博雅生物电话会议纪要20211101
参与人：总裁梁小明；董秘涂言实。国金证券袁维；广发证券医药组。
一、经营情况介绍
关于财务数据，三季度营收7.12亿，同比12%，2021年1-9月累计20.11亿，同比8.3%。单独说一下血制品，三季度营收3.5亿，同比83%，前三季度累计收入9.42亿，同比43%。单季度归母净利润1.25亿，同比100%，前三季度累计利润3.23亿，同比44%。血制品营收占前三季度公司整体营收比重的46.8%，血制品利润2.75亿，同比101%，占前三季度公司整体利润的比重为85%，主要原因一是主要产品特别是纤原销售量增长，二是白蛋白价格同比增长，三是丹霞归还血浆款之后博雅把资金用于归还贷款和购买理财等，财务费用大幅下降。白蛋白收入2.65亿，占血制品收入28%，同比12%；静丙收入2.88亿，占比31%，同比35%；纤原3.26亿，占比35%，同比137%；其他小产品6300万，占比6%。
关于采浆情况，1-9月实现采浆307.69吨，完成年度计划430吨的72%，投江计划456吨，目前在按全年计划投江。
关于非血制品业务，主要有天安的糖尿病业务、新百药业的生化药物、博雅欣和的化药业务、复大医药的药品经销业务。天安药业，1-9月受集采政策影响收入1.74亿，同比下降28%，净利润2705万，同比-29%。新百，1-9月，主力产品XX由于技术升级，升级材料还在国家局的审批中所以今年停产，收入3.79亿，同比-19.5%，净利润2983万，同比-41%。博雅欣和化药药物，营收2123万，同比33%，亏损2499万，比上年同期减亏8%，目前还未实现规模化生产，毛利不能完全消化固定资产投资的折旧。复大医药经营平稳，营收5.1亿，同比7%，净利润2185万，同比-9%，主要是公司代理的产品基立福白蛋白在总代更换过程中价格略有上升，造成成本有所上涨。
二、Q&A
1、定向增发已经获得批复，华润入主也已经有一段时间，公司的管理体制有什么调整？
纠正一下你的说法，定增工作目前还没有正式完成，华润还没正式入主，但华润医药作为控股股东积极参与，包括经营规划、管理要求的衔接，博雅积极拥抱进入华润的体系。华润医药的主要领导在博雅的会议当中，和在香港华润医药的各种场合表示过，未来华润会以博雅生物为唯一的血制品平台来打造集团的血制品业务。
2、单吨血浆的盈利有比较明显改善，跟去年临床试验的组分消耗有关，今年吨浆利润能到什么水平？
吨浆利润在业内稳居前列，因为一是我们的产品结构相对均衡，我们是黄金比例；二是收得率在业内稳居前列，特别是因子类和纤原类产品；三是营销工作做得好，目前公司销售的所有产品都处于比较紧缺的状态，去年下半年开始纤原就比较偏紧，目前静丙也呈现了偏紧的状态，总的采浆、研发、生产、销售，整体处于紧平衡状态。
3、复大医药剩余股权要过户给华润，还有些其他业务跟华润有同业竞争，后面怎么规划？
两个大板块同业竞争，复大医药和天安，这两个有前后顺序，复大医药明确提出今年年底明年初完成股权交割，目前在做现场审计工作，天安未来两三年内解决，解决的前提是保持健康发展。
4、八因子等产品未来一年的临床进展、获批进度有没有比较重要的时间节点？
重点讲一下血制品，华润收购我们之后最重大的要点就是聚焦主业，相关业务陆续做一些剥离，战略方向有非常明确的定位。第二是加大对产品的研发，目前在研品种的管线在现有的各占三分之一的情况下，后续可能会出现凝血因子占比越来越大，白蛋白相对占比下降的局面。得益于管线布局，我们的血管性血友病因子已经获批临床，目前在做一些伦理工作，临床花两年左右，预计2024年左右投入市场。同时也在开发第四代静丙，今年年底或者明年年初应该会获批临床。第三还在布局微量蛋白类产品，国际市场血制品分类里面其实有四大类，其他类里面有一个微量蛋白类，国外主要是XX蛋白酶和XX酶抑制剂，工艺研究阶段基本上完成了，未来销售可能会出现第四大类产品。
关于产品规划，正在做一些血液制品的创新类布局，比如白蛋白紫杉醇类制品，血液制品企业在这方面有先天优势，目前国内只批了白蛋白作为载体平台，我们认为血制品里有很多类似蛋白可以作为优于白蛋白的载体平台，这是我们未来重点关注的方向之一。
5、三季度公司净利率提升很快，销售费用率下降，成本优化主要在什么方面？未来两年的净利率空间怎么样？
销售费用同比下降6700万，同比-10.7%，从结构来看，血液制品的销售费用从1.5亿增长到1.9亿，同比27%。减少的主要是天安从1.34亿减少到8496万，新百从3.1亿减少到2.43亿，所以整体销售费用下降。
6、丹霞续证的进展？
据我们了解，所有的浆站续证都已经启动，有些启动比较早的已经到了省级卫健委，有十几个目前完成了县级卫健委的检查工作，未来应该都会恢复采浆。
7、新产能的投建情况，预计什么时候可以确认开工？
新产能半年报做过详细介绍，目前前期工作已经基本结束，产能规划和设计工作都完成了，等待华润医药正式入主后在新一届董事会对方案进行批准，之后就会正式启动建设。最新的董事会的时间，我们10月26号拿到证监会注册审批，然后需要两到三周发行结束，预计十一月中下旬发行完成，十月底十二月初华润入主董事会。
8、采浆工作和营销工作跟以前相比做了改革，今年采浆量也还可以，献浆人口的年龄结构怎么样？
55岁的年龄限制略有放宽，现在可以到60岁，结构逐步年轻化，55岁以上的比例很低，不到3%，主要集中在40-50岁之间。
9、存浆还剩多少？这个可能决定了明年的投浆，明年的投浆预期怎么样？
我们有检疫期90天的浆量，100来吨左右，严格意义来说我们是没有存量浆的，因为检疫期不能算是投浆了，不过随着采浆的提升，未来存量也会提升，目前我们还是比较偏紧。
10、如何看血制品集采的影响？
广东联盟的集采大家可以看到分成了A和B类，A就是独立的血液制品，这个我们是去做过一些沟通的，为什么这么分？主要是考虑到可及性的因素。
本次集采对血液制品的影响不会太大，原来集采方案的讨论稿规定一个集团企业只能中标一家，这个可能会对大一点的集团企业有影响，但考虑到可及性，正式方案就没有这么写。这个对当期影响是比较小的，但下次可能有影响，这次集采的中标价格就是下次的最低价格。
11、三季度库存相对往年略有下降，能不能拆分一下库存的构成？
目前血制品库存的数量是正常的，包括检疫期的浆量、等待批签发的商品等，可卖的库存商品很少，天安和新百的库存可能有些变化，但我们总体原则都是以销定产，所以变化不大。
12、复大医药转让给华润以后的定位，以及和公司的协同效应？
复大医药转让之后就仅仅是我们的一个经销商，其实没有收购之前我们内部也只是定位为一个经销商，但未来跟华润医商的合作肯定是毋庸置疑的。
13、公司明后两年的采浆规划？血浆增量来源是什么？
明年500吨、后年600吨，这个年初的时候三年规划就做过交流，这是在目前十三个浆站基础上的规划。
14、血液制品在药店的销售政策会有变化吗？
应该是问血液制品能否在院外销售的问题，这个六、七月份就在坊间流传，我们目前还没有得到能否在药店销售的确切信息，但无论能不能销售，都不会对我们的销售有太大影响，这个只是我们的渠道之一。
15、关于价格，今年以来血液制品销售价格的变化趋势怎么样？
要分院内院外来看，院外未来一到两年白蛋白仍会处于高位，白蛋白价格从去年下半年开始一直呈现逐步提升的状态，我们跟市场沟通的状态也是这个结论。广东联盟集采对血制品的影响，短期心理压力会超过实际压力；中长期的话，随着降量的提升和浆站的开放，应该会在量价之间取得一个平衡。
16、白蛋白院外销售的占比？
很难找到统计数据，不同厂家结构不一样，我们应该在40%左右。
17、新浆站的拓展情况？
一直以来都在积极推进，特别是华润成为第一大股东之后在明显推进，但这个是政府的审批事项，这个场合不能给到具体的时间和进度，但十四五期间浆站的数量上不会少于一倍增长，10-15个浆站是大概率事件，而且每个五年规划的头一两年都是新浆站开设的高峰期，所以今明两年可能能看到陆续的落地。10-15个浆站是最低目标，这也是华润领导给的最低要求。
18、下游血制品需求呈现一个固定的、稳定的增长，会不会短期开很多浆站，产能爬坡是个比较缓慢的过程？
血制品的产量目前远远无法满足市场需求，白蛋白目前国产占比40%多，进口替代空间很大。另外还有学术推广，以博雅为代表的厂家也能打开空间，这个以前基数是很低的，未来有很大提升空间。静丙国内人均用量远远低于欧美人均用量，目前需求主要受到医保控费的限制，未来随着药物经济学的进展，静丙的用途相信会放开。估计未来5-10年内血制品的供需还很难达到平衡，我们可能会用价格来换一些市场空间，但数量远远达不到市场需求。
19、集采价格会不会传导到生产企业？
整个利益链条都需要做出让步，包括经销商、推广商、生产商。
20、院内价格受到集采压制，院外价格会受影响吗？
院外价格跟院内价格有联动关系但不是那么强，院外销售主要是白蛋白，价格主要跟国外进口白蛋白的价格和入关速度有关系，跟院内销售价格关系不明显；因子类产品几乎没有院外，静丙也很少，绝大部分销售在白蛋白。
三、总结和展望
未来最重要的一点是战略聚焦主业，我们会把相应的资源向血制品这个主业倾斜。第二是我们会在浆站拓展方面投入巨大力量，血制品行业的规模、产品、市场、基础能力因素，基础能力里面首先就是浆站的拓展，刚刚也说到十四五浆站翻番，浆量翻番。第三我们的产品每年都会有新产品上市，十四五最少会有三到四个面世，产品结构会发生比较大的变化，十四五的末期到十五五中期（2025年末-2026年初）会推出一个新大类——微量蛋白产品。我们的重点是向终端倾斜，很多人好奇为什么行业没有重大增量，刚刚说到企业行为是很重要，企业是最了解产品的，所以会加大学术推广，由企业把产品认知传导给临床专家。大家都看到国内静丙用量跟国外的巨大差距，我们把欧美临床使用的指导原则翻译引进，变成口袋书，在改变医生认知方面做一个专业推广，市场已经意识到了数量开拓最大的瓶颈在哪里。刚刚大家担心院外销售的问题，这个担心短期内正常，中长期看不必担心，这是个可及性的问题，一是规模发力，浆站拓展和产品扩充；二是产品线和补充；三是市场角度，我们觉得没有太大问题。华润做的一个重要工作是人才梯队的构建，我们要做成头部企业，很重要的是我们的组织和团队有没有准备好，这也是我们未来几年的重点工作。#股票##价值投资日志[超话]#
参与人：总裁梁小明；董秘涂言实。国金证券袁维；广发证券医药组。
一、经营情况介绍
关于财务数据，三季度营收7.12亿，同比12%，2021年1-9月累计20.11亿，同比8.3%。单独说一下血制品，三季度营收3.5亿，同比83%，前三季度累计收入9.42亿，同比43%。单季度归母净利润1.25亿，同比100%，前三季度累计利润3.23亿，同比44%。血制品营收占前三季度公司整体营收比重的46.8%，血制品利润2.75亿，同比101%，占前三季度公司整体利润的比重为85%，主要原因一是主要产品特别是纤原销售量增长，二是白蛋白价格同比增长，三是丹霞归还血浆款之后博雅把资金用于归还贷款和购买理财等，财务费用大幅下降。白蛋白收入2.65亿，占血制品收入28%，同比12%；静丙收入2.88亿，占比31%，同比35%；纤原3.26亿，占比35%，同比137%；其他小产品6300万，占比6%。
关于采浆情况，1-9月实现采浆307.69吨，完成年度计划430吨的72%，投江计划456吨，目前在按全年计划投江。
关于非血制品业务，主要有天安的糖尿病业务、新百药业的生化药物、博雅欣和的化药业务、复大医药的药品经销业务。天安药业，1-9月受集采政策影响收入1.74亿，同比下降28%，净利润2705万，同比-29%。新百，1-9月，主力产品XX由于技术升级，升级材料还在国家局的审批中所以今年停产，收入3.79亿，同比-19.5%，净利润2983万，同比-41%。博雅欣和化药药物，营收2123万，同比33%，亏损2499万，比上年同期减亏8%，目前还未实现规模化生产，毛利不能完全消化固定资产投资的折旧。复大医药经营平稳，营收5.1亿，同比7%，净利润2185万，同比-9%，主要是公司代理的产品基立福白蛋白在总代更换过程中价格略有上升，造成成本有所上涨。
二、Q&A
1、定向增发已经获得批复，华润入主也已经有一段时间，公司的管理体制有什么调整？
纠正一下你的说法，定增工作目前还没有正式完成，华润还没正式入主，但华润医药作为控股股东积极参与，包括经营规划、管理要求的衔接，博雅积极拥抱进入华润的体系。华润医药的主要领导在博雅的会议当中，和在香港华润医药的各种场合表示过，未来华润会以博雅生物为唯一的血制品平台来打造集团的血制品业务。
2、单吨血浆的盈利有比较明显改善，跟去年临床试验的组分消耗有关，今年吨浆利润能到什么水平？
吨浆利润在业内稳居前列，因为一是我们的产品结构相对均衡，我们是黄金比例；二是收得率在业内稳居前列，特别是因子类和纤原类产品；三是营销工作做得好，目前公司销售的所有产品都处于比较紧缺的状态，去年下半年开始纤原就比较偏紧，目前静丙也呈现了偏紧的状态，总的采浆、研发、生产、销售，整体处于紧平衡状态。
3、复大医药剩余股权要过户给华润，还有些其他业务跟华润有同业竞争，后面怎么规划？
两个大板块同业竞争，复大医药和天安，这两个有前后顺序，复大医药明确提出今年年底明年初完成股权交割，目前在做现场审计工作，天安未来两三年内解决，解决的前提是保持健康发展。
4、八因子等产品未来一年的临床进展、获批进度有没有比较重要的时间节点？
重点讲一下血制品，华润收购我们之后最重大的要点就是聚焦主业，相关业务陆续做一些剥离，战略方向有非常明确的定位。第二是加大对产品的研发，目前在研品种的管线在现有的各占三分之一的情况下，后续可能会出现凝血因子占比越来越大，白蛋白相对占比下降的局面。得益于管线布局，我们的血管性血友病因子已经获批临床，目前在做一些伦理工作，临床花两年左右，预计2024年左右投入市场。同时也在开发第四代静丙，今年年底或者明年年初应该会获批临床。第三还在布局微量蛋白类产品，国际市场血制品分类里面其实有四大类，其他类里面有一个微量蛋白类，国外主要是XX蛋白酶和XX酶抑制剂，工艺研究阶段基本上完成了，未来销售可能会出现第四大类产品。
关于产品规划，正在做一些血液制品的创新类布局，比如白蛋白紫杉醇类制品，血液制品企业在这方面有先天优势，目前国内只批了白蛋白作为载体平台，我们认为血制品里有很多类似蛋白可以作为优于白蛋白的载体平台，这是我们未来重点关注的方向之一。
5、三季度公司净利率提升很快，销售费用率下降，成本优化主要在什么方面？未来两年的净利率空间怎么样？
销售费用同比下降6700万，同比-10.7%，从结构来看，血液制品的销售费用从1.5亿增长到1.9亿，同比27%。减少的主要是天安从1.34亿减少到8496万，新百从3.1亿减少到2.43亿，所以整体销售费用下降。
6、丹霞续证的进展？
据我们了解，所有的浆站续证都已经启动，有些启动比较早的已经到了省级卫健委，有十几个目前完成了县级卫健委的检查工作，未来应该都会恢复采浆。
7、新产能的投建情况，预计什么时候可以确认开工？
新产能半年报做过详细介绍，目前前期工作已经基本结束，产能规划和设计工作都完成了，等待华润医药正式入主后在新一届董事会对方案进行批准，之后就会正式启动建设。最新的董事会的时间，我们10月26号拿到证监会注册审批，然后需要两到三周发行结束，预计十一月中下旬发行完成，十月底十二月初华润入主董事会。
8、采浆工作和营销工作跟以前相比做了改革，今年采浆量也还可以，献浆人口的年龄结构怎么样？
55岁的年龄限制略有放宽，现在可以到60岁，结构逐步年轻化，55岁以上的比例很低，不到3%，主要集中在40-50岁之间。
9、存浆还剩多少？这个可能决定了明年的投浆，明年的投浆预期怎么样？
我们有检疫期90天的浆量，100来吨左右，严格意义来说我们是没有存量浆的，因为检疫期不能算是投浆了，不过随着采浆的提升，未来存量也会提升，目前我们还是比较偏紧。
10、如何看血制品集采的影响？
广东联盟的集采大家可以看到分成了A和B类，A就是独立的血液制品，这个我们是去做过一些沟通的，为什么这么分？主要是考虑到可及性的因素。
本次集采对血液制品的影响不会太大，原来集采方案的讨论稿规定一个集团企业只能中标一家，这个可能会对大一点的集团企业有影响，但考虑到可及性，正式方案就没有这么写。这个对当期影响是比较小的，但下次可能有影响，这次集采的中标价格就是下次的最低价格。
11、三季度库存相对往年略有下降，能不能拆分一下库存的构成？
目前血制品库存的数量是正常的，包括检疫期的浆量、等待批签发的商品等，可卖的库存商品很少，天安和新百的库存可能有些变化，但我们总体原则都是以销定产，所以变化不大。
12、复大医药转让给华润以后的定位，以及和公司的协同效应？
复大医药转让之后就仅仅是我们的一个经销商，其实没有收购之前我们内部也只是定位为一个经销商，但未来跟华润医商的合作肯定是毋庸置疑的。
13、公司明后两年的采浆规划？血浆增量来源是什么？
明年500吨、后年600吨，这个年初的时候三年规划就做过交流，这是在目前十三个浆站基础上的规划。
14、血液制品在药店的销售政策会有变化吗？
应该是问血液制品能否在院外销售的问题，这个六、七月份就在坊间流传，我们目前还没有得到能否在药店销售的确切信息，但无论能不能销售，都不会对我们的销售有太大影响，这个只是我们的渠道之一。
15、关于价格，今年以来血液制品销售价格的变化趋势怎么样？
要分院内院外来看，院外未来一到两年白蛋白仍会处于高位，白蛋白价格从去年下半年开始一直呈现逐步提升的状态，我们跟市场沟通的状态也是这个结论。广东联盟集采对血制品的影响，短期心理压力会超过实际压力；中长期的话，随着降量的提升和浆站的开放，应该会在量价之间取得一个平衡。
16、白蛋白院外销售的占比？
很难找到统计数据，不同厂家结构不一样，我们应该在40%左右。
17、新浆站的拓展情况？
一直以来都在积极推进，特别是华润成为第一大股东之后在明显推进，但这个是政府的审批事项，这个场合不能给到具体的时间和进度，但十四五期间浆站的数量上不会少于一倍增长，10-15个浆站是大概率事件，而且每个五年规划的头一两年都是新浆站开设的高峰期，所以今明两年可能能看到陆续的落地。10-15个浆站是最低目标，这也是华润领导给的最低要求。
18、下游血制品需求呈现一个固定的、稳定的增长，会不会短期开很多浆站，产能爬坡是个比较缓慢的过程？
血制品的产量目前远远无法满足市场需求，白蛋白目前国产占比40%多，进口替代空间很大。另外还有学术推广，以博雅为代表的厂家也能打开空间，这个以前基数是很低的，未来有很大提升空间。静丙国内人均用量远远低于欧美人均用量，目前需求主要受到医保控费的限制，未来随着药物经济学的进展，静丙的用途相信会放开。估计未来5-10年内血制品的供需还很难达到平衡，我们可能会用价格来换一些市场空间，但数量远远达不到市场需求。
19、集采价格会不会传导到生产企业？
整个利益链条都需要做出让步，包括经销商、推广商、生产商。
20、院内价格受到集采压制，院外价格会受影响吗？
院外价格跟院内价格有联动关系但不是那么强，院外销售主要是白蛋白，价格主要跟国外进口白蛋白的价格和入关速度有关系，跟院内销售价格关系不明显；因子类产品几乎没有院外，静丙也很少，绝大部分销售在白蛋白。
三、总结和展望
未来最重要的一点是战略聚焦主业，我们会把相应的资源向血制品这个主业倾斜。第二是我们会在浆站拓展方面投入巨大力量，血制品行业的规模、产品、市场、基础能力因素，基础能力里面首先就是浆站的拓展，刚刚也说到十四五浆站翻番，浆量翻番。第三我们的产品每年都会有新产品上市，十四五最少会有三到四个面世，产品结构会发生比较大的变化，十四五的末期到十五五中期（2025年末-2026年初）会推出一个新大类——微量蛋白产品。我们的重点是向终端倾斜，很多人好奇为什么行业没有重大增量，刚刚说到企业行为是很重要，企业是最了解产品的，所以会加大学术推广，由企业把产品认知传导给临床专家。大家都看到国内静丙用量跟国外的巨大差距，我们把欧美临床使用的指导原则翻译引进，变成口袋书，在改变医生认知方面做一个专业推广，市场已经意识到了数量开拓最大的瓶颈在哪里。刚刚大家担心院外销售的问题，这个担心短期内正常，中长期看不必担心，这是个可及性的问题，一是规模发力，浆站拓展和产品扩充；二是产品线和补充；三是市场角度，我们觉得没有太大问题。华润做的一个重要工作是人才梯队的构建，我们要做成头部企业，很重要的是我们的组织和团队有没有准备好，这也是我们未来几年的重点工作。#股票##价值投资日志[超话]#
#永州住博会# 【住博会专访|永州城投集团董事长李世旺：把质量和信誉放在首位】
经市政府批准，永州市第一届住宅产业博览会将于10月22日在冷水滩区滨江广场盛大启幕，目前已吸引20余家企业、30多个楼盘项目参展。其中，永州城投集团旗下八大楼盘参展，成为本届住博会一大看点。10月12日，新浪乐居永州站特别专访永州城投集团党委书记、董事长李世旺。
新浪乐居永州站：永州中心城区已经多年未举办大型房产展销活动，请问您如何看待永州市第一届住宅产业博览会的举办？
李世旺：永州市第一届住宅产业博览会是在以往房交会的基础上进行了“升华”，将永州市一级市场的各大房企、品牌包括二级中介市场整合性的推广。就是通过展会形式，把开发商和买房者都吸引过来，住博会给老百姓提供一个更加轻松便捷的交易环境，净化了房地产市场，推动了相关职能部门的自我建设，在开发商和老百姓之间搭建了一座诚信交易的桥梁，也促进了房地产的健康发展。
新浪乐居永州站：从以往的房交会到现在的住博会，体现了时代和城市发展理念的进步。您对本次活动有哪些新的期待？您心目中的住博会是怎么样的？
李世旺：从以往的房交会来看更多的是开发商和老百姓直接面对面，有助于协调供需双方矛盾，合理利用房地产资源。我认为此次住博会是对全市房地产开发商实力的大检阅，各参展开发商在产品质量、营销手段、展位布置、品牌形象、经营理念等各方面展开激烈竞争，正是通过这种良性竞争，能促使信誉好、实力强的开发企业不断进步。
新浪乐居永州站：能否请你跟我们介绍一下在本次住博会上即将参展的项目？
李世旺：永州市城市建设投资发展有限责任公司前身为永州市城市建设投资开发公司，成立于1997年，注册资金7.5亿元，是一家集城市基础建设、社会公益设施建设、保障性住房建设、安置房建设、旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、城区建设用地整理开发、房地产开发的中国I型国有独资企业。公司秉承“好房子，城投造”的开发经营理念，根植于企业文化中，致力为永州人民匠造生态宜居的好房子。永州城投集团本次参展的项目分为河东、河西两大区域，河东在售楼盘有永城·滨江尚品、永城·福江苑、永城·京华雅郡、永城·财富中心。河西即将面市楼盘有永城·珊瑚湾、永城·凤凰佳园、永城·文昌阁广场、永城·潇湘丽景等。
新浪乐居永州站：举办本届住博会的目的就是倡导绿色生态的发展理念，引导房企高质量发展。请问，在生态宜居方面，贵公司的项目具有哪些优势？
李世旺：在生态宜居方面，不得不提到我们的永城.珊瑚湾项目，这个项目建在珊瑚公园旁，它的优势是集生态、低密、宜居、公园、湖景的概念，打造墅级的稀缺低层电梯洋房。永州城投为国有独资企业，主力业务是实施永州中心城区的基础设施建设，建设美丽新永州，所以城投集团开发的项目不会追求高利润，在建筑设计、建筑用材、园林绿化、社区配套等各个方面都是严格按照国家规定执行，建筑质量更好，楼盘品质更高。
新浪乐居永州站：我相信，有这么好的项目参展，本届住博会一定会受到社会的广泛关注。那么，您能否给我们透露一下，在住博会上将会给购房者带来哪些惊喜呢？
李世旺：本次住博会永州城投集团共有8个项目参展，均地理位置优越，建筑品质高，景观配套完善，产品设计新颖，包括江景房、学区房、公园房等几大类型，满足各类客户的需求，特别是永城·京华雅郡，开盘当日热销85%，更是实力的象征，目前房源已经不多，届时请需要购房的朋友，不妨来城投的展厅看一看。
新浪乐居永州站：今年住博会推出了“千年打卡胜地，生态宜居永州”的主题，将房地产及其关联产业的发展上升到了城市建设和发展的高度。贵公司在融入城市发展，构建新的城市区域格局，助力“三高四新”战略等方面，有哪些考虑？
李世旺：永州城投集团作为城市建设的主体单位，以建设更美好永州为己任，侧重于永州中心城区的基础设施建设。以高质量、高标准完成永州首座大型斜拉桥九嶷大桥、零陵中路的环形天桥、永州大道沿线的BRT站台、永州火车站的提质改造、宋家洲生态公园、白石山公园、珊瑚公园等重大项目，获得了广大市民的称赞，切实解决民生问题，共建绿色、生态、和谐、文明新永州。
新浪乐居永州站：您觉得永州楼市目前现状如何？目前面临哪些机遇和挑战？要取得进一步发展，须在哪些方面进行努力？
李世旺：为促进永州房地产市场健康、平稳、有序发展，永州城投为响应国家“房住不炒”的要求，稳定房价，解决市民购房困难等民生问题，将在稳定房价的同时，永州城投一直把质量和信誉放在首位，遵循以质量求生存，以信誉求发展的原则，与世界500强企业中国建筑强强联合，为永州人民匠造质量优、口碑佳、适宜居的好房子。
新浪乐居永州站：今年的金九银十已经到来，结合上半年贵公司项目的销售情况，您觉得今年下半年永州楼市会朝什么方向发展？
李世旺：永州城投始终将稳定房价作为重中之重，我希望通过举办永州市第一届住博会规范房地产市场秩序，重振市场信心，回归理性，良性竞争，共同促进永州房地产市场的高质量平稳发展。 https://t.cn/R2WxRmw
经市政府批准，永州市第一届住宅产业博览会将于10月22日在冷水滩区滨江广场盛大启幕，目前已吸引20余家企业、30多个楼盘项目参展。其中，永州城投集团旗下八大楼盘参展，成为本届住博会一大看点。10月12日，新浪乐居永州站特别专访永州城投集团党委书记、董事长李世旺。
新浪乐居永州站：永州中心城区已经多年未举办大型房产展销活动，请问您如何看待永州市第一届住宅产业博览会的举办？
李世旺：永州市第一届住宅产业博览会是在以往房交会的基础上进行了“升华”，将永州市一级市场的各大房企、品牌包括二级中介市场整合性的推广。就是通过展会形式，把开发商和买房者都吸引过来，住博会给老百姓提供一个更加轻松便捷的交易环境，净化了房地产市场，推动了相关职能部门的自我建设，在开发商和老百姓之间搭建了一座诚信交易的桥梁，也促进了房地产的健康发展。
新浪乐居永州站：从以往的房交会到现在的住博会，体现了时代和城市发展理念的进步。您对本次活动有哪些新的期待？您心目中的住博会是怎么样的？
李世旺：从以往的房交会来看更多的是开发商和老百姓直接面对面，有助于协调供需双方矛盾，合理利用房地产资源。我认为此次住博会是对全市房地产开发商实力的大检阅，各参展开发商在产品质量、营销手段、展位布置、品牌形象、经营理念等各方面展开激烈竞争，正是通过这种良性竞争，能促使信誉好、实力强的开发企业不断进步。
新浪乐居永州站：能否请你跟我们介绍一下在本次住博会上即将参展的项目？
李世旺：永州市城市建设投资发展有限责任公司前身为永州市城市建设投资开发公司，成立于1997年，注册资金7.5亿元，是一家集城市基础建设、社会公益设施建设、保障性住房建设、安置房建设、旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、城区建设用地整理开发、房地产开发的中国I型国有独资企业。公司秉承“好房子，城投造”的开发经营理念，根植于企业文化中，致力为永州人民匠造生态宜居的好房子。永州城投集团本次参展的项目分为河东、河西两大区域，河东在售楼盘有永城·滨江尚品、永城·福江苑、永城·京华雅郡、永城·财富中心。河西即将面市楼盘有永城·珊瑚湾、永城·凤凰佳园、永城·文昌阁广场、永城·潇湘丽景等。
新浪乐居永州站：举办本届住博会的目的就是倡导绿色生态的发展理念，引导房企高质量发展。请问，在生态宜居方面，贵公司的项目具有哪些优势？
李世旺：在生态宜居方面，不得不提到我们的永城.珊瑚湾项目，这个项目建在珊瑚公园旁，它的优势是集生态、低密、宜居、公园、湖景的概念，打造墅级的稀缺低层电梯洋房。永州城投为国有独资企业，主力业务是实施永州中心城区的基础设施建设，建设美丽新永州，所以城投集团开发的项目不会追求高利润，在建筑设计、建筑用材、园林绿化、社区配套等各个方面都是严格按照国家规定执行，建筑质量更好，楼盘品质更高。
新浪乐居永州站：我相信，有这么好的项目参展，本届住博会一定会受到社会的广泛关注。那么，您能否给我们透露一下，在住博会上将会给购房者带来哪些惊喜呢？
李世旺：本次住博会永州城投集团共有8个项目参展，均地理位置优越，建筑品质高，景观配套完善，产品设计新颖，包括江景房、学区房、公园房等几大类型，满足各类客户的需求，特别是永城·京华雅郡，开盘当日热销85%，更是实力的象征，目前房源已经不多，届时请需要购房的朋友，不妨来城投的展厅看一看。
新浪乐居永州站：今年住博会推出了“千年打卡胜地，生态宜居永州”的主题，将房地产及其关联产业的发展上升到了城市建设和发展的高度。贵公司在融入城市发展，构建新的城市区域格局，助力“三高四新”战略等方面，有哪些考虑？
李世旺：永州城投集团作为城市建设的主体单位，以建设更美好永州为己任，侧重于永州中心城区的基础设施建设。以高质量、高标准完成永州首座大型斜拉桥九嶷大桥、零陵中路的环形天桥、永州大道沿线的BRT站台、永州火车站的提质改造、宋家洲生态公园、白石山公园、珊瑚公园等重大项目，获得了广大市民的称赞，切实解决民生问题，共建绿色、生态、和谐、文明新永州。
新浪乐居永州站：您觉得永州楼市目前现状如何？目前面临哪些机遇和挑战？要取得进一步发展，须在哪些方面进行努力？
李世旺：为促进永州房地产市场健康、平稳、有序发展，永州城投为响应国家“房住不炒”的要求，稳定房价，解决市民购房困难等民生问题，将在稳定房价的同时，永州城投一直把质量和信誉放在首位，遵循以质量求生存，以信誉求发展的原则，与世界500强企业中国建筑强强联合，为永州人民匠造质量优、口碑佳、适宜居的好房子。
新浪乐居永州站：今年的金九银十已经到来，结合上半年贵公司项目的销售情况，您觉得今年下半年永州楼市会朝什么方向发展？
李世旺：永州城投始终将稳定房价作为重中之重，我希望通过举办永州市第一届住博会规范房地产市场秩序，重振市场信心，回归理性，良性竞争，共同促进永州房地产市场的高质量平稳发展。 https://t.cn/R2WxRmw
如今，房地产市场发展更加理性健康。截至7月末，银行业房地产贷款同比增长8.7%，贷款增速创8年新低。图为山东省青州市一处房产楼盘。 王继林摄(人民视觉)
近日，浙江杭州一项新举措在全国二手房市场和房地产中介行业引起广泛关注：由杭州市住房保障和房产管理局主管的杭州市二手房交易监管服务平台推出“个人自主挂牌房源”功能，为杭州二手房自主交易提供了更加规范、安全、便捷、完善的线上官方新渠道。
这一举措将对二手房交易市场乃至整个住房市场产生什么影响？中介的“饭碗”还端得稳吗？该举措是否会向住房租赁市场和其他城市推广？本报记者对此进行了采访。
买卖双方可以直接洽谈
记者登录杭州市二手房交易监管服务平台并以个人真实信息成功注册了账号。经检索后发现，截至今年8月底，仅在杭州市主城区范围内，该平台就有超800套个人自主挂牌房源，卖方经过平台实名认证，地段、面积、社区情况、户型图、实景照片、卖方联系方式等信息一目了然，使买卖双方能够越过“中间商赚差价”环节实现看房、询价等功能。
对平台新功能的上线，购房者和有购房意愿的潜在购房者大多持乐观态度。
“官方二手房交易平台有了个人房源，对买卖双方都是利好。我对此双手支持。”山西小伙王昊两年前从北京某公司离职，来到杭州工作。为和女朋友完婚，他开始研究本地二手房市场，准备购买一套婚房。
王昊介绍，自己是北方人，也在北方完成大学学业，“人生地不熟，对本地楼市不了解。有心找中介，佣金昂贵不说，又怕被忽悠。有了这个平台，买卖双方可以直接洽谈，避免‘中间商赚差价’。同时，房源由政府部门发布，购房者更放心，也可以将遇到虚假房源的风险降到最低。”
作为卖方，家住杭州市余杭区的孟伟由于工作变动搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源挂上了市里的平台；另一方面，他也同时委托了几家中介机构代理这套住房的销售业务。“两边挂牌价一样，毕竟佣金由买方支付。”孟伟承认，他并未对买卖双方直接洽商寄予太高期待，“这个功能比较新，还是要两条腿走路。但总体上，尝试更多渠道有好处，可以避免中介一家垄断。”
买卖双方受益了，中介行业眼下受到的冲击却不小。
部分业内人士认为，如果类似的二手房交易平台变得更加普遍，房地产中介行业将面临巨大的影响。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受本报记者采访时表示，当前国内房地产中介行业存在虚假宣传、赚取超高差价、不守信用等问题，部分从业者的短视性逐利行为已严重危害行业可持续发展。在此背景下，跳过中介环节并省下占成交价2%左右的中介费用，无疑对二手房市场买卖双方有着巨大的吸引力。“这类官方信息平台的出现和发展，给了买卖双方直接洽商的机会，有望在一定程度上取代房地产中介的角色。”赵秀池说。
传统中介目前仍是主体
政府运营的二手房交易平台发展壮大，会动摇中介的“饭碗”吗？
记者发现，杭州二手房交易监管服务平台的个人自主挂牌房源功能尚属新生事物，该平台上的绝大多数房源仍属于委托经纪挂牌房源。平台数据显示，截至8月底，我爱我家、链家这两家国内房地产中介行业的头部企业占据了平台经纪机构挂牌房源数量的前两位，分别超过17万套和12万套，优势地位仍难以撼动。
“个人在政府直接管理的二手房交易平台挂牌房源，未必就会取代中介机构的地位。”高军是杭州市萧山区一家房地产经纪机构连锁门店负责人。在他看来，平台的发展对房地产中介行业并无太大负面影响。
高军分析，从目前的数量比例来看，个人自主挂牌房源尚难以对委托经纪挂牌房源构成竞争。此外，由于二手住宅市场上买卖双方缺乏对市场信息的全面了解，需要房产中介从业人员的专业知识，来自经纪机构的服务仍然具有相当明显的不可替代性。
摩根士丹利近日也发布报告，认为市场对平台新功能引发的“去中介化”担忧过度。报告认为，该功能并非新事物，最近新增变化为房屋所有人需经过实名认证才可自行上传房源。“房屋中介能提供的服务价值依然存在。”该机构分析师表示。
尽管如此，平台强化对房屋所有人的认证审核仍显著提高了个人房源的可信度，并有可能在未来对机构房源构成竞争。
业内人士认为，这一新风向将对房产中介行业及机构造成深远影响。“个人自主挂牌房源会对机构房源产生一种‘鲶鱼效应’，该型房源的增加有望倒逼中介行业改善服务，充分发挥比较优势，促进行业良性发展。”高军说。
中介行业面临的调整远不止于此。除了开通二手房交易平台的个人自主挂牌房源功能，杭州市住房保障和房产管理局8月24日还明确，针对房地产中介机构从业人员在第三方平台对外发布房源情况开展专项检查，并对若干从业人员和中介机构通报批评。此外，深圳等城市也于近期对房地产中介行业发起整治行动。
近年来，随着国家有关部门坚持“房住不炒”定位调控楼市，针对包括中介行业在内的房地产相关行业的监管力度正在强化。不久前，住房和城乡建设部、国家发展改革委等8个部门印发通知，要求持续整治规范房地产市场秩序，对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业等加大惩处力度，依法依规开展整治。
“房地产中介机构‘一手托两家’，对其行为的规范关系到市场秩序和房价稳定。”赵秀池认为，一系列针对房地产中介行业的整治行动有利于治理住房销售和租赁市场信息不对称问题，打击部分机构对房源的垄断；同时将引导市场主体依法守信经营，促进行业长期健康发展。
未来有望形成示范效应
杭州的新举措能否推广到其他城市和住房租赁市场？许多人对此抱有期待。
王凡研究生毕业后到成都工作，他希望杭州的新举措能尽快推广到包括成都在内的其他城市。“同为二线城市，成都二手房价格上涨是比较快的。如果能从房源上下工夫，解决垄断和信息不对称等问题，楼市调控效果会更好，也能够实实在在把成交价压下来。”王凡说。
“希望租房市场有更多像杭州这样的信息平台。”北京市民张莹不久前由于工作变动，将名下住房出租，并在新工作单位附近租得一处住房，“最初的考虑是‘以租养租’，新房很快就找到了，旧房却迟迟租不出去。”张莹介绍，当时她委托一家知名中介机构的工作人员提供住房租赁经纪服务，出于对该工作人员的信任，张莹并未到其所在门店进行线下登记。
“起初挂了每月8000元的价格，中介一直告诉我要价太高，拖了很久也不带人看房，让我起了疑心。”跟小区里消息灵通的老住户沟通后，张莹又做了调查，发现是中介为了吃更多差价故意捂盘，未在机构平台挂牌。“后来换了另一家机构，很快租出去了，但算起来还是损失了一个多月的租金。”
业内人士分析，从一线城市到二三线城市，不论二手房交易还是住房租赁行业，部分中介人员利用信息不对称赚取高额佣金的现象并不少见。政府出手打造联通买卖双方的信息平台，将对二手房交易市场和房屋中介行业产生良性规范效果。“以杭州相关举措为例，它通过实名认证、线上洽谈等形式提升平台信息透明度，直击二手房市场痛点，推动了市场的良性竞争。从长远来看，也有利于更好落实‘房住不炒’，促进二手商品住宅价格运行在合理区间。”赵秀池说。
赵秀池认为，杭州的举措有望对其他城市的二手房交易和房屋租赁市场形成示范传导效应。“随着类似互联网平台功能日益健全、市场信息化水平不断提高，住房市场的发展将呈现去中介化的特征。政府提供相关信息平台让个人可以直接挂牌房源，不是要取消中介，而是将扮演重要角色，助力解决信息不对称和市场垄断等问题。”
除了规范住房中介行业，下一步如何做好对二手住房交易、住房租赁市场的监管和服务，切实解决市场运行的痛点堵点，丰富楼市调控政策工具箱？赵秀池表示，未来，应坚持租购并举，拓展平台功能，扩大挂牌房源特别是租赁房源的覆盖面，包括集体土地建设的租赁住房、商办厂房改建的租赁住房、拆迁安置房、闲置农宅等，推动完善多主体供给的住房市场。
#买房者说##房地产#
近日，浙江杭州一项新举措在全国二手房市场和房地产中介行业引起广泛关注：由杭州市住房保障和房产管理局主管的杭州市二手房交易监管服务平台推出“个人自主挂牌房源”功能，为杭州二手房自主交易提供了更加规范、安全、便捷、完善的线上官方新渠道。
这一举措将对二手房交易市场乃至整个住房市场产生什么影响？中介的“饭碗”还端得稳吗？该举措是否会向住房租赁市场和其他城市推广？本报记者对此进行了采访。
买卖双方可以直接洽谈
记者登录杭州市二手房交易监管服务平台并以个人真实信息成功注册了账号。经检索后发现，截至今年8月底，仅在杭州市主城区范围内，该平台就有超800套个人自主挂牌房源，卖方经过平台实名认证，地段、面积、社区情况、户型图、实景照片、卖方联系方式等信息一目了然，使买卖双方能够越过“中间商赚差价”环节实现看房、询价等功能。
对平台新功能的上线，购房者和有购房意愿的潜在购房者大多持乐观态度。
“官方二手房交易平台有了个人房源，对买卖双方都是利好。我对此双手支持。”山西小伙王昊两年前从北京某公司离职，来到杭州工作。为和女朋友完婚，他开始研究本地二手房市场，准备购买一套婚房。
王昊介绍，自己是北方人，也在北方完成大学学业，“人生地不熟，对本地楼市不了解。有心找中介，佣金昂贵不说，又怕被忽悠。有了这个平台，买卖双方可以直接洽谈，避免‘中间商赚差价’。同时，房源由政府部门发布，购房者更放心，也可以将遇到虚假房源的风险降到最低。”
作为卖方，家住杭州市余杭区的孟伟由于工作变动搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源挂上了市里的平台；另一方面，他也同时委托了几家中介机构代理这套住房的销售业务。“两边挂牌价一样，毕竟佣金由买方支付。”孟伟承认，他并未对买卖双方直接洽商寄予太高期待，“这个功能比较新，还是要两条腿走路。但总体上，尝试更多渠道有好处，可以避免中介一家垄断。”
买卖双方受益了，中介行业眼下受到的冲击却不小。
部分业内人士认为，如果类似的二手房交易平台变得更加普遍，房地产中介行业将面临巨大的影响。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受本报记者采访时表示，当前国内房地产中介行业存在虚假宣传、赚取超高差价、不守信用等问题，部分从业者的短视性逐利行为已严重危害行业可持续发展。在此背景下，跳过中介环节并省下占成交价2%左右的中介费用，无疑对二手房市场买卖双方有着巨大的吸引力。“这类官方信息平台的出现和发展，给了买卖双方直接洽商的机会，有望在一定程度上取代房地产中介的角色。”赵秀池说。
传统中介目前仍是主体
政府运营的二手房交易平台发展壮大，会动摇中介的“饭碗”吗？
记者发现，杭州二手房交易监管服务平台的个人自主挂牌房源功能尚属新生事物，该平台上的绝大多数房源仍属于委托经纪挂牌房源。平台数据显示，截至8月底，我爱我家、链家这两家国内房地产中介行业的头部企业占据了平台经纪机构挂牌房源数量的前两位，分别超过17万套和12万套，优势地位仍难以撼动。
“个人在政府直接管理的二手房交易平台挂牌房源，未必就会取代中介机构的地位。”高军是杭州市萧山区一家房地产经纪机构连锁门店负责人。在他看来，平台的发展对房地产中介行业并无太大负面影响。
高军分析，从目前的数量比例来看，个人自主挂牌房源尚难以对委托经纪挂牌房源构成竞争。此外，由于二手住宅市场上买卖双方缺乏对市场信息的全面了解，需要房产中介从业人员的专业知识，来自经纪机构的服务仍然具有相当明显的不可替代性。
摩根士丹利近日也发布报告，认为市场对平台新功能引发的“去中介化”担忧过度。报告认为，该功能并非新事物，最近新增变化为房屋所有人需经过实名认证才可自行上传房源。“房屋中介能提供的服务价值依然存在。”该机构分析师表示。
尽管如此，平台强化对房屋所有人的认证审核仍显著提高了个人房源的可信度，并有可能在未来对机构房源构成竞争。
业内人士认为，这一新风向将对房产中介行业及机构造成深远影响。“个人自主挂牌房源会对机构房源产生一种‘鲶鱼效应’，该型房源的增加有望倒逼中介行业改善服务，充分发挥比较优势，促进行业良性发展。”高军说。
中介行业面临的调整远不止于此。除了开通二手房交易平台的个人自主挂牌房源功能，杭州市住房保障和房产管理局8月24日还明确，针对房地产中介机构从业人员在第三方平台对外发布房源情况开展专项检查，并对若干从业人员和中介机构通报批评。此外，深圳等城市也于近期对房地产中介行业发起整治行动。
近年来，随着国家有关部门坚持“房住不炒”定位调控楼市，针对包括中介行业在内的房地产相关行业的监管力度正在强化。不久前，住房和城乡建设部、国家发展改革委等8个部门印发通知，要求持续整治规范房地产市场秩序，对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业等加大惩处力度，依法依规开展整治。
“房地产中介机构‘一手托两家’，对其行为的规范关系到市场秩序和房价稳定。”赵秀池认为，一系列针对房地产中介行业的整治行动有利于治理住房销售和租赁市场信息不对称问题，打击部分机构对房源的垄断；同时将引导市场主体依法守信经营，促进行业长期健康发展。
未来有望形成示范效应
杭州的新举措能否推广到其他城市和住房租赁市场？许多人对此抱有期待。
王凡研究生毕业后到成都工作，他希望杭州的新举措能尽快推广到包括成都在内的其他城市。“同为二线城市，成都二手房价格上涨是比较快的。如果能从房源上下工夫，解决垄断和信息不对称等问题，楼市调控效果会更好，也能够实实在在把成交价压下来。”王凡说。
“希望租房市场有更多像杭州这样的信息平台。”北京市民张莹不久前由于工作变动，将名下住房出租，并在新工作单位附近租得一处住房，“最初的考虑是‘以租养租’，新房很快就找到了，旧房却迟迟租不出去。”张莹介绍，当时她委托一家知名中介机构的工作人员提供住房租赁经纪服务，出于对该工作人员的信任，张莹并未到其所在门店进行线下登记。
“起初挂了每月8000元的价格，中介一直告诉我要价太高，拖了很久也不带人看房，让我起了疑心。”跟小区里消息灵通的老住户沟通后，张莹又做了调查，发现是中介为了吃更多差价故意捂盘，未在机构平台挂牌。“后来换了另一家机构，很快租出去了，但算起来还是损失了一个多月的租金。”
业内人士分析，从一线城市到二三线城市，不论二手房交易还是住房租赁行业，部分中介人员利用信息不对称赚取高额佣金的现象并不少见。政府出手打造联通买卖双方的信息平台，将对二手房交易市场和房屋中介行业产生良性规范效果。“以杭州相关举措为例，它通过实名认证、线上洽谈等形式提升平台信息透明度，直击二手房市场痛点，推动了市场的良性竞争。从长远来看，也有利于更好落实‘房住不炒’，促进二手商品住宅价格运行在合理区间。”赵秀池说。
赵秀池认为，杭州的举措有望对其他城市的二手房交易和房屋租赁市场形成示范传导效应。“随着类似互联网平台功能日益健全、市场信息化水平不断提高，住房市场的发展将呈现去中介化的特征。政府提供相关信息平台让个人可以直接挂牌房源，不是要取消中介，而是将扮演重要角色，助力解决信息不对称和市场垄断等问题。”
除了规范住房中介行业，下一步如何做好对二手住房交易、住房租赁市场的监管和服务，切实解决市场运行的痛点堵点，丰富楼市调控政策工具箱？赵秀池表示，未来，应坚持租购并举，拓展平台功能，扩大挂牌房源特别是租赁房源的覆盖面，包括集体土地建设的租赁住房、商办厂房改建的租赁住房、拆迁安置房、闲置农宅等，推动完善多主体供给的住房市场。
#买房者说##房地产#
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