分享图片文娱需求旺盛，LED租赁屏市场前景如何？
近年来，随着文娱经济的兴起，演出活动逐渐增多，市场更加多元化，从原来的注重演出规模大小，开始转向注重现场演出品质，对舞台呈现效果的要求也越来越高，LED租赁屏开始成为各大演出舞台设计的“新宠”，得到广泛运用。纵观我国LED显示屏租赁市场发展的轨迹，根据市场数据显示，目前租赁市场正处于快速上升的趋势阶段，在整个中国市场遍地开花，在LED显示屏行业占有相当大的市场份额。租赁屏市场得以迅速发展起来，除了得益于技术工艺的进步，市场的需求，政策对市场的导向作用也十分明显。当前，我国LED显示屏行业随着“小间距”的爆发，市场增长稳定。在技术工艺的进步以及整体向好的大趋势、大环境下，租赁市场正在向往更大更广阔的空间领域发展。
文娱需求激增，市场快速增长
今年“五一”期间，全国演出市场复苏强劲。据中国演出行业协会初步统计，全国演出场次约1.4万，演出票房收入8.6亿元，观演人次超600万，其中，旅游演艺观演人次占40%以上，音乐节、演唱会观演人次占12%。LED显示屏在舞台上的表现可谓是“绚丽背景，助力演出，光影变幻，烘托气氛，灵活多变，情境合一”，使舞台生机盎然。LED显示屏也成了舞台追求艺术的表现方式之一。除舞美领域外，近年LED租赁屏也在车展、消费电子展、庆典、会议论坛等领域得到大量应用。在显示效果上，LED租赁屏几乎可以达到无缝拼接，并且可以根据舞台的创意设计需求，搭建不同尺寸、不同形状以及天幕、地砖屏等不同种类的创意舞台效果，实现全方位营造震撼的视觉冲击。在安装上，支持快速安装拆卸，缩短时间成本。租赁屏只需通过螺栓，就可实现屏幕的固定与拆卸，大大缩短安装与拆卸时间，节省时间以及人工费用。LED 租赁屏良好的视觉表现力和灵活的便捷的安装方式为信息发布提供了必要的技术支持，为达到展示和宣传效果起到了重要作用。
今年也正值我党建党100周年，相关文娱活动直线飙升，全国各地红色晚会、红色旅游活动都在火热筹备，尤其是创意与历史相结合的文创节目受到了人们的欢迎，在这个倡导寓教于乐的时代，文化与科技的结合是一种主流，中共一大、爬雪山、过草地等历史故事经过科技的加工变得更加生动，再次重现在观众眼前，而作为这类文艺节目布景的LED租赁屏需求在不断地增长。
小间距、XR等新技术的加入，高端舞台租赁市场出现
随着人们对观赏要求的提高，单一的传统舞台效果已经不能再满足观众的需求；色彩绚丽，画面多变的LED显示屏因其自身众多优势完全迎合了人们对当今舞美的要求。无论是户外商演还是各种形式的晚会，在舞美领域越来越担当起重要的角色，LED显示屏在舞美领域的运用多样化，给舞美设计带来更多元化创新的选择。业内针对租赁市场的竞争也愈加激烈，各家显示屏企业的租赁产品不断推陈出新，尤其是在高端小间距、透明屏、互动地砖屏等租赁产品新势力的引领下，租赁屏的发展更是呈现出勃勃生机，租赁市场空前繁荣。
明星娱乐总是与潮流息息相关的，恐怕没有那一个明星不希望自己的演唱会成为热点话题的，近年来，通过LED租赁屏缔造的各种绚丽视觉效果，更是成为了各路明星演唱会的噱头、亮点，因此明星演唱会的舞台设计师总会绞尽脑汁，运用最新最尖端的技术，给观众带来视觉盛宴。近年来随着技术的进步，沉浸式舞台成为LED租赁屏从业者积极探索的领域，以全球首个XR线上演唱会为例，这场演唱会能成为热门话题，不仅仅是因为这个组合的热度，还因为这场演唱会的举办形式，THE9“虚实之城” 演唱会采用沉浸式虚拟演唱会的形式实现了将影视级LED写实化虚拟制作和XR技术同时应用于演唱会直播的“全球首次”。此次《虚实之城》在屏幕选择方面摒弃了传统演唱会常用的屏幕，采用影视级LED作为视觉载体，保证了演唱会的视觉效果。以往的一些表演常因为屏幕像素不够，在视觉效果上会出现“露馅”或马赛克现象，无法给予观众舒适的观赏体验，演出质量大打折扣。随着技术的进步，终端用户对LED租赁屏的要求越来越“严苛”，租赁行业也对LED显示屏间距的要求也越来越“严苛”，目前的有向超小间距发展的趋势。小间距的爆发带动了整个LED显示屏行业的发展，其对租赁市场也造成了不小的影响，以小间距为代表的高端舞台租赁市场应运而生。但小间距要想在舞台租赁领域得到长足的发展需要解决的问题还很多。从成本上，客户会选择租赁屏的最大一部分原因是相较于普通的LED显示屏，LED租赁屏在成本上更具优势，而小间距产品在生产过程中仅使用的灯珠就比普通的显示屏多几倍，因此小间距产品价格高昂。从维护上，由于LED舞台租赁屏在使用过程中经常需要拆装及搬运极易产生磕碰，尤其是小间距产品间距小更易产生磕碰，发生磕碰时就需要大量专业人员进行维修，指望厂家进行维修是比较困难的，用户就必须得组建一个专业团队对小间距租赁屏进行维护，这无疑又增加了一部分成本，这也是小间距产品未能广泛应用于租赁市场的原因之一。目前随着国内的COB封装技术不断走向成熟，5G搭载体系不断完善，LED租赁屏企应抓住机遇、革新技术，往小间距高清租赁屏方向发展。从观众的需求来说，未来观众会在现有的基础上追求更高的清晰度和更逼真的色彩，小间距产品必然是舞台租赁屏的发展趋势。
当前LED大屏呈现的舞台背景有了XR技术的加持，让观众在智能端前也能享受到沉浸式的体感。并且XR技术在舞美领域的应用都刺激着LED显示屏产品的发展，而如今LED产品不断的创新和不断的多元化，还有小间距和透明屏等加入，都为LED显示屏在舞美租赁市场带来更多的商机。
市场横向发展，三四线城市商机渐显
经济的快速发展，人民生活水平向着全面小康迈进，除一线城市的居民外，三四线城市的文化需求也逐渐增加，其消费重心朝着品质化、体验化、个性化转移。疫情常态化背景下，短途游、周边游成为热门风向，乡村旅游凭借其便捷性、日常性、休闲性，成为文旅市场的主战场。搭建数字文旅合作服务平台，拓宽智慧文旅全产业链条，深化科技企业与文化文物单位、旅游景点等线上线下融合发展;打造一批“沉浸式旅游”范本项目，加速推进博物馆和旅游景点的数字化建设，加快演艺与旅游的深度融合成为三四线城市发展旅游经济的重要举措。在全国各大城镇中也不难发现，随着生活质量不断提高，文化演出、婚礼庆祝、贺寿表演等演艺活动不断增多，文娱产业在加速发展的同时，也促进了LED租赁显示屏行业在三四线城市的市场应用。以往LED租赁屏市场主要以一线城市为主，如今一线城市的市场日渐饱和，许多租赁企业选择市场下沉，开辟新的市场。三四线城市市场成为他们目前急迫需要开发的蓝海。LED租赁屏行业需发挥自身优势，抓住机遇，不断研发贴合市场，为三四线城市带去更高性价比的产品，才能更快的抢占三四线城市的市场先机。
“智慧城市”建设如火如荼，在各项新技术、新能源不断涌的大背景下，LED显示屏亦面临着更大的创新与应用空间，智能化正成为行业发展的重要趋势之一。未来的LED显示屏租赁市场产品将会越来越智能化、标准化、高清化。租赁屏市场还会持续扩大，可以预见日后会有愈来愈多的企业加入租赁屏的队列。如果想要从这个大蛋糕中分一杯羹，针对各种不同的应用场景，提供解决方案是未来的发展趋势，租赁屏企业需不断革新技术才能持续往前发展。
近年来，随着文娱经济的兴起，演出活动逐渐增多，市场更加多元化，从原来的注重演出规模大小，开始转向注重现场演出品质，对舞台呈现效果的要求也越来越高，LED租赁屏开始成为各大演出舞台设计的“新宠”，得到广泛运用。纵观我国LED显示屏租赁市场发展的轨迹，根据市场数据显示，目前租赁市场正处于快速上升的趋势阶段，在整个中国市场遍地开花，在LED显示屏行业占有相当大的市场份额。租赁屏市场得以迅速发展起来，除了得益于技术工艺的进步，市场的需求，政策对市场的导向作用也十分明显。当前，我国LED显示屏行业随着“小间距”的爆发，市场增长稳定。在技术工艺的进步以及整体向好的大趋势、大环境下，租赁市场正在向往更大更广阔的空间领域发展。
文娱需求激增，市场快速增长
今年“五一”期间，全国演出市场复苏强劲。据中国演出行业协会初步统计，全国演出场次约1.4万，演出票房收入8.6亿元，观演人次超600万，其中，旅游演艺观演人次占40%以上，音乐节、演唱会观演人次占12%。LED显示屏在舞台上的表现可谓是“绚丽背景，助力演出，光影变幻，烘托气氛，灵活多变，情境合一”，使舞台生机盎然。LED显示屏也成了舞台追求艺术的表现方式之一。除舞美领域外，近年LED租赁屏也在车展、消费电子展、庆典、会议论坛等领域得到大量应用。在显示效果上，LED租赁屏几乎可以达到无缝拼接，并且可以根据舞台的创意设计需求，搭建不同尺寸、不同形状以及天幕、地砖屏等不同种类的创意舞台效果，实现全方位营造震撼的视觉冲击。在安装上，支持快速安装拆卸，缩短时间成本。租赁屏只需通过螺栓，就可实现屏幕的固定与拆卸，大大缩短安装与拆卸时间，节省时间以及人工费用。LED 租赁屏良好的视觉表现力和灵活的便捷的安装方式为信息发布提供了必要的技术支持，为达到展示和宣传效果起到了重要作用。
今年也正值我党建党100周年，相关文娱活动直线飙升，全国各地红色晚会、红色旅游活动都在火热筹备，尤其是创意与历史相结合的文创节目受到了人们的欢迎，在这个倡导寓教于乐的时代，文化与科技的结合是一种主流，中共一大、爬雪山、过草地等历史故事经过科技的加工变得更加生动，再次重现在观众眼前，而作为这类文艺节目布景的LED租赁屏需求在不断地增长。
小间距、XR等新技术的加入，高端舞台租赁市场出现
随着人们对观赏要求的提高，单一的传统舞台效果已经不能再满足观众的需求；色彩绚丽，画面多变的LED显示屏因其自身众多优势完全迎合了人们对当今舞美的要求。无论是户外商演还是各种形式的晚会，在舞美领域越来越担当起重要的角色，LED显示屏在舞美领域的运用多样化，给舞美设计带来更多元化创新的选择。业内针对租赁市场的竞争也愈加激烈，各家显示屏企业的租赁产品不断推陈出新，尤其是在高端小间距、透明屏、互动地砖屏等租赁产品新势力的引领下，租赁屏的发展更是呈现出勃勃生机，租赁市场空前繁荣。
明星娱乐总是与潮流息息相关的，恐怕没有那一个明星不希望自己的演唱会成为热点话题的，近年来，通过LED租赁屏缔造的各种绚丽视觉效果，更是成为了各路明星演唱会的噱头、亮点，因此明星演唱会的舞台设计师总会绞尽脑汁，运用最新最尖端的技术，给观众带来视觉盛宴。近年来随着技术的进步，沉浸式舞台成为LED租赁屏从业者积极探索的领域，以全球首个XR线上演唱会为例，这场演唱会能成为热门话题，不仅仅是因为这个组合的热度，还因为这场演唱会的举办形式，THE9“虚实之城” 演唱会采用沉浸式虚拟演唱会的形式实现了将影视级LED写实化虚拟制作和XR技术同时应用于演唱会直播的“全球首次”。此次《虚实之城》在屏幕选择方面摒弃了传统演唱会常用的屏幕，采用影视级LED作为视觉载体，保证了演唱会的视觉效果。以往的一些表演常因为屏幕像素不够，在视觉效果上会出现“露馅”或马赛克现象，无法给予观众舒适的观赏体验，演出质量大打折扣。随着技术的进步，终端用户对LED租赁屏的要求越来越“严苛”，租赁行业也对LED显示屏间距的要求也越来越“严苛”，目前的有向超小间距发展的趋势。小间距的爆发带动了整个LED显示屏行业的发展，其对租赁市场也造成了不小的影响，以小间距为代表的高端舞台租赁市场应运而生。但小间距要想在舞台租赁领域得到长足的发展需要解决的问题还很多。从成本上，客户会选择租赁屏的最大一部分原因是相较于普通的LED显示屏，LED租赁屏在成本上更具优势，而小间距产品在生产过程中仅使用的灯珠就比普通的显示屏多几倍，因此小间距产品价格高昂。从维护上，由于LED舞台租赁屏在使用过程中经常需要拆装及搬运极易产生磕碰，尤其是小间距产品间距小更易产生磕碰，发生磕碰时就需要大量专业人员进行维修，指望厂家进行维修是比较困难的，用户就必须得组建一个专业团队对小间距租赁屏进行维护，这无疑又增加了一部分成本，这也是小间距产品未能广泛应用于租赁市场的原因之一。目前随着国内的COB封装技术不断走向成熟，5G搭载体系不断完善，LED租赁屏企应抓住机遇、革新技术，往小间距高清租赁屏方向发展。从观众的需求来说，未来观众会在现有的基础上追求更高的清晰度和更逼真的色彩，小间距产品必然是舞台租赁屏的发展趋势。
当前LED大屏呈现的舞台背景有了XR技术的加持，让观众在智能端前也能享受到沉浸式的体感。并且XR技术在舞美领域的应用都刺激着LED显示屏产品的发展，而如今LED产品不断的创新和不断的多元化，还有小间距和透明屏等加入，都为LED显示屏在舞美租赁市场带来更多的商机。
市场横向发展，三四线城市商机渐显
经济的快速发展，人民生活水平向着全面小康迈进，除一线城市的居民外，三四线城市的文化需求也逐渐增加，其消费重心朝着品质化、体验化、个性化转移。疫情常态化背景下，短途游、周边游成为热门风向，乡村旅游凭借其便捷性、日常性、休闲性，成为文旅市场的主战场。搭建数字文旅合作服务平台，拓宽智慧文旅全产业链条，深化科技企业与文化文物单位、旅游景点等线上线下融合发展;打造一批“沉浸式旅游”范本项目，加速推进博物馆和旅游景点的数字化建设，加快演艺与旅游的深度融合成为三四线城市发展旅游经济的重要举措。在全国各大城镇中也不难发现，随着生活质量不断提高，文化演出、婚礼庆祝、贺寿表演等演艺活动不断增多，文娱产业在加速发展的同时，也促进了LED租赁显示屏行业在三四线城市的市场应用。以往LED租赁屏市场主要以一线城市为主，如今一线城市的市场日渐饱和，许多租赁企业选择市场下沉，开辟新的市场。三四线城市市场成为他们目前急迫需要开发的蓝海。LED租赁屏行业需发挥自身优势，抓住机遇，不断研发贴合市场，为三四线城市带去更高性价比的产品，才能更快的抢占三四线城市的市场先机。
“智慧城市”建设如火如荼，在各项新技术、新能源不断涌的大背景下，LED显示屏亦面临着更大的创新与应用空间，智能化正成为行业发展的重要趋势之一。未来的LED显示屏租赁市场产品将会越来越智能化、标准化、高清化。租赁屏市场还会持续扩大，可以预见日后会有愈来愈多的企业加入租赁屏的队列。如果想要从这个大蛋糕中分一杯羹，针对各种不同的应用场景，提供解决方案是未来的发展趋势，租赁屏企业需不断革新技术才能持续往前发展。
深圳“旧改”新规正式实施，改不动小区能否提速？解读来了……。
#房产##买房##房地产#深圳“城市更新”新规正式实施
引起大家广泛关注
▽
打破“双百”签约标准（即区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议，才能确认实施主体），新规提到签约面积与签约人数双95%后可征收;
创设“个别征收+行政诉讼”制度;
规定搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿;......
在深圳
如何盘活存量用地是大家关注的热点
而城市更新是重要手段
说起城市更新大家不会陌生
城市更新给深圳带来的变化
也有目共睹
大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城；
岗厦村旧改，从CBD旧村变为深圳中心综合体；
岗头工业区旧改，从农民房、旧厂房成为高新产业区；
......
2020年6月4日，深圳景福花园。刘有志 摄
不过，在城市更新的过程中
也难免存在一些问题
▽
只要一户不同意
城市更新项目就“难产”
赔偿问题众口难调，很难统一
......
这些问题
导致部分项目数十年拆不动
城市更新进展缓慢
3月1日
《深圳经济特区城市更新条例》
（简称《更新条例》）已正式实施
该条例有哪些值得关注的地方？
条例实施后
深圳首批旧改项目是否会有变化？
打破了“双百比例”
旧改拉锯战今后有望避免
根据此前规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。
但在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。因此难免会出现一些“钉子户”。
本次条例最受关注的是
打破了原本征收
必须得满足的“双百”标准
新规确立两个“95%”，即——
旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收
城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去有类似“双百”的规定，其实压力比较大，往往使得此类拆迁等工作停滞，而现在则可以在满足95%签约人数同意等情况下，开展相关的拆迁工作，提高了相关事宜的效率，有助于真正促进此类城市更新的工作完成。
白石洲资料图。刘有志摄
再有，作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。
规定明确——
旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。
依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
资料图。赵炎雄摄
可以看出目前《条例》更加接轨国际发达国家以及地区的更新理念，比如——
中国香港，作为空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。
再比如面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
或许此后，以往旧改项目的困境将有所改善。深圳将更加重视公共利益，从这个侧面可以看出，深圳城市更新进入强区放权新时代，城市更新体制机制不断优化。
此外，关于拆迁的赔偿
是城市更新中大家十分关注的点
此次新规，就赔偿问题也做了明确
市场主体赔偿方案条件
或许优于政府征收
城市更新项目实施起来
其复杂程度往往不小
其中很重要的一点
就是赔偿问题众口难调
比如说木头龙城市更新项目，作为首批城市更新计划项目，“十年改不动”，是人们提起木头龙的第一印象。
据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。
最终罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》对木头龙片区零星房屋进行征收，而决定书中征收后的实际利益远低于市场主体给出的赔偿条件，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1：1.2），低于市场主体给出的条件（建筑面积1：1.3），并且是征收文件下达后的“强制执行”，没有任何回旋余地。
与木头龙于同一年被列入
深圳城市更新规划的首批计划的
还有海涛花园小区
目前，海涛花园1260业主中，已有98%的业主完成了签约。据了解，由于当年销售政策不够完善，卖方在销售房屋时搭售了花园及天台，而个别“钉子户”则认为花园和天台也需要等同于房屋一样赔偿面积，从而导致项目迟迟不能完成签约。
根据《更新条例》中“拆迁安置补偿处理方式”的规定搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本事房屋征收相关规定协商确定。
该条例中并未提及花园及天台按照房屋面积赔偿，而且这两部分并非规划建设之初作为居住使用，而是后期为了销售便利将公共绿化区域改变成花园或天台。
在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中，对于天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。
而按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准，一般一个天台和花园最多补偿1-3万，如果因为个别业主因花园或天台赔偿问题不肯签约导致走入政府征收路径，很有可能与木头龙最终解决方案一致，而实际获得的赔付远不及市场主体给出的赔偿标准。
城市更新进入深水区
政策革新将攻克难点、痛点
深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为，《更新条例》在深正式实施，这是全国首例，极具现实意义。不难预见，深圳城市更新的路径、方式方法将出现新的变革。
从这个法律的落地，能够看得出来政府的决心，但是未来，城市更新项目具体实现能否达到预期，应该要持续关注政府落实条例配套的政策，如果做到全市统一，让各项目投资者有心理预期，让全行业社会透明度更高，这对行业应有极大推动作用。
据了解，南都智库2019年发布的《创新与博弈——深圳十年城市更新“体检”报告》中提到，在对于深圳城市更新意义选择上，南都课题组回收的1124份有效问卷当中，权属人群体以及租户，最为看重的前两项是“改善居住环境”、“完善各项市政、公共配套设施”，对位受访者表示，“改善居住环境是城市更新本质”，而7成权属人，5成租户认为城市更新项目速度需提速。
更多旧改回迁房细节和实操细节一篇文章也不能解释全面，可预约直接去实地考察。要了解更多深圳旧改项目，分享行业前端资讯、聚集行业一手资源提供 ！咨询电话：13480806183(微信同号)
#房产# #买房# #房地产#
#房产##买房##房地产#深圳“城市更新”新规正式实施
引起大家广泛关注
▽
打破“双百”签约标准（即区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议，才能确认实施主体），新规提到签约面积与签约人数双95%后可征收;
创设“个别征收+行政诉讼”制度;
规定搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿;......
在深圳
如何盘活存量用地是大家关注的热点
而城市更新是重要手段
说起城市更新大家不会陌生
城市更新给深圳带来的变化
也有目共睹
大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城；
岗厦村旧改，从CBD旧村变为深圳中心综合体；
岗头工业区旧改，从农民房、旧厂房成为高新产业区；
......
2020年6月4日，深圳景福花园。刘有志 摄
不过，在城市更新的过程中
也难免存在一些问题
▽
只要一户不同意
城市更新项目就“难产”
赔偿问题众口难调，很难统一
......
这些问题
导致部分项目数十年拆不动
城市更新进展缓慢
3月1日
《深圳经济特区城市更新条例》
（简称《更新条例》）已正式实施
该条例有哪些值得关注的地方？
条例实施后
深圳首批旧改项目是否会有变化？
打破了“双百比例”
旧改拉锯战今后有望避免
根据此前规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。
但在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。因此难免会出现一些“钉子户”。
本次条例最受关注的是
打破了原本征收
必须得满足的“双百”标准
新规确立两个“95%”，即——
旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收
城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去有类似“双百”的规定，其实压力比较大，往往使得此类拆迁等工作停滞，而现在则可以在满足95%签约人数同意等情况下，开展相关的拆迁工作，提高了相关事宜的效率，有助于真正促进此类城市更新的工作完成。
白石洲资料图。刘有志摄
再有，作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。
规定明确——
旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。
依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
资料图。赵炎雄摄
可以看出目前《条例》更加接轨国际发达国家以及地区的更新理念，比如——
中国香港，作为空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。
再比如面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
或许此后，以往旧改项目的困境将有所改善。深圳将更加重视公共利益，从这个侧面可以看出，深圳城市更新进入强区放权新时代，城市更新体制机制不断优化。
此外，关于拆迁的赔偿
是城市更新中大家十分关注的点
此次新规，就赔偿问题也做了明确
市场主体赔偿方案条件
或许优于政府征收
城市更新项目实施起来
其复杂程度往往不小
其中很重要的一点
就是赔偿问题众口难调
比如说木头龙城市更新项目，作为首批城市更新计划项目，“十年改不动”，是人们提起木头龙的第一印象。
据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。
最终罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》对木头龙片区零星房屋进行征收，而决定书中征收后的实际利益远低于市场主体给出的赔偿条件，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1：1.2），低于市场主体给出的条件（建筑面积1：1.3），并且是征收文件下达后的“强制执行”，没有任何回旋余地。
与木头龙于同一年被列入
深圳城市更新规划的首批计划的
还有海涛花园小区
目前，海涛花园1260业主中，已有98%的业主完成了签约。据了解，由于当年销售政策不够完善，卖方在销售房屋时搭售了花园及天台，而个别“钉子户”则认为花园和天台也需要等同于房屋一样赔偿面积，从而导致项目迟迟不能完成签约。
根据《更新条例》中“拆迁安置补偿处理方式”的规定搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本事房屋征收相关规定协商确定。
该条例中并未提及花园及天台按照房屋面积赔偿，而且这两部分并非规划建设之初作为居住使用，而是后期为了销售便利将公共绿化区域改变成花园或天台。
在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中，对于天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。
而按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准，一般一个天台和花园最多补偿1-3万，如果因为个别业主因花园或天台赔偿问题不肯签约导致走入政府征收路径，很有可能与木头龙最终解决方案一致，而实际获得的赔付远不及市场主体给出的赔偿标准。
城市更新进入深水区
政策革新将攻克难点、痛点
深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为，《更新条例》在深正式实施，这是全国首例，极具现实意义。不难预见，深圳城市更新的路径、方式方法将出现新的变革。
从这个法律的落地，能够看得出来政府的决心，但是未来，城市更新项目具体实现能否达到预期，应该要持续关注政府落实条例配套的政策，如果做到全市统一，让各项目投资者有心理预期，让全行业社会透明度更高，这对行业应有极大推动作用。
据了解，南都智库2019年发布的《创新与博弈——深圳十年城市更新“体检”报告》中提到，在对于深圳城市更新意义选择上，南都课题组回收的1124份有效问卷当中，权属人群体以及租户，最为看重的前两项是“改善居住环境”、“完善各项市政、公共配套设施”，对位受访者表示，“改善居住环境是城市更新本质”，而7成权属人，5成租户认为城市更新项目速度需提速。
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