买=“跳坑”？为什么公寓还有人“抢”着买？#买房# #投资#
提到公寓，市场上总有一种声音，能买住宅，就不要买公寓。这话说得没错，但是，即使是这样，购买公寓的人依然层出不穷。市场上热门的公寓年销售都超过千套。难道他们不知道公寓的弊端吗？
所以，我们不从公寓多么不靠谱说起，而要说为什么那么多人来选择公寓，公寓对人们来说，到底好在哪里？真的所有的公寓都不好么？谁适合买公寓？
01公寓的优势跟弊端
公寓作为不动产中的一种，争议声很大，就在于它既有弊也有利。
优势方面，公寓商业性质不限购，不占用购房资格，可办公可注册公司，部分地段较好，周边配套齐全，出租收益可观。重点：公寓大多面积小，总价低，享受同等价位下更丰富的城市生活配套和地段。
而在近几年，公寓的产品变得更优质化、多样化。比如户型上，告别以往开间窄大进深的特点，开始做大开间、窄进深，走廊宽度加宽、通风井等设计，让户型在居住体验上更好。
比如公寓居住氛围上，引进天然气，而且还配有健身房、会客厅、图书室、咖啡馆等共享空间等，让青年的居住氛围更浓厚。还有双钥匙的loft公寓，一套房可以分租给2个租客，以及面向高消费人群的高端公寓项目等。
但劣势也是非常明显，首付较高需50%，无学区划分，不能落户，水电物业费以及梯户比较高，部分不带天然气……
当然，最被大家所诟病的还是交易税费高，公寓税费的基本费用有契税、个税差额、增值税差额等，算下来确实不是一笔小数字。但每种产品都有自己专属的特性。辩证来看，公寓的特性就在于它是一种长期的持有式投资，价值点在出租收益，而并非转卖的“差额”。
所以那些打算买公寓再转卖赚差价的，可以趁早放弃这个想法。
我们统计过2012-2020年武汉公寓的均价涨幅情况：3008元/㎡。而这期间，武汉住宅价格多数涨幅已翻倍。
但这是公寓的通性，公寓的二手购买群体少……所以别对公寓的增值太关注，找准核心—出租。
02哪类人可以买公寓？哪类人不要碰公寓？
现在对于公寓的说法，基本都是一棒子打死。什么“公寓这个大坑，千万不要跳”、甚至劝人买公寓都成了罪不可恕……似乎公寓已然成为众矢之的，人人得而避之。但真没必要...
有的人可以考虑公寓，但有些人绝对不要碰。
哪类人可以买公寓？
1、没有武汉购房资格但想投资，且能接受租金收益方式的。
2、自身有长期租赁办公场所的需求。
3、没有武汉购房资格，但在主城区上班，想在周边买套房子自住。
4、武汉购房资格已用完，手上有多套住宅，想配置新的投资产品。
哪类人别碰公寓？
1、有武汉购房资格，不管是自住还是投资，我都不建议购买公寓，可以优先考虑小面积的住宅。
2、没有武汉购房资格，但后期考虑转手置换住宅产品的。
03
哪类公寓不能碰？
当然，既然公寓的利弊及优劣势都很明显，在挑选公寓上也极其考验购买者的眼光。
随着公寓用途的多样化，如何更好地让公寓出租，或者是更适宜自住，这都是挑选公寓时的终极标准。或者说，未来那些更具有居住属性，或者综合价值更突出的公寓将是择优的标准。
以下依然是选择公寓的重要考虑因素：
1、地段：位置很重要。能不能享受到足够的人口红利？能不能带来长期稳定的租房群体，简而言之，就是附近有没有办公区、商业区、学校等，可以吸纳人口聚集，出租率才会得以保障。
2、地铁：公寓租客主要依赖公共交通出行，地铁则尤为重要。交通方便，潜在租客多，租金自然也不便宜。
3、配套：成熟的生活配套是可以将外溢人群拉过来的，尤其是商圈中心、大型商场附近，这样的公寓用作自住，甚至是酒店、民宿的概率也会更大。
如果是纯自住类，除了考虑地段、交通、地铁、成熟生活配套这些基本要素外，更加偏重大品牌开发商、带天然气，有居住氛围，带共享空间、甚至园林绿化类的公寓。
当然，挑选公寓也要避开几个雷区：
1、周边住宅扎堆。对于周边租住群体可替代性太强，同等租金下住宅的面积更大，生活成本更低。
2、新区或发展较慢的区域。尤其是对于小投资者而言要慎重，新区前期没有人口产业支撑，发展时间长，前期空置成本高，以租养贷将很难实现。
3、自身体量过大。如果不是自住，自身体量过大同时段出租套数多，空置率也高。
提到公寓，市场上总有一种声音，能买住宅，就不要买公寓。这话说得没错，但是，即使是这样，购买公寓的人依然层出不穷。市场上热门的公寓年销售都超过千套。难道他们不知道公寓的弊端吗？
所以，我们不从公寓多么不靠谱说起，而要说为什么那么多人来选择公寓，公寓对人们来说，到底好在哪里？真的所有的公寓都不好么？谁适合买公寓？
01公寓的优势跟弊端
公寓作为不动产中的一种，争议声很大，就在于它既有弊也有利。
优势方面，公寓商业性质不限购，不占用购房资格，可办公可注册公司，部分地段较好，周边配套齐全，出租收益可观。重点：公寓大多面积小，总价低，享受同等价位下更丰富的城市生活配套和地段。
而在近几年，公寓的产品变得更优质化、多样化。比如户型上，告别以往开间窄大进深的特点，开始做大开间、窄进深，走廊宽度加宽、通风井等设计，让户型在居住体验上更好。
比如公寓居住氛围上，引进天然气，而且还配有健身房、会客厅、图书室、咖啡馆等共享空间等，让青年的居住氛围更浓厚。还有双钥匙的loft公寓，一套房可以分租给2个租客，以及面向高消费人群的高端公寓项目等。
但劣势也是非常明显，首付较高需50%，无学区划分，不能落户，水电物业费以及梯户比较高，部分不带天然气……
当然，最被大家所诟病的还是交易税费高，公寓税费的基本费用有契税、个税差额、增值税差额等，算下来确实不是一笔小数字。但每种产品都有自己专属的特性。辩证来看，公寓的特性就在于它是一种长期的持有式投资，价值点在出租收益，而并非转卖的“差额”。
所以那些打算买公寓再转卖赚差价的，可以趁早放弃这个想法。
我们统计过2012-2020年武汉公寓的均价涨幅情况：3008元/㎡。而这期间，武汉住宅价格多数涨幅已翻倍。
但这是公寓的通性，公寓的二手购买群体少……所以别对公寓的增值太关注，找准核心—出租。
02哪类人可以买公寓？哪类人不要碰公寓？
现在对于公寓的说法，基本都是一棒子打死。什么“公寓这个大坑，千万不要跳”、甚至劝人买公寓都成了罪不可恕……似乎公寓已然成为众矢之的，人人得而避之。但真没必要...
有的人可以考虑公寓，但有些人绝对不要碰。
哪类人可以买公寓？
1、没有武汉购房资格但想投资，且能接受租金收益方式的。
2、自身有长期租赁办公场所的需求。
3、没有武汉购房资格，但在主城区上班，想在周边买套房子自住。
4、武汉购房资格已用完，手上有多套住宅，想配置新的投资产品。
哪类人别碰公寓？
1、有武汉购房资格，不管是自住还是投资，我都不建议购买公寓，可以优先考虑小面积的住宅。
2、没有武汉购房资格，但后期考虑转手置换住宅产品的。
03
哪类公寓不能碰？
当然，既然公寓的利弊及优劣势都很明显，在挑选公寓上也极其考验购买者的眼光。
随着公寓用途的多样化，如何更好地让公寓出租，或者是更适宜自住，这都是挑选公寓时的终极标准。或者说，未来那些更具有居住属性，或者综合价值更突出的公寓将是择优的标准。
以下依然是选择公寓的重要考虑因素：
1、地段：位置很重要。能不能享受到足够的人口红利？能不能带来长期稳定的租房群体，简而言之，就是附近有没有办公区、商业区、学校等，可以吸纳人口聚集，出租率才会得以保障。
2、地铁：公寓租客主要依赖公共交通出行，地铁则尤为重要。交通方便，潜在租客多，租金自然也不便宜。
3、配套：成熟的生活配套是可以将外溢人群拉过来的，尤其是商圈中心、大型商场附近，这样的公寓用作自住，甚至是酒店、民宿的概率也会更大。
如果是纯自住类，除了考虑地段、交通、地铁、成熟生活配套这些基本要素外，更加偏重大品牌开发商、带天然气，有居住氛围，带共享空间、甚至园林绿化类的公寓。
当然，挑选公寓也要避开几个雷区：
1、周边住宅扎堆。对于周边租住群体可替代性太强，同等租金下住宅的面积更大，生活成本更低。
2、新区或发展较慢的区域。尤其是对于小投资者而言要慎重，新区前期没有人口产业支撑，发展时间长，前期空置成本高，以租养贷将很难实现。
3、自身体量过大。如果不是自住，自身体量过大同时段出租套数多，空置率也高。
漫漫余生里斩钉截铁的念想 \
蔡生的求婚宣言是: “你说过求婚要用999朵玫瑰，现在先给99朵首付，剩下的900朵我用一辈子慢慢送。”
对这一天，很早就做足了心理准备，但当这一刻真正到来，看到各方好友从各个城市四面八方来赴约，还是哭得眼泪鼻涕一起流。
为什么用迪士尼城堡来求婚？他说因为我是他的公主。其实我哪是什么公主，只是正好我们互相在乎罢了。
很多年前我就跟他说过，我理想中的求婚应该要有ABCDEFG。前段时间他再次问我这个问题，突然发现，什么仪式，什么形式，什么ABCDEFG，都不重要了，只要是你，怎样都好。
特别有趣的是，看到这一幕，我们的好朋友大部分都回了两个字: 终于！被大家惦记了这么多年，有种终于交作业的感觉。
持续了7年的热恋期，无以为报，那就以身相许吧。
☀️☃️
蔡生的求婚宣言是: “你说过求婚要用999朵玫瑰，现在先给99朵首付，剩下的900朵我用一辈子慢慢送。”
对这一天，很早就做足了心理准备，但当这一刻真正到来，看到各方好友从各个城市四面八方来赴约，还是哭得眼泪鼻涕一起流。
为什么用迪士尼城堡来求婚？他说因为我是他的公主。其实我哪是什么公主，只是正好我们互相在乎罢了。
很多年前我就跟他说过，我理想中的求婚应该要有ABCDEFG。前段时间他再次问我这个问题，突然发现，什么仪式，什么形式，什么ABCDEFG，都不重要了，只要是你，怎样都好。
特别有趣的是，看到这一幕，我们的好朋友大部分都回了两个字: 终于！被大家惦记了这么多年，有种终于交作业的感觉。
持续了7年的热恋期，无以为报，那就以身相许吧。
☀️☃️
【90后工作6年买过3次房！央视调查称杭州年轻人最爱买房！】】近日，央视财经新媒体联合《中国美好生活大调查》发布中国青年消费大数据。其中，18~35岁年轻人消费排行榜展现出了十分有趣的地域差别——比如，最爱惜自己、愿意在保健养生上投入的是济南年轻人；最愿意出门看世界、舍得在旅游上消费的是哈尔滨年轻人；最追求稳妥安心、愿意买保险的是郑州年轻人；而杭州年轻人，最愿意把钱花在房子上，买房消费多。
对此，94年生人小贾十分感同身受，“毕业工作5年来，微信朋友圈里经常刷到同学们关于买房的信息，今天这个同学摇中什么红盘，明天那个同学喜提房产证，还有不少同学经常分享自己周末在各楼盘看房的。”据小贾估算，高中班里35个同学，到目前有近30人已经买房。
80末出生的佳佳也对这个调查数据很认同：“这两年同学朋友聚会，每次话题最终都离不开房子，有房票的都在坚持不懈摇新房，没房票的也在打听哪里有不限购的房产值得投资。”
1】从衢州到杭州
工作6年，已买过3次房
老家衢州的小王来杭工作5年，目前在杭州已经买了一套大户型住宅和一套小面积酒店式公寓。
小王2014年大学毕业后，通过了浙江省公务员考试，虽然他原本打算来杭州发展，但当时公务员考试选报岗位中杭州没有合适的岗位，因此最终他选择在衢州当地工作，爸妈为他在衢州购置了一套房产，“不过新房一直没装修，平时还是住家里方便。”
2016年，一次偶然的机会，他被单位分派到杭州工作。小王来到杭州工作后， 第一件事情便是看房。“因为我打算定居杭州，家里也支持我在杭州早点买房。”
刚来杭州，小王对杭州并不熟悉，但只要单位附近有新房开盘，或者同事推荐楼盘，他都会去看看。大概看了一个月左右，便购置了西溪君庐一套177m²的房源，当时单价不到2万元/m²，总价大约在350万元左右。小王将衢州那套新房卖掉，加上家里的支持，凑了70%的首付。如此一来，小王每月还贷压力就相对减轻了。“我还是很幸运的，当时G20还没召开，房价相对便宜。换成现在，同样的价格连一半的面积都买不到。”
2019年年初，小王又因为工作原因从西湖区调派到下城区工作。刚开始，他每天需要乘坐1个半小时公交上班，可因为工作时间不确定性比较大，每天来回3小时的通勤时间确实有些长。小王坦言，之前就有买套公寓做投资的想法，现在因为工作地点调动，临时租房每月至少要3000元租金，还不如直接买一套小公寓。
物色房源不久，他就找到一套房东正在急售的30多方精装单身公寓，加上税费总共约80万元，“公寓房款需要一次性付清，我自己出了20%左右，其他父母赞助的。”
2】比起买奢侈品
她觉得买房更快乐
小西的买房经历，要追溯到2013年。她大学刚毕业，就在家人的帮助下，在杭州买了一套89方的小户型，总价100多万。小西回忆起来，当时的房价比2012年涨了不少，还担心自己买到高点，而且和她同龄的朋友中，如果不是为了结婚，大多都还没开始考虑买房的事情，她虽然还是单身，就已经在为自己的未来做打算，这也为她后来换房打下了基础。“当时觉得每个月要还房贷，还是挺辛苦的，但现在想想，那一步算是走对了。”小西说。
这套房子交付之后，因为距离工作地点太远，小西把它托管给中介出租，自己在市区租房住。转眼到了2017年，杭州楼市经历了一轮行情上涨，钱江世纪城板块异军突起，小西果断决定，和中介提前结束托管，把房子卖掉，为此还赔付了托管中介几万元的装修费。不过那套房子相比买的时候，已经涨了差不多100万。随后，小西和老公一起在钱江世纪城买下了一套大户型，这个楼盘后来成了知名红盘，她也开始“喜欢”买房了。
后来，杭州新房市场开始进行公证摇号，小西也没有停止买房的历程，她和闺蜜的微信群，一度成为了摇号信息分享群，每当报名了一个楼盘，她们就会把群名改成“xx楼盘准业主群”。经历了好几次失败后，小西幸运地摇中了三墩北某红盘。
经过几年打拼，小西如今从事着一份收入丰厚的工作，而她身边很多收入水平相仿的朋友，早就买起了爱马仕、香奈儿。但小西对这些奢侈品并不在意，她开玩笑说：“我要把钱省下来买房，买房使我快乐。”
接下来，小西还是没停止折腾。去年为了宝宝将来能在好一点的学校读书，小西又进行了一次置换，卖掉了之前的房子，在钱江新城买了一套大面积的二手学区房，完成了新一轮的居住改善。不过，这还没有结束，听说5月即将有一波红盘入市，亚运村可能也在其中，手上还有些积蓄的小西，又开始摩拳擦掌，准备出手了。
3】买到二套房
他觉得才有实体保障
阿达和女朋友最近刚刚摇中了一套大江东新湾板块某楼盘的新房，99m²，总价190万元左右。
其实阿达对这个新房并不是很满意，“这个板块比较偏远，房子户型也一般，得房率比较低，但好在总价便宜，未来规划里有地铁、商场和酒店，商务配套还可以。”阿达说，之所以买这里，是因为杭州的红盘要么没资格摇，要么根本摇不到，这个楼盘是少数非红盘中价格在可承受范围内的，“就想着钱留在手上要贬值，先买个二套房，有个实体保障。我们大概率不会去住，以后交付了估计以出租为主吧。”
2015年毕业工作的阿达，早在2017年就买下了自己的第一套房子。那是2017年，他在三墩北某楼盘买了一套房子。当时三墩北在杭州楼市还属于冷门板块，没有什么像样的配套，房价也仅2万元/m²出头。阿达买这里，是因为当时预算有限，而这个楼盘又是品牌开发商开发的，相对品质有保障。他完全没想到，买房后没过几个月，杭州就出台了摇号新政，而他买的这个楼盘成了大红盘；他更没想到，又过了没多久，三墩北引入了一所知名小学的分校，晋身为优质学区，这一带的房价扶摇直上。
等到他去收房的时候，当初买的这套房子总价已经翻了将近一倍。这让他深深感受到了房子是资产升值的重要渠道。此后，他便格外关注楼市的一举一动。
不过，因为目前和女朋友还未结婚，他本人没有资格买第二套房子；而女朋友未满30岁，不能作为“无房户”参与优先摇号。因此，这两年来，虽然两人参与过多次新房摇号，但并未摇中过。最近一年来，为了提高中签率，他参与摇号的楼盘越来越偏远，去年底的时候，他看中了大江东的云帆未来社区，没想到今年初开盘前夕，杭州又出台了调控新政，云帆未来社区直接被定为红盘，他和女朋友失去了摇号资格。他自嘲，“可能我的运气都花在了第一套房子上。”（钱报房产）
对此，94年生人小贾十分感同身受，“毕业工作5年来，微信朋友圈里经常刷到同学们关于买房的信息，今天这个同学摇中什么红盘，明天那个同学喜提房产证，还有不少同学经常分享自己周末在各楼盘看房的。”据小贾估算，高中班里35个同学，到目前有近30人已经买房。
80末出生的佳佳也对这个调查数据很认同：“这两年同学朋友聚会，每次话题最终都离不开房子，有房票的都在坚持不懈摇新房，没房票的也在打听哪里有不限购的房产值得投资。”
1】从衢州到杭州
工作6年，已买过3次房
老家衢州的小王来杭工作5年，目前在杭州已经买了一套大户型住宅和一套小面积酒店式公寓。
小王2014年大学毕业后，通过了浙江省公务员考试，虽然他原本打算来杭州发展，但当时公务员考试选报岗位中杭州没有合适的岗位，因此最终他选择在衢州当地工作，爸妈为他在衢州购置了一套房产，“不过新房一直没装修，平时还是住家里方便。”
2016年，一次偶然的机会，他被单位分派到杭州工作。小王来到杭州工作后， 第一件事情便是看房。“因为我打算定居杭州，家里也支持我在杭州早点买房。”
刚来杭州，小王对杭州并不熟悉，但只要单位附近有新房开盘，或者同事推荐楼盘，他都会去看看。大概看了一个月左右，便购置了西溪君庐一套177m²的房源，当时单价不到2万元/m²，总价大约在350万元左右。小王将衢州那套新房卖掉，加上家里的支持，凑了70%的首付。如此一来，小王每月还贷压力就相对减轻了。“我还是很幸运的，当时G20还没召开，房价相对便宜。换成现在，同样的价格连一半的面积都买不到。”
2019年年初，小王又因为工作原因从西湖区调派到下城区工作。刚开始，他每天需要乘坐1个半小时公交上班，可因为工作时间不确定性比较大，每天来回3小时的通勤时间确实有些长。小王坦言，之前就有买套公寓做投资的想法，现在因为工作地点调动，临时租房每月至少要3000元租金，还不如直接买一套小公寓。
物色房源不久，他就找到一套房东正在急售的30多方精装单身公寓，加上税费总共约80万元，“公寓房款需要一次性付清，我自己出了20%左右，其他父母赞助的。”
2】比起买奢侈品
她觉得买房更快乐
小西的买房经历，要追溯到2013年。她大学刚毕业，就在家人的帮助下，在杭州买了一套89方的小户型，总价100多万。小西回忆起来，当时的房价比2012年涨了不少，还担心自己买到高点，而且和她同龄的朋友中，如果不是为了结婚，大多都还没开始考虑买房的事情，她虽然还是单身，就已经在为自己的未来做打算，这也为她后来换房打下了基础。“当时觉得每个月要还房贷，还是挺辛苦的，但现在想想，那一步算是走对了。”小西说。
这套房子交付之后，因为距离工作地点太远，小西把它托管给中介出租，自己在市区租房住。转眼到了2017年，杭州楼市经历了一轮行情上涨，钱江世纪城板块异军突起，小西果断决定，和中介提前结束托管，把房子卖掉，为此还赔付了托管中介几万元的装修费。不过那套房子相比买的时候，已经涨了差不多100万。随后，小西和老公一起在钱江世纪城买下了一套大户型，这个楼盘后来成了知名红盘，她也开始“喜欢”买房了。
后来，杭州新房市场开始进行公证摇号，小西也没有停止买房的历程，她和闺蜜的微信群，一度成为了摇号信息分享群，每当报名了一个楼盘，她们就会把群名改成“xx楼盘准业主群”。经历了好几次失败后，小西幸运地摇中了三墩北某红盘。
经过几年打拼，小西如今从事着一份收入丰厚的工作，而她身边很多收入水平相仿的朋友，早就买起了爱马仕、香奈儿。但小西对这些奢侈品并不在意，她开玩笑说：“我要把钱省下来买房，买房使我快乐。”
接下来，小西还是没停止折腾。去年为了宝宝将来能在好一点的学校读书，小西又进行了一次置换，卖掉了之前的房子，在钱江新城买了一套大面积的二手学区房，完成了新一轮的居住改善。不过，这还没有结束，听说5月即将有一波红盘入市，亚运村可能也在其中，手上还有些积蓄的小西，又开始摩拳擦掌，准备出手了。
3】买到二套房
他觉得才有实体保障
阿达和女朋友最近刚刚摇中了一套大江东新湾板块某楼盘的新房，99m²，总价190万元左右。
其实阿达对这个新房并不是很满意，“这个板块比较偏远，房子户型也一般，得房率比较低，但好在总价便宜，未来规划里有地铁、商场和酒店，商务配套还可以。”阿达说，之所以买这里，是因为杭州的红盘要么没资格摇，要么根本摇不到，这个楼盘是少数非红盘中价格在可承受范围内的，“就想着钱留在手上要贬值，先买个二套房，有个实体保障。我们大概率不会去住，以后交付了估计以出租为主吧。”
2015年毕业工作的阿达，早在2017年就买下了自己的第一套房子。那是2017年，他在三墩北某楼盘买了一套房子。当时三墩北在杭州楼市还属于冷门板块，没有什么像样的配套，房价也仅2万元/m²出头。阿达买这里，是因为当时预算有限，而这个楼盘又是品牌开发商开发的，相对品质有保障。他完全没想到，买房后没过几个月，杭州就出台了摇号新政，而他买的这个楼盘成了大红盘；他更没想到，又过了没多久，三墩北引入了一所知名小学的分校，晋身为优质学区，这一带的房价扶摇直上。
等到他去收房的时候，当初买的这套房子总价已经翻了将近一倍。这让他深深感受到了房子是资产升值的重要渠道。此后，他便格外关注楼市的一举一动。
不过，因为目前和女朋友还未结婚，他本人没有资格买第二套房子；而女朋友未满30岁，不能作为“无房户”参与优先摇号。因此，这两年来，虽然两人参与过多次新房摇号，但并未摇中过。最近一年来，为了提高中签率，他参与摇号的楼盘越来越偏远，去年底的时候，他看中了大江东的云帆未来社区，没想到今年初开盘前夕，杭州又出台了调控新政，云帆未来社区直接被定为红盘，他和女朋友失去了摇号资格。他自嘲，“可能我的运气都花在了第一套房子上。”（钱报房产）
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