城市在发展,规划在调整,你的选房逻辑难道不需要改变吗?

城市是怎么来的?村落不断增多就会被定义为城镇,城镇的增多就会被定义为城市。在古代,每一座城市都会有一座城堡或是粮仓,亦或是宫殿、庙宇。这些不外乎都是权利中心。民众的居所都是围绕权利中心而建。

由于古代建筑普遍讲究对称,很多古城都是方正布局,整个城市以棋盘式来展示,比如明清时的北京城。

随着城市的发展,人口的增多,棋盘式的布局逐渐无法满足人们的需要。城市北部的人想要去东部、南部、西部都需要进入城市中心。城市中心预留的道路宽度就逐渐不够用,道路拥堵不可避免。

慢慢地环绕城市的道路就形成了,百姓出行完全可以在城市的边缘进行,道路宽阔,路口较少。想要进入市中心,会有从市中心放射而出的道路连接环路。这就是现在大部分城市的道路布局。

这种环形放射式路网确实解决了棋盘式城市居民出行拥堵的问题。可是随着人口进一步增多,城市的拥堵再次出现。这一次不是城市道路的问题,是城市发展的问题。

过去只有一个市中心,这个市中心一般是围绕权利中心而建。大家工作在市中心内,居住在市中心外,上班时通往市中心的路拥堵,下班时离开市中心的路拥堵。这种单向的拥堵很明显就是城市规划出了问题。

于是,很多城市在市中心以外的区域建了CBD(中央商务区),CID(中央科技区),CCD(中央文化区)等各种区,目的就是为了建立多个市中心,将人口分散。

城市规划的演进其实都是围绕着百姓居住与出行需求而来的。

第一阶段:百姓以分散的村落式居住。

第二阶段:村落聚集形成城市,城市规划以对称为基本原则,形成棋盘式布局。

第三阶段:为了避免所有出行必须经过市中心,演变成环形放射路网。

第四阶段:在市中心以外区域建设多个能够聚集人流量的活动区,形成多点发散式布局。

在城市发展的四个阶段里,人们选择居住地点的逻辑也是不同的。

第一阶段,谈不上选房,居者有其屋就已经不错了。

第二阶段,好的房子要集中在商业区,百姓购物方便。古诗词里就有说道:“市列珠玑,户盈罗绮,竞豪奢。”翻译过来就是:市场上陈列着琳琅满目的珠玉珍宝,家家户户都存满了绫罗绸缎,争相比奢华。可见富人的居所和繁华的商业是紧密相连的。

第三阶段,离市中心越近的房子,价格越高,居住越方便,越受人青睐。因为这里的所有配套都很齐全。不仅如此优质的教育、医疗、商业也都集中在这一区域。

第四阶段,这一阶段是目前大部分城市所处的阶段。人们的选房逻辑还没有从第三阶段转变过来,还是一味寻求市中心的房子。可是城市的规划都已经发生了变化,再按照原来的逻辑去选房,势必会造成跟不上时代的问题。

比如,人们逐渐向往脱离钢筋水泥流连山水,市中心几乎没有;再比如郊区发展日新月异,还买市中心可能会错过价格洼地,与城市发展红利失之交臂。

在这一阶段,我们应该如何选房,才能获取城市发展红利呢?我有三点建议:

一、跟随人口集中活动区
如果你问一个北京人:“北京的市中心在哪?”对方一定会先是一懵,然后反问一句:“你说的是天安门吗?”市中心的概念早已不适用现在的大城市,尤其是像北京这样的超一线城市,哪有什么唯一的市中心,到处都是中心。

这些中心就是人口集中活动区,它还有一些高大上的简称,叫CBD(中央商务区)、CID(中央科技区)、CCD(中央文化区)等。

我们选房就是要跟着上述区域走。有些人说,很多区域都是概念,有可能几年下来,招商不行,人口不行,最后还是不了了之。我承认这种情况是存在的,可是如果不到这些区域买房,那未来无论是居住还是投资,效果肯定更不好。

现在稍微大一点的城市几乎都有自己的CBD,这个区域的价格基本都是城市的房价第一梯队。除此以外,我们还可以关注一下CCD(中央文化区)、CID(中央科技区)、CSD(中央休闲购物区)等。这些区域普遍都在建设中,处于价格洼地,未来人流量较高,房价支撑性较好。

跟随这种人口集中的活动区选房,不保证一定能遇到有升值潜力的房,但是概率要大很多。

二、跟随地铁
爱因斯坦的相对论有个著名的结论就是速度越快,时间越慢,距离越短。两个地点的远近除了与物理距离有关,也与行驶速度有关。步行、骑自行车、开汽车、坐地铁,采用不同的交通工具“丈量”出来的距离是不同的。

就目前城市发展状况来看,在市区内汽车的速度要远小于地铁。住得越远,地铁的必要性就越强,它可以“缩短距离”。对于那些每天上下班穿梭于市区的人来说,地铁就是一个标配。

有些楼盘所在的区域有地铁覆盖,但是没有较近的地铁口,这依然不算跟随地铁。如果上班路上需要一小时,半小时坐地铁,半小时走到地铁,这就体现不出地铁的优势了。

某区域有地铁覆盖,这说明它是城市发展的方向;某楼盘附近有地铁口,这说明它是该区域发展的关键地带或是人流量较大的地带。

跟随地铁去选房,能够将未来房价爆发点的误差精确到以公里为单位。

三、跟随大开发商
大开发商对于政策信息的把握都是非常精准的。几乎每一家大型开发商都有专门的政策研究团队,作为开发商的智囊团,哪里未来有前景,哪里政策落地效果好,他们都会提前做研判的。

我们普通人想的是在哪买房,他们想的是在哪建房。我们和他们的目的都是一样的:都是找到能享受城市发展红利的房子。既然如此,我们为什么不借力打力呢?跟着大开发商的选址走,这些大开发商在哪盖楼,我们就关注哪个区域。

除了在选址上大开发商有研判优势和资金优势,在以下三个方面,大开发商依然有绝对的优势:

1、大开发商资金实力雄厚,出现烂尾的概率较低。

2、大开发商多是自持物业,楼盘的物业公司与开发商属于同一集团,后续服务有保障。

3、大开发商一般都倾向于开发大规模社区,他们会更加关注小区的资源配套,比如:学校、商业街、医院、园林、休闲设施等。

跟随大开发商去选房,房子地址不会差,烂尾概率低,物业服务有保障,周边配套有规划。这样的房子自住投资都划算。

以北京这座超级大都市为例,它现在就是多点开花,城市的中心不再只局限于二环里,东北方向有望京,南边有亦庄,西南边也有丽泽。未来五环以外肯定还会有很多的区域性中心。比如北京房山着力打造的CSD(中央休闲购物区)势必会成为北京的又一人气聚集地。

在这个区域买房“踏空”的概率就小很多,再加上这里有连通北京与房山的地铁房山线,这条地铁线跨越房山两大重镇:长阳与良乡。接着我们沿着这条地铁,找地铁口的大开发商楼盘。进入房山的第一站是稻田站,距离这个站200米远就有一个大开发商的楼盘:中海寰宇视界。项目户型产品较多,一居约 53/59 m²、两居约 72 m²、三居约 96 m²、四居约 135 m²。预计首期开盘价格为5万+,总价300万起,首套首付105万起,且精装交付带智能家居,更多优惠大家可以私信我。

这个楼盘完全符合我们前边提到的选房建议:首先,它处于人口集中活动区,北京CSD房山区,同时也处于房山最繁华的长阳。其次,它距离地铁口仅200米,附近还有京深路和京港澳高速,无论市内出行,还是市外远行都非常快捷方便。最后,它还是大开发商中海地产打造的精品楼盘,物业自持,拥有京西先锋园林景观。这样的楼盘大概率能够享受城市发展的红利。

总结:
城市发展大体经历四个阶段,分散的村落式,棋盘式,环形放射式,多点发散式。目前绝大多数城市都处于环形放射式向多点发散式的过渡阶段。在这几个发展阶段中,我们选房的逻辑也是不同的。在向多点发散式迈进的过程中,我们应该寻找具有以下三个特点的房子:

1、处于人口集中活动区的房子,以新兴的城市规划为引导。

2、处于地铁沿线,尤其是地铁口的房子。

3、大开发商开发的楼盘。

『吴门车辆段1』宇威U12,昆山公交的全新名片

昆山市,曾经名列百强县第一。当地的公交以“高配”而被众多车迷所熟知。在某一特定的时间段里,低地板、自动挡、进口发动机等配置在昆山公交的车辆上层出不穷。然而,近年来,尤其是进入了新能源时代后,尽管昆山公交的车辆配置水平从全国来看依然处于领先水平,但是似乎已经难以复刻昔日的辉煌。

昆山公交于2019年购入的20台“世界名车”宇通“宇威U12”—ZK6126BEVG1A是目前昆山公交购入的最后一款低地板车型。同时,这也是宇威U12在国内的首发。作为新世代公交设计的头号玩家,宇通全新推出的“宇威”造型可谓经典。宇通成功地把iPhone X的设计元素融入到城市公交中,并史无前例地依赖涂装体现设计语言。在车顶的“刘海”之下,是前挡、前脸、前灯融为一体的黑色区域,提升了前脸的整体性、冲击力和科技感。师承广汽传祺GS8(划掉)的前灯,让宇通成为了客车界“灯厂”,也拉开了国内客车厂在灯具方面的军备竞赛。A柱提前的设计,使A柱和前门之间形成了一个三角窗,提升了驾驶室的横向视野。

这套设计确实让人眼前一亮,但是从小编的视角来看,它过多使用平直的线条,加上黑漆漆的涂装,使得造型看起来有些死板。因此,昆山选择的车身拉花绝对是锦上添花,很好地缓解了原有设计的短板。只不过在后期运营中,拉花似乎存在缺失的情况。

来到侧面,作为12米车型,宇威的前悬相比起别家而言更长,因而为欧标宽前门和轮包正向宝座留足了空间;相应的,后悬相对更短。昆山公交为宇威配置了外推逃生窗和气动塞拉门。留意侧面,黑色区域和银色区域并非同一平面,进一步印证了设计与涂装紧密结合的结论。12米车型带来的气场,远非一众10米级“空间大师”、11米级“地铁巴士”所能提供的。

车尾继承了车头的设计语言,通过多条横向线条极力营造宇威车型的宽大感。内含多个LED矩阵的尾灯,虽然从造型上仍然无法摆脱奔驰E-Citaro的影子,但点亮之后的效果已足够夺目。即便如今宇通下调了宇威车型的定位,将这套尾部设计拓展至宇光甚至农客上,仍不减昆山这一旗舰车型的霸气。

走进车内,纯电动车型缩小了机械结构对客舱空间的侵占:将电池顶置、采用低地板车桥之后,这款宇威U12的车内布局近乎无可指摘。前轮包是标准的两正两倒母子座,且与轮包合为一体,不论是观感还是坐感都相当不错。中部布局可以体现昆山公交的特色—门侧是三排标准间距的单人正座,后方有组合设备舱(即垃圾柜);窗侧是两排标准间距正座,后方是一个超大间距单座,上方环绕一圈帘布,可供母亲为孩子哺乳。塞拉门对面是轮椅位,在门侧配有手动轮椅踏板。尽管这两个配置终车一生未必能用上几次,但体现了昆山公交的人文关怀。

车辆后山容纳了4排双人座,其中第一排与第二排是轮包一体式座位。相比传统能源SLF车型,U12的后山更为规整,每一排都为乘客提供宽敞的空间,是相当理想的国产12米SLF布局。第二排与第三排之间设有横向扶手,弥补了上海先前的U10车型缺乏硬隔离的弊端。后山窗线在逐步增高的同时在下方继承了U10的三角形透光窗,使后山不致于太过压抑。作为SLF车型,宇威U12的一踏区域覆盖至后山第二排,意味着全部座位至多仅需踏一级台阶即可抵达,符合“低地板”概念的初衷,与某些“虚假”的“超高等级”形成了鲜明的对比。

动力配置方面,车辆搭载了宇通TZ400XSYTB31 电机,额定功率120kW,峰值功率240kW ,保证了车辆行驶中的强劲动力;与此同时,安装的351.23kWh宁德时代磷酸铁锂电池基本上可以满足车辆一天的运营。或许是因为12米级别车辆较重的缘故,与上海的U10车型相比,昆山U12的悬挂更软,更为舒适。车辆前后桥均安装了采埃孚车桥,但是采埃孚低地板车桥的一大特点—恼人的“磨牙音”,一定程度上拉低了乘坐感受。

在当今的新能源时代,看到这样的配置实属不易。这批车辆目前投放于先后获得“昆山市工人先锋号”“昆山市星级文明窗口”“苏州市巾帼文明岗”“苏州市青年文明号”“全国安康杯竞赛优胜班组”的昆山公交干线8路上,欢迎小伙伴们前去体验。
#苏州公共交通摄影[超话]##在路上看中国#

【正观#专访先锋导演王潮歌#:在不断试错中与灵感相遇】“因为经常是睡不着的,经常是我在两点钟把自己洗的干干净净,在最舒服的床上躺下来以后,把灯关死,再开灯,眼睛雪亮,然后再起来,再关灯,再睁开一直到天亮,你知道多可怕?它不是失眠,是惊悚。”5月13日上午,在接受记者采访时,导演王潮歌讲述了自己在工作中的痛苦。

从北京广播学院电视导演专业毕业后,王潮歌就开启了她的导演生涯。如果把王潮歌至今为止的几十年比作一出人生大戏,在看客心中,北京奥运会和实景演出大概是其中最为浓墨重彩的两笔。

2003年,她与张艺谋、樊跃共同执导北京奥运会会徽发布仪式晚会《奥运中国 感动北京》;2008年三人参与了北京奥运会的开幕式创意工作。她既是张艺谋核心创意团队里唯一的女性,也是最年轻的成员。而在合作的过程中,其他成员并没有因此让着她,王潮歌说:“他们如果真的这么做,我还真的有点不是很高兴。因为我觉得我还是不愿意大家在工作之中分出个男男女女,我还是希望大家能够觉得我有份量。”而在奥运会的高光过后,她又投入了自己一直坚持的实景演出的事业中。

王潮歌的实景演出是从很早就开始的,而一炮走红是在2004年全国第一部全新概念的“山水实景演出”《印象·刘三姐》推出之后。当时她和张艺谋、樊跃共同执导了这部作品。而在之后的“系列印象”文艺演出中,张艺谋由于事情太多成了挂名的招牌,王潮歌逐渐成为真正的总导演,凭借自己的实力真正走入大众的视线。

如果说艺术是一片迷雾,王潮歌就是那个致力于拨开迷雾不断前行的人。在创作的道路上,她向着“新”的道路不断前进,即使自认为拥有“刚朗精神”,她还是直言“创作是个痛苦的过程”。

谈创作:工作在于求新,要感知观众所需

作为一名导演,王潮歌经常被贴上“先锋导演”“创意导演”之类的标签,而对于此,她并未否认。在接受采访时,她告诉记者:“对于一个做艺术的人,我的使命或者说我工作的原始动力,就是是否能创新出奇。如果我做的所有东西,你们都曾经见过,你们都可以叉腰评论好和坏,那我就在想‘呦,我对不住您了,我耽误您时间了,我让您把生命中最珍贵的一天、一个小时,交给我的时候,你们并没有获益’。”

而在同时,对于创新之难,她也毫不避讳:“如果我想创新、想出奇,你知道它有多难吗?这个世界上什么事情是从未有过的?”

除了创新外,王潮歌的压力无疑还来自于观众。作为舞台的看客,观众是舞台呈现强有力的见证者、评价者,而作为舞台导演的王潮歌,时常因此感到焦虑。在创作时,她清晰地意识到舞台不是个人秀场,她需要了解观众的需求:“我如何知道你是谁?我如何知道你怎么想的?我如何知道你愿意还是不愿意?我如何能数次转换我的角色,我站在你们的角度,再回看那个叫王潮歌的人,向这个王潮歌设问,你能把我心里的这点话说出去吗?你能把我们心里面的这点感情表达出去吗?王潮歌,你知道我怎么想的吗?”

谈灵感:灵感是没有办法掌控的,没有新的灵感特别恐怖

在王潮歌的作品中,最为人所知的有三个系列:以《印象·刘三姐》为代表的“印象”系列、《又见平遥》等“又见”系列和《只有河南·戏剧幻城》等“只有”系列。

在这三个系列的创作过程中,她一直想给观众新的、和以前不一样的东西。为此,她需要源源不断的灵感。

她曾用“枯竭”两个字形容自己的创作灵感,在这里,枯竭是一种常态,贯穿整个过程。这对于一名坚定的求新主义者,无疑是致命的,“我几乎没有不绝望的时候,几乎是每一天”,她告诉记者。

以包含56个空间,其中有21个剧场,耗时6年的《只有河南·戏剧幻城》为例,王潮歌说,在这6年的创作时间里,她经常是睡不着的,“你知道多可怕?它不是失眠,是惊悚。是让你觉得第二天早上起来没有办法跟同伴说,我们还要排什么,是因为我没有新的创意,我没有新的灵感,特别恐怖,每天都这样”。

因为不知道灵感什么时候来,不知道用什么方法,而为了解决灵感枯竭问题,她只能一遍一遍地试错,一次一次地熬过去,“我努力,我试错,我一遍不行再来一遍、再来一遍、再来一遍、再来一遍、再来一遍,我只能用这个办法”。

在不断的试错中,王潮歌与灵感相遇,而那些尚未相遇的时间对她来说,是一种煎熬,更是一种痛苦。她时常陷入自我怀疑之中,多次追问工作人员,这样做对吗?“他哪怕根本没有理我,直接在弄着手机,就这么冲我眨了一下眼,我也能舒服半天,哪怕就是眼皮眨了一下,我就能舒坦半天”。

谈初衷:大人的缺憾不应是没陪孩子去迪士尼,孩子也可以看戏

王潮歌说自己曾看过一个报道,迪士尼每天早晨要开门的时候,会有将近三万个中国人挤在门口。她曾看见一个挺有名的女企业家在接受采访时哭着说,自己心中最重要的愧疚是没有时间陪孩子去一趟迪士尼。

当时的她已经做完了“印象”系列和“又见”系列,而这个报道深深地刺激了王潮歌。她希望做一个没有过山车、没有海盗船,有一段历史,可能还是苦难的历史的项目。

王潮歌说,在现今中国,特别奇缺以严肃的艺术为唯一的吸引物,不以完全的娱乐为唯一主题的,以目的地的方式到来的这样一个作品,如今国内许多人只是在简单的欢愉层面上、娱乐层面上娱乐至死。

中国有很浓厚的历史和宏大的内容,五千年的历史、麦田、看门大爷、茶房老板、天子驾六……王潮歌希望把这些因素揉进舞台,她想做一个不同的,以严肃艺术为唯一信物这样一个剧场、聚落群,以此吸引小孩子,吸引观众,就这样,“只有”系列中的《只有河南·戏剧幻城》产生了。

她告诉记者,小孩子除了坐过山车外也可以坐下来看戏,和父母数数清明上河图上有几个人;老年人除了跳广场舞外,也可以静静地坐下来,观看一个故事,回去以后谈论一个故事,在街头巷尾或是老年活动室,开始表达自己对生命、对世界的看法,“我觉得他们配”。(正观记者 韩玉)#洞见计划#


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