【您有一份艺术设计学院简介已送达，请签收[心]】我校艺术设计学院开办了视觉传达设计、环境设计、产品设计、动画4个本科专业，以及广告设计与制作、电脑艺术设计2个专科专业。院有11000余平方米的专用教学楼，建有9个校内专业实践教学工作室，充分满足了各种教学需要，着力培养学生的动手能力及应用能力。
#律所新闻##炜衡南京律所# 吕旭辉律师接受《新华日报》记者采访，分析句容强拆案中的法律问题
近日，镇江市句容市黄梅街道杨塘岗社区双南居民组居民张远志向政风热线记者反映，4月29日，自家赖以生存的60多株葡萄树，连同旁边的看护房被当地组织的100名人员强行毁坏，至今没有给出合理说法。对此句容市政府黄梅街道办事处回应称，6年前就完成了葡萄园的征收工作，因张志远迟迟不肯领取土地补偿款，在多次做工作无效的情况，地方政府才组织人员对张远志户的葡萄园看护房进行强制拆除。针对这一情况，北京市炜衡（南京）律师事务所高级合伙人吕旭辉律师接受《新华日报》社记者采访，就该案中有关法律问题发表了专业的法律意见。
01案情简介
· 经营多年的葡萄园被毁掉
“这个葡萄园我家经营很久了，现在说砍就砍了，没有任何说法，这让我们以后的日子怎么过？” 黄梅街道杨塘岗社区居民张远志看着眼前一片被砍倒的葡萄树欲哭无泪。他告诉记者，他家葡萄园有一亩多地，共60多株，到目前为止已经营近20年了，一直以来这个葡萄园都是他们一家最重要的经济来源。“你如果要征收，至少也要做好安置吧？补偿标准没有看到，安置就更不要说了。”
现场记者看到，大片被砍倒的葡萄树倒在地里，每株葡萄主干如成人小手臂般粗细。旁边一堆瓦砾，张远志说，那是他的葡萄园看护房被推倒了的地方，已经住了差不多18年了。
张远志的女儿告诉记者，2020年4月9日村干部来她家，说现在葡萄园要被征收，然后就回去了，4月21日由黄梅街道征地办的张主任带领村干部来谈，问他们家有什么要求，他们提了三点要求：一、地被征收后解决他们家3个人的征地保障；二、葡萄青苗补偿；三、看护房跟2013年拆迁时同样在田地里盖的房屋一样补偿。“当时张主任说，房屋就不要想了，其他的可以考虑，然后就走了。第二次征地办张主任就带着城管来问一些问题，之后村干部来过几次，但都没正式谈就直接报了多少钱，也不知道怎么算的，29日下午城管就来联合强拆了。”
· 黄梅街道：土地已征收，农户不肯领补偿款
那么，当地政府为何要强砍葡萄树、拆除看护房？为此记者来到句容市黄梅街道办事处了解情况。经过多日调查了解，该办事处于6月12日给记者发来了一份情况说明，主要内容如下：
目前，葡萄园及看护房所处地块已征收，已办理土地证，由市政府委托句投集团代建。据了解，张远志户葡萄园1.68亩，看护房28平方米，其中看护房建造没有任何审批手续，属临时搭建，也不在2013年市政府对杨塘岗片区拆迁范围之内。2014年，市政府对张远志的葡萄园所处地块进行征收，2014年9月29日，张远志户领取了青苗和附着物补偿款，计1.34万元；2015年10月，居民小组进行土地款分配时，张远志户不愿领取按规定分配给他的土地款（按田亩1.4亩13440元，人口4人67600元，合计81040元），截至目前，该居民小组其他农户均已领取完土地款，仅剩张远志一户未领取。
后福地路小学和幼儿园被列入市委市政府民生实事工程之一，需要尽早开工建设，以满足城北片区大量学龄前儿童和适龄小学生就近上学的迫切需求。基于此，今年4月以来，黄梅街道征地办和杨塘岗社区、居民组工作人员多次轮番上门做思想工作，而张远志户坚持要将看护房按照合法建筑面积标准给予补偿置换安置房，同时为他和女儿办理养老保险（据了解，2012年，开发区在全区推行办理被征地农民生活养老保险时，张远志不愿缴费，女儿年龄小也不愿缴费，根据政策规定，均属于自动放弃被征地农民参加养老保险名额资格。）4月9日至28日街道和社区、居民组工作人员多次上门做思想工作，但张远志户不为所动，坚持不合理要求，无法满足其。
为确保不延误全市民生实事工程，4月27日下午，句容开发区防控违办公室对张远志户下达了违建整改通知书，要求其即知即改，立即拆除，张远志本人拒签，工作人员现场拍照留证；4月29日下午，句容经济开发区行政执法局在相关部门、社区配合下，对张远志户的葡萄园看护房进行强制拆除。
· 张远志：街道“张冠李戴”，葡萄园补偿一直未谈
对于黄梅街道这份说明，张远志一家认为存在多处不实之处，他们提出了以下几点疑问：
1、对于所拿的青苗补偿款，他们认为是原宅基地西侧的果园补偿，跟现在毁坏口粮田里种的葡萄树没有任何关系。
2、对于放弃征地保障一说，张远志女儿称，因为2012年她们村田地没有大面积征收，也没有拆迁，因此没有那么多钱交，2014年田地大面积征收，但是当时没有人来过问是否要补交，所以根本不存在放弃征地保障一说。
3、对于看护房不在2013年拆迁范围之内的说法，张远志女儿说，看护房建于2003年，是2013年拆迁时他们遗漏下来，问题一直没有解决。
4、至于2013年拆迁拿的5套安置房一事，张远志女儿解释是，当时他们家两户共720平方米的补偿安置，根本不包含葡萄园里的看护房，“分别我爸和我拿了287平方，我妈和妹妹拿了197平方，合计484平方，当时拆迁是按照2007年之前建造的房屋，都属于有证的房子，2007年之后没办证属于违建，所以跟现在强拆的看护房没有关系。” 张远志女儿如是说。
02律师观点
· 吕旭辉律师：街道强拆行为涉嫌违法
北京市炜衡（南京）律师事务所律师吕旭辉认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条规定，被征收土地所有权人、使用人未依法得到安置补偿款的，县级以上人民政府土地管理部门不能申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的。征地补偿应当采用“先补偿后搬迁”的原则，而句容市黄梅街道在张远志未收到葡萄园补偿款的情况下便将其葡萄园强制拆除，这一行为已经涉嫌违法。
另外，张远志的葡萄园已经种植多年（近20年之久），其种植行为应属于农业生产行为，葡萄园看护房屋亦属于农业生产的一部分，故在土地征收过程中应当依法予以补偿。
2020年4月29日句容市黄梅街道责成相关部门强制拆除张远志葡萄园及看护房屋的行为不具有合法性，因为根据《行政强制法》等相关法律法规之规定，即使葡萄园和看护房屋不具有合法性需要拆除，相关部门也应当按照法定程序依法实施拆除行为，并有效维护张远志的其他合法财产。
声明
本文仅供参考，任何时候与任何情况下，均不作为北京市炜衡（南京）律师事务所或其律师就有关问题出具的正式法律意见。如您有任何法律问题或需要出具法律意见，请与本所联系。 https://t.cn/RJws6am
近日，镇江市句容市黄梅街道杨塘岗社区双南居民组居民张远志向政风热线记者反映，4月29日，自家赖以生存的60多株葡萄树，连同旁边的看护房被当地组织的100名人员强行毁坏，至今没有给出合理说法。对此句容市政府黄梅街道办事处回应称，6年前就完成了葡萄园的征收工作，因张志远迟迟不肯领取土地补偿款，在多次做工作无效的情况，地方政府才组织人员对张远志户的葡萄园看护房进行强制拆除。针对这一情况，北京市炜衡（南京）律师事务所高级合伙人吕旭辉律师接受《新华日报》社记者采访，就该案中有关法律问题发表了专业的法律意见。
01案情简介
· 经营多年的葡萄园被毁掉
“这个葡萄园我家经营很久了，现在说砍就砍了，没有任何说法，这让我们以后的日子怎么过？” 黄梅街道杨塘岗社区居民张远志看着眼前一片被砍倒的葡萄树欲哭无泪。他告诉记者，他家葡萄园有一亩多地，共60多株，到目前为止已经营近20年了，一直以来这个葡萄园都是他们一家最重要的经济来源。“你如果要征收，至少也要做好安置吧？补偿标准没有看到，安置就更不要说了。”
现场记者看到，大片被砍倒的葡萄树倒在地里，每株葡萄主干如成人小手臂般粗细。旁边一堆瓦砾，张远志说，那是他的葡萄园看护房被推倒了的地方，已经住了差不多18年了。
张远志的女儿告诉记者，2020年4月9日村干部来她家，说现在葡萄园要被征收，然后就回去了，4月21日由黄梅街道征地办的张主任带领村干部来谈，问他们家有什么要求，他们提了三点要求：一、地被征收后解决他们家3个人的征地保障；二、葡萄青苗补偿；三、看护房跟2013年拆迁时同样在田地里盖的房屋一样补偿。“当时张主任说，房屋就不要想了，其他的可以考虑，然后就走了。第二次征地办张主任就带着城管来问一些问题，之后村干部来过几次，但都没正式谈就直接报了多少钱，也不知道怎么算的，29日下午城管就来联合强拆了。”
· 黄梅街道：土地已征收，农户不肯领补偿款
那么，当地政府为何要强砍葡萄树、拆除看护房？为此记者来到句容市黄梅街道办事处了解情况。经过多日调查了解，该办事处于6月12日给记者发来了一份情况说明，主要内容如下：
目前，葡萄园及看护房所处地块已征收，已办理土地证，由市政府委托句投集团代建。据了解，张远志户葡萄园1.68亩，看护房28平方米，其中看护房建造没有任何审批手续，属临时搭建，也不在2013年市政府对杨塘岗片区拆迁范围之内。2014年，市政府对张远志的葡萄园所处地块进行征收，2014年9月29日，张远志户领取了青苗和附着物补偿款，计1.34万元；2015年10月，居民小组进行土地款分配时，张远志户不愿领取按规定分配给他的土地款（按田亩1.4亩13440元，人口4人67600元，合计81040元），截至目前，该居民小组其他农户均已领取完土地款，仅剩张远志一户未领取。
后福地路小学和幼儿园被列入市委市政府民生实事工程之一，需要尽早开工建设，以满足城北片区大量学龄前儿童和适龄小学生就近上学的迫切需求。基于此，今年4月以来，黄梅街道征地办和杨塘岗社区、居民组工作人员多次轮番上门做思想工作，而张远志户坚持要将看护房按照合法建筑面积标准给予补偿置换安置房，同时为他和女儿办理养老保险（据了解，2012年，开发区在全区推行办理被征地农民生活养老保险时，张远志不愿缴费，女儿年龄小也不愿缴费，根据政策规定，均属于自动放弃被征地农民参加养老保险名额资格。）4月9日至28日街道和社区、居民组工作人员多次上门做思想工作，但张远志户不为所动，坚持不合理要求，无法满足其。
为确保不延误全市民生实事工程，4月27日下午，句容开发区防控违办公室对张远志户下达了违建整改通知书，要求其即知即改，立即拆除，张远志本人拒签，工作人员现场拍照留证；4月29日下午，句容经济开发区行政执法局在相关部门、社区配合下，对张远志户的葡萄园看护房进行强制拆除。
· 张远志：街道“张冠李戴”，葡萄园补偿一直未谈
对于黄梅街道这份说明，张远志一家认为存在多处不实之处，他们提出了以下几点疑问：
1、对于所拿的青苗补偿款，他们认为是原宅基地西侧的果园补偿，跟现在毁坏口粮田里种的葡萄树没有任何关系。
2、对于放弃征地保障一说，张远志女儿称，因为2012年她们村田地没有大面积征收，也没有拆迁，因此没有那么多钱交，2014年田地大面积征收，但是当时没有人来过问是否要补交，所以根本不存在放弃征地保障一说。
3、对于看护房不在2013年拆迁范围之内的说法，张远志女儿说，看护房建于2003年，是2013年拆迁时他们遗漏下来，问题一直没有解决。
4、至于2013年拆迁拿的5套安置房一事，张远志女儿解释是，当时他们家两户共720平方米的补偿安置，根本不包含葡萄园里的看护房，“分别我爸和我拿了287平方，我妈和妹妹拿了197平方，合计484平方，当时拆迁是按照2007年之前建造的房屋，都属于有证的房子，2007年之后没办证属于违建，所以跟现在强拆的看护房没有关系。” 张远志女儿如是说。
02律师观点
· 吕旭辉律师：街道强拆行为涉嫌违法
北京市炜衡（南京）律师事务所律师吕旭辉认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条规定，被征收土地所有权人、使用人未依法得到安置补偿款的，县级以上人民政府土地管理部门不能申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的。征地补偿应当采用“先补偿后搬迁”的原则，而句容市黄梅街道在张远志未收到葡萄园补偿款的情况下便将其葡萄园强制拆除，这一行为已经涉嫌违法。
另外，张远志的葡萄园已经种植多年（近20年之久），其种植行为应属于农业生产行为，葡萄园看护房屋亦属于农业生产的一部分，故在土地征收过程中应当依法予以补偿。
2020年4月29日句容市黄梅街道责成相关部门强制拆除张远志葡萄园及看护房屋的行为不具有合法性，因为根据《行政强制法》等相关法律法规之规定，即使葡萄园和看护房屋不具有合法性需要拆除，相关部门也应当按照法定程序依法实施拆除行为，并有效维护张远志的其他合法财产。
声明
本文仅供参考，任何时候与任何情况下，均不作为北京市炜衡（南京）律师事务所或其律师就有关问题出具的正式法律意见。如您有任何法律问题或需要出具法律意见，请与本所联系。 https://t.cn/RJws6am
6月13-14日|长沙《现金流导向的运营操盘逻辑与机制设计及实操案例深度剖析》
课程背景
房地产行业从黄金时代进入白银时代，市场变化、政策调控越来越频繁，这门生意好像越来越难做了，很多现象也越来越看不懂了。其实从现象深入到本质，是房地产行业的现金流状况发现了改变，引发了行业经营逻辑的变化，唯有从现金流导向出发，才能更好地理解房地产行业的趋势变化，比如2016、2017年的“高周转”，“大运营”开始兴起，其本质就是以现金流为导向开展的运营。在此背景下，本课程主要讲解如何适应时代变化从现金流视角理解经营逻辑，通过搭建运营体系落地以现金流为导向的运用逻辑。
课程特色
本课程以提升经营思维认知及提供运营工具、方法论为主，通过实战案例将知识点的应用进行阐述，更贴近房地产日常运营需求。讲课过程通过分组互动式的讲解方式，将更利于创造学员积极参与的讲课氛围，也便于课程知识的高效转化。
课程对象
哪些人参加？
1、公司管理层（中高层）、各部门负责人、储备人才
2、运营管理部门负责人及运营人员全体
课程收益
01
房地产发展趋势导致现金流越来越重要，如何透过现象了解房地产运作的本质？
了解房地产趋势变动的本质，从现金流角度看待房地产运作，通过运营实现更好发展。
02
各大标杆房企都通过“高周转”实现快速扩张，如何落地快速增长的要求？
应对当前的市场变动，政府调控，唯有从现金流导向，以财务管控为主导来推动公司以及项目的经营，才能获得高速增长；通过大运营体系的搭建来落地增长的要求。
03
计划管理是现金流导向得以实现的基础，也是大运营的抓手，大运营管控下如何进行计划管理？
从时间维度管控到运营维度管控，让计划管理为现金流管控目标服务。
04
项目运营需要平衡速度与利润，从现金流角度进行评估，大运营体系如何在项目操盘中应用？
搭建运营管理体系模型——评估体系、控制体系、规划体系。
05
运营管理的事项纷繁复杂，如何能让运营起到统筹各专业的作用？
从对经营影响的角度出发，对各专业提出运营管控要点；从现金流逻辑出发，明确专业对经营的影响。
06
不论运营管理还是计划管理落地需要机制匹配，机制如何制定？
机制的打造——依靠辅助文件、会议评审设置确保计划管理与运营管理机制的运行。
讲师简介
许老师
曾任万科集团本部运营高管；
现任某100亿房地产集团运营负责人；
统计学硕士；深圳著名房地产职业经理人
于2008年加入万科，从事运营管理10余年，风险管理3年，负责公司经营战略、计划分解、统筹会议、风险防控等工 作，专长于计划管理、流程管理、会议管理和风险管理工作，特别在全生命周期运营管理和全专业运营管理方面有深入研究。
许老师4年万科本部及城市公司运营管理经验，经历公司从单项目向多项目运营的转型期，公司规模从初创成立到50亿级规模，运营项目品类丰富，即包括传统房地产开发全品类（首置首改、再改、高端等），也包括旅游度假、综合体等新品类项目。对房地产全开发流程和项目运营管理有深刻了解和实战经验，完成房地产全景开发流程梳理，实现从计划管理向运营管理的转变及探索，并开发出适应不同阶段运营管理需求的工具。
现任某100亿房地产集团运营负责人，从另一个层面开展运营管理，任职运营负责人兼职内部讲师，在万科的运营管理体系基础上，发展出适用于现有公司的运营管理体系，以“全专业、全周期”为特点，以资源管控、利润管控为重心，以战略实现为导向，通过绩效和激励辅助管理意图实现。兼职集团内部讲师的同时，主要为新员工讲解运营管理，辅助新员工形成以运营目标为导向，促使公司形成合力，以讲课风格和内容获得内部好评。
部分客户：
万科集团、郑州国控、华润置地（北京、三亚）、佳兆业、中铁二局、东莞金地、北科建、融创地产、美的地产、中旭地产、龙湖地产、中天集团、神州天立、东旭鸿基、成都中铁、渝高地产、星耀地产、盛励集团、阳光大地、景贸地产、重庆京泽、上海鸿升....
课程纲要
房地产发展趋势对运营的要求：从现金流角度理解行业变动逻辑
01
1. 房地产行业经营属性变动带来的运营职能变化
2. 从现象到本质——分析当前房地产调控措施及某些房地产现象
3. 现金流趋紧的行业趋势表明运营管理越来越重要
白银时代对运营管理的重新定义：现金流管控是大运营管理的核心
02
1. 以现金流为导向的运营管理在项目运作和公司发展重的作用——案例讨论及分享
2. 运营管理的角色定位——平衡速度与利润，关注投资收益
3. 大运营管理是以现金流为导向的运营管控
案例：说明运营管理对于项目经营结果的影响，体现运营管理的价值
以现金流为导向的大运营管控模式在计划管理与统筹经营方面的落地
03
1. 匹配大运营管理要求的计划管理——可以驱动经营的计划管理
运营管理管控三大层面——管目标、控进度、防风险
1) 管目标层面
Ø 计划来源决定经营模式：经营考核从事项转向经营结果
Ø 目标的经营导向性指导计划
案例——如何设置项目目标：从项目的经营价值出发
Ø 目标的动态跟进，主动式地进行计划调整
案例——多维度分析，动态调整，确保目标达成
2) 控进度层面
Ø 计划编制“七宗罪”及编制原则，从运营角度评审计划——案例实操、工具介绍
演练：简易计划编制
Ø 在高效运营的要求下，如何提升计划执行效率？
Ø 应对不同经营价值的项目有不同的开发节奏选择
Ø 梳理关键节点——通过赋予计划节点运营属性、通过关键路径等方式，提升计划管理的效率
Ø 通过弹性设置，保障计划管理的核心——持续供货、以销定产
案例——如何设置开发节奏：经营——销售——开发
3) 防风险层面
Ø 放眼项目全周期整体开发策略，规避短视思维——案例说明
2. 以全周期、全专业为出发点，以经营为导向实现运营的全过程统筹
Ø 统筹的关键是找到全过程各阶段的管控触点——即运营切入点：
ü 项目论证阶段——项目拓展：5个触点
ü 项目策划阶段——定位策划：2个触点
ü 设计管理阶段——设计管理：4个触点
ü 工程管理阶段——报建管理：3个触点
ü 工程管理阶段——采购管理：3个触点
ü 工程管理阶段——成本管理：3个触点
ü 工程管理阶段——工程管理：4个触点
ü 销售管理阶段——销售管理：5个触点
ü 产品交付阶段——客户服务：3个触点
Ø 房地产开发职能管理的关键触点 ：
ü 财务管理——5个触点
ü 人力资源——2个触点
注：此部分将通过小组讨论或演绎的方式进行讲解
以现金流为导向的大运营管控如何以运营体系方式落地——以项目操盘为核心实现向运营创造价值
04
1. 运营管控三大层面与管控内容的结合——统筹现金流、资源和利润管控
Ø 管目标——明确项目经营价值——现金流管控
Ø 控进度——以“储、产、供、销、结”的合理来控制节奏——资源管控
Ø 防风险——以投资收益的维度管控指标及任务分解——利润管控
2. 运营体系搭建：评估——控制——规划——评估
Ø 运营管理体系框架——以运营角色定位和大运营管控内容为出发点搭建
Ø 运营体系——评估：现金流管控
ü 如何合理评估项目目标的设定：案例说明
ü 从定量和定性的角度分析项目：案例说明
Ø 运营体系——控制：资源管控
ü 土地资源——储——指标及案例分析
ü 在途资源——产——指标及案例分析
ü 可售资源——供——指标及案例分析
ü 已售未结资源——销——指标及案例分析
ü 结算资源——结——指标及案例分析
ü 工具介绍——六季度资源表、资源体系电子化
ü 结合案例进行分析说明“储-产-供-销-结”各阶段的管控
Ø 运营体系——规划：利润管控
ü 从项目利润的角度：设置收益决策触发点——案例说明
ü 从其他维度看待利润——利润管控指标（引入时间、机会成本、投资等维度理解利润）
ü 从投资收益角度看待经营对专业的指导——结合案例说明
ü 工具介绍——运营表
Ø 运营体系——评估：高效运营评估（指标化管控：将运营管理从繁杂无章的事务管理转向指标管理，有助于判断公司运营短板，实现精益求精）
ü 针对不同运营定位的项目设置评估指标（过程评估）——案例说明
3. 运营管理的机制：
Ø 大运营管控的运行机制——从运营定位到计划管理
Ø 会议评估机制设置——规范拿地后的运营动作落地
咨询联系
【主办单位】安徽盛道企业管理咨询有限公司
【课程时间】2020年6月13-14日·长沙
【参会地址】（详询参会确认函）
【联系电话】0551-68121188/13695615113
【课程费用】4800 元/人， 含讲师费、培训费、资料费、场地费等； 食宿代订，费用自理！
备注：盛道课程均以长期跟踪的案例为素材；与您分享真正的实操经验！ 本课题可作为企业内训！
课程背景
房地产行业从黄金时代进入白银时代，市场变化、政策调控越来越频繁，这门生意好像越来越难做了，很多现象也越来越看不懂了。其实从现象深入到本质，是房地产行业的现金流状况发现了改变，引发了行业经营逻辑的变化，唯有从现金流导向出发，才能更好地理解房地产行业的趋势变化，比如2016、2017年的“高周转”，“大运营”开始兴起，其本质就是以现金流为导向开展的运营。在此背景下，本课程主要讲解如何适应时代变化从现金流视角理解经营逻辑，通过搭建运营体系落地以现金流为导向的运用逻辑。
课程特色
本课程以提升经营思维认知及提供运营工具、方法论为主，通过实战案例将知识点的应用进行阐述，更贴近房地产日常运营需求。讲课过程通过分组互动式的讲解方式，将更利于创造学员积极参与的讲课氛围，也便于课程知识的高效转化。
课程对象
哪些人参加？
1、公司管理层（中高层）、各部门负责人、储备人才
2、运营管理部门负责人及运营人员全体
课程收益
01
房地产发展趋势导致现金流越来越重要，如何透过现象了解房地产运作的本质？
了解房地产趋势变动的本质，从现金流角度看待房地产运作，通过运营实现更好发展。
02
各大标杆房企都通过“高周转”实现快速扩张，如何落地快速增长的要求？
应对当前的市场变动，政府调控，唯有从现金流导向，以财务管控为主导来推动公司以及项目的经营，才能获得高速增长；通过大运营体系的搭建来落地增长的要求。
03
计划管理是现金流导向得以实现的基础，也是大运营的抓手，大运营管控下如何进行计划管理？
从时间维度管控到运营维度管控，让计划管理为现金流管控目标服务。
04
项目运营需要平衡速度与利润，从现金流角度进行评估，大运营体系如何在项目操盘中应用？
搭建运营管理体系模型——评估体系、控制体系、规划体系。
05
运营管理的事项纷繁复杂，如何能让运营起到统筹各专业的作用？
从对经营影响的角度出发，对各专业提出运营管控要点；从现金流逻辑出发，明确专业对经营的影响。
06
不论运营管理还是计划管理落地需要机制匹配，机制如何制定？
机制的打造——依靠辅助文件、会议评审设置确保计划管理与运营管理机制的运行。
讲师简介
许老师
曾任万科集团本部运营高管；
现任某100亿房地产集团运营负责人；
统计学硕士；深圳著名房地产职业经理人
于2008年加入万科，从事运营管理10余年，风险管理3年，负责公司经营战略、计划分解、统筹会议、风险防控等工 作，专长于计划管理、流程管理、会议管理和风险管理工作，特别在全生命周期运营管理和全专业运营管理方面有深入研究。
许老师4年万科本部及城市公司运营管理经验，经历公司从单项目向多项目运营的转型期，公司规模从初创成立到50亿级规模，运营项目品类丰富，即包括传统房地产开发全品类（首置首改、再改、高端等），也包括旅游度假、综合体等新品类项目。对房地产全开发流程和项目运营管理有深刻了解和实战经验，完成房地产全景开发流程梳理，实现从计划管理向运营管理的转变及探索，并开发出适应不同阶段运营管理需求的工具。
现任某100亿房地产集团运营负责人，从另一个层面开展运营管理，任职运营负责人兼职内部讲师，在万科的运营管理体系基础上，发展出适用于现有公司的运营管理体系，以“全专业、全周期”为特点，以资源管控、利润管控为重心，以战略实现为导向，通过绩效和激励辅助管理意图实现。兼职集团内部讲师的同时，主要为新员工讲解运营管理，辅助新员工形成以运营目标为导向，促使公司形成合力，以讲课风格和内容获得内部好评。
部分客户：
万科集团、郑州国控、华润置地（北京、三亚）、佳兆业、中铁二局、东莞金地、北科建、融创地产、美的地产、中旭地产、龙湖地产、中天集团、神州天立、东旭鸿基、成都中铁、渝高地产、星耀地产、盛励集团、阳光大地、景贸地产、重庆京泽、上海鸿升....
课程纲要
房地产发展趋势对运营的要求：从现金流角度理解行业变动逻辑
01
1. 房地产行业经营属性变动带来的运营职能变化
2. 从现象到本质——分析当前房地产调控措施及某些房地产现象
3. 现金流趋紧的行业趋势表明运营管理越来越重要
白银时代对运营管理的重新定义：现金流管控是大运营管理的核心
02
1. 以现金流为导向的运营管理在项目运作和公司发展重的作用——案例讨论及分享
2. 运营管理的角色定位——平衡速度与利润，关注投资收益
3. 大运营管理是以现金流为导向的运营管控
案例：说明运营管理对于项目经营结果的影响，体现运营管理的价值
以现金流为导向的大运营管控模式在计划管理与统筹经营方面的落地
03
1. 匹配大运营管理要求的计划管理——可以驱动经营的计划管理
运营管理管控三大层面——管目标、控进度、防风险
1) 管目标层面
Ø 计划来源决定经营模式：经营考核从事项转向经营结果
Ø 目标的经营导向性指导计划
案例——如何设置项目目标：从项目的经营价值出发
Ø 目标的动态跟进，主动式地进行计划调整
案例——多维度分析，动态调整，确保目标达成
2) 控进度层面
Ø 计划编制“七宗罪”及编制原则，从运营角度评审计划——案例实操、工具介绍
演练：简易计划编制
Ø 在高效运营的要求下，如何提升计划执行效率？
Ø 应对不同经营价值的项目有不同的开发节奏选择
Ø 梳理关键节点——通过赋予计划节点运营属性、通过关键路径等方式，提升计划管理的效率
Ø 通过弹性设置，保障计划管理的核心——持续供货、以销定产
案例——如何设置开发节奏：经营——销售——开发
3) 防风险层面
Ø 放眼项目全周期整体开发策略，规避短视思维——案例说明
2. 以全周期、全专业为出发点，以经营为导向实现运营的全过程统筹
Ø 统筹的关键是找到全过程各阶段的管控触点——即运营切入点：
ü 项目论证阶段——项目拓展：5个触点
ü 项目策划阶段——定位策划：2个触点
ü 设计管理阶段——设计管理：4个触点
ü 工程管理阶段——报建管理：3个触点
ü 工程管理阶段——采购管理：3个触点
ü 工程管理阶段——成本管理：3个触点
ü 工程管理阶段——工程管理：4个触点
ü 销售管理阶段——销售管理：5个触点
ü 产品交付阶段——客户服务：3个触点
Ø 房地产开发职能管理的关键触点 ：
ü 财务管理——5个触点
ü 人力资源——2个触点
注：此部分将通过小组讨论或演绎的方式进行讲解
以现金流为导向的大运营管控如何以运营体系方式落地——以项目操盘为核心实现向运营创造价值
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1. 运营管控三大层面与管控内容的结合——统筹现金流、资源和利润管控
Ø 管目标——明确项目经营价值——现金流管控
Ø 控进度——以“储、产、供、销、结”的合理来控制节奏——资源管控
Ø 防风险——以投资收益的维度管控指标及任务分解——利润管控
2. 运营体系搭建：评估——控制——规划——评估
Ø 运营管理体系框架——以运营角色定位和大运营管控内容为出发点搭建
Ø 运营体系——评估：现金流管控
ü 如何合理评估项目目标的设定：案例说明
ü 从定量和定性的角度分析项目：案例说明
Ø 运营体系——控制：资源管控
ü 土地资源——储——指标及案例分析
ü 在途资源——产——指标及案例分析
ü 可售资源——供——指标及案例分析
ü 已售未结资源——销——指标及案例分析
ü 结算资源——结——指标及案例分析
ü 工具介绍——六季度资源表、资源体系电子化
ü 结合案例进行分析说明“储-产-供-销-结”各阶段的管控
Ø 运营体系——规划：利润管控
ü 从项目利润的角度：设置收益决策触发点——案例说明
ü 从其他维度看待利润——利润管控指标（引入时间、机会成本、投资等维度理解利润）
ü 从投资收益角度看待经营对专业的指导——结合案例说明
ü 工具介绍——运营表
Ø 运营体系——评估：高效运营评估（指标化管控：将运营管理从繁杂无章的事务管理转向指标管理，有助于判断公司运营短板，实现精益求精）
ü 针对不同运营定位的项目设置评估指标（过程评估）——案例说明
3. 运营管理的机制：
Ø 大运营管控的运行机制——从运营定位到计划管理
Ø 会议评估机制设置——规范拿地后的运营动作落地
咨询联系
【主办单位】安徽盛道企业管理咨询有限公司
【课程时间】2020年6月13-14日·长沙
【参会地址】（详询参会确认函）
【联系电话】0551-68121188/13695615113
【课程费用】4800 元/人， 含讲师费、培训费、资料费、场地费等； 食宿代订，费用自理！
备注：盛道课程均以长期跟踪的案例为素材；与您分享真正的实操经验！ 本课题可作为企业内训！
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