美国国内移民趋势：从大都市向小城区的加速转移
（温德尔考克斯 04/13/2022）
在过去十年后期，随着美国国内移民向大都市地区的减少，国内移民开始迁移到较小的都市地区 (CBSA)。“国内分散化迁徙加速（甚至在 Covid 之前） ”中涵盖了这一趋势。根据人口普查局的估计，这一趋势仍在继续，尤其是在截至 2021 年 7 月 1 日的年度。
图 1 显示了 2010-2015 年、2015-2020 年三个时期内，按核心统计区（大都市区和小都市区）以及 CBSA 以外地区（注 1 ）规模的年度国内净移民百分比和 2020-2021 年。在每个最大的 CBSA 人口类别（1,000,000 及以上）中，最小的国内净移民发生在 2020-2021 年，只有 1,000,000 至 2,499,999 类别增加。较小的人口类别在 2020-2021 年实现了最大的国内净移民数字。与此同时，CBSA 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在 2020-2021 年的百分比增幅最大。
所有人口类别的人口变化数据如图 2 所示。
CBSA 人口的国内移民
最大的大都市区——2010 年拥有超过 1000 万居民的两个特大城市，在 2010-2015 年已经失去了数十万净国内移民，到 2020-2021 年，他们的损失增加了两倍多。纽约损失了 385,000，而洛杉矶损失了 205,000。
第二大城市人口类别（2010 年为 5,000,000 至 9,999,999）在 2010-2015 年略有增长，但到 2021 年减少了 151,000 人。然而，这一类别包括国内移民净增长第二大的大都市区达拉斯-沃思堡，该地区增加了 54,000 名国内移民。亚特兰大获得 25,000 人，休斯顿获得 24,000 人。芝加哥损失了 109,000，而华盛顿 (DC-VA-MD-WV) 损失了 67,000，迈阿密也是如此（负 55,000）。
第三大都市人口类别（2010 年为 2,500,000 至 4,999,999）在前两个时期都有年度增长，但在 2020 年至 2021 年期间减少了 141,000 人。这一类别中增幅最大的是坦帕-圣。圣彼得堡有 42,000 人，其次是 Riverside-San Bernardino，有 35,000 人。去年，Riverside-San Bernardino 的人口数量超过了旧金山，成为加州第二大都会区。最大的国内移民净损失在旧金山，为负 129,000，波士顿为负 48,000，西雅图为负 31,000。西雅图是一个真正的惊喜，因为它近年来一直是全国国内移民的领导者。
2010 年人口在 1,000,000 至 2,499,999 人之间的大都市地区在所有三个时期都实现了年度净国内移民增长。2020-2021 年增幅最大的是奥斯汀，为 40,000 人，圣安东尼奥为 26,000 人，它们的城市核心相距仅 80 英里。杰克逊维尔获得了 25,000 人，夏洛特获得了 24,000 人，罗利获得了 22,000 人。最大的损失是在圣何塞，为负 61,000。
向主要大都市地区（四大类别——2010 年超过 1,000,000 人）的国内净移民下降趋势已经很明显（图 3）。
2010 年，最大的总体净国内移民增长出现在大都市地区，人口从 500,000 到 999,999，达到 248,000。这几乎是 2010 年至 2015 年平均水平的 8 倍。涨幅最大的是佛罗里达州萨拉索塔，为 29,000 人，佛罗里达州开普科勒尔，为 26,000 人，佛罗里达州莱克兰，为 25,000 人，以及爱达荷州博伊西，为 24,000 人。该类别中最大的损失是在檀香山，为负 17,000。
2010 年 250,000 至 499,999 的人口类别在 2021 年增加了净国内移民，几乎是 2010-2015 年的六倍。涨幅最大的是南卡罗来纳州默特尔比奇的 22,000 点和佛罗里达州圣露西港的 16,000 点。最大的损失是在加利福尼亚州的萨利纳斯和加利福尼亚州的圣玛丽亚（圣巴巴拉），在 3,000 到 4,000 之间。
2010 年 100,000 至 249,999 的人口类别平均减少了 11,000 名净国内移民，并在 2020-2021 年增加到 161,000 人。这一类别的领先者是佛罗里达州的蓬塔戈尔达和犹他州的圣乔治，人数为 9,000。即使有这样的收益，一些 CBSA 仍持续亏损，这一类别中最大的是洛杉矶查尔斯湖，为 12,000。
在 2010 年人口不足 10 万的 CBSA 中，2010-2015 年净国内移民减少 57,000 人，到 2020-2021 年增加 109,000 人。佛罗里达州村庄的收益最大，为 7,000，而北达科他州威利斯顿的损失最大，为负 3,000。
在 CBSA 之外，2010-2015 年平均损失 59,000 人，而在 2020-2021 年转变为 118,000 人的收益。他们 0.66% 的净增长是 2020-2021 年所有人口类别中最大的。这一增长令人惊讶，因为 CBSAs 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在过去 11 年中只增长了一次，即使在那时，增长的幅度也要小得多（7,000）。
国内移民百分比领先者
图 4 显示了 927 个 CBSA 中 2021 年净国内移民占其 2020 年人口比例最高的 25 个 CBSA。最高的是佛罗里达州的 The Villages，以及佛罗里达州的其他 CBSA Punta Gorda（排名第二）， Homosassa Springs、Sarasota、Lakeland、Cape Coral、Port St Lucie、Ocala、Vero Beach 和 Sebring 进入前 25 名。这些地铁中的每一个都面向老年人，并且都在混合或远程物理通勤距离内主要就业中心，例如坦帕街，圣彼得堡、迈阿密、奥兰多和杰克逊维尔。犹他州圣乔治排名第三，既是高级磁铁，也是拉斯维加斯地铁的远程/混合通勤。犹他州雪松城距离拉斯维加斯的通勤时间较长。其他郊区 CBSA 也在名单上，例如乔治亚州杰斐逊（亚特兰大附近）、爱达荷州科达伦和 Sandpoint（斯波坎附近）、德克萨斯州格兰伯里（达拉斯-沃斯堡附近）和内华达州帕朗（拉斯维加斯附近） ）。爱达荷州博伊西正在吸引大量国内移民，因为它本身就是一个不断发展的城市中心。
最大的百分百损失是能源生产的威利斯顿，北达科他州和查尔斯湖，洛杉矶。在损失百分比最大的 25 个大都市区中，三个主要大都市区是圣何塞、旧金山和纽约（图 5）。当然，2021 年可能是国内净移民的一个转折点，不会很快被复制。但至关重要的是，这些模式在大流行之前就已经存在。目前尚不清楚 Covid 是否已经完成了工作，新的大流行“浪潮”，甚至在邻国加拿大出现了“第六波”。回归“新常态”可能并不像想象的那么接近。即使在未来几年内，国内移民应该只下降到最近加速的一半，它仍然是巨大的，并且标志着该国人口结构的重大转变。
注 1：大都市和小都市地区标准围绕“城市地区”进行组织。这两种分类在核心城区的人口上有所不同。50,000或更多居民的城市地区是大都市区，而拥有10,000至49,999居民的城市是微型城市地区。
注 2： CBSA 以外的地区不是农村地区，它们根本不在大都市或小城市地区。正如管理和预算办公室在 2020 年大都市区标准中所说，“CBSA 分类不是城乡分类；大都市和小都市统计区以及 CBSA 以外的许多县都包含城市和农村人口。” 事实上，在 2010 年，美国 3100 多个县中只有 16 个县没有农村领土。这不包括在弗吉尼亚州相当于县的城市，其中城市不能属于县。
（温德尔考克斯 04/13/2022）
在过去十年后期，随着美国国内移民向大都市地区的减少，国内移民开始迁移到较小的都市地区 (CBSA)。“国内分散化迁徙加速（甚至在 Covid 之前） ”中涵盖了这一趋势。根据人口普查局的估计，这一趋势仍在继续，尤其是在截至 2021 年 7 月 1 日的年度。
图 1 显示了 2010-2015 年、2015-2020 年三个时期内，按核心统计区（大都市区和小都市区）以及 CBSA 以外地区（注 1 ）规模的年度国内净移民百分比和 2020-2021 年。在每个最大的 CBSA 人口类别（1,000,000 及以上）中，最小的国内净移民发生在 2020-2021 年，只有 1,000,000 至 2,499,999 类别增加。较小的人口类别在 2020-2021 年实现了最大的国内净移民数字。与此同时，CBSA 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在 2020-2021 年的百分比增幅最大。
所有人口类别的人口变化数据如图 2 所示。
CBSA 人口的国内移民
最大的大都市区——2010 年拥有超过 1000 万居民的两个特大城市，在 2010-2015 年已经失去了数十万净国内移民，到 2020-2021 年，他们的损失增加了两倍多。纽约损失了 385,000，而洛杉矶损失了 205,000。
第二大城市人口类别（2010 年为 5,000,000 至 9,999,999）在 2010-2015 年略有增长，但到 2021 年减少了 151,000 人。然而，这一类别包括国内移民净增长第二大的大都市区达拉斯-沃思堡，该地区增加了 54,000 名国内移民。亚特兰大获得 25,000 人，休斯顿获得 24,000 人。芝加哥损失了 109,000，而华盛顿 (DC-VA-MD-WV) 损失了 67,000，迈阿密也是如此（负 55,000）。
第三大都市人口类别（2010 年为 2,500,000 至 4,999,999）在前两个时期都有年度增长，但在 2020 年至 2021 年期间减少了 141,000 人。这一类别中增幅最大的是坦帕-圣。圣彼得堡有 42,000 人，其次是 Riverside-San Bernardino，有 35,000 人。去年，Riverside-San Bernardino 的人口数量超过了旧金山，成为加州第二大都会区。最大的国内移民净损失在旧金山，为负 129,000，波士顿为负 48,000，西雅图为负 31,000。西雅图是一个真正的惊喜，因为它近年来一直是全国国内移民的领导者。
2010 年人口在 1,000,000 至 2,499,999 人之间的大都市地区在所有三个时期都实现了年度净国内移民增长。2020-2021 年增幅最大的是奥斯汀，为 40,000 人，圣安东尼奥为 26,000 人，它们的城市核心相距仅 80 英里。杰克逊维尔获得了 25,000 人，夏洛特获得了 24,000 人，罗利获得了 22,000 人。最大的损失是在圣何塞，为负 61,000。
向主要大都市地区（四大类别——2010 年超过 1,000,000 人）的国内净移民下降趋势已经很明显（图 3）。
2010 年，最大的总体净国内移民增长出现在大都市地区，人口从 500,000 到 999,999，达到 248,000。这几乎是 2010 年至 2015 年平均水平的 8 倍。涨幅最大的是佛罗里达州萨拉索塔，为 29,000 人，佛罗里达州开普科勒尔，为 26,000 人，佛罗里达州莱克兰，为 25,000 人，以及爱达荷州博伊西，为 24,000 人。该类别中最大的损失是在檀香山，为负 17,000。
2010 年 250,000 至 499,999 的人口类别在 2021 年增加了净国内移民，几乎是 2010-2015 年的六倍。涨幅最大的是南卡罗来纳州默特尔比奇的 22,000 点和佛罗里达州圣露西港的 16,000 点。最大的损失是在加利福尼亚州的萨利纳斯和加利福尼亚州的圣玛丽亚（圣巴巴拉），在 3,000 到 4,000 之间。
2010 年 100,000 至 249,999 的人口类别平均减少了 11,000 名净国内移民，并在 2020-2021 年增加到 161,000 人。这一类别的领先者是佛罗里达州的蓬塔戈尔达和犹他州的圣乔治，人数为 9,000。即使有这样的收益，一些 CBSA 仍持续亏损，这一类别中最大的是洛杉矶查尔斯湖，为 12,000。
在 2010 年人口不足 10 万的 CBSA 中，2010-2015 年净国内移民减少 57,000 人，到 2020-2021 年增加 109,000 人。佛罗里达州村庄的收益最大，为 7,000，而北达科他州威利斯顿的损失最大，为负 3,000。
在 CBSA 之外，2010-2015 年平均损失 59,000 人，而在 2020-2021 年转变为 118,000 人的收益。他们 0.66% 的净增长是 2020-2021 年所有人口类别中最大的。这一增长令人惊讶，因为 CBSAs 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在过去 11 年中只增长了一次，即使在那时，增长的幅度也要小得多（7,000）。
国内移民百分比领先者
图 4 显示了 927 个 CBSA 中 2021 年净国内移民占其 2020 年人口比例最高的 25 个 CBSA。最高的是佛罗里达州的 The Villages，以及佛罗里达州的其他 CBSA Punta Gorda（排名第二）， Homosassa Springs、Sarasota、Lakeland、Cape Coral、Port St Lucie、Ocala、Vero Beach 和 Sebring 进入前 25 名。这些地铁中的每一个都面向老年人，并且都在混合或远程物理通勤距离内主要就业中心，例如坦帕街，圣彼得堡、迈阿密、奥兰多和杰克逊维尔。犹他州圣乔治排名第三，既是高级磁铁，也是拉斯维加斯地铁的远程/混合通勤。犹他州雪松城距离拉斯维加斯的通勤时间较长。其他郊区 CBSA 也在名单上，例如乔治亚州杰斐逊（亚特兰大附近）、爱达荷州科达伦和 Sandpoint（斯波坎附近）、德克萨斯州格兰伯里（达拉斯-沃斯堡附近）和内华达州帕朗（拉斯维加斯附近） ）。爱达荷州博伊西正在吸引大量国内移民，因为它本身就是一个不断发展的城市中心。
最大的百分百损失是能源生产的威利斯顿，北达科他州和查尔斯湖，洛杉矶。在损失百分比最大的 25 个大都市区中，三个主要大都市区是圣何塞、旧金山和纽约（图 5）。当然，2021 年可能是国内净移民的一个转折点，不会很快被复制。但至关重要的是，这些模式在大流行之前就已经存在。目前尚不清楚 Covid 是否已经完成了工作，新的大流行“浪潮”，甚至在邻国加拿大出现了“第六波”。回归“新常态”可能并不像想象的那么接近。即使在未来几年内，国内移民应该只下降到最近加速的一半，它仍然是巨大的，并且标志着该国人口结构的重大转变。
注 1：大都市和小都市地区标准围绕“城市地区”进行组织。这两种分类在核心城区的人口上有所不同。50,000或更多居民的城市地区是大都市区，而拥有10,000至49,999居民的城市是微型城市地区。
注 2： CBSA 以外的地区不是农村地区，它们根本不在大都市或小城市地区。正如管理和预算办公室在 2020 年大都市区标准中所说，“CBSA 分类不是城乡分类；大都市和小都市统计区以及 CBSA 以外的许多县都包含城市和农村人口。” 事实上，在 2010 年，美国 3100 多个县中只有 16 个县没有农村领土。这不包括在弗吉尼亚州相当于县的城市，其中城市不能属于县。
【房价真降了！#新房6年来首跌# 现在能买房吗？】
房价真的跌了！
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？(完)
（新闻来源：中国新闻网）
房价真的跌了！
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？(完)
（新闻来源：中国新闻网）
【房价真降了！新房6年来首跌，现在能买房吗？】
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
2021年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
2021年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？#买房者说##楼市杂谈##房地产#
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
2021年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
2021年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
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