中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【#去世董事长妻子实名举报国企改制造假#，其子：若有问题拿股不踏实，交通局称资产评估经过核准】“我实名举报佳木斯运输有限公司2004年在改制过程中，徇私舞弊，财务造假，造成巨额国有资产流失。” 7月1日，佳木斯运输有限公司董事吴秀芝实名举报的视频在网上热传，吴女士身份特殊，她是公司前任董事长（已去世）的妻子，“董事长夫人实名举报董事长”引人关注。
吴女士向记者表示：“我们的诉求很简单，对公司的违法情况进行查处，将流失的国有资产收归国有。”儿子苏先生亦表示，作为公司股东之一，母子俩坚持反映问题，要求对公司改制时的资产进行彻底清查，除此别无个人诉求，“如果资产清查，实际上对我们财产是有损失的，而且持有的财产还要小。”
>>>不用担心牵扯到谁
公司改制操作者都已退居二线
7月1日晚，记者联系实名举报人吴女士，其子苏先生表示：“我母亲70岁了，我说的比她还清楚，我了解公司改制的事情，这个视频也是我帮她发的。”
苏先生介绍，2004年3月公司改制，公司承担主体责任，佳木斯市交通局承担领导责任，当时成立了改制领导小组，公司时任的一些主管是主要的参与者。
苏先生承认，当年父亲也曾参与公司改制，母亲实名举报是有实际针对的人。
“那就是我爸爸，我父亲主持过，但他早已不是董事长，2013年他患病去世了，也还有一些其他的人参与改制，现在改制幕后操作的人都已经退居二线，这些人都已经远离权力中心了，实际上说白了，这个公司现在一点后台没有，不用担心会牵扯到谁。”
>>>十多年里无人追债
“做手脚把不存在的债务做高冲抵国有资产”
苏先生表示：“现在股份落在我和我母亲身上，我们发现改制中有一些问题。”
吴女士举报称，佳木斯市交通局所属的佳木斯运输有限公司在2004年由国企改制过程中，虚列伪造1544万元所谓债务，在十多年里挂在公司账上但无人追债。
“其中有1100多万是完全虚报的。”苏先生表示，公司改制牵扯的债务和资产清理问题，“公司最后把这个就做成零资产了，当时公司总资产是2361万，有1544万的所谓债务，公司净资产不就变成了817万吗？最后又采取一些手段，把公司做成零资产，就相当于公司被无偿占有了。”
母子俩均认为，当年公司改制时资产清查有问题。苏先生说：“当时有人在里面做了手脚，有一些不存在的债务把资产冲抵了。当时公司资产值几千万，有人把债务做高，然后冲抵公司资产，就弄成这样了，是不存在的债务把国有资产冲抵了。”
苏先生告诉记者，这意味着造成上千万的国有资产流失。“公司经营最兴旺的时候，当时公司有50多人，谁占股谁就有侵吞国有资产的嫌疑。当然有人是知情，有人是不知情的，知情的人，那就肯定有问题，我父亲肯定当时知情的。”
>>>提供相关录音证据
“那些是呆死账，没人来公司要过账”
苏先生表示，改制后有人亲口说过一些话，他可以提供录音证据：“我们有证据，就是公司现在一些在世的人都亲口承认，包括财务负责人都公开说，不可能有人来要债，从2004年改制到今天，不可能有人上门来讨债，因为这些债务实际上是不存在的嘛。”
关于公司的上千万元债务，相关录音显示，有相关人员说：“那些是呆死账”，有人说：“没人要”，还有人说：“从没有人来公司要过账”。
苏先生说：“他们亲口承认这个钱没人来要，说这都是‘呆死账’，肯定不会有人来要账，这个放心。当然，这些人现在都退了，包括市交通局主持改制的人也都退了。”
>>>提供相关录音证据
“用债务冲抵公司资产，就变成无偿占有”
对于公司职工出资50万收购公司股权，苏先生解释称改制注册资金是50万。
“用债务冲抵公司资产，这就变成无偿占有了，公司整体就值50万，公司这些人按照股比不同的比例出资，大约有30多人出资，一共出资是50万。公司股比从一开始就比较分散，我和我母亲占股20%，还有一些人占股10%，还有一些占7%，我们占股20%，是做不到控股的。”
苏先生介绍，公司现任负责人陈某以前是公司的老职工，“他是经理、董事长，他占股10%，他妹妹和哥哥都在公司占股，他们家加一块持股大概能占21%，和我们家差不多。”
>>>公司经营基本持平
要想大幅营利不可能 母子未在公司领薪
苏先生澄清，母子俩均未在公司领薪。“我在公司没有实际职务，我母亲是公司董事，她也没有实际职务，我们都没有在公司领取工资，我们都有其他的职业，我母亲已经退休了，她靠退休金生活。”
苏先生介绍，目前公司还在正常运转，经营基本持平。“从改制以来一直是略微亏损，现在是基本持平，现在可能还好一些，以前是公司人员多，大概有50多人，现在在职的不到30人，该退休的都退了，所以现在是持平，但要想大幅营利是不可能的。”
>>>1000㎡房产未列入
“改制时没列入，但改制后又变成公司资产”
吴女士举报反映的另一核心问题是，公司改制时有房屋资产未被列入清理资产。
对此，苏先生告诉记者，“公司改制过程中，很多公司的房产没有房产证，资产评估时就没有把这些列入清理财产，改制时没列入，但是改制后又变成公司的资产。”
苏先生介绍，这些房产涉及大约1000多平方米，主要是地下车库和一些厂房。
“这些都是可以实地去看的，现在都在公司院里摆着，这是秃子头上的虱子，明摆着，现在有的被用作办公室，有的是地下车库，还有一些是修理厂房。”
苏先生表示，由此衍生出很多其他问题，“因为没有房产证，所以也就没有消防审核，也没法通过消防验收，所以一直都是有安全隐患的。”
>>>为什么要实名举报
“改制如果有问题，大家拿股心里不踏实”
谈及举报的初衷，苏先生表示：“作为公民也好，作为党员也好，我觉得这个问题还是需要揭发出来的。”
母子俩表示，实名举报背后并无个人诉求。“做一个资产清查，如果真是有虚报的，按照法律规定处理，希望国有资产避免流失。”
苏先生表示，不能只考虑个人利益。“实际上资产清查对我们也是有损失的，因为我们也是股东，但是这个东西如果是违法的，那还是得把它揭发出来。如果是违法的，那我们的利益，就不是利益了，那是违法所得。如果公司整体改制是违法的，那我们也不能说就占有违法的利益吧，我们没有个人诉求。”
母子俩不希望存在后遗症，“说白了，改制如果有问题，大家拿着股心里都不踏实。这个问题真的查清了，该是国家的还给国家，该是自己的，那就是自己的，那就踏踏实实的，就不存在问题。”
>>>帮母亲录视频上传
“视频我发了7天了，但是到今天才发酵”
7月1日晚，苏先生接受记者采访时承认，视频是他帮母亲拍录的，也是他发到网上去的。
“这个视频我发了7天了，但是到今天（7月1日）才发酵。我发了几个，其中现在最高的点击量是16万多。”
苏先生说，他在网上发视频实名举报后，相关部门至今没有联系他们母子，“我不清楚他们看到没有，我们希望实名举报，推动问题的解决。”
苏先生表示，公司职工从2008年就开始向有关部门反映改制中的问题，“这两年我完全了解清楚情况后，就想着要把它揭发出来，公司改制前是隶属于佳木斯市交通局的，我从去年年初就向市交通局反映，虽然也有反馈，明知道这里面有问题，但是不正面回答，不说有问题，也不说没问题，问题本身并没有解决。”
苏先生证实，公司现任董事长陈某也一直在反映改制的事情，“他以前是监事会主席，职工反映问题，由他来牵头去市交通局反映。”
苏先生希望通过实名举报，对公司改制的各类资产和负债进行全面清查。
“这上千万元债务挂在账上，十几年无人追逃，而这些债务冲抵的国有资产被公司长期占用、使用，并且有被私分一空的风险，要避免造成国有资产的持续流失。”
>>>交通局网上信访答复
改制整体资产评估结果经过了国资委核准
7月2日、3日，记者多次致电佳木斯市交通局信访科负责人，但对方始终未接听。记者致电该局一位负责人，提出采访请求，接听电话者称打错电话，随即挂断。
7月3日，记者再次联系该局信访科，工作人员表示：“我个人不太清楚，可以帮忙咨询一下，如果是之前向局里反映过，正常就可以走我们的信访流程。”
记者询问是否找过资产评估的会计师事务所调查，工作人员答复称：“这个我得看具体的案件，看一下调查什么情况，我得去查一下，我个人现在还不太清楚。”
2021年2月1日、2月8日，佳木斯市交通局网上信访答复意见称，佳木斯市运输公司在2004年企业改制中，相关会计师事务所有限公司对其整体资产进行了评估，评估结果经过了佳木斯市国有资产管理委员会核准。
2021年3月12日，佳木斯市交通局信访答复意见称，目前，信访人反映该公司利用国企改制侵吞巨额国有资产，要求调查处理一事，已超出我局职权范围，应由国有资产管理部门负责调查处理。
记者获得的一份2017年11月9日手写的董事会议记录显示，有参会人员电话通知苏先生等人参会，陈某列席会议，由时任董事长主持会议，传达局里约谈的内容。这份有多人签字的会议记录显示，会议特别提到由陈某找员工代表谈信访的事宜，也提及“有人说改制期间有些问题，若有关部门清查，损失是全部股东的。”
苏先生表示，他在向佳木斯市交通局实名举报中，提供了相关证据，其中包括录音证据。
“我信访提出的问题是改制资产评估存在严重问题，提出诉求是调查核实，将流失的国有资产收归国有。他们的回复是经过了会计师事务所的评估，这个是实情，但是他们调查核实后，反而不敢正面回复我提出的问题，而是把责任推到会计师事务所，这里的原因不言自明。”
>>>律师以案说法
母子维权可向国资监管部门进行投诉
也可将导致国资流失线索向警方报案
北京市中闻（西安）律师事务所谭敏涛律师认为，在本案中，吴女士举报在国企改制中，虚增巨额债务，导致国有资产流失，“如果举报属实，提供资产评估的机构和人员如果经调查存在虚增债务的行为，很可能涉嫌提供虚假证明文件罪。”
谭敏涛指出，资产评估是企业改制的重要一环，对防止国资的流失有着至关重要的作用。必须由国资监管部门委托评估机构，对改制企业资产进行客观评估，以解决委托评估环节中存在的利益问题。
会计事务所作为资产评估机构，应该对资产评估的过程和结果负责，否则需要承担法律责任，严重者可能涉嫌提供虚假证明文件罪，此罪是指承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务、保荐、安全评价、环境影响评价、环境监测等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
谭敏涛介绍，徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪，是指国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员，徇私舞弊，将国有资产低价折股或者低价出售，致使国家利益遭受重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。
私分国有资产罪，是指国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体，违反国家规定，以单位名义将国有资产集体私分给个人，数额较大的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。
谭敏涛认为，为防止国资流失，一方面是完善国有资产的监管法规体系，规范改制企业的资产评估，形成监督合力，杜绝国企管理层“自买自卖”“低价卖出”、“虚增债务”等侵吞国有产权的现象。
佳木斯市交通局应该按照职责范围介入调查和通报情况，如发现有人员通过以虚增债务的方式导致国资流失，涉嫌违法犯罪的，应该移交给司法部门；违反国有资产管理法规的，移交给国资监督管理委员会进行调查并问责。
谭敏涛建议：“母子俩目前的维权已经引发了关注，下一步，他们母子两人可以将导致国有资产流失的线索向公安机关报案，要求公安机关查处违法犯罪行为。还可以向国有资产监督管理部门进行投诉，要求职能部门进行调查和处理。还可以向纪检部门进行投诉举报，要求查处违法乱纪和犯罪行为。华商报记者 李华 编辑 张红
吴女士向记者表示：“我们的诉求很简单，对公司的违法情况进行查处，将流失的国有资产收归国有。”儿子苏先生亦表示，作为公司股东之一，母子俩坚持反映问题，要求对公司改制时的资产进行彻底清查，除此别无个人诉求，“如果资产清查，实际上对我们财产是有损失的，而且持有的财产还要小。”
>>>不用担心牵扯到谁
公司改制操作者都已退居二线
7月1日晚，记者联系实名举报人吴女士，其子苏先生表示：“我母亲70岁了，我说的比她还清楚，我了解公司改制的事情，这个视频也是我帮她发的。”
苏先生介绍，2004年3月公司改制，公司承担主体责任，佳木斯市交通局承担领导责任，当时成立了改制领导小组，公司时任的一些主管是主要的参与者。
苏先生承认，当年父亲也曾参与公司改制，母亲实名举报是有实际针对的人。
“那就是我爸爸，我父亲主持过，但他早已不是董事长，2013年他患病去世了，也还有一些其他的人参与改制，现在改制幕后操作的人都已经退居二线，这些人都已经远离权力中心了，实际上说白了，这个公司现在一点后台没有，不用担心会牵扯到谁。”
>>>十多年里无人追债
“做手脚把不存在的债务做高冲抵国有资产”
苏先生表示：“现在股份落在我和我母亲身上，我们发现改制中有一些问题。”
吴女士举报称，佳木斯市交通局所属的佳木斯运输有限公司在2004年由国企改制过程中，虚列伪造1544万元所谓债务，在十多年里挂在公司账上但无人追债。
“其中有1100多万是完全虚报的。”苏先生表示，公司改制牵扯的债务和资产清理问题，“公司最后把这个就做成零资产了，当时公司总资产是2361万，有1544万的所谓债务，公司净资产不就变成了817万吗？最后又采取一些手段，把公司做成零资产，就相当于公司被无偿占有了。”
母子俩均认为，当年公司改制时资产清查有问题。苏先生说：“当时有人在里面做了手脚，有一些不存在的债务把资产冲抵了。当时公司资产值几千万，有人把债务做高，然后冲抵公司资产，就弄成这样了，是不存在的债务把国有资产冲抵了。”
苏先生告诉记者，这意味着造成上千万的国有资产流失。“公司经营最兴旺的时候，当时公司有50多人，谁占股谁就有侵吞国有资产的嫌疑。当然有人是知情，有人是不知情的，知情的人，那就肯定有问题，我父亲肯定当时知情的。”
>>>提供相关录音证据
“那些是呆死账，没人来公司要过账”
苏先生表示，改制后有人亲口说过一些话，他可以提供录音证据：“我们有证据，就是公司现在一些在世的人都亲口承认，包括财务负责人都公开说，不可能有人来要债，从2004年改制到今天，不可能有人上门来讨债，因为这些债务实际上是不存在的嘛。”
关于公司的上千万元债务，相关录音显示，有相关人员说：“那些是呆死账”，有人说：“没人要”，还有人说：“从没有人来公司要过账”。
苏先生说：“他们亲口承认这个钱没人来要，说这都是‘呆死账’，肯定不会有人来要账，这个放心。当然，这些人现在都退了，包括市交通局主持改制的人也都退了。”
>>>提供相关录音证据
“用债务冲抵公司资产，就变成无偿占有”
对于公司职工出资50万收购公司股权，苏先生解释称改制注册资金是50万。
“用债务冲抵公司资产，这就变成无偿占有了，公司整体就值50万，公司这些人按照股比不同的比例出资，大约有30多人出资，一共出资是50万。公司股比从一开始就比较分散，我和我母亲占股20%，还有一些人占股10%，还有一些占7%，我们占股20%，是做不到控股的。”
苏先生介绍，公司现任负责人陈某以前是公司的老职工，“他是经理、董事长，他占股10%，他妹妹和哥哥都在公司占股，他们家加一块持股大概能占21%，和我们家差不多。”
>>>公司经营基本持平
要想大幅营利不可能 母子未在公司领薪
苏先生澄清，母子俩均未在公司领薪。“我在公司没有实际职务，我母亲是公司董事，她也没有实际职务，我们都没有在公司领取工资，我们都有其他的职业，我母亲已经退休了，她靠退休金生活。”
苏先生介绍，目前公司还在正常运转，经营基本持平。“从改制以来一直是略微亏损，现在是基本持平，现在可能还好一些，以前是公司人员多，大概有50多人，现在在职的不到30人，该退休的都退了，所以现在是持平，但要想大幅营利是不可能的。”
>>>1000㎡房产未列入
“改制时没列入，但改制后又变成公司资产”
吴女士举报反映的另一核心问题是，公司改制时有房屋资产未被列入清理资产。
对此，苏先生告诉记者，“公司改制过程中，很多公司的房产没有房产证，资产评估时就没有把这些列入清理财产，改制时没列入，但是改制后又变成公司的资产。”
苏先生介绍，这些房产涉及大约1000多平方米，主要是地下车库和一些厂房。
“这些都是可以实地去看的，现在都在公司院里摆着，这是秃子头上的虱子，明摆着，现在有的被用作办公室，有的是地下车库，还有一些是修理厂房。”
苏先生表示，由此衍生出很多其他问题，“因为没有房产证，所以也就没有消防审核，也没法通过消防验收，所以一直都是有安全隐患的。”
>>>为什么要实名举报
“改制如果有问题，大家拿股心里不踏实”
谈及举报的初衷，苏先生表示：“作为公民也好，作为党员也好，我觉得这个问题还是需要揭发出来的。”
母子俩表示，实名举报背后并无个人诉求。“做一个资产清查，如果真是有虚报的，按照法律规定处理，希望国有资产避免流失。”
苏先生表示，不能只考虑个人利益。“实际上资产清查对我们也是有损失的，因为我们也是股东，但是这个东西如果是违法的，那还是得把它揭发出来。如果是违法的，那我们的利益，就不是利益了，那是违法所得。如果公司整体改制是违法的，那我们也不能说就占有违法的利益吧，我们没有个人诉求。”
母子俩不希望存在后遗症，“说白了，改制如果有问题，大家拿着股心里都不踏实。这个问题真的查清了，该是国家的还给国家，该是自己的，那就是自己的，那就踏踏实实的，就不存在问题。”
>>>帮母亲录视频上传
“视频我发了7天了，但是到今天才发酵”
7月1日晚，苏先生接受记者采访时承认，视频是他帮母亲拍录的，也是他发到网上去的。
“这个视频我发了7天了，但是到今天（7月1日）才发酵。我发了几个，其中现在最高的点击量是16万多。”
苏先生说，他在网上发视频实名举报后，相关部门至今没有联系他们母子，“我不清楚他们看到没有，我们希望实名举报，推动问题的解决。”
苏先生表示，公司职工从2008年就开始向有关部门反映改制中的问题，“这两年我完全了解清楚情况后，就想着要把它揭发出来，公司改制前是隶属于佳木斯市交通局的，我从去年年初就向市交通局反映，虽然也有反馈，明知道这里面有问题，但是不正面回答，不说有问题，也不说没问题，问题本身并没有解决。”
苏先生证实，公司现任董事长陈某也一直在反映改制的事情，“他以前是监事会主席，职工反映问题，由他来牵头去市交通局反映。”
苏先生希望通过实名举报，对公司改制的各类资产和负债进行全面清查。
“这上千万元债务挂在账上，十几年无人追逃，而这些债务冲抵的国有资产被公司长期占用、使用，并且有被私分一空的风险，要避免造成国有资产的持续流失。”
>>>交通局网上信访答复
改制整体资产评估结果经过了国资委核准
7月2日、3日，记者多次致电佳木斯市交通局信访科负责人，但对方始终未接听。记者致电该局一位负责人，提出采访请求，接听电话者称打错电话，随即挂断。
7月3日，记者再次联系该局信访科，工作人员表示：“我个人不太清楚，可以帮忙咨询一下，如果是之前向局里反映过，正常就可以走我们的信访流程。”
记者询问是否找过资产评估的会计师事务所调查，工作人员答复称：“这个我得看具体的案件，看一下调查什么情况，我得去查一下，我个人现在还不太清楚。”
2021年2月1日、2月8日，佳木斯市交通局网上信访答复意见称，佳木斯市运输公司在2004年企业改制中，相关会计师事务所有限公司对其整体资产进行了评估，评估结果经过了佳木斯市国有资产管理委员会核准。
2021年3月12日，佳木斯市交通局信访答复意见称，目前，信访人反映该公司利用国企改制侵吞巨额国有资产，要求调查处理一事，已超出我局职权范围，应由国有资产管理部门负责调查处理。
记者获得的一份2017年11月9日手写的董事会议记录显示，有参会人员电话通知苏先生等人参会，陈某列席会议，由时任董事长主持会议，传达局里约谈的内容。这份有多人签字的会议记录显示，会议特别提到由陈某找员工代表谈信访的事宜，也提及“有人说改制期间有些问题，若有关部门清查，损失是全部股东的。”
苏先生表示，他在向佳木斯市交通局实名举报中，提供了相关证据，其中包括录音证据。
“我信访提出的问题是改制资产评估存在严重问题，提出诉求是调查核实，将流失的国有资产收归国有。他们的回复是经过了会计师事务所的评估，这个是实情，但是他们调查核实后，反而不敢正面回复我提出的问题，而是把责任推到会计师事务所，这里的原因不言自明。”
>>>律师以案说法
母子维权可向国资监管部门进行投诉
也可将导致国资流失线索向警方报案
北京市中闻（西安）律师事务所谭敏涛律师认为，在本案中，吴女士举报在国企改制中，虚增巨额债务，导致国有资产流失，“如果举报属实，提供资产评估的机构和人员如果经调查存在虚增债务的行为，很可能涉嫌提供虚假证明文件罪。”
谭敏涛指出，资产评估是企业改制的重要一环，对防止国资的流失有着至关重要的作用。必须由国资监管部门委托评估机构，对改制企业资产进行客观评估，以解决委托评估环节中存在的利益问题。
会计事务所作为资产评估机构，应该对资产评估的过程和结果负责，否则需要承担法律责任，严重者可能涉嫌提供虚假证明文件罪，此罪是指承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务、保荐、安全评价、环境影响评价、环境监测等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
谭敏涛介绍，徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪，是指国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员，徇私舞弊，将国有资产低价折股或者低价出售，致使国家利益遭受重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。
私分国有资产罪，是指国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体，违反国家规定，以单位名义将国有资产集体私分给个人，数额较大的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。
谭敏涛认为，为防止国资流失，一方面是完善国有资产的监管法规体系，规范改制企业的资产评估，形成监督合力，杜绝国企管理层“自买自卖”“低价卖出”、“虚增债务”等侵吞国有产权的现象。
佳木斯市交通局应该按照职责范围介入调查和通报情况，如发现有人员通过以虚增债务的方式导致国资流失，涉嫌违法犯罪的，应该移交给司法部门；违反国有资产管理法规的，移交给国资监督管理委员会进行调查并问责。
谭敏涛建议：“母子俩目前的维权已经引发了关注，下一步，他们母子两人可以将导致国有资产流失的线索向公安机关报案，要求公安机关查处违法犯罪行为。还可以向国有资产监督管理部门进行投诉，要求职能部门进行调查和处理。还可以向纪检部门进行投诉举报，要求查处违法乱纪和犯罪行为。华商报记者 李华 编辑 张红
【压实各方责任，永靓家园业主投诉事件本可以不发生】近日，北京市住建委官方微信号“安居北京”推送《房屋性质和维修责任您都清楚吗？》、《质量保修期内产生的维修谁来负责？》等系列推文，为大家详细普及遇到“房屋漏水问题应该怎么办”、“房地产开发企业是住宅工程质量保修的第一责任人，在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。房屋出现任何质量问题，就只需要找开发企业维修”等知识，告诉大家不要再“病”急乱投医了。
责任：开发商是住宅工程质量保修的第一责任人
早在2009年住房城乡建设部工程质量安全监管司吴慧娟就指出：建设单位是住宅工程质量的第一责任者。开发商一个产品制造商，也应该是第一责任人，对住宅工程质量全面负责；建设单位应落实项目法人责任制，设立质量管理机构和相关人员，统一协调各方的工作。但是也有部分单位违规指定一些分包单位，造成质量管理混乱。
但是也有开发商仍“念拖字决”。2020年，永靓家园还有3个月左右就进入开发商交房阶段了，部分业主却发现永靓家园项目存在“楼顶防水层漏水”、“表面有裸露钢筋、达不到居住标准且硬性主体框架结构安全”以及“防水层施工不达标”等问题，虽然永靓有多位业主代表和热心业主邻居，多次与开发商反复沟通。但并未让事情发生变化，让各方正视业主们的诉求。
在这个案例中，最理想的情形是通过各方努力，相互监督、共同促成业主问题尽快圆满解决的局面；然而现实的情形却很犯法：各方相互推诿、相互扯皮，维修久拖不决。
其实早在房屋预验、尚未入住的时候，就有部分业主发现存在卫生间淋浴区倒坡等问题；入住后不久，200多户业主相继出现卫生间门口地板潮湿、墙体洇水脱皮，卫生间沤水异味等。多位业主就经历了多次报修，但始终未能解决。
对此，北京市住建委高度重视，邀请建筑学、给排水、内装、施工等专业业内权威专家，组成独立专家调查组，科学客观公正地开展调查工作。经过专家调查组对永靓家园项目的调查，部分住户卫生间出现异味、管道堵塞、地板墙面洇湿。调查结论包括：“项目参建各方对户内中水系统设备安装及应用中各环节重视不足，在建设过程中缺乏深入配合”、“项目参建各方未制定完善的服务体系，后期使用出现问题后相互推诿，处置不力，致使问题不能有效解决”。
2021年6月7日《新京报》也在报道中提到：“作为该项目的施工单位，北京六建集团有限责任公司及中铁六局集团有限公司相关负责人表示，将按照制定的维修方案，整改因施工不到位出现的各类问题。对发生的地板、墙面洇湿等问题接报后第一时间处置，并彻底修复”。
尴尬：400多户业主问题久拖未决
但是颇让人感到疑惑的是，时隔1年，至今还有400多户永靓家园业主家里“卫生间门口漏水返潮”问题仍未解决，仍然居住在卫生间倒坡、地板起鼓、墙体洇水脱皮、卫生间沤水臭味和潮湿生虫的房子内。
在此过程中，开发商和施工单位一直未予以积极维修，还劝业主等拆除中水系统之后再进行维修，曾经还用“等拆中水的时候，给换卫生间一个新门来还劝说业主等待”，、“因疫情放假没师傅修不了”等托辞，迫使业主在地板浸水潮湿、墙体洇水脱皮发霉、沤水臭味以及潮湿生虫的房间中过春节、盼开工维修，有的业主已经等了一年多了。
业主们还发现了更多施工质量问题，例如部分淋浴地漏、洗衣机地漏管口与排水管道竖向管口连接处存在断接或管口错位，甚至还存在部分位置墙体手一抠就掉落灰渣，以及洗手盆盆体从台板掉落、卫生间门框严重腐烂、下水道污水立管检查口盖子没拧紧漏污水臭气、通风道软管脱落等各种施工不到位的问题。
反思：各方责任清晰 不该发生的漏水维权事件
事实上，为确保工程质量“生命线”，让广大购房人住得安心，北京市住建委也做了大量工作：2016年发布的《北京市建筑工程质量管理条例》明确规定，“开发商是第一工程质量责任人”。《关于加强住宅工程渗漏问题质量保修维修工作的通知》对房地产开发企业提出了七点要求，包括：应主动宣传工程质量保修相关政策和规定，明示业主质量问题报修电话，确保电话24小时畅通，及时接受业主投诉或者反映的渗漏等质量问题；受理业主报修时，应建立问题台账，建立问题销号制度，确保渗漏问题一次性修复到位，修复完成验收时应当绘制维修部位示意图，由业主和相关单位共同签认。
对施工单位来讲，要按照合同及设计文件的约定和技术标准，对材料也好，构配件也好，包括商品混凝土都要进行检验，检验不合格不得使用，同时施工单位还要完成现场的质量控制，技术也好、检查也好，都要严格做好这方面的工作。对施工过程中发现的质量问题或者验收不合格的问题，施工方负责返修。
《北京市房屋建筑、市政基础设施和地方铁路建设工程质量监督工作规定》二十八条还明确规定：“工程质量监督机构应当建立健全建设工程质量投诉举报处理工作机制，对建设工程有关单位违法违规行为和工程质量问题的投诉举报及时调查、处理，并督促建设工程有关单位做好工程质量保修维修工作。”
然而在这样的政策背景下， “入住5个月突然爆出卫生间大面积漏水”的永靓家园小区，业主却遭遇到长达两年时间的维修拖延，不得不多次采取投诉等维权措施，这就显得非常耐人寻味。
试想，在建筑施工期间，施工单位能够严格按照卫生间地面防水设计构造做法，按图施工、按标准施工：不要将淋浴地漏悬空而是与管口紧密连接，按照标准在过门石处做挡水门槛、检查立管检查口是否拧紧，对安装好的马桶通水测试验收，还会出现后期的地砖下垫层积水引发的变质发臭、地板鼓包、墙体洇水、淋浴区倒坡、马桶漏水漏臭、立检口未拧紧漏污水臭气等一系列问题吗？
试想，质量监督部门严格履行质量监督责任，及时发现永靓家园卫生间地面防水构造做法未按图施工、未按标准施工、未经闭水试验验收就交付使用等违法行为，及时进行监督、处罚并责令其改正至合格交付，还会出现卫生间门口潮湿、地板鼓包、墙体洇水、垫层积水变质发臭、孳生细菌蚊虫等严重影响居民生活的现象么？
试想，当永靓家园出现业主报修“卫生间门口潮湿、地板起鼓、墙体洇水脱皮”时，开发商和物业积极维修，严格按照维修部位绘图、确认，还会让业主们一边一边拨打投诉电话么？当出现业主投诉，如果质量监督部门及时督促开发建设单位履行维修义务、查找原因，还会有“永靓家园关于开发商久拖不修，大念拖字诀”的领导留言板留言么吗？
试想，在已经出现了上述施工质量问题之后，开发商能够履行起“第一责任人”的职责，积极协调维修，质监站也能够及时督促开发建设单位履行维修义务的话，还会让业主们在返水反味、漏水漏臭的居住环境下忍受一年多时间，不得不多次投诉吗？
如果上面三个环节中，有一个被完全、严格履行到位，永靓家园也就不出现“倒坡入住，淋浴如游泳”的问题，不会存在“刚交房就漏水”的矛盾，更不会出现“投诉无门，一群年轻人在百忙之中写论文、查资料、做实验，查找卫生间漏水原因”的怪现象。
更重要的是，相关法律法规对于工程质量责任早有明确规定，相关主管部门也心系百姓相继推出了多项细则，为百姓的安居乐业构建起了完整的法律法规框架。在此过程中，相关部门监管职责是否到位、是否及时、是否严格，就成为了保障房屋质量合格、平衡各方权益、维护公平正义的“天平”，是让购房人提升安全感、幸福感、获得感的关键一环。
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责任：开发商是住宅工程质量保修的第一责任人
早在2009年住房城乡建设部工程质量安全监管司吴慧娟就指出：建设单位是住宅工程质量的第一责任者。开发商一个产品制造商，也应该是第一责任人，对住宅工程质量全面负责；建设单位应落实项目法人责任制，设立质量管理机构和相关人员，统一协调各方的工作。但是也有部分单位违规指定一些分包单位，造成质量管理混乱。
但是也有开发商仍“念拖字决”。2020年，永靓家园还有3个月左右就进入开发商交房阶段了，部分业主却发现永靓家园项目存在“楼顶防水层漏水”、“表面有裸露钢筋、达不到居住标准且硬性主体框架结构安全”以及“防水层施工不达标”等问题，虽然永靓有多位业主代表和热心业主邻居，多次与开发商反复沟通。但并未让事情发生变化，让各方正视业主们的诉求。
在这个案例中，最理想的情形是通过各方努力，相互监督、共同促成业主问题尽快圆满解决的局面；然而现实的情形却很犯法：各方相互推诿、相互扯皮，维修久拖不决。
其实早在房屋预验、尚未入住的时候，就有部分业主发现存在卫生间淋浴区倒坡等问题；入住后不久，200多户业主相继出现卫生间门口地板潮湿、墙体洇水脱皮，卫生间沤水异味等。多位业主就经历了多次报修，但始终未能解决。
对此，北京市住建委高度重视，邀请建筑学、给排水、内装、施工等专业业内权威专家，组成独立专家调查组，科学客观公正地开展调查工作。经过专家调查组对永靓家园项目的调查，部分住户卫生间出现异味、管道堵塞、地板墙面洇湿。调查结论包括：“项目参建各方对户内中水系统设备安装及应用中各环节重视不足，在建设过程中缺乏深入配合”、“项目参建各方未制定完善的服务体系，后期使用出现问题后相互推诿，处置不力，致使问题不能有效解决”。
2021年6月7日《新京报》也在报道中提到：“作为该项目的施工单位，北京六建集团有限责任公司及中铁六局集团有限公司相关负责人表示，将按照制定的维修方案，整改因施工不到位出现的各类问题。对发生的地板、墙面洇湿等问题接报后第一时间处置，并彻底修复”。
尴尬：400多户业主问题久拖未决
但是颇让人感到疑惑的是，时隔1年，至今还有400多户永靓家园业主家里“卫生间门口漏水返潮”问题仍未解决，仍然居住在卫生间倒坡、地板起鼓、墙体洇水脱皮、卫生间沤水臭味和潮湿生虫的房子内。
在此过程中，开发商和施工单位一直未予以积极维修，还劝业主等拆除中水系统之后再进行维修，曾经还用“等拆中水的时候，给换卫生间一个新门来还劝说业主等待”，、“因疫情放假没师傅修不了”等托辞，迫使业主在地板浸水潮湿、墙体洇水脱皮发霉、沤水臭味以及潮湿生虫的房间中过春节、盼开工维修，有的业主已经等了一年多了。
业主们还发现了更多施工质量问题，例如部分淋浴地漏、洗衣机地漏管口与排水管道竖向管口连接处存在断接或管口错位，甚至还存在部分位置墙体手一抠就掉落灰渣，以及洗手盆盆体从台板掉落、卫生间门框严重腐烂、下水道污水立管检查口盖子没拧紧漏污水臭气、通风道软管脱落等各种施工不到位的问题。
反思：各方责任清晰 不该发生的漏水维权事件
事实上，为确保工程质量“生命线”，让广大购房人住得安心，北京市住建委也做了大量工作：2016年发布的《北京市建筑工程质量管理条例》明确规定，“开发商是第一工程质量责任人”。《关于加强住宅工程渗漏问题质量保修维修工作的通知》对房地产开发企业提出了七点要求，包括：应主动宣传工程质量保修相关政策和规定，明示业主质量问题报修电话，确保电话24小时畅通，及时接受业主投诉或者反映的渗漏等质量问题；受理业主报修时，应建立问题台账，建立问题销号制度，确保渗漏问题一次性修复到位，修复完成验收时应当绘制维修部位示意图，由业主和相关单位共同签认。
对施工单位来讲，要按照合同及设计文件的约定和技术标准，对材料也好，构配件也好，包括商品混凝土都要进行检验，检验不合格不得使用，同时施工单位还要完成现场的质量控制，技术也好、检查也好，都要严格做好这方面的工作。对施工过程中发现的质量问题或者验收不合格的问题，施工方负责返修。
《北京市房屋建筑、市政基础设施和地方铁路建设工程质量监督工作规定》二十八条还明确规定：“工程质量监督机构应当建立健全建设工程质量投诉举报处理工作机制，对建设工程有关单位违法违规行为和工程质量问题的投诉举报及时调查、处理，并督促建设工程有关单位做好工程质量保修维修工作。”
然而在这样的政策背景下， “入住5个月突然爆出卫生间大面积漏水”的永靓家园小区，业主却遭遇到长达两年时间的维修拖延，不得不多次采取投诉等维权措施，这就显得非常耐人寻味。
试想，在建筑施工期间，施工单位能够严格按照卫生间地面防水设计构造做法，按图施工、按标准施工：不要将淋浴地漏悬空而是与管口紧密连接，按照标准在过门石处做挡水门槛、检查立管检查口是否拧紧，对安装好的马桶通水测试验收，还会出现后期的地砖下垫层积水引发的变质发臭、地板鼓包、墙体洇水、淋浴区倒坡、马桶漏水漏臭、立检口未拧紧漏污水臭气等一系列问题吗？
试想，质量监督部门严格履行质量监督责任，及时发现永靓家园卫生间地面防水构造做法未按图施工、未按标准施工、未经闭水试验验收就交付使用等违法行为，及时进行监督、处罚并责令其改正至合格交付，还会出现卫生间门口潮湿、地板鼓包、墙体洇水、垫层积水变质发臭、孳生细菌蚊虫等严重影响居民生活的现象么？
试想，当永靓家园出现业主报修“卫生间门口潮湿、地板起鼓、墙体洇水脱皮”时，开发商和物业积极维修，严格按照维修部位绘图、确认，还会让业主们一边一边拨打投诉电话么？当出现业主投诉，如果质量监督部门及时督促开发建设单位履行维修义务、查找原因，还会有“永靓家园关于开发商久拖不修，大念拖字诀”的领导留言板留言么吗？
试想，在已经出现了上述施工质量问题之后，开发商能够履行起“第一责任人”的职责，积极协调维修，质监站也能够及时督促开发建设单位履行维修义务的话，还会让业主们在返水反味、漏水漏臭的居住环境下忍受一年多时间，不得不多次投诉吗？
如果上面三个环节中，有一个被完全、严格履行到位，永靓家园也就不出现“倒坡入住，淋浴如游泳”的问题，不会存在“刚交房就漏水”的矛盾，更不会出现“投诉无门，一群年轻人在百忙之中写论文、查资料、做实验，查找卫生间漏水原因”的怪现象。
更重要的是，相关法律法规对于工程质量责任早有明确规定，相关主管部门也心系百姓相继推出了多项细则，为百姓的安居乐业构建起了完整的法律法规框架。在此过程中，相关部门监管职责是否到位、是否及时、是否严格，就成为了保障房屋质量合格、平衡各方权益、维护公平正义的“天平”，是让购房人提升安全感、幸福感、获得感的关键一环。
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