范围内。亚硝酸钠是一种急性有毒物质。所以消费者在购买血燕时一定要擦亮眼睛，如果洞燕和屋燕的选择，推荐大家选择屋燕，首先安全是在可控的范围内，其次价格也会比所谓的血燕便宜
02亚硫酸盐
硫磺是燕窝中另一种人为原因增多的有害物质。为了较好的品相，部分燕窝会被硫磺熏蒸。人体若长期过量摄入硫酸盐，可能会导致人体不良过敏反应，造成呼吸障碍性困难。亚硫酸盐还与钙结合，导致骨质钙流失。所以在购买燕窝时一定要认准正规的燕窝品牌，不能图一时便宜，通过海关合法进口的燕窝价格会稍微贵一些，但是假燕窝就是利用消费者图便宜的心里，购买了假燕窝，长期食用对身体会产生危害，另外对燕窝市场也是极大的干扰，使燕窝的被信任程度降低
03重金属
重金属含量也是影响燕窝安全与质量的一个重要因素。重金属在人体内能和蛋白质和生物酶发生强烈相互作用，使其失活，如果长期食用含有重金属超标的食物，对身体会产生极大的危害
燕窝不是采摘下来就能直接吃的，还需要深加工，才能供人食用为了金丝燕生态的可持续发展，我们在接受自然慷慨馈赠的同时，心怀惜意，以敬畏之情，面对自然之珍。
Stepl挑 毛
古法干挑，保持燕窝天然的色泽
Step2清洗燕窝
德国先进滤水系统水质清洁高达 99.9%
Step3细致观察
严格筛查，使燕窝清洁度至 98%以上
Step4干燥烘干
使每一盏燕窝保持最佳天然形态
Step5杀菌消毒
130度高温杀菌，60秒精准控时
Step6抽样检测
严格把控，亚硝酸盐不高于 7PPM
Step7量宽 称重
精准记录每一盏燕窝的数据及等级
Step8二维码录入
国家防伪溯源标签，消费者放心食用
●燕窝月饼
星球礼盒系列∶ 月饼用美誉海内外的经典奶黄皮，与甄选龙皇长寿标燕窝相结合，口感软糯，甜而不腻。外盒设计基于金秋传统的优雅气韵，中西合璧的现代时髦元素，低调奢华的莫兰迪色系盒子，配合精细别致的制作工艺，混搭出别具艺术气息的创意魅力。
镜花水月系列∶桃山皮燕窝月饼，八颗八味。礼盒源于《红楼梦》的配色结构与灵感，运用西洋流派的笔触， 勾画出东方韵味的图样。主题色选取时髦流行的淡山茱萸粉色系，一如曼妙佳人的粉颊。中式古韵，柔软细腻的饼身，搭配人气网红新式内陷，更加入臻品龙皇长寿标燕窝，每颗内含燕窝足足5g，品味珍贵，佳品只供佳人衍生品尝。
详情可见微博主页
龙皇健康说燕窝怎么吃？上世纪1974年，陈平旦先生在泗水建立第一间燕屋，从此龙皇长寿标燕窝开启了燕窝之旅，陈平旦先生就是要让龙皇长寿标品牌逐渐享誉全球，让所有的人吃的安心吃的健康。即使时代在变，但是一颗追求健康的心始终没变。
在重庆的刘女士，从朋友那里了解了我们可以有现炖代炖燕窝的服务，通过她的朋友联系到我们，订购了龙皇长寿标的燕窝，她说以前自己不会炖燕窝觉得是非常麻烦的事情，现在龙皇长寿标品牌有代炖服务，让她觉得很开心。
河北邢台的王女士，平日里就喜欢翻翻书籍，喜欢看历史，在她印象中，以前燕窝都是遥不可及高高在上的贵族食用的，之前通过朋友了解到我们龙皇长寿标品牌，相比对其他品牌我们品质很好，价格也没那么高，于是就买来尝尝，后来就一直食用，现在已经有3年的燕窝龄了，皮肤状态变得很好，她说会安利给身边更多的朋友，让她们知道女人是必须要保养的，燕窝就是很好的秘方
龙皇健康说燕窝怎么吃？龙皇健康说燕窝在印尼吗？龙皇健康说燕窝的功效？
干燕窝做法：
1.纯净水泡发3-4个小时，倒入漏斗清洗
2.按照纹理撕开，冲洗，剔除小细毛
3.加水没过燕窝即可，水烧开，隔水文火炖煮30分钟左右，盛出静止10分钟左右，加入糖水，椰汁，水果等根据自己的喜好
4.炖煮之后没有吃完的，密封放入冰箱可冷藏3天
5.泡发之后没有炖煮的燕窝，密封放入冰箱可冷藏7天
于干燕窝之外，龙皇长寿标又推出了即食燕窝、鲜炖燕窝、燕窝露等 产品，让燕窝成为一种精致、便捷的生活方式，让更多没有空闲时间的忙碌人士有更多的选择，每一个人都值得被关爱，都值得成为我们龙皇长寿标的宠儿。
来自印尼的可溯源燕窝，献给心中最重要的人
龙皇健康说燕窝怎么吃？龙皇健康说燕窝在印尼吗？龙皇健康说燕窝的功效？
最好的燕窝，献给最好的你
一盏燕窝只有贴上可溯源二维码才能进入市场。如果能获得二维码呢？燕窝必须满足以下条件:首先生产燕窝的地方和中国有关部门，你必须备案才能允许生产燕窝，其次每批燕窝在出发和到达的时候都需要一系列的抽样检查
01亚硝酸盐
亚硝酸盐是重要的检查项目，洞燕亚硝酸盐超高，国家标准 30PPM
燕窝中的亚硝酸盐来自哪里？
一种来源是自然转化。众所周知东南亚气候都比较潮湿，这样很容易将氨基酸转换为亚硝酸盐。燕屋的内部常年潮湿，不透光，空气流通不畅。受到鸟粪中挥发性物质的影响，燕窝中硝酸盐和亚硝酸盐的含量相应增加。在干净的燕屋中，燕窝中的亚硝酸盐含量可以控制在30 ppm以下的范围内，这不会对人体造成伤害。
另一种来源是人工添加。我们在市场上看到的某些血燕，就是经过人工添加，是普通白燕变成血燕。所以市场中常见的伪劣的血燕很可能就是亚硝酸盐超标，一般来说现在市场上占比最多的就是屋燕，屋燕安全性更高，安全是在人可控的范围内。亚硝酸钠是一种急性有毒物质。所以消费者在购买血燕时一定要擦亮眼睛，如果洞燕和屋燕的选择，推荐大家选择屋燕，首先安全是在可控的范围内，其次价格也会比所谓的血燕便宜
02亚硫酸盐
硫磺是燕窝中另一种人为原因增多的有害物质。为了较好的品相，部分燕窝会被硫磺熏蒸。人体若长期过量摄入硫酸盐，可能会导致人体不良过敏反应，造成呼吸障碍性困难。亚硫酸盐还与钙结合，导致骨质钙流失。所以在购买燕窝时一定要认准正规的燕窝品牌，不能图一时便宜，通过海关合法进口的燕窝价格会稍微贵一些，但是假燕窝就是利用消费者图便宜的心里，购买了假燕窝，长期食用对身体会产生危害，另外对燕窝市场也是极大的干扰，使燕窝的被信任程度降低
03重金属
重金属含量也是影响燕窝安全与质量的一个重要因素。重金属在人体内能和蛋白质和生物酶发生强烈相互作用，使其失活，如果长期食用含有重金属超标的食物，对身体会产生极大的危害
燕窝不是采摘下来就能直接吃的，还需要深加工，才能供人食用为了金丝燕生态的可持续发展，我们在接受自然慷慨馈赠的同时，心怀惜意，以敬畏之情，面对自然之珍。
Stepl挑 毛
古法干挑，保持燕窝天然的色泽
Step2清洗燕窝
德国先进滤水系统水质清洁高达 99.9%
Step3细致观察
严格筛查，使燕窝清洁度至 98%以上
Step4干燥烘干
使每一盏燕窝保持最佳天然形态
Step5杀菌消毒
130度高温杀菌，60秒精准控时
Step6抽样检测
严格把控，亚硝酸盐不高于 7PPM
Step7量宽 称重
精准记录每一盏燕窝的数据及等级
Step8二维码录入
国家防伪溯源标签，消费者放心食用
●燕窝月饼
星球礼盒系列∶ 月饼用美誉海内外的经典奶黄皮，与甄选龙皇长寿标燕窝相结合，口感软糯，甜而不腻。外盒设计基于金秋传统的优雅气韵，中西合璧的现代时髦元素，低调奢华的莫兰迪色系盒子，配合精细别致的制作工艺，混搭出别具艺术气息的创意魅力。
镜花水月系列∶桃山皮燕窝月饼，八颗八味。礼盒源于《红楼梦》的配色结构与灵感，运用西洋流派的笔触， 勾画出东方韵味的图样。主题色选取时髦流行的淡山茱萸粉色系，一如曼妙佳人的粉颊。中式古韵，柔软细腻的饼身，搭配人气网红新式内陷，更加入臻品龙皇长寿标燕窝，每颗内含燕窝足足5g，品味珍贵，佳品只供佳人衍生品尝。
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