从莎普爱思到新国都，顺带三峡旅游，持续下跌究竟发生了什么？
最近两周（8个交易日），大盘下跌幅度-2.20%（-72.48），但一些个股跌幅却不小，如标题中的莎普爱思、新国都以及三峡旅游等等，让持有者有些难受。因本人主要精力转向梅花生物，持有其它个股的仓位极低，本不打算重点追问下跌缘由，但有个别网友始终感到困惑，所以趁这个周末，好好复盘一下，来个抛砖引玉。
一、莎普爱思603168
清明节前收盘9.75元，现价8.85元，跌幅9.23%。通过上面走势图可以看到，本轮莎普爱思由2021年12月8日最低价8.44元（当然要按2021年7月28日最低价8.30元算起也行）开始上冲到今年1月7日的最高价12.17元，期间涨幅44.19%。或许有人会说，幅度不小了，该出货了。但仔细观察发现，莎普爱思真正启动是今年1月10日涨停启动，第二天跳空高开再涨停，洗盘2天后又涨停，接着1月17日高开准备继续上攻，但当天不知道什么原因受阻，股价高开低走，跌了-3.90%。当日换手率达到11.39%，超过历史日换手率，只能说是放量，还算不上放巨量。从此股价直线下滑，跌到春节后第一天的最低价8.61元。然后从8.61元盘整向上走到3月7日的近期次高价10.92元，接着以差不多相同的方式直线下跌到8.62元，之后升到10.44元再回落到清明节前的9.75元。
上述走势分析对于其他个股的人可能看得云里雾里，但没关系，跳过就行，我是针对持有者。我之所以如此描述，就是想说这几个方面：一、今年1月10日涨停启动，第二天又跳空涨停，伴随交易量放大（超过历史换手率），至少说明主力是有心拉升的；二、如果第一条成立的话，44.19%的上涨幅度根本不够折腾，没有价格操作的空间；三、即便要出货，也应给足一定的时间整理什么的，不会这样直上直下；四、自2021年6月8日最高价12.76元到今年1月10日启动，股价在相对底部区域盘桓了7个月，再加上扭亏为盈、医药股、价位低且相对底部区域、近期交投清淡这五个方面分析，莎普爱思的行情就此结束确实有点令人不解；五、该股选择启动的时间段，正好是大盘下跌的这几个月，是不是主力差一点实力不敢走独立行情或者说顺应大势、顺势而为呢？
从周K线看，自2019年以来，该股连续出现4根阴线有3次，其中2次是在前期涨势很好的情况后出现，其中1次是横盘期间发生。现莎普爱思已连续3周阴线，下周可能依托120周线和60周线进行反弹，就看能不能收一根周阳线止跌企稳。
二、新国都300130
新国都从节后16.02元跌到上周收盘价12.80元，8个交易日跌幅20.01%，足足一个跌停板。从走势图看，该股10元起步，自去年11月26日突然放巨量（换手率17.57%）启动，当天涨了19.70%，差点涨停。接着一路攀升到今年1月18日近期最高价18.00元，之后直线下跌到13.48元又直线拉升到17.58元近期次高价。随后呈75度角下跌到13.55元止跌。3月10日开始，经过相对高位整理后，上升到16.55元附近，最近8个交易日以更陡峭的角度下跌，削掉了股价20cm。
该股去年突然放量启动，有点像拉高建仓，因为换手率急剧放大。节前该股盘面走势与大盘不尽一致，也就是大盘涨它不涨，大盘跌（或暴跌），它的跌幅也不多，有时候还涨。从基本面看，总营收36.12亿、业绩0.41元/股、资产负债率只有33%，要说不太好的财务指标，难道是高达7.9亿的商誉（辩证看待商誉高低）以及净利率5.61%？相比同行业（或同题材、同概念）的其它个股，单单业绩这一点，也还过得去。
日K线上看到，该股前期有构筑“M”顶或者说“双顶”之嫌。但即便是M顶，为什么在明知大盘已转为弱势的情况下，还要整理近3周时间（图中右边颈线），然后又拉升上去？明明在3月9日跌到13.55元处就可以继续抛货的，难道是出货时间不够吗？不太像这种可能。最近直线下跌后，已跌穿120天均线，就看能不能在250天均线与120天均线处止跌企稳。从周K线看，该股处于相对底部区域，主力究竟要干什么？确实与莎普爱思一样，令人难以琢磨。
三、三峡旅游002627
三峡旅游002627自复牌以来，连续3天下跌，如果以复牌第一天的“天地板”算跌幅是接近-25%（按停牌前收盘价7.27元算，跌幅-17.05%），有些惨烈。如果以去年12月31日5.22元最低价起步，到停牌前7.27元，三峡旅游的上涨幅度才40%左右，这么一点空间就砸盘，想想有点可恶。今年以来该股换手率间或放大，总体成交量在陆续攀升，这么多人前赴后继，就是为了去当“韭菜”？
作为湖北地方国企，三峡旅游在交通运输的基础上，收购旅游资产，多了一个利润增长点。此次重组，长远看应属于利好，再不济也是偏中性，为什么会上演天地板？何况大盘最近3天也没有暴跌啊。
从分时走势看，虽然复牌首日上演“天地板”，但跌停时间只有短短的1分钟。按说当天如果属于利好出尽或重大利空，短时间内不会有人敲板或无力撼动跌停板。周四跳空低开，盘中仍旧有资金试图上攻，最后无功而返。周五仍旧跳空低开，跌幅收窄后，下午14：46分左右，突然涌出大量买盘，将股价推到6元以上，收盘只跌了-1.15%。种种迹象显示，仿佛是一场“阴谋”，到底是主力被“卖了”还是主力故意为之？真是难以说清。
注重性价比投资、克服情绪化交易。见仁见智、抛砖引玉，我是您的朋友：升涨有序。以上不构成操作建议，以此入市，风险自负！
最近两周（8个交易日），大盘下跌幅度-2.20%（-72.48），但一些个股跌幅却不小，如标题中的莎普爱思、新国都以及三峡旅游等等，让持有者有些难受。因本人主要精力转向梅花生物，持有其它个股的仓位极低，本不打算重点追问下跌缘由，但有个别网友始终感到困惑，所以趁这个周末，好好复盘一下，来个抛砖引玉。
一、莎普爱思603168
清明节前收盘9.75元，现价8.85元，跌幅9.23%。通过上面走势图可以看到，本轮莎普爱思由2021年12月8日最低价8.44元（当然要按2021年7月28日最低价8.30元算起也行）开始上冲到今年1月7日的最高价12.17元，期间涨幅44.19%。或许有人会说，幅度不小了，该出货了。但仔细观察发现，莎普爱思真正启动是今年1月10日涨停启动，第二天跳空高开再涨停，洗盘2天后又涨停，接着1月17日高开准备继续上攻，但当天不知道什么原因受阻，股价高开低走，跌了-3.90%。当日换手率达到11.39%，超过历史日换手率，只能说是放量，还算不上放巨量。从此股价直线下滑，跌到春节后第一天的最低价8.61元。然后从8.61元盘整向上走到3月7日的近期次高价10.92元，接着以差不多相同的方式直线下跌到8.62元，之后升到10.44元再回落到清明节前的9.75元。
上述走势分析对于其他个股的人可能看得云里雾里，但没关系，跳过就行，我是针对持有者。我之所以如此描述，就是想说这几个方面：一、今年1月10日涨停启动，第二天又跳空涨停，伴随交易量放大（超过历史换手率），至少说明主力是有心拉升的；二、如果第一条成立的话，44.19%的上涨幅度根本不够折腾，没有价格操作的空间；三、即便要出货，也应给足一定的时间整理什么的，不会这样直上直下；四、自2021年6月8日最高价12.76元到今年1月10日启动，股价在相对底部区域盘桓了7个月，再加上扭亏为盈、医药股、价位低且相对底部区域、近期交投清淡这五个方面分析，莎普爱思的行情就此结束确实有点令人不解；五、该股选择启动的时间段，正好是大盘下跌的这几个月，是不是主力差一点实力不敢走独立行情或者说顺应大势、顺势而为呢？
从周K线看，自2019年以来，该股连续出现4根阴线有3次，其中2次是在前期涨势很好的情况后出现，其中1次是横盘期间发生。现莎普爱思已连续3周阴线，下周可能依托120周线和60周线进行反弹，就看能不能收一根周阳线止跌企稳。
二、新国都300130
新国都从节后16.02元跌到上周收盘价12.80元，8个交易日跌幅20.01%，足足一个跌停板。从走势图看，该股10元起步，自去年11月26日突然放巨量（换手率17.57%）启动，当天涨了19.70%，差点涨停。接着一路攀升到今年1月18日近期最高价18.00元，之后直线下跌到13.48元又直线拉升到17.58元近期次高价。随后呈75度角下跌到13.55元止跌。3月10日开始，经过相对高位整理后，上升到16.55元附近，最近8个交易日以更陡峭的角度下跌，削掉了股价20cm。
该股去年突然放量启动，有点像拉高建仓，因为换手率急剧放大。节前该股盘面走势与大盘不尽一致，也就是大盘涨它不涨，大盘跌（或暴跌），它的跌幅也不多，有时候还涨。从基本面看，总营收36.12亿、业绩0.41元/股、资产负债率只有33%，要说不太好的财务指标，难道是高达7.9亿的商誉（辩证看待商誉高低）以及净利率5.61%？相比同行业（或同题材、同概念）的其它个股，单单业绩这一点，也还过得去。
日K线上看到，该股前期有构筑“M”顶或者说“双顶”之嫌。但即便是M顶，为什么在明知大盘已转为弱势的情况下，还要整理近3周时间（图中右边颈线），然后又拉升上去？明明在3月9日跌到13.55元处就可以继续抛货的，难道是出货时间不够吗？不太像这种可能。最近直线下跌后，已跌穿120天均线，就看能不能在250天均线与120天均线处止跌企稳。从周K线看，该股处于相对底部区域，主力究竟要干什么？确实与莎普爱思一样，令人难以琢磨。
三、三峡旅游002627
三峡旅游002627自复牌以来，连续3天下跌，如果以复牌第一天的“天地板”算跌幅是接近-25%（按停牌前收盘价7.27元算，跌幅-17.05%），有些惨烈。如果以去年12月31日5.22元最低价起步，到停牌前7.27元，三峡旅游的上涨幅度才40%左右，这么一点空间就砸盘，想想有点可恶。今年以来该股换手率间或放大，总体成交量在陆续攀升，这么多人前赴后继，就是为了去当“韭菜”？
作为湖北地方国企，三峡旅游在交通运输的基础上，收购旅游资产，多了一个利润增长点。此次重组，长远看应属于利好，再不济也是偏中性，为什么会上演天地板？何况大盘最近3天也没有暴跌啊。
从分时走势看，虽然复牌首日上演“天地板”，但跌停时间只有短短的1分钟。按说当天如果属于利好出尽或重大利空，短时间内不会有人敲板或无力撼动跌停板。周四跳空低开，盘中仍旧有资金试图上攻，最后无功而返。周五仍旧跳空低开，跌幅收窄后，下午14：46分左右，突然涌出大量买盘，将股价推到6元以上，收盘只跌了-1.15%。种种迹象显示，仿佛是一场“阴谋”，到底是主力被“卖了”还是主力故意为之？真是难以说清。
注重性价比投资、克服情绪化交易。见仁见智、抛砖引玉，我是您的朋友：升涨有序。以上不构成操作建议，以此入市，风险自负！
海口房价持续上涨16个月，二手房价格高企房东仍在观望
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
海口房价持续上涨16个月，二手房价格高企房东仍在观望
今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
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