腐儒出丑记：
茶斋未展斯文态
牛饮全呈莽汉形
掩饰平时空费力
难堪几度已登屏
寒酸岂解富人乐
粗笨常嗟雅客庭
普洱乌龙全不识
频升喉结响无停
腐儒为谁？南山醉客也！
有个茶楼老板加了我的微信并告诉我茶楼的地址，我对他说我很穷的，我可没钱进茶楼啊，我进茶楼可都是人家请我。他说疫情缓和后请我，我又告诉他我可不会品茶，只会牛饮，要他准备最粗的茶叶最大的茶盅。穷而且只会牛饮，这是多么丑陋的形象啊，为何南山醉客不怕以丑陋的形象示人呢，因为本来就是社会最底层的人，干脆素面朝天，是怎么样就怎么样啊。
文 学 之 大 幸
网络和智能手机的普及为文学阅读和文学写作大踏步走向普通民众铺平了道路！文学的发展和繁荣从此开始大大加速！
在网络和智能手机普及之前文学写作甚至文学阅读都是小众化的，经常借阅和购买文学书籍的是极少数人，经常订阅文学报纸与杂志的也是极少数人，经常提笔进行文学写作的更是极少数人！而凭借现代科技带来的无与伦比的新型传播方式，文学作品正如滔滔海浪涌入广大民众的掌上视屏中！文学阅读已经广泛地进入普通民众的日常生活中，由于这些文学作品天长日久的感染和熏陶，越来越多的普通网民开始敲键抒发自己的人生感受和忧喜情怀。在一个个普通城乡居民的微信群和QQ群中，转发和原创的文学作品已经司空见惯了，而且原创的比例正在逐渐上升。广大民众的纷纷参与才是文学大发展大繁荣之希望所在！
今人比古人文明进化的时间更长大脑发育也就更完善更聪明；今天的学校教育比历史上任何时期都发达得多；今人还有网络和智能手机带来的阅读和写作的极其便捷，这为文学的普及和提高装备了强力推进器！只要再有二十年的时间积累，今人的文学水平和文学成就都会大大超越古人！不论是大众的文学欣赏能力和创作者整体的思想艺术境界都会达到以往的任何时代都未曾达到的高度！
我 的 人 生 追 求
我是从二十岁当中学教师时开始有了较为清晰的人生志向，这就是要作万人师！具体来说就是做一个学识渊博的诗人或作家，因为我觉得诗人或作家就是通过文学创作这种方式熏陶、感染和启迪普通大众的。
要作万人师首先必须使自己的学识达到一个远远超过普通大众的高度，因此在以后的人生道路上我一直在如饥似渴地读书。八十年代中期我在一所高中任教，每月工资除了伙食费便所剩无几，但我仍节省下钱去省城买回本县难以买到的英汉两种版本的文学经典。八十年代末期我家因从事个体经营而摆脱贫困，我此后连续多年订阅文学和其他刊物达十几种，每年订阅费近千元，金额达当时我县私费订阅报刊的家庭之冠！所订刊物有《读书》、《随笔》、《散文》、《散文选刊》、《散文百家》、《杂文报》、《英语世界》、《北京周报》等等。九十年代初《岳麓书社》在全国率先恢复出版中国古典名著系列，我一本不差地买来细细品读。
一九九六年我刚获知省城的个体书市已办得如火如荼，马上与家人商定停止原来盈利尚可的食品生意改开书店，并将全家几年经营食品生意的所获二十多万元全部投入，开办了品种达一万多种的本地最大个体书店，在店内日以继夜地广泛阅读了一十四年文史哲类书籍，创作了两千余首诗词并在全国一百多家各级文学刊物中频繁发表作品，直至二O一O年书店因非教辅类书籍受网络新媒体冲击太大，推销教辅读物又因书生气太重不擅公关而关闭。
二O一O年之后从事过其他职业，业余时间都化在阅读和写作上。从此年开始上网在全国众多文化园地和社交平台发布文学作品，又创作了诗词楹联杂文随笔小语等类作品三千多章，十二年时间读者已上亿，作品被众多网民收藏转发和不少文学刊物转载。
茶斋未展斯文态
牛饮全呈莽汉形
掩饰平时空费力
难堪几度已登屏
寒酸岂解富人乐
粗笨常嗟雅客庭
普洱乌龙全不识
频升喉结响无停
腐儒为谁？南山醉客也！
有个茶楼老板加了我的微信并告诉我茶楼的地址，我对他说我很穷的，我可没钱进茶楼啊，我进茶楼可都是人家请我。他说疫情缓和后请我，我又告诉他我可不会品茶，只会牛饮，要他准备最粗的茶叶最大的茶盅。穷而且只会牛饮，这是多么丑陋的形象啊，为何南山醉客不怕以丑陋的形象示人呢，因为本来就是社会最底层的人，干脆素面朝天，是怎么样就怎么样啊。
文 学 之 大 幸
网络和智能手机的普及为文学阅读和文学写作大踏步走向普通民众铺平了道路！文学的发展和繁荣从此开始大大加速！
在网络和智能手机普及之前文学写作甚至文学阅读都是小众化的，经常借阅和购买文学书籍的是极少数人，经常订阅文学报纸与杂志的也是极少数人，经常提笔进行文学写作的更是极少数人！而凭借现代科技带来的无与伦比的新型传播方式，文学作品正如滔滔海浪涌入广大民众的掌上视屏中！文学阅读已经广泛地进入普通民众的日常生活中，由于这些文学作品天长日久的感染和熏陶，越来越多的普通网民开始敲键抒发自己的人生感受和忧喜情怀。在一个个普通城乡居民的微信群和QQ群中，转发和原创的文学作品已经司空见惯了，而且原创的比例正在逐渐上升。广大民众的纷纷参与才是文学大发展大繁荣之希望所在！
今人比古人文明进化的时间更长大脑发育也就更完善更聪明；今天的学校教育比历史上任何时期都发达得多；今人还有网络和智能手机带来的阅读和写作的极其便捷，这为文学的普及和提高装备了强力推进器！只要再有二十年的时间积累，今人的文学水平和文学成就都会大大超越古人！不论是大众的文学欣赏能力和创作者整体的思想艺术境界都会达到以往的任何时代都未曾达到的高度！
我 的 人 生 追 求
我是从二十岁当中学教师时开始有了较为清晰的人生志向，这就是要作万人师！具体来说就是做一个学识渊博的诗人或作家，因为我觉得诗人或作家就是通过文学创作这种方式熏陶、感染和启迪普通大众的。
要作万人师首先必须使自己的学识达到一个远远超过普通大众的高度，因此在以后的人生道路上我一直在如饥似渴地读书。八十年代中期我在一所高中任教，每月工资除了伙食费便所剩无几，但我仍节省下钱去省城买回本县难以买到的英汉两种版本的文学经典。八十年代末期我家因从事个体经营而摆脱贫困，我此后连续多年订阅文学和其他刊物达十几种，每年订阅费近千元，金额达当时我县私费订阅报刊的家庭之冠！所订刊物有《读书》、《随笔》、《散文》、《散文选刊》、《散文百家》、《杂文报》、《英语世界》、《北京周报》等等。九十年代初《岳麓书社》在全国率先恢复出版中国古典名著系列，我一本不差地买来细细品读。
一九九六年我刚获知省城的个体书市已办得如火如荼，马上与家人商定停止原来盈利尚可的食品生意改开书店，并将全家几年经营食品生意的所获二十多万元全部投入，开办了品种达一万多种的本地最大个体书店，在店内日以继夜地广泛阅读了一十四年文史哲类书籍，创作了两千余首诗词并在全国一百多家各级文学刊物中频繁发表作品，直至二O一O年书店因非教辅类书籍受网络新媒体冲击太大，推销教辅读物又因书生气太重不擅公关而关闭。
二O一O年之后从事过其他职业，业余时间都化在阅读和写作上。从此年开始上网在全国众多文化园地和社交平台发布文学作品，又创作了诗词楹联杂文随笔小语等类作品三千多章，十二年时间读者已上亿，作品被众多网民收藏转发和不少文学刊物转载。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
酒这种东西，说好不好，说坏也不算太坏。说它好，喝多了又伤身；说它不好，工作应酬、人际交往、排遣寂寞又少不了它，所以说，只能适度。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
有的人喜欢健身运动，有的人喜欢看书，有的人喜欢打游戏……而饮酒对于爱酒人士来说也是一种“爱好”，当一个人把饮酒当做一种“爱好”时，想要戒酒就难了。
其实男人爱好喝酒，就跟女人爱好化妆品和包包一样，尤其这年头，人们生活节奏快，无论是工作上还是生活上，都充满了压力。如果压力得不到缓解，负能量得不到排解，时间久了岂不是要出问题？况且，自己辛辛苦苦奋斗多年，喝点小酒安慰自己也没什么大不了的，只要不过度酗酒就好。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
在人际交往中，讲的就是你来我往，在男人的交际中，酒是最好的媒介，一群男人聚在一起，总不能干坐着、干聊天，你看看我，我看看你，大眼瞪小眼。
我听一个安徽60岁的富商说过一句话：“有的男人沾花惹草、损害他人的事从来不干，就喝酒这一点嗜好，如果连这一点嗜好都戒了，那活着还有什么乐趣”？虽然这话有点过激、粗糙，但似乎也有一定的道理。安徽这位60岁富商的爱好就是每天喝点小酒，40年来喝了不少酒，他从中总结出了5条有关白酒的“谣言”。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
都说造谣一张嘴，辟谣跑断腿！市面上之所以“假酒”不断，就是因为白酒界的谣言实在太多了，大家一传十，十传百，时间久了，假的也能变成真的。因此，酒企就利用消费者不了解白酒这个弱点，散布很多对他们有利的“谣言”。
今天我们就跟着安徽这位60岁富商一起识破这些“谣言”。
卖得越贵的酒品质越好
大家都知道，白酒是通过粮食和水酿造而出，这里所说的粮食主要指高粱。而具体的粮食量很多人不知道，只有酿酒的人才清楚，对于清香型白酒来说，1斤白酒需要3斤粮食，也就是3斤高粱，市面上高粱的单价为3块钱1斤，对于浓香型白酒来说，1斤白酒需要4斤粮食，对于酱香型白酒来说，1斤白酒需要5斤粮食。那么，总体来看，酿造1斤白酒所需的平均成本是12元，再加上酿造过程中的各种费用，酿出一瓶白酒的成本不超过100元。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
市面上的很多贵酒主要是通过市场知名度、包装、宣传等外在因素来引起价格上涨，但我们也不可否认茅台、五粮液等这些名酒的品质，但市面上那些不出名、价格便宜的白酒不一定都是差酒，因此，价格不是判断白酒品质好坏的唯一途径。
2.发黄的一定是老酒
一般陈放多年的老酒颜色的确会发黄，但是颜色发黄的酒却不一定就是老酒，也可能是某些商家为了获取更多的利益，在新酒中加入一些可食用的色素。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
老酒会不会发黄，还得看存放的环境、温度，以及酒的香型和酿造原料，所以，有些老酒即使存放时间很长，也不一定会发黄。
3.喝自酿酒更让人放心
现在很多人都提倡吃自己做的食物，毕竟从选材到制作，再到成品，都要经过自己的手，眼见为实。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
但是对于酒这种东西来说，它的制作过程比其他食物复杂，也需要一定的专业性。所以，并不是自酿酒就是好酒，这种酒可都没有通过安全检测，是好是坏我们也无从得知。
4.纯粮酒都是好酒
纯粮酒就一定是好酒吗？非也！
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
好酒必须是纯粮酿造，但纯粮酿造出的酒不一定是好酒，因为不同酒企的酿造工艺以及条件、环境、粮食的质量等会存在一些差异，此外，还有一个最为关键的因素：勾调技术。即使是同一个酒厂，所勾调出来的白酒也会存在一些差异，不可能做到100%相同。
5.酱香酒都是纯粮酿造
酱香酒的香型比较特殊，因此，在酿造过程中或者已经酿出的酱酒无法加入外来物质，一旦加入外来物质，酱香酒的味道可能会有所改变。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
但现在技术这么发达，只要勾兑技术足够高超，也能勾兑出口感差不多的酱酒。酿造酱香型白酒的成本比其他香型白酒的成本要高得多，因此，市面上那些9.9元的酒大概率都是差酒。
现在白酒市场上，最受酒友欢迎的就是酱香酒了，酱香型白酒的原料主要是红缨子糯高粱，这种高粱皮厚粒小，坚实饱满，经得起复杂繁琐的酱酒酿造工序的折腾，这种高粱相对来说价格会高一点，再加上酱酒酿造过程以及贮藏的要求非常高，这也是酱香型白酒价格高于其他香型白酒的原因。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
那酱酒界就没有价格便宜一点的酒了吗？当然不是，下面这2款酱酒性价比还可以，无论是品质还是口感，在同价位酱酒中都比较突出。
缘得仿台酒
此酒由茅台酒厂前身三大烧坊之一的荣和烧坊出品，荣和提供10年基酒，缘得提供20年茅香老酒，并由双方的酒师一起调制而成，有“贵州小茅台”的称号。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
引赤水河水，选用赤水河畔的红缨子糯高粱为原料，配以“12987”坤沙工艺，耗时1年，窖藏5-15年，使得酒体老熟醇厚。
开坛，酒香醇正，十分怡人，酱香突出，陈味明显；入口醇香，甜中带酸，微苦但不涩口，粮香、焦香、花果香层层散发开来，层次感丰富。
只可惜这款酒忽略了宣传，虽说在贵州本地名气很高，但一出贵州，知道的人就少了。
2.赖茅端曲
说到赖茅酒，酒友圈几乎没有人不知道，它是茅台系列中的一个品牌，只不过，之前因为赖茅商标管理不当，使得茅台镇的各路酒厂也运用该名字产酒，导致真假赖茅难别，很多人一听到“赖茅”就敬而远之。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
该酒窖香、酱香、糟香都很突出，带有一丝菠萝蜜果的香味，焦糊味和曲味较弱，酒体柔雅舒适，先酱后甜，酒的香味主要集中在前中段，收尾较为急促，入口时饱满丰盈，后味较短，给人一种头重脚轻的感觉。
总体来说，这款酒也很不错，性价比很高，包装较为喜庆，很适合宴席、待友。
说了这么多，主要还是想提醒大家要仔细分辨白酒行业的“谣言”，不造谣！不信谣！不传谣！关于白酒界的谣言，你们还知道哪些？赶紧在评论区补充吧！
酒这种东西，说好不好，说坏也不算太坏。说它好，喝多了又伤身；说它不好，工作应酬、人际交往、排遣寂寞又少不了它，所以说，只能适度。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
有的人喜欢健身运动，有的人喜欢看书，有的人喜欢打游戏……而饮酒对于爱酒人士来说也是一种“爱好”，当一个人把饮酒当做一种“爱好”时，想要戒酒就难了。
其实男人爱好喝酒，就跟女人爱好化妆品和包包一样，尤其这年头，人们生活节奏快，无论是工作上还是生活上，都充满了压力。如果压力得不到缓解，负能量得不到排解，时间久了岂不是要出问题？况且，自己辛辛苦苦奋斗多年，喝点小酒安慰自己也没什么大不了的，只要不过度酗酒就好。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
在人际交往中，讲的就是你来我往，在男人的交际中，酒是最好的媒介，一群男人聚在一起，总不能干坐着、干聊天，你看看我，我看看你，大眼瞪小眼。
我听一个安徽60岁的富商说过一句话：“有的男人沾花惹草、损害他人的事从来不干，就喝酒这一点嗜好，如果连这一点嗜好都戒了，那活着还有什么乐趣”？虽然这话有点过激、粗糙，但似乎也有一定的道理。安徽这位60岁富商的爱好就是每天喝点小酒，40年来喝了不少酒，他从中总结出了5条有关白酒的“谣言”。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
都说造谣一张嘴，辟谣跑断腿！市面上之所以“假酒”不断，就是因为白酒界的谣言实在太多了，大家一传十，十传百，时间久了，假的也能变成真的。因此，酒企就利用消费者不了解白酒这个弱点，散布很多对他们有利的“谣言”。
今天我们就跟着安徽这位60岁富商一起识破这些“谣言”。
卖得越贵的酒品质越好
大家都知道，白酒是通过粮食和水酿造而出，这里所说的粮食主要指高粱。而具体的粮食量很多人不知道，只有酿酒的人才清楚，对于清香型白酒来说，1斤白酒需要3斤粮食，也就是3斤高粱，市面上高粱的单价为3块钱1斤，对于浓香型白酒来说，1斤白酒需要4斤粮食，对于酱香型白酒来说，1斤白酒需要5斤粮食。那么，总体来看，酿造1斤白酒所需的平均成本是12元，再加上酿造过程中的各种费用，酿出一瓶白酒的成本不超过100元。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
市面上的很多贵酒主要是通过市场知名度、包装、宣传等外在因素来引起价格上涨，但我们也不可否认茅台、五粮液等这些名酒的品质，但市面上那些不出名、价格便宜的白酒不一定都是差酒，因此，价格不是判断白酒品质好坏的唯一途径。
2.发黄的一定是老酒
一般陈放多年的老酒颜色的确会发黄，但是颜色发黄的酒却不一定就是老酒，也可能是某些商家为了获取更多的利益，在新酒中加入一些可食用的色素。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
老酒会不会发黄，还得看存放的环境、温度，以及酒的香型和酿造原料，所以，有些老酒即使存放时间很长，也不一定会发黄。
3.喝自酿酒更让人放心
现在很多人都提倡吃自己做的食物，毕竟从选材到制作，再到成品，都要经过自己的手，眼见为实。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
但是对于酒这种东西来说，它的制作过程比其他食物复杂，也需要一定的专业性。所以，并不是自酿酒就是好酒，这种酒可都没有通过安全检测，是好是坏我们也无从得知。
4.纯粮酒都是好酒
纯粮酒就一定是好酒吗？非也！
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
好酒必须是纯粮酿造，但纯粮酿造出的酒不一定是好酒，因为不同酒企的酿造工艺以及条件、环境、粮食的质量等会存在一些差异，此外，还有一个最为关键的因素：勾调技术。即使是同一个酒厂，所勾调出来的白酒也会存在一些差异，不可能做到100%相同。
5.酱香酒都是纯粮酿造
酱香酒的香型比较特殊，因此，在酿造过程中或者已经酿出的酱酒无法加入外来物质，一旦加入外来物质，酱香酒的味道可能会有所改变。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
但现在技术这么发达，只要勾兑技术足够高超，也能勾兑出口感差不多的酱酒。酿造酱香型白酒的成本比其他香型白酒的成本要高得多，因此，市面上那些9.9元的酒大概率都是差酒。
现在白酒市场上，最受酒友欢迎的就是酱香酒了，酱香型白酒的原料主要是红缨子糯高粱，这种高粱皮厚粒小，坚实饱满，经得起复杂繁琐的酱酒酿造工序的折腾，这种高粱相对来说价格会高一点，再加上酱酒酿造过程以及贮藏的要求非常高，这也是酱香型白酒价格高于其他香型白酒的原因。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
那酱酒界就没有价格便宜一点的酒了吗？当然不是，下面这2款酱酒性价比还可以，无论是品质还是口感，在同价位酱酒中都比较突出。
缘得仿台酒
此酒由茅台酒厂前身三大烧坊之一的荣和烧坊出品，荣和提供10年基酒，缘得提供20年茅香老酒，并由双方的酒师一起调制而成，有“贵州小茅台”的称号。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
引赤水河水，选用赤水河畔的红缨子糯高粱为原料，配以“12987”坤沙工艺，耗时1年，窖藏5-15年，使得酒体老熟醇厚。
开坛，酒香醇正，十分怡人，酱香突出，陈味明显；入口醇香，甜中带酸，微苦但不涩口，粮香、焦香、花果香层层散发开来，层次感丰富。
只可惜这款酒忽略了宣传，虽说在贵州本地名气很高，但一出贵州，知道的人就少了。
2.赖茅端曲
说到赖茅酒，酒友圈几乎没有人不知道，它是茅台系列中的一个品牌，只不过，之前因为赖茅商标管理不当，使得茅台镇的各路酒厂也运用该名字产酒，导致真假赖茅难别，很多人一听到“赖茅”就敬而远之。
安徽60岁富商，40年来每天喝1两酒，总结出5条白酒“谣言”
该酒窖香、酱香、糟香都很突出，带有一丝菠萝蜜果的香味，焦糊味和曲味较弱，酒体柔雅舒适，先酱后甜，酒的香味主要集中在前中段，收尾较为急促，入口时饱满丰盈，后味较短，给人一种头重脚轻的感觉。
总体来说，这款酒也很不错，性价比很高，包装较为喜庆，很适合宴席、待友。
说了这么多，主要还是想提醒大家要仔细分辨白酒行业的“谣言”，不造谣！不信谣！不传谣！关于白酒界的谣言，你们还知道哪些？赶紧在评论区补充吧！
【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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