【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。

#每日一善[超话]##日行一善#
人生在世，难免会遇到各种困难和不如意。与其把时间浪费在对未来的担忧和对现状的抱怨上，倒不如调整心态、学会释怀。 ​ ​​​落日伴着霞光，只要你抬起头，美好从没离你很远。天真灿烂，尘世游慢，请拿出鼓动风云的勇敢。但愿殊途同归时，我能同你讲讲来时的路。越憧憬越要风雨兼程。 ​很多时候，不要把得到的东西看作理所当然，上帝对每个人都是公平的，如果你比别人幸运一点，记得感恩，一个懂得付出，一个懂得感恩，这便是世间最好的感情。一定要极尽自己力所能及之事，帮助那些比你苦的人感受这世上的阳光和美丽。这样的善良常常是播种，不意间，就会开出最美丽的人性之花来。

游览风景名胜，欣赏古今字画，不时会遇见草体文字，包括楹联、诗词、题款，还有摩崖石刻等，要想准确无误地辨识，对于我来说，并不是件容易的事。究其原因，也很简单，主要因为对草书符号知之不多。
也许，自从草书诞生以来，文字的误读误传可能是难免的。比如，古代某个人以草体写了篇文字；当时有读者对某个字的辨识出现了错误，传播时又未能及时勘误，这样的错误会不会延续至今？应该有可能。
多年前，阅读时了解到李鸿章撰写过对联：“享清福不在为官，只要囊有钱，仓有米，腹有诗书，便是山中宰相；祈寿年无须服药，但愿身无病，心无忧，门无债主，可为地上神仙”。据说，这是他晚年写的。
后来，发现这副联有多个版本，大同小异，区别在于个别的字。为了弄清“真相”，我曾利用去安徽合肥出差的机会，到李鸿章故居的福寿堂看了看。不过，柱子上刻写的下联中的第二个字，直到今天仍然存疑。
按照我的初步辨识，李鸿章故居福寿堂外柱子上的楹联是这样写的：“享清福不在为官，只要囊有钱，仓有粟，腹有诗书，便是山中宰相；祈新年岂须服药，但愿身无病，心无忧，门无债主，即称地上神仙”。
如果把上联的“粟”写成“米”，虽无不妥，却不如“粟”好。因为，“仓”里储“粟”，比蓄“米”更常见；下联的“新”字，如果不是我辨识错误，显然与民间流传的明显不同。无论如何，这个“新”字都不如“寿”字贴切。
那么，我会不会把行草的“寿”看成“新”字了？有这种可能。蔡襄、赵孟頫、黄庭坚和吴说等人写的“寿”字，看上去或多或少都有点儿像“新”字；再加上柱子上对联的书写者自己的风格，有可能把“寿”写成了“新”样儿。
我们不谈对联格律等写作要求，只从字的形义上进行判断，李鸿章祠堂那副联，写的似“岂须服药”，而非“无须服药”，更非“无需服药”。虽然草书的“无”字与“岂”字有时很像，但毕竟在书法上是有本质不同。
此外，实物上的下联还有“即称”二字，也与民间流传的“可为”不同。“即称”之为神仙，未必是神仙；“可为”神仙，也未必成神仙。两种说法，看上去差不多，却存在“无为”和“有为”两种不同取向，读者不可不察。
当然，李鸿章是否真的撰写过这副对联？未见真迹之前，又未经认真研究，很难给出确定回答。即使真的写过，也未必每个字都是廊柱上这样的。更何况，时光流转，廊柱上的楹联经过了几次书写和翻刻？已经无从考证。
最近看八大山人画作的图片，也看一些鉴赏家评价他和他的作品的文章，有两幅的题画诗常被提及。尽管可能存在误读，因而令人费解，却被广泛引用。此外，虽然字画均为真迹，但诗作者可能并非朱耷，而另有其人。
第一首，据说是八大山人的《题孤鸟》诗：“绿荫重重鸟间关，野鸟花香窗雨残。天遣浮云都散尽，教人一路看青山。”也有写成“鸟问关”、“野那花香”或“无那花香”的，可能都因为最初的辩识错误，可以理解。
我没有见过这幅画的图片，但查了这首诗，发现明代李祯写过《宜阳山中》诗：“绿阴重叠鸟间关，野枣花香宿雨残。天遣浮云都捲尽，教人一路看青山”。八大是怎么写的？不知道。因为是草体，读者就可能录错。
第二首，据说是八大为他的《题枯木孤鸟》题诗：“闭门寂寂掩中春，坐看枯枝带雨新。鸟自白头人不识，可堪啼向白头人。”明代释宗泐写过《题画》诗：“闲门寂寂掩芳春，坐看梨花带雨新。鸟自白头浑不觉，可堪啼向白头人。”
为补充表达画意，用他人的诗作为题款，古今常见。八大山人是古代书画大家，其作品个性鲜明，表达的思想情感往往比较隐晦，但改诗题画的可能性不大。因此，如果这类题款出现与原作有所不同，很可能错在读者。
不只书画，人类传播信息的过程中经常会有损耗。首先，误读是经常发生的事情。在这方面，自信必须建立在认真核实的基础之上。其次，信息传播经过的环节越多，真实细节丢失的可能性越大，追溯源头也更加必要。
不要轻信你看到的和听到的。尤其在今天大数据时代，我们以为无所不知，实际上可能成了信息孤岛。各种投其所好的信息给予，让个体变得更加孤独。认识自己，回到过去，可能会增强面对现在和未来的底气。