中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
我现在发心往生极乐世界，极乐世界就报了名，就注了册，极乐世界就有我一分了，我现在拼命念佛，万缘放下，哪有不去的道理！我们动个念头求往生，七宝池里头就有一朵莲花，莲花上有我们的名字。这是真的不是假的，佛没有妄语。
我们往生极乐世界，佛来接引就是拿着这朵莲花。这个莲花的光、色、大小，就看我们的愿，我们的功夫浅深。
所以不要胡思乱想，胡思乱想没好处，这造罪业，我们想都想阿弥陀佛，都想极乐世界。为什么？我们的莲花愈来愈大，光色愈来愈好。如果我们学了其他的法门，把净土放弃了，我们这个莲花在莲池里头就枯死了。
极乐世界有生灭法就是莲花，除莲花之外没有生灭法。莲花的好坏，统统是我们念佛人的念力、愿力，跟念佛的功夫。所以好好培养这个莲花，莲花起大作用。
我们往生极乐世界，佛来接引就是拿着这朵莲花。这个莲花的光、色、大小，就看我们的愿，我们的功夫浅深。
所以不要胡思乱想，胡思乱想没好处，这造罪业，我们想都想阿弥陀佛，都想极乐世界。为什么？我们的莲花愈来愈大，光色愈来愈好。如果我们学了其他的法门，把净土放弃了，我们这个莲花在莲池里头就枯死了。
极乐世界有生灭法就是莲花，除莲花之外没有生灭法。莲花的好坏，统统是我们念佛人的念力、愿力，跟念佛的功夫。所以好好培养这个莲花，莲花起大作用。
前文：https://t.cn/A6aXVUPY
就喜欢作的32
一番争执下，众人被带到了教务处。
肖肖不肯放章雨芩走，她仗着自己有背景有后台也没打算就这样一走了之，特别是被肖肖薅那两下头发的仇章雨芩可没忘，不管副校怎么劝她都铁了心要留下来好好教训一下对方。
教务处不大，副校只让参与事件中心的主要人物进来，其他人都在门口面对着墙罚站。
章雨芩是被副校请进去的，坐在椅子上翘起二郎腿，气焰嚣张的要副校给她一个说法，而真正的受害人却像丢了魂似的站在那里一动不动。
朱序时早就趁乱溜走，安姚还没从巨大打击中回过神来，根本无心和章雨芩争论，不论副校说什么他都一言不发。
肖肖趴在门边气的直咬牙，几次想冲进去替安姚说话都被副校给呵斥出来，最后干脆把门给关了，不让他偷听。
“你说说你们，都快期末了还要闹点事情出来，这次非得给你们一点教训不可！”教导主任拿着教鞭赶来，额头上的汗都来不及擦，就挥起教鞭吓唬站在墙边的众人。
他喘着粗气走到几个学生面前，拿起教鞭点着他们说，“你，你，还有你，你们几个给我回宿舍写三千字检讨，下周一放到我办公室。”
“凭什么他们可以走。”壳壳双手背在身后，脑袋低低，斜着眼睛偷看教导主任放水，不服气的小声嘟囔。
“你说什么？有本事大声点！”教导主任将那几个章雨芩带来的人放走，转头就用教鞭指着壳壳。
肖肖偷偷捏了捏壳壳的手指，示意他先别出头，季 向空被发现是校外人员，已经被保安“请”出去，没了靠山，这会儿壳壳只能气鼓鼓的咬了咬下唇，很有骨气的忍气吞声。
见壳壳不说话，教导主任脸色稍好一些，开始在罚站的几人中随机点名，发福中年男人狐假虎威的板着脸训人，“竟然敢在学校里闹事，那就让你们家长好好看看你们平时都是什么德行！外地的打电话给家长说明情况，本地的把家长给我叫学校来！不来不准走！”
教导主任话音刚落，众人便唉声叹气起来，即便都是成年大学生，可涉及到家长，众人不免还是觉得心慌，一个两个愁眉苦脸，胆小的还没打电话就已经吓哭，抽泣着跟教导主任保证下次再也不敢。
教导主任对众人这个反应很是满意，凶巴巴的催促大家打电话，他挺着个啤酒肚一个个监督过去。
壳壳不是本地学生，被教导主任盯着给妈妈打电话，委屈的直掉眼泪，肖肖在一旁忍不住替他难过，等教导主任走了才小声安慰他说，“别伤心了，晚上我请你去吃好吃的，阿姨那边我再帮你打电话解释，不是你的错。”
壳壳用力吸了吸鼻子，哭的脑袋一抽一抽的，感激的看向肖肖，小嘴一撇，哭唧唧的说，“那我晚上想吃烤肉。”
肖肖偷偷给他比了个ok的手势，壳壳这才没有这么难过了，捂着嘴巴对肖肖说在宿舍等他，然后在教导主任吓死人的眼神下灰溜溜的回宿舍写检讨去了。
只有肖肖是本地学生，教导主任特意将他留到最后，不等肖肖先开口找理由就先说，“你犯的事最大，今天要是没人来领你，直接记大过处理！”
肖肖生气地抿了抿嘴巴，不情不愿的给王博打了电话。
“喂，你在哪里？”肖肖打电话的语气不太好，像是把在学校受的委屈都撒在王博身上，故意找他麻烦，“你现在就来学校接我，别问为什么，你要是今天不来，以后都别来了！”
说完不等王博回答，直接把电话挂了。
教导主任看傻了，皱着眉头问他，“你给谁打的电话？”
肖肖撇撇嘴，“我家人。”
“什么家人你用这种语气说话？”教导主任满脸写着不信，“我告诉你，你可别想糊弄我，不然这个大过你逃不掉的！”
肖肖对着墙壁翻了个白眼，嘴巴张了又阖，好半天才声若蚊蝇地说，“是……是我老公。”
“什么？”教导主任用小手指掏了掏耳朵，怕自己没听清，反应过来后，手里捏着的教鞭都有点抖，“你老公？肖肖，你是不是不知道家长的含义是什么？我让你把家长叫来你听不懂是不是？”
教导主任气的用教鞭去戳肖肖的手臂，肖肖琑着肩膀往一边躲，又气又委屈的解释，“我们合法的！”
“那也不行！”教导主任拿起教鞭在他背上抽打一下，凶道，“把你爸妈给我叫来，我倒是要看看，哪个家庭才能养出你这样打 架闹事的问题学生！”
手臂上被章雨芩掐过的地方还隐隐作疼，教导主任那一鞭子力道也不轻，抽的肖肖背部刺刺的发疼，但这些都不及教导主任说的话伤人。
肖肖拼命忍住已经再眼眶里打转的泪水，手指悬在屏幕前许久，才在教导主任的谩骂下摁了下去。
不能再打电话给肖志国了，肖肖只能将给陈琴琴打电话。
电话响到快要挂断对方才接通，精练的女声响起，陈琴琴一句废话也没有，“我在开会，只有两分钟，有事快说。”
咽下快涌到喉咙处的苦涩，肖肖花了几秒时间整理陈琴琴的冰冷，才在教导主任的催促下小声说道，“我……我学校里有点事，你能……你可以……可以来一趟吗？”
电话那头陈琴琴很重的叹了口气，她似乎很疲惫，对肖肖提出的这个请求表现的十分无奈，“你已经是个大人了，学校里的事情还需要我出面处理吗？”
“我很忙。”陈琴琴说到一半，跟她的秘书说了几乎题外话，而后又匆匆忙忙地回复肖肖说，“等下我还要去接你妹妹放学，送她去辅导班，你学校的事情如果实在处理不了就找肖志国，你的抚养权在他那里，于情于理你都不应该来打扰……”
肖肖不等陈琴琴把话说完就挂了电话，他开着外放，陈琴琴说的话教导主任也听见了，一时之间两人都陷入了沉默。
教导主任没想到肖肖家里是这么一个情况，但他有上头安排下来的任务在身，不好好整一整肖肖，小千金那边肯定是要找他麻烦的，只能硬着头皮说，“那你再给你爸打个电话。”
“不打。”肖肖快速用手背抹了一下眼睛，将手机塞回兜里。
“你不打我可就记你大过了！”教导主任威胁他，“你可想清楚了，你才大二就被记大过，以后还想不想毕业了！”
肖肖抿住微微颤抖的嘴唇，圆圆眼眶不受控制的又蓄满泪水，好半天才鼓起勇气抬头，一脸倔强地对着教导主任说不，“随便你！”
“你！”教导主任气的抬起手里的教鞭，他本意是想吓唬一下肖肖，却没想到手腕突然被抓住，巨大力道捏的他骨头都快要碎了，手劲一松，教鞭落在地上，他疼的面目狰狞，连叫都叫不出来。
“谁给你的胆子动他？”连嗓音都透着股狠戾的男人出现在教导主任面前，强大的压迫感不仅来自王博手上的力道，还有他阴鸷眼神下的，来自高阶alpha的藐视。
就喜欢作的32
一番争执下，众人被带到了教务处。
肖肖不肯放章雨芩走，她仗着自己有背景有后台也没打算就这样一走了之，特别是被肖肖薅那两下头发的仇章雨芩可没忘，不管副校怎么劝她都铁了心要留下来好好教训一下对方。
教务处不大，副校只让参与事件中心的主要人物进来，其他人都在门口面对着墙罚站。
章雨芩是被副校请进去的，坐在椅子上翘起二郎腿，气焰嚣张的要副校给她一个说法，而真正的受害人却像丢了魂似的站在那里一动不动。
朱序时早就趁乱溜走，安姚还没从巨大打击中回过神来，根本无心和章雨芩争论，不论副校说什么他都一言不发。
肖肖趴在门边气的直咬牙，几次想冲进去替安姚说话都被副校给呵斥出来，最后干脆把门给关了，不让他偷听。
“你说说你们，都快期末了还要闹点事情出来，这次非得给你们一点教训不可！”教导主任拿着教鞭赶来，额头上的汗都来不及擦，就挥起教鞭吓唬站在墙边的众人。
他喘着粗气走到几个学生面前，拿起教鞭点着他们说，“你，你，还有你，你们几个给我回宿舍写三千字检讨，下周一放到我办公室。”
“凭什么他们可以走。”壳壳双手背在身后，脑袋低低，斜着眼睛偷看教导主任放水，不服气的小声嘟囔。
“你说什么？有本事大声点！”教导主任将那几个章雨芩带来的人放走，转头就用教鞭指着壳壳。
肖肖偷偷捏了捏壳壳的手指，示意他先别出头，季 向空被发现是校外人员，已经被保安“请”出去，没了靠山，这会儿壳壳只能气鼓鼓的咬了咬下唇，很有骨气的忍气吞声。
见壳壳不说话，教导主任脸色稍好一些，开始在罚站的几人中随机点名，发福中年男人狐假虎威的板着脸训人，“竟然敢在学校里闹事，那就让你们家长好好看看你们平时都是什么德行！外地的打电话给家长说明情况，本地的把家长给我叫学校来！不来不准走！”
教导主任话音刚落，众人便唉声叹气起来，即便都是成年大学生，可涉及到家长，众人不免还是觉得心慌，一个两个愁眉苦脸，胆小的还没打电话就已经吓哭，抽泣着跟教导主任保证下次再也不敢。
教导主任对众人这个反应很是满意，凶巴巴的催促大家打电话，他挺着个啤酒肚一个个监督过去。
壳壳不是本地学生，被教导主任盯着给妈妈打电话，委屈的直掉眼泪，肖肖在一旁忍不住替他难过，等教导主任走了才小声安慰他说，“别伤心了，晚上我请你去吃好吃的，阿姨那边我再帮你打电话解释，不是你的错。”
壳壳用力吸了吸鼻子，哭的脑袋一抽一抽的，感激的看向肖肖，小嘴一撇，哭唧唧的说，“那我晚上想吃烤肉。”
肖肖偷偷给他比了个ok的手势，壳壳这才没有这么难过了，捂着嘴巴对肖肖说在宿舍等他，然后在教导主任吓死人的眼神下灰溜溜的回宿舍写检讨去了。
只有肖肖是本地学生，教导主任特意将他留到最后，不等肖肖先开口找理由就先说，“你犯的事最大，今天要是没人来领你，直接记大过处理！”
肖肖生气地抿了抿嘴巴，不情不愿的给王博打了电话。
“喂，你在哪里？”肖肖打电话的语气不太好，像是把在学校受的委屈都撒在王博身上，故意找他麻烦，“你现在就来学校接我，别问为什么，你要是今天不来，以后都别来了！”
说完不等王博回答，直接把电话挂了。
教导主任看傻了，皱着眉头问他，“你给谁打的电话？”
肖肖撇撇嘴，“我家人。”
“什么家人你用这种语气说话？”教导主任满脸写着不信，“我告诉你，你可别想糊弄我，不然这个大过你逃不掉的！”
肖肖对着墙壁翻了个白眼，嘴巴张了又阖，好半天才声若蚊蝇地说，“是……是我老公。”
“什么？”教导主任用小手指掏了掏耳朵，怕自己没听清，反应过来后，手里捏着的教鞭都有点抖，“你老公？肖肖，你是不是不知道家长的含义是什么？我让你把家长叫来你听不懂是不是？”
教导主任气的用教鞭去戳肖肖的手臂，肖肖琑着肩膀往一边躲，又气又委屈的解释，“我们合法的！”
“那也不行！”教导主任拿起教鞭在他背上抽打一下，凶道，“把你爸妈给我叫来，我倒是要看看，哪个家庭才能养出你这样打 架闹事的问题学生！”
手臂上被章雨芩掐过的地方还隐隐作疼，教导主任那一鞭子力道也不轻，抽的肖肖背部刺刺的发疼，但这些都不及教导主任说的话伤人。
肖肖拼命忍住已经再眼眶里打转的泪水，手指悬在屏幕前许久，才在教导主任的谩骂下摁了下去。
不能再打电话给肖志国了，肖肖只能将给陈琴琴打电话。
电话响到快要挂断对方才接通，精练的女声响起，陈琴琴一句废话也没有，“我在开会，只有两分钟，有事快说。”
咽下快涌到喉咙处的苦涩，肖肖花了几秒时间整理陈琴琴的冰冷，才在教导主任的催促下小声说道，“我……我学校里有点事，你能……你可以……可以来一趟吗？”
电话那头陈琴琴很重的叹了口气，她似乎很疲惫，对肖肖提出的这个请求表现的十分无奈，“你已经是个大人了，学校里的事情还需要我出面处理吗？”
“我很忙。”陈琴琴说到一半，跟她的秘书说了几乎题外话，而后又匆匆忙忙地回复肖肖说，“等下我还要去接你妹妹放学，送她去辅导班，你学校的事情如果实在处理不了就找肖志国，你的抚养权在他那里，于情于理你都不应该来打扰……”
肖肖不等陈琴琴把话说完就挂了电话，他开着外放，陈琴琴说的话教导主任也听见了，一时之间两人都陷入了沉默。
教导主任没想到肖肖家里是这么一个情况，但他有上头安排下来的任务在身，不好好整一整肖肖，小千金那边肯定是要找他麻烦的，只能硬着头皮说，“那你再给你爸打个电话。”
“不打。”肖肖快速用手背抹了一下眼睛，将手机塞回兜里。
“你不打我可就记你大过了！”教导主任威胁他，“你可想清楚了，你才大二就被记大过，以后还想不想毕业了！”
肖肖抿住微微颤抖的嘴唇，圆圆眼眶不受控制的又蓄满泪水，好半天才鼓起勇气抬头，一脸倔强地对着教导主任说不，“随便你！”
“你！”教导主任气的抬起手里的教鞭，他本意是想吓唬一下肖肖，却没想到手腕突然被抓住，巨大力道捏的他骨头都快要碎了，手劲一松，教鞭落在地上，他疼的面目狰狞，连叫都叫不出来。
“谁给你的胆子动他？”连嗓音都透着股狠戾的男人出现在教导主任面前，强大的压迫感不仅来自王博手上的力道，还有他阴鸷眼神下的，来自高阶alpha的藐视。
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