“安置房”应当满足的基本条件
作者：北京衡杓律师事务所 征拆业务部
农村集体土地上的房屋拆迁中，有些项目，被拆迁人的房屋已经交给拆迁人拆除了，但是安置房却迟迟不交付，未竣工，甚至时隔数年尚未开工建设的情况时有发生，导致被拆迁人一直流离失所，无法按期回迁。
拆迁人提供的安置房需要具备什么条件呢？
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的规定，拆迁人提供的安置房应当是现房，并且该房屋具有相应的审批手续，配套设施比较齐全，应当具备使用条件。用地单位申请核发房屋拆迁许可证时提交的安置房证明应当包含以下文件：①建设工程竣工验收备案表②土地使用权证明或房屋所有权证。用期房作为安置房的，需要双方协商同意。
实际案例中，很多拆迁协议中，对于安置房的约定非常笼统，对被拆迁人非常不利，被拆迁人主张权益时非常被动。选择现房安置的，风险比较小。
如果选择期房作为安置房需要哪些注意事项呢？
在拆迁安置补偿协议中，要约定安置房屋的具体位置，面积，交房时间，交房条件，逾期交房的违约责任等。一旦拆迁人违约，以后的法律救济有了合同依据，对被拆迁人也是一种保障。
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作者：北京衡杓律师事务所 征拆业务部
农村集体土地上的房屋拆迁中，有些项目，被拆迁人的房屋已经交给拆迁人拆除了，但是安置房却迟迟不交付，未竣工，甚至时隔数年尚未开工建设的情况时有发生，导致被拆迁人一直流离失所，无法按期回迁。
拆迁人提供的安置房需要具备什么条件呢？
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的规定，拆迁人提供的安置房应当是现房，并且该房屋具有相应的审批手续，配套设施比较齐全，应当具备使用条件。用地单位申请核发房屋拆迁许可证时提交的安置房证明应当包含以下文件：①建设工程竣工验收备案表②土地使用权证明或房屋所有权证。用期房作为安置房的，需要双方协商同意。
实际案例中，很多拆迁协议中，对于安置房的约定非常笼统，对被拆迁人非常不利，被拆迁人主张权益时非常被动。选择现房安置的，风险比较小。
如果选择期房作为安置房需要哪些注意事项呢？
在拆迁安置补偿协议中，要约定安置房屋的具体位置，面积，交房时间，交房条件，逾期交房的违约责任等。一旦拆迁人违约，以后的法律救济有了合同依据，对被拆迁人也是一种保障。
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新突破！“集体土地上房屋”拆迁补偿计算方式有了新思路
作者：北京衡杓律师事务所 征拆业务部
目前的法律及行政法规未对集体土地上房屋拆迁补偿的计算方法作出明确规定，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》仅仅对补偿标准作出了原则性规定。
《土地管理法》第四十八条确立了对集体土地上房屋补偿的基本原则：
（1）公平补偿
（2）生活水平不降低、长远生计有保障
（3）先补偿，后搬迁
（4）补偿方式有三种：①重新安排宅基地建房 ②给予安置房 ③货币补偿
该原则性规定在实践中给出了各种不同的解读，也导致补偿标准混乱。
自2021年10月1日起上海市开始实施新的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》明确了集体土地上房屋拆迁补偿的计算公式，并且将土地使用权的市场价值作为计算依据。
【宅基地房屋拆迁补偿计算公式】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第十四条对宅基地房屋的拆迁补偿计算公式作出了明确规定：
被征地的村或者村民小组建制撤销的，可选择货币补偿或产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。
此计算公式明确了宅基地房屋货币补偿的计算方式，将补偿确定为（房价+地价+补贴），并且明确了地价参照同区域新建商品住房土地使用权基价。因各地均采用了公开的土地招拍挂，被拆迁人不用依靠任何专业知识也可以预估自己能拿到的补偿额。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，国有土地上房屋征收补偿不得低于类似房地产的市场价格。
实践中，尤其是一线城市，土地价格在房屋价格中的占比已经超过了90%，上海市确定的计算公式中，地价按商品房的土地使用权的基价，基本实现了集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿价格的接轨。
【非居住房屋拆迁补偿计算方法】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第二十条及二十一条对非居住房屋的补偿补偿也作出了明确的规定，明确了补偿包括：房屋重置成新价、土地使用权取得费用、设备搬迁安装费用、停产停业损失等，其中土地使用权取得费用可参照同区域工业园区内土地使用权取得费用。
实践中，集体土地上非居住房屋的补偿一直是争议高发区域，很多拆迁项目中仅仅给予略高于房屋重置成新价的补偿标准，而对于土地使用权的补偿，很难形成统一的标准，甚至用“拆除违法建设”的手段一些解决历史遗留问题，以此来迫使被拆迁人签订协议。
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作者：北京衡杓律师事务所 征拆业务部
目前的法律及行政法规未对集体土地上房屋拆迁补偿的计算方法作出明确规定，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》仅仅对补偿标准作出了原则性规定。
《土地管理法》第四十八条确立了对集体土地上房屋补偿的基本原则：
（1）公平补偿
（2）生活水平不降低、长远生计有保障
（3）先补偿，后搬迁
（4）补偿方式有三种：①重新安排宅基地建房 ②给予安置房 ③货币补偿
该原则性规定在实践中给出了各种不同的解读，也导致补偿标准混乱。
自2021年10月1日起上海市开始实施新的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》明确了集体土地上房屋拆迁补偿的计算公式，并且将土地使用权的市场价值作为计算依据。
【宅基地房屋拆迁补偿计算公式】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第十四条对宅基地房屋的拆迁补偿计算公式作出了明确规定：
被征地的村或者村民小组建制撤销的，可选择货币补偿或产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。
此计算公式明确了宅基地房屋货币补偿的计算方式，将补偿确定为（房价+地价+补贴），并且明确了地价参照同区域新建商品住房土地使用权基价。因各地均采用了公开的土地招拍挂，被拆迁人不用依靠任何专业知识也可以预估自己能拿到的补偿额。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，国有土地上房屋征收补偿不得低于类似房地产的市场价格。
实践中，尤其是一线城市，土地价格在房屋价格中的占比已经超过了90%，上海市确定的计算公式中，地价按商品房的土地使用权的基价，基本实现了集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿价格的接轨。
【非居住房屋拆迁补偿计算方法】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第二十条及二十一条对非居住房屋的补偿补偿也作出了明确的规定，明确了补偿包括：房屋重置成新价、土地使用权取得费用、设备搬迁安装费用、停产停业损失等，其中土地使用权取得费用可参照同区域工业园区内土地使用权取得费用。
实践中，集体土地上非居住房屋的补偿一直是争议高发区域，很多拆迁项目中仅仅给予略高于房屋重置成新价的补偿标准，而对于土地使用权的补偿，很难形成统一的标准，甚至用“拆除违法建设”的手段一些解决历史遗留问题，以此来迫使被拆迁人签订协议。
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#拆迁补偿##征拆维权##拆迁案例回放# 【北京律师 | X医疗器械有限责任公司诉某市人民政府国有土地上房屋征收一案的分析】
01
案件介绍
X医疗器械有限责任公司的房屋位于当地棚户区改造项目的征收范围内。某市人民政府作出案涉《征收决定》。X医疗器械有限责任公司认为《征收决定》对自己的合法权益有所侵犯，因此提起了行政复议，在复议过程中，案涉《征收决定》被予以维持。X医疗器械有限责任公司遂提起诉讼程序。
征收中的违法部分：
1、棚改项目未立项先征地，不能提供项目核准文件、无建设项目用地预审批复、规划选址意见、环境影响审批文件、节能审查意见等法定文件，《征收决定》严重侵犯了原告享有的国有土地使用权、房屋所有权，导致生产经营活动不能进行，造成营业损失。
2、被拆迁人名下土地为办公用地、房屋用途为车间办，不属于棚户区改造的范围，且某市人民政府不能证明其为了公共利益的需要征收涉案房屋，《征地决定》内容违法。
3、《征收决定》作出前，征收补偿费用未足额到位、专户存储、专款专用，也未按照有关规定进行社会稳定风险评估，作出的程序明显违法。
02
京尹律师论法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收应当符合“四规划一计划”，房屋征收部门虽然提供了土地、规划相关部门的证明函，但未能提供相关规划文件本身或者主管部门许可等直接材料予以证实，其主要证据不充足。在房屋征收过程中，征收涉及被征收人数较多，房屋征收部门未能提供政府审批确定征收补偿方案材料，没有政府常务会议讨论决定征收房屋材料，履行征收程序不全面，房屋征收决定违法。
03
京尹律师提醒
由于征收程序具有不可逆转性，被征收人应保持清醒的法律意识，当切身利益受到侵害时，应积极进行依法维权。
关键词：【土地征收】、【企业拆迁】、【危房改造】、【商铺拆迁】、【环保关停】、【棚户区改造】、【养殖场拆迁】、【水源地关停】、违法拆迁 、拆迁违建 、拆迁律师、拆迁投诉电话、北京京尹律师事务所、合同纠纷、股权纠纷、劳动纠纷、侵权诉讼、房地产纠纷、招标投标、知识产权纠纷、婚姻咨询、刑事辩护……
01
案件介绍
X医疗器械有限责任公司的房屋位于当地棚户区改造项目的征收范围内。某市人民政府作出案涉《征收决定》。X医疗器械有限责任公司认为《征收决定》对自己的合法权益有所侵犯，因此提起了行政复议，在复议过程中，案涉《征收决定》被予以维持。X医疗器械有限责任公司遂提起诉讼程序。
征收中的违法部分：
1、棚改项目未立项先征地，不能提供项目核准文件、无建设项目用地预审批复、规划选址意见、环境影响审批文件、节能审查意见等法定文件，《征收决定》严重侵犯了原告享有的国有土地使用权、房屋所有权，导致生产经营活动不能进行，造成营业损失。
2、被拆迁人名下土地为办公用地、房屋用途为车间办，不属于棚户区改造的范围，且某市人民政府不能证明其为了公共利益的需要征收涉案房屋，《征地决定》内容违法。
3、《征收决定》作出前，征收补偿费用未足额到位、专户存储、专款专用，也未按照有关规定进行社会稳定风险评估，作出的程序明显违法。
02
京尹律师论法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收应当符合“四规划一计划”，房屋征收部门虽然提供了土地、规划相关部门的证明函，但未能提供相关规划文件本身或者主管部门许可等直接材料予以证实，其主要证据不充足。在房屋征收过程中，征收涉及被征收人数较多，房屋征收部门未能提供政府审批确定征收补偿方案材料，没有政府常务会议讨论决定征收房屋材料，履行征收程序不全面，房屋征收决定违法。
03
京尹律师提醒
由于征收程序具有不可逆转性，被征收人应保持清醒的法律意识，当切身利益受到侵害时，应积极进行依法维权。
关键词：【土地征收】、【企业拆迁】、【危房改造】、【商铺拆迁】、【环保关停】、【棚户区改造】、【养殖场拆迁】、【水源地关停】、违法拆迁 、拆迁违建 、拆迁律师、拆迁投诉电话、北京京尹律师事务所、合同纠纷、股权纠纷、劳动纠纷、侵权诉讼、房地产纠纷、招标投标、知识产权纠纷、婚姻咨询、刑事辩护……
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