续
五、最缺少自由现金流的行业以减法来计算自由现金流，电力公司不是自由现金流最缺少的行业或企业。项目一旦建成，就可以年复一年收获较多的现金流，除了必要的维修费用外，基本不用更多的资本性支出。它们的后期要害主要是价格受管制。
最缺少自由现金流的行业或企业是那种一生被固定资产困扰的行业，是那种必须不断增加固定资产投入才能维持正常生产的行业，是靠永无休止的并购来维持发展的行业……例如：某氨厂，氨水不仅让人感到刺鼻难闻，而且对机器设备腐蚀损害极大，那些花了大价钱购买的密密麻麻的管道设备要不了多久就要更换。研究了自由现金流的估值方法之后，才醒悟到这种固定资产易受腐蚀的行业对投资者意味着什么。其次，遇到产品和设备不断更新的行业，你就没有好日子过。譬如印刷厂：人员众多，设备笨重，年年亏损或微利，还要不断更新设备：先是铅字排版，普通印刷机印刷；后来感觉落后，用大资金购买黑白胶印设备，彻底淘汰了铅字；然而人家报社已经开始了彩印时代，我们刚用不久的黑白胶印机又惨遭淘汰，不得不花更多的钱去买彩色胶印机……最后，当我们以投资者的立场，在巴菲特消费垄断理论的指导下，可以非常清楚地看到下面几类行业自由现金流最容易缺乏： 一，固定资产易腐蚀、易损耗，需要不断更新的行业。如化工化纤、化肥农药、钢铁、运输等行业； 二，固定资产因产品不断更新换代的行业。如印刷、通讯、汽车制造、家电制造，以及同属于化工行业的胶片制造和胶片冲洗业等行业。柯达是最典型的案例； 三，缺少提价能力，依赖产能扩大而大量并购的行业。并购往往是溢价并购，不但形成更多固定资产，而且增加许多无形资产（会计商誉），都属于资本性支出。不但建材等大宗商品企业有这个问题，就是消费行业中的啤酒和乳业也有这方面的问题。 当然，必须再一次说明，这是按减法计算：资本性支出多，自由现金流就少；而没有考虑加法。一个行业或一家企业如果竞争优势突出，在增加资本性支出的同时创造了更多的价值，那就又当别论。比如医药行业特别是化学药物制造行业，类似于化工业，资本性支出也很大，但只要药品独特过硬，提价和销售能力强，情况就要好得多。
六、自由现金流估值法妙在思维卓越
尽管消费垄断型企业都应该有充裕的自由现金流，尽管内在价值即未来自由现金流的多寡对企业价值的评估如此重要，但价值投资者真的去用自由现金流的估值方法详细推算的话，都会感到迷茫和吃力：这是一件无法精确的计算。 首先是未来充满着不确定。未来的自由现金流的增长如果按照过去平均水平增长计算，自然容易解决；但问题是你怎么知道未来就一定会继续按照以往的平均增长速度继续增长？未来会发生多少事情，未来有多少不可知？你事先知道非典吗？你事先知道欧债危机吗？还有，如果过去存在泡沫，或者过去属于企业的高成长的初创阶段，特别是带有明显周期性的行业，过往的数据皆成了问题：它们将会误导对未来的计算。 其次是企业未来的存续时间如何计算？一些公式是10年，一些是15年，一些公式是10年再加上永续年金。还有个别人采用5年的公式。然而企业未来的寿命有长有短，可口可乐一百年了仍然青春焕发，而不少企业特别是纳斯达克上市的一些科技股不到10年就破产、摘牌。企业未来的存续期间不仅要看企业的核心竞争力，还要按不同行业的竞争激烈程度来划分，很难有一个标准年份。 第三是折现率。巴老指出应该用无风险的美国长期国债特别是30年国债利率来折现。但美国长期国债利率也经常调整。何况投资美国以外的国家，各国国情不同，长期国债利率也有很大不同。比如巴西和希腊就与一般国家相差巨大。 第四也是最重要最复杂的，是如何界定自由现金流产生的起点年份。这些复杂的情况大致有： 1，一般企业在初创阶段只有投入，经营性现金流量净额全用作资本性支出还嫌不足，还要借债投入，根本没有自由现金流。它们完全没有内在价值吗？一定要等它们有了自由现金流以后再估算吗？如果估算，未来十年自由现金流的增长依据明显缺少以往的增长数据，此事如何解决？从哪一年开始才能作为依据估值？ 2，很多行业比如高投入的公用事业企业如水电厂、核电站、高速公路等投资多年，主体建成运营后还在扩建，很多年经营性现金流量净额都小于资本性支出，没有自由现金流。但明显的是它们一旦建成，成本将只剩下贷款利息、维修费用，自由现金流显著增多。我们从何时开始为这些行业估值？ 3，还有更典型的，一些盈利能力很强，主营业务和净利润高速增长，多年净资产收益率也维持在15%以上的消费类特别是乳业和啤酒类龙头企业，由于一直在高速扩张，不断收购新的产能，资本性支出长期高踞经营性现金流量净额之上，根本算不出自由现金流。它们没有内在价值吗？在中国，著名乳企伊利股份上市16年，利润增长40倍，市值增长近130倍（未扣除再融资影响），是最大长期牛股之一。然而翻开它的财务报表计算自由现金流，就会发现这家公司一直到现在，经营性现金流量净额都低于资本性支出，根本没有自由现金流可言。难道我们16年都要因为无法估值而将其放弃？ 可见，企业未来可产生的自由现金流的折现值的估值方法虽然号称最为科学，但实际最难计算。难怪芒格先生说，“虽然巴菲特最推崇自由现金流的估值方法，但我从未见他坐下来拿着计算器仔细计算过。” 我是认真计算过的人。早已发现这个估值方法难以把握，更难以精确计算。但它的真正意义并不在这里。它的真正意义在于思想意义。说到此处，我想起最近出版过一本好书《价值投资，从看懂财报开始》的北京的孙旭东先生，他在自己的博客《谈谈折现现金流估值》一文中有一段话：“我认为，折现现金流与其说是一种估值方法，不如说是一种思维方式……折现现金流法最重要的作用是促使我们目光长远地分析一家公司，促使我们全面考虑影响公司价值的各种因素。” 这段话我非常欣赏。 我同样认为, 自由现金流的估值方法虽然难以精确计算，但瑕不掩瑜，丝毫也不影响它在投资史上的思想光辉！ 这种计算企业内在价值的方法的伟大指导意义在于：
一，它让我们着眼于未来。投资股票就是投资未来。未来好才是真的好。研究企业未来确切的利润增长点，持续竞争优势和优异的长期基本特征，永远是投资者最主要的工作；
二，它让我们瞄准长寿的企业，因为长寿的企业经营时间长，永续年金大，产生现金多，内在价值高。不要纠结在10年，15年还是5年等争论不休、难以界定的具体数字上，要尽量从是否能成为百年老店的角度去思考，去投资；
三，它指给了我们一条正确的选股方向：要尽量避开那些缺乏经济商誉和无形资产、生产同质化产品、固定资产投入巨大、折旧费用高昂，同时还要不断投入资本以维护市场地位和正常生产、资本性开支巨大且无休无止的产业或企业。要尽量挑选用尽可能少的资本性支出来保持高增长的企业； 四，它提示我们注意安全：折现率与风险成反比，采用较高的折现率总比较低的折现率更能够抗拒未来各种可能发生的风险。买便宜是硬道理；
五，它告诉我们一条真理：无论企业有多么优秀，如果在经营多年之后，仍然不能拥有大量可以自由分配给股东的现金，如果不能以股东利益为先，都不能称之为优秀的企业…… 这些卓越的思想除了动态市盈率的估值方法有些接近以外，其他如市销率、市净率、市现率、市红率等估值方法在它面前都相形见绌。巴菲特甚至指出：“一般的准则，诸如股息率、市盈率甚至是成长率，除非他们能够提供一家企业未来现金流入流出的任何线索，否则与价值评估没有一点关联（2000年致股东的信）。” 但他同时又指出:“价格是你将付出的，价值是你将得到的。在决定购买股票时，内在价值是一个重要的概念。没有公式能用来计算内在价值。你必须了解你要买的股票背后的企业。
给企业估价既是一门艺术，也是一门科学。你没有必要等到最低价才去买，只要低于你所认定的价值就可以了。如果能以低于价值的价格买进，而且管理层是诚实可靠有能力的，你肯定会赚钱。” https://t.cn/z8A3vN8
五、最缺少自由现金流的行业以减法来计算自由现金流，电力公司不是自由现金流最缺少的行业或企业。项目一旦建成，就可以年复一年收获较多的现金流，除了必要的维修费用外，基本不用更多的资本性支出。它们的后期要害主要是价格受管制。
最缺少自由现金流的行业或企业是那种一生被固定资产困扰的行业，是那种必须不断增加固定资产投入才能维持正常生产的行业，是靠永无休止的并购来维持发展的行业……例如：某氨厂，氨水不仅让人感到刺鼻难闻，而且对机器设备腐蚀损害极大，那些花了大价钱购买的密密麻麻的管道设备要不了多久就要更换。研究了自由现金流的估值方法之后，才醒悟到这种固定资产易受腐蚀的行业对投资者意味着什么。其次，遇到产品和设备不断更新的行业，你就没有好日子过。譬如印刷厂：人员众多，设备笨重，年年亏损或微利，还要不断更新设备：先是铅字排版，普通印刷机印刷；后来感觉落后，用大资金购买黑白胶印设备，彻底淘汰了铅字；然而人家报社已经开始了彩印时代，我们刚用不久的黑白胶印机又惨遭淘汰，不得不花更多的钱去买彩色胶印机……最后，当我们以投资者的立场，在巴菲特消费垄断理论的指导下，可以非常清楚地看到下面几类行业自由现金流最容易缺乏： 一，固定资产易腐蚀、易损耗，需要不断更新的行业。如化工化纤、化肥农药、钢铁、运输等行业； 二，固定资产因产品不断更新换代的行业。如印刷、通讯、汽车制造、家电制造，以及同属于化工行业的胶片制造和胶片冲洗业等行业。柯达是最典型的案例； 三，缺少提价能力，依赖产能扩大而大量并购的行业。并购往往是溢价并购，不但形成更多固定资产，而且增加许多无形资产（会计商誉），都属于资本性支出。不但建材等大宗商品企业有这个问题，就是消费行业中的啤酒和乳业也有这方面的问题。 当然，必须再一次说明，这是按减法计算：资本性支出多，自由现金流就少；而没有考虑加法。一个行业或一家企业如果竞争优势突出，在增加资本性支出的同时创造了更多的价值，那就又当别论。比如医药行业特别是化学药物制造行业，类似于化工业，资本性支出也很大，但只要药品独特过硬，提价和销售能力强，情况就要好得多。
六、自由现金流估值法妙在思维卓越
尽管消费垄断型企业都应该有充裕的自由现金流，尽管内在价值即未来自由现金流的多寡对企业价值的评估如此重要，但价值投资者真的去用自由现金流的估值方法详细推算的话，都会感到迷茫和吃力：这是一件无法精确的计算。 首先是未来充满着不确定。未来的自由现金流的增长如果按照过去平均水平增长计算，自然容易解决；但问题是你怎么知道未来就一定会继续按照以往的平均增长速度继续增长？未来会发生多少事情，未来有多少不可知？你事先知道非典吗？你事先知道欧债危机吗？还有，如果过去存在泡沫，或者过去属于企业的高成长的初创阶段，特别是带有明显周期性的行业，过往的数据皆成了问题：它们将会误导对未来的计算。 其次是企业未来的存续时间如何计算？一些公式是10年，一些是15年，一些公式是10年再加上永续年金。还有个别人采用5年的公式。然而企业未来的寿命有长有短，可口可乐一百年了仍然青春焕发，而不少企业特别是纳斯达克上市的一些科技股不到10年就破产、摘牌。企业未来的存续期间不仅要看企业的核心竞争力，还要按不同行业的竞争激烈程度来划分，很难有一个标准年份。 第三是折现率。巴老指出应该用无风险的美国长期国债特别是30年国债利率来折现。但美国长期国债利率也经常调整。何况投资美国以外的国家，各国国情不同，长期国债利率也有很大不同。比如巴西和希腊就与一般国家相差巨大。 第四也是最重要最复杂的，是如何界定自由现金流产生的起点年份。这些复杂的情况大致有： 1，一般企业在初创阶段只有投入，经营性现金流量净额全用作资本性支出还嫌不足，还要借债投入，根本没有自由现金流。它们完全没有内在价值吗？一定要等它们有了自由现金流以后再估算吗？如果估算，未来十年自由现金流的增长依据明显缺少以往的增长数据，此事如何解决？从哪一年开始才能作为依据估值？ 2，很多行业比如高投入的公用事业企业如水电厂、核电站、高速公路等投资多年，主体建成运营后还在扩建，很多年经营性现金流量净额都小于资本性支出，没有自由现金流。但明显的是它们一旦建成，成本将只剩下贷款利息、维修费用，自由现金流显著增多。我们从何时开始为这些行业估值？ 3，还有更典型的，一些盈利能力很强，主营业务和净利润高速增长，多年净资产收益率也维持在15%以上的消费类特别是乳业和啤酒类龙头企业，由于一直在高速扩张，不断收购新的产能，资本性支出长期高踞经营性现金流量净额之上，根本算不出自由现金流。它们没有内在价值吗？在中国，著名乳企伊利股份上市16年，利润增长40倍，市值增长近130倍（未扣除再融资影响），是最大长期牛股之一。然而翻开它的财务报表计算自由现金流，就会发现这家公司一直到现在，经营性现金流量净额都低于资本性支出，根本没有自由现金流可言。难道我们16年都要因为无法估值而将其放弃？ 可见，企业未来可产生的自由现金流的折现值的估值方法虽然号称最为科学，但实际最难计算。难怪芒格先生说，“虽然巴菲特最推崇自由现金流的估值方法，但我从未见他坐下来拿着计算器仔细计算过。” 我是认真计算过的人。早已发现这个估值方法难以把握，更难以精确计算。但它的真正意义并不在这里。它的真正意义在于思想意义。说到此处，我想起最近出版过一本好书《价值投资，从看懂财报开始》的北京的孙旭东先生，他在自己的博客《谈谈折现现金流估值》一文中有一段话：“我认为，折现现金流与其说是一种估值方法，不如说是一种思维方式……折现现金流法最重要的作用是促使我们目光长远地分析一家公司，促使我们全面考虑影响公司价值的各种因素。” 这段话我非常欣赏。 我同样认为, 自由现金流的估值方法虽然难以精确计算，但瑕不掩瑜，丝毫也不影响它在投资史上的思想光辉！ 这种计算企业内在价值的方法的伟大指导意义在于：
一，它让我们着眼于未来。投资股票就是投资未来。未来好才是真的好。研究企业未来确切的利润增长点，持续竞争优势和优异的长期基本特征，永远是投资者最主要的工作；
二，它让我们瞄准长寿的企业，因为长寿的企业经营时间长，永续年金大，产生现金多，内在价值高。不要纠结在10年，15年还是5年等争论不休、难以界定的具体数字上，要尽量从是否能成为百年老店的角度去思考，去投资；
三，它指给了我们一条正确的选股方向：要尽量避开那些缺乏经济商誉和无形资产、生产同质化产品、固定资产投入巨大、折旧费用高昂，同时还要不断投入资本以维护市场地位和正常生产、资本性开支巨大且无休无止的产业或企业。要尽量挑选用尽可能少的资本性支出来保持高增长的企业； 四，它提示我们注意安全：折现率与风险成反比，采用较高的折现率总比较低的折现率更能够抗拒未来各种可能发生的风险。买便宜是硬道理；
五，它告诉我们一条真理：无论企业有多么优秀，如果在经营多年之后，仍然不能拥有大量可以自由分配给股东的现金，如果不能以股东利益为先，都不能称之为优秀的企业…… 这些卓越的思想除了动态市盈率的估值方法有些接近以外，其他如市销率、市净率、市现率、市红率等估值方法在它面前都相形见绌。巴菲特甚至指出：“一般的准则，诸如股息率、市盈率甚至是成长率，除非他们能够提供一家企业未来现金流入流出的任何线索，否则与价值评估没有一点关联（2000年致股东的信）。” 但他同时又指出:“价格是你将付出的，价值是你将得到的。在决定购买股票时，内在价值是一个重要的概念。没有公式能用来计算内在价值。你必须了解你要买的股票背后的企业。
给企业估价既是一门艺术，也是一门科学。你没有必要等到最低价才去买，只要低于你所认定的价值就可以了。如果能以低于价值的价格买进，而且管理层是诚实可靠有能力的，你肯定会赚钱。” https://t.cn/z8A3vN8
【买一套房子动不动就一两百万，实际100平的房子造价是多少呢？】#楼市分化#
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
同样的喝酒，同样的手册，在我到达的岗位区域后又重复了一次。培训似乎是比亚迪最不重视的内容之一，正如企业文化中后勤的大领导说他毕业来这的前三年，就是在车间看着，没有任何指导。工程院的培训比我们好像要专业不少，不同部门的具体内容当时大家也都没去细问。后续的内容其实并无太多可说，打杂和擦屁股为主，工程院的同事也天天说到无所事事，同区域乘用车品质处的同事因为开始预备宋max的项目，他们一直有事情做。
部门里销售和我们经常一起开会，讨论各种售后以及市场开拓问题，借此也在这里说说比亚迪的商用车。比亚迪的商用车，全部为纯电车，主要是大巴、公交车、特种作业车（采矿、泥头、环卫、洒水），因为比亚迪在新能源行业的实力确实还不错，以及公司一直以来的正向宣传，所以当时在行业内还算不错，有不少认可度。很多人认为比亚迪是这个行业的老大，其实真实的情况并不是。首先，国内新能源to B行业有非常大的本地保护，主机厂所在省，对应的公交或者运营国企保有量都会非常夸张，北上广深尤其。而商用车除去这部分，还有一些是面相企业客户的。这个时候，产品力和性价比是客户考虑重头。电动公交或者大巴产品力里头最重要的就是续航，这点不需要太解释，比亚迪的在这方面一开始是有优势的，后来政策改革，除了尺寸和续航梯度，还有电池能量密度的补贴系数，磷酸铁锂在这个上面不占优，无法拿到顶格，价格自然会有劣势。而说到价格，比亚迪同级公交的价格很多时候比同级的宇通竞品还要贵。这里头有这么几个原因：
1.比亚迪基础配置高，以深圳为例，深圳地区的配置每年都有不一样，我只说我相对熟悉的K8的车车辆相关配置，首先，标配的是后桥双电机，左右各一个150kw 350nm的轮边电机，全车都是气囊悬挂，而且可电动调节升降。4个轮子全是带ABS的碟刹，轮毂全是亮闪闪的铝合金轮毂，而且车架是铝合金车架，还有无钥匙启动，电子屏幕；
2.比亚迪电池内购价格相对供应商其实并不低。在我离职之前，宁德的三元锂电价格已经比自家的磷酸铁锂电池要低一点点了，而在这之前，宁德肉眼可见的在逼近，直到超过。
那么以上带来的价格效应呢？接近的续航，我们的产品比一些底部企业的竞品贵2倍还多，比中国中车的竞品能有20％的差价，比宇通的竞品很多时候更贵。而这时候的客户，他们不像政府合作的项目那样有拨款，他们很实在，他们很多没用过比亚迪，很多是金龙或者宇通的等车厂老客户，对于那些产品，他们是有维护经验，有使用体验的。不止如此，这些多出来的配置很多时对于运营赚钱来说作用不大，客户多数并不需要，加上老牌厂商在一些大巴的细节的逻辑设计，维护考量上比我们做的好，可以说当时的客户关系都是报价即爆炸，他们觉得比亚迪一个新来者卖的比宇通贵简直可笑，我们只能无奈说配置高巴拉巴拉。到我离职，当时部门卖给企业的车，只有两台大巴作为他们的员工通勤，私人公交或者长途运营企业业绩0。
而和政府谈的项目，大多利润极低，订单都接近补贴更新前几个月才敲定，10月中旬的订单要在12.31号之前上牌，全公司的商用车部门都是这样，个多月时间要联系供应商，造车，质检，路试，有的还要拉到买的城市上牌，到截止日期前都无比极限，露天生产线，通宵上牌这种事情并不少见。而一旦出了意外，一台车损失的补贴就是小十万，因此延期的订单，很多亏得让人绝望。
海外呢？比亚迪商用车远销海外是我们当时经常宣传的，实际上和国内的模式类似，投资换订单。之前说过新能源to b市场有很严重的市场保护，比亚迪又价格贵，那为啥还有政府订单？因为比亚迪在当地建厂，深圳有大巴厂，西安有大巴厂，汕头有大巴厂、长沙有大巴厂、南京也有大巴厂、武汉也有......在当地建厂就是交的地方税，又解决就业，这就是所谓投资换订单。海外市场，首先做电动车不像国内这么有政策推所以并不积极，竞品屈指可数，比亚迪的产品力马上变得格外突出，而且解决就业对于发达国家的政客来说来说是非常重要的事情，所以北美英国等等国家不是进口整车，而是在本土生产后采购比亚迪的大巴。在国外卖的好代表比亚迪大巴行业第一这种说法可以再好好想想。国内行业的老大其实是宇通，首先，宇通纯电大巴只在郑州做，而销量第一的位置还是他。其次，乘坐过宇通的竞品，确实乘坐起来没那么恶心，因为电机功率小一些，动能回收也轻，车内味道也没有比亚迪的那么夸张（看情况，深圳的车很多是为了满足2018年年底100％电动化的政治任务赶出来的，气味很大，时间充裕一些的订单出来的车会好很多），而且整个底盘的滤震和支撑做的并不比我们更贵的空气悬架差，当时挺是感慨。
如今的比亚迪商用车比起我离职之前更惨了，我相信价格仍然是非常重要的原因，宁德的电池如今性能和价格都优于比亚迪，竞品的劣势反而成为优势，比亚迪如今就是骑虎难下，如果买宁德的电池装自家车，谁又来吃掉工厂的产能维持运转？想想三星的屏幕这般体量，如果哪天说京东方的屏幕更好更便宜，三星会多么难受。另外，投资换订单的城市，很多不像深圳要100％的电动化，如果到达比例，那就会有一个8年的换车周期，做完了这批也就没订单了。
说完商用车，再提一句轨道交通。17年这个事业部可谓承载了比亚迪内部无限的厚望与期待。当时我们区域还签了云轨的订单，当时各种宣传，仿佛印钞机已经打开，很多同事都觊觎云轨事业部。但是签完订单后在市长和老王一起奠基动土拍完照以后没多久，就没有响声了。后来部门的一把手告诉我们，比亚迪动了中车的利益，轨道交通，这是中车的绝对领地，所以在中车的看家行业，又是中车的区域，抢中车的饭碗，结果就是中央一纸政策限制人口流量不达标的城市开展轨道交通，这个政策是针对全国的，或者换种说法，这个政策就是限制我们的。不出意外，事业部区域的人没过多久就“流放”或者裁员。
以上很多是大家不熟悉的比亚迪，我以经历分享给大家，涉密内容我不会说很具体。讲完这些，最后说说新能源乘用车，比亚迪最被大家熟知和看好的产业。
我前面说到了我学生时期是非常崇拜，向往比亚迪的，认为比亚迪是中国车企的未来之星。因为我看好新能源行业，而比亚迪曾经是那么的耀眼。从真正进去工作，到离职，再到如今我依然非常关注这个行业，那份期待中国汽车制造业更好的心即便蒙上了现实的灰，依然是有温度的。而如今的比亚迪在我看来已经掉队了。
吉北汽车
部门里销售和我们经常一起开会，讨论各种售后以及市场开拓问题，借此也在这里说说比亚迪的商用车。比亚迪的商用车，全部为纯电车，主要是大巴、公交车、特种作业车（采矿、泥头、环卫、洒水），因为比亚迪在新能源行业的实力确实还不错，以及公司一直以来的正向宣传，所以当时在行业内还算不错，有不少认可度。很多人认为比亚迪是这个行业的老大，其实真实的情况并不是。首先，国内新能源to B行业有非常大的本地保护，主机厂所在省，对应的公交或者运营国企保有量都会非常夸张，北上广深尤其。而商用车除去这部分，还有一些是面相企业客户的。这个时候，产品力和性价比是客户考虑重头。电动公交或者大巴产品力里头最重要的就是续航，这点不需要太解释，比亚迪的在这方面一开始是有优势的，后来政策改革，除了尺寸和续航梯度，还有电池能量密度的补贴系数，磷酸铁锂在这个上面不占优，无法拿到顶格，价格自然会有劣势。而说到价格，比亚迪同级公交的价格很多时候比同级的宇通竞品还要贵。这里头有这么几个原因：
1.比亚迪基础配置高，以深圳为例，深圳地区的配置每年都有不一样，我只说我相对熟悉的K8的车车辆相关配置，首先，标配的是后桥双电机，左右各一个150kw 350nm的轮边电机，全车都是气囊悬挂，而且可电动调节升降。4个轮子全是带ABS的碟刹，轮毂全是亮闪闪的铝合金轮毂，而且车架是铝合金车架，还有无钥匙启动，电子屏幕；
2.比亚迪电池内购价格相对供应商其实并不低。在我离职之前，宁德的三元锂电价格已经比自家的磷酸铁锂电池要低一点点了，而在这之前，宁德肉眼可见的在逼近，直到超过。
那么以上带来的价格效应呢？接近的续航，我们的产品比一些底部企业的竞品贵2倍还多，比中国中车的竞品能有20％的差价，比宇通的竞品很多时候更贵。而这时候的客户，他们不像政府合作的项目那样有拨款，他们很实在，他们很多没用过比亚迪，很多是金龙或者宇通的等车厂老客户，对于那些产品，他们是有维护经验，有使用体验的。不止如此，这些多出来的配置很多时对于运营赚钱来说作用不大，客户多数并不需要，加上老牌厂商在一些大巴的细节的逻辑设计，维护考量上比我们做的好，可以说当时的客户关系都是报价即爆炸，他们觉得比亚迪一个新来者卖的比宇通贵简直可笑，我们只能无奈说配置高巴拉巴拉。到我离职，当时部门卖给企业的车，只有两台大巴作为他们的员工通勤，私人公交或者长途运营企业业绩0。
而和政府谈的项目，大多利润极低，订单都接近补贴更新前几个月才敲定，10月中旬的订单要在12.31号之前上牌，全公司的商用车部门都是这样，个多月时间要联系供应商，造车，质检，路试，有的还要拉到买的城市上牌，到截止日期前都无比极限，露天生产线，通宵上牌这种事情并不少见。而一旦出了意外，一台车损失的补贴就是小十万，因此延期的订单，很多亏得让人绝望。
海外呢？比亚迪商用车远销海外是我们当时经常宣传的，实际上和国内的模式类似，投资换订单。之前说过新能源to b市场有很严重的市场保护，比亚迪又价格贵，那为啥还有政府订单？因为比亚迪在当地建厂，深圳有大巴厂，西安有大巴厂，汕头有大巴厂、长沙有大巴厂、南京也有大巴厂、武汉也有......在当地建厂就是交的地方税，又解决就业，这就是所谓投资换订单。海外市场，首先做电动车不像国内这么有政策推所以并不积极，竞品屈指可数，比亚迪的产品力马上变得格外突出，而且解决就业对于发达国家的政客来说来说是非常重要的事情，所以北美英国等等国家不是进口整车，而是在本土生产后采购比亚迪的大巴。在国外卖的好代表比亚迪大巴行业第一这种说法可以再好好想想。国内行业的老大其实是宇通，首先，宇通纯电大巴只在郑州做，而销量第一的位置还是他。其次，乘坐过宇通的竞品，确实乘坐起来没那么恶心，因为电机功率小一些，动能回收也轻，车内味道也没有比亚迪的那么夸张（看情况，深圳的车很多是为了满足2018年年底100％电动化的政治任务赶出来的，气味很大，时间充裕一些的订单出来的车会好很多），而且整个底盘的滤震和支撑做的并不比我们更贵的空气悬架差，当时挺是感慨。
如今的比亚迪商用车比起我离职之前更惨了，我相信价格仍然是非常重要的原因，宁德的电池如今性能和价格都优于比亚迪，竞品的劣势反而成为优势，比亚迪如今就是骑虎难下，如果买宁德的电池装自家车，谁又来吃掉工厂的产能维持运转？想想三星的屏幕这般体量，如果哪天说京东方的屏幕更好更便宜，三星会多么难受。另外，投资换订单的城市，很多不像深圳要100％的电动化，如果到达比例，那就会有一个8年的换车周期，做完了这批也就没订单了。
说完商用车，再提一句轨道交通。17年这个事业部可谓承载了比亚迪内部无限的厚望与期待。当时我们区域还签了云轨的订单，当时各种宣传，仿佛印钞机已经打开，很多同事都觊觎云轨事业部。但是签完订单后在市长和老王一起奠基动土拍完照以后没多久，就没有响声了。后来部门的一把手告诉我们，比亚迪动了中车的利益，轨道交通，这是中车的绝对领地，所以在中车的看家行业，又是中车的区域，抢中车的饭碗，结果就是中央一纸政策限制人口流量不达标的城市开展轨道交通，这个政策是针对全国的，或者换种说法，这个政策就是限制我们的。不出意外，事业部区域的人没过多久就“流放”或者裁员。
以上很多是大家不熟悉的比亚迪，我以经历分享给大家，涉密内容我不会说很具体。讲完这些，最后说说新能源乘用车，比亚迪最被大家熟知和看好的产业。
我前面说到了我学生时期是非常崇拜，向往比亚迪的，认为比亚迪是中国车企的未来之星。因为我看好新能源行业，而比亚迪曾经是那么的耀眼。从真正进去工作，到离职，再到如今我依然非常关注这个行业，那份期待中国汽车制造业更好的心即便蒙上了现实的灰，依然是有温度的。而如今的比亚迪在我看来已经掉队了。
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