【#广佛踩盘日记#——南沙美的江上沄启 美的与绿城结合物】
南沙美的江上沄启，美的与绿城的合作项目，售楼部与绿城桂语汀澜的售楼部紧靠在一起。项目包括5栋住宅和1栋公寓，住宅与公寓都在卖，住宅98-118-140平、单价在3.4-3.7W之间，公寓37-70平，单价1.7W左右，公寓还是不建议的，目前周边太荒凉了，卖了要空置N年了。
项目是一线临江产品，位于横沥岛北部板块，商务科研板块，景观很不错，江景、公园就在楼下。销售口径离地铁18号线横沥站约700米，也算得上是地铁房，走路要10多分钟。生活配套和教育配套，基本上都在凤凰大道西侧居住板块，有点儿距离。
户型比较中规中矩，别人有得它也有，亮点就是3梯4户，相对周边各盘有点优势118/140平的户型，几乎享一梯一户的感觉。另外就是户户有江景，这也是这个项目最大卖点。
总体上看，喜欢江景的可以选择该项目，也是在卖几个江景盘，离地铁最近的，作为改善居住还是可以。投资的话，估计要长期持有一段时间才有收获，明珠湾CBD要起来，估计也要一个十年八载了。
(小洪BOOK同步发布，请关驻：1五437肆38柒柒)
#广州##房地产##地产杂谈#
南沙美的江上沄启，美的与绿城的合作项目，售楼部与绿城桂语汀澜的售楼部紧靠在一起。项目包括5栋住宅和1栋公寓，住宅与公寓都在卖，住宅98-118-140平、单价在3.4-3.7W之间，公寓37-70平，单价1.7W左右，公寓还是不建议的，目前周边太荒凉了，卖了要空置N年了。
项目是一线临江产品，位于横沥岛北部板块，商务科研板块，景观很不错，江景、公园就在楼下。销售口径离地铁18号线横沥站约700米，也算得上是地铁房，走路要10多分钟。生活配套和教育配套，基本上都在凤凰大道西侧居住板块，有点儿距离。
户型比较中规中矩，别人有得它也有，亮点就是3梯4户，相对周边各盘有点优势118/140平的户型，几乎享一梯一户的感觉。另外就是户户有江景，这也是这个项目最大卖点。
总体上看，喜欢江景的可以选择该项目，也是在卖几个江景盘，离地铁最近的，作为改善居住还是可以。投资的话，估计要长期持有一段时间才有收获，明珠湾CBD要起来，估计也要一个十年八载了。
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【#广佛踩盘日记#——南沙湾的央企亲仔中建玖玥湾】
中建玖月湾，南沙湾港前大道东侧，占地3万平，建面11万平，规划了一字排开6栋住宅和三栋公寓和幼儿园，是央企中建在南沙的首个独资开发项目，在售产品为100-110-140平海景洋房，离海边约200米，相比前面踩盘的珠江海御更近海，单价约3.2W，特价还有更低一点。
项目的主要优势：
1、景观资源，是最大亮点。真正山海资源，前看狮子洋和虎门大桥，后看黄山鲁，高一点楼层还可以看到邮轮母港，楼栋一字排开，让景观资源最大化，海面看起来比珠江海御更宽阔。旁边是公检法，前面据说规划是两三层商业，也不会有高楼遮挡。
2、央企品牌，最硬气的背书。所有楼栋同时修建，体现了央企资金实力，不用担心暴雷问题。
3、教育资源，一直是南沙湾的重要关注点。项目小学学区是港湾小学，北师大背景，中学是执信中学，但执信的学位有点紧张，今年还引起了学闹，但毕竟是有这么一个希望所在。
4、另外就是南沙湾的政策利好，规划是挺牛叉的。这个前面以介绍过就不累述了。
5、产品设计上，亮点比较多。100平三房，每个房间都够大，比公子哥海御的110平感觉还舒适；110平四房也比海御140平感觉好。另外就是卧室270°飘窗，弧形玻璃窗这个比较少见，观景效果最佳化，个人还是蛮喜欢的。
项目缺点也是很明显：
1、目前离地铁站有点远。离4号线南沙客运港站约3.5公里，只能靠公交换乘或者自己开小电炉了。未来家门口规划有15号线黄山鲁站，都没有纳入广州第四轮地铁建设申报，等建好都不知道猴年马月。
2、周边生活配套有点远，自身没有啥规划，周边也没什么楼盘，也蹭不到。最近要去到邮轮母港商圈，或者渠道进港大道商圈了。
整体上看，中建玖玥湾较为刚需，主力面积100-110平，户型居住感更舒适，甚至可以作为改善所需，山海景观无遮挡视野，教育配套好等亮点比较明显。但项目离地铁站太远，却对刚需不太友善。钟意教育和海景的改善自住也是可以考虑，投资的话，需做好长期持有准备，南沙湾规划的价值要过很长一段时间才能呈现。
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中建玖月湾，南沙湾港前大道东侧，占地3万平，建面11万平，规划了一字排开6栋住宅和三栋公寓和幼儿园，是央企中建在南沙的首个独资开发项目，在售产品为100-110-140平海景洋房，离海边约200米，相比前面踩盘的珠江海御更近海，单价约3.2W，特价还有更低一点。
项目的主要优势：
1、景观资源，是最大亮点。真正山海资源，前看狮子洋和虎门大桥，后看黄山鲁，高一点楼层还可以看到邮轮母港，楼栋一字排开，让景观资源最大化，海面看起来比珠江海御更宽阔。旁边是公检法，前面据说规划是两三层商业，也不会有高楼遮挡。
2、央企品牌，最硬气的背书。所有楼栋同时修建，体现了央企资金实力，不用担心暴雷问题。
3、教育资源，一直是南沙湾的重要关注点。项目小学学区是港湾小学，北师大背景，中学是执信中学，但执信的学位有点紧张，今年还引起了学闹，但毕竟是有这么一个希望所在。
4、另外就是南沙湾的政策利好，规划是挺牛叉的。这个前面以介绍过就不累述了。
5、产品设计上，亮点比较多。100平三房，每个房间都够大，比公子哥海御的110平感觉还舒适；110平四房也比海御140平感觉好。另外就是卧室270°飘窗，弧形玻璃窗这个比较少见，观景效果最佳化，个人还是蛮喜欢的。
项目缺点也是很明显：
1、目前离地铁站有点远。离4号线南沙客运港站约3.5公里，只能靠公交换乘或者自己开小电炉了。未来家门口规划有15号线黄山鲁站，都没有纳入广州第四轮地铁建设申报，等建好都不知道猴年马月。
2、周边生活配套有点远，自身没有啥规划，周边也没什么楼盘，也蹭不到。最近要去到邮轮母港商圈，或者渠道进港大道商圈了。
整体上看，中建玖玥湾较为刚需，主力面积100-110平，户型居住感更舒适，甚至可以作为改善所需，山海景观无遮挡视野，教育配套好等亮点比较明显。但项目离地铁站太远，却对刚需不太友善。钟意教育和海景的改善自住也是可以考虑，投资的话，需做好长期持有准备，南沙湾规划的价值要过很长一段时间才能呈现。
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【#广佛踩盘日记#——南沙湾的公子哥珠江海御】
珠江海御，位于南沙三大先行区南沙湾的海滨路，占地13万平，建面26万平，是朱老板旗下合生创展兄弟公司——珠江投资的开发的，是老牌项目南沙珠江湾三期以新名字重新包装上市的“全新”项目。
项目的主要优势：
1、南向头排海景，是项目最大的卖点。该盘位于珠江入海口和明珠湾交汇处，一桥直达万顷沙，南向面海，周边三座山拱卫，大型园林，门前4.5公里海岸线，计划打造海景超豪，景观面打造也很是光鲜。在售为4号和6号楼，110-140平海景洋房，一线海景，6-7米大阳台，单价3.4W，价格还算地道，周边二手也这个价。后期将有240平大平层面市，预期售价6W左右。只是面积段看有点刚需和豪宅都想要感觉，有点贪心，反而降低项目豪宅感。
2、离地铁站不远。项目离地铁4号线塘坑站约1.3公里，走路约20分钟，真正豪宅都不靠地铁，如二沙岛、汇悦台等，所以地铁对于豪宅客户意义不大，但刚需还是有必要的。
3、周边教育资源，是重要吸睛点。周边学校有南沙小学、南沙一中、二中天元学校等名校，但项目规划有幼儿园、小学，估计未来学位不会是南沙小学等名校，项目有学校算不算优势，还得是看项目旁学校会引入什么学校资源。
4、南沙三大先行区之一南沙湾，也是不可多得的概念。南沙湾也是三个先行区里最成熟的最宜居的富人区，有黄山鲁森林公园、南沙高尔夫、邮轮母港、中华总商会大厦、南沙世贸中心、各种海洋科技园等，更有看好的未来规划前景。
项目缺点也很明显：
1、说海景其实是江景，不够宽阔，江对面还比较杂乱，且作为珠江入海口，货船太多，噪音大，给人感觉在货运码头旁。
2、户型设计有点老派，110平三房两厅，虽然入门处有个家政间很有范，但主卧放一个衣帽柜就感觉不够宽敞，次卧竟然有点狭窄。140平四房两厅，而书房却给人感觉有点紧凑，都不知设计师是怎么想的，豪宅只要有一个空间小，如何“豪”！
整体上看，珠江海御该项目给人第一眼感觉很是“靓仔”，滨海公园、黄金海岸线、大型园林、南向海景，周边居住氛围浓郁，都很OK，但内在产品刚需豪宅有点混乱，户型设计不太好用。若特别钟意“海景”的，稀缺南向望海，还是可以考虑该盘，可以等后期纯大户型楼栋。
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珠江海御，位于南沙三大先行区南沙湾的海滨路，占地13万平，建面26万平，是朱老板旗下合生创展兄弟公司——珠江投资的开发的，是老牌项目南沙珠江湾三期以新名字重新包装上市的“全新”项目。
项目的主要优势：
1、南向头排海景，是项目最大的卖点。该盘位于珠江入海口和明珠湾交汇处，一桥直达万顷沙，南向面海，周边三座山拱卫，大型园林，门前4.5公里海岸线，计划打造海景超豪，景观面打造也很是光鲜。在售为4号和6号楼，110-140平海景洋房，一线海景，6-7米大阳台，单价3.4W，价格还算地道，周边二手也这个价。后期将有240平大平层面市，预期售价6W左右。只是面积段看有点刚需和豪宅都想要感觉，有点贪心，反而降低项目豪宅感。
2、离地铁站不远。项目离地铁4号线塘坑站约1.3公里，走路约20分钟，真正豪宅都不靠地铁，如二沙岛、汇悦台等，所以地铁对于豪宅客户意义不大，但刚需还是有必要的。
3、周边教育资源，是重要吸睛点。周边学校有南沙小学、南沙一中、二中天元学校等名校，但项目规划有幼儿园、小学，估计未来学位不会是南沙小学等名校，项目有学校算不算优势，还得是看项目旁学校会引入什么学校资源。
4、南沙三大先行区之一南沙湾，也是不可多得的概念。南沙湾也是三个先行区里最成熟的最宜居的富人区，有黄山鲁森林公园、南沙高尔夫、邮轮母港、中华总商会大厦、南沙世贸中心、各种海洋科技园等，更有看好的未来规划前景。
项目缺点也很明显：
1、说海景其实是江景，不够宽阔，江对面还比较杂乱，且作为珠江入海口，货船太多，噪音大，给人感觉在货运码头旁。
2、户型设计有点老派，110平三房两厅，虽然入门处有个家政间很有范，但主卧放一个衣帽柜就感觉不够宽敞，次卧竟然有点狭窄。140平四房两厅，而书房却给人感觉有点紧凑，都不知设计师是怎么想的，豪宅只要有一个空间小，如何“豪”！
整体上看，珠江海御该项目给人第一眼感觉很是“靓仔”，滨海公园、黄金海岸线、大型园林、南向海景，周边居住氛围浓郁，都很OK，但内在产品刚需豪宅有点混乱，户型设计不太好用。若特别钟意“海景”的，稀缺南向望海，还是可以考虑该盘，可以等后期纯大户型楼栋。
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