近来一两年，广州的东吹自媒体很火爆，尤其黄埔，加上作为未来广州最大的工业中心，区域财政确实在广州排名靠前，所以一直被媒体看好。大到一些知名院校的教授，小到各路房评，大部分都是鼓吹除了黄埔，广州其他各区谁都不合适的苗头。确实黄埔为广州的GdP做出了很大贡献，值得吹捧。但是因为GdP就鼓吹宜居，是否合适？个人提供一些投资观点，仅供参考。
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
最后总结一下，黄埔到底值不值得买？个人觉得，本地上班的可以买，毕竟如果拆迁搞定，短期的流通没有什么问题，有拆迁户的支撑，还有新增就近就业刚需群体；但对于长期投资的，这个真说不好，但我觉得期望别太大，还是因为工业中心的定位，其产业类型不可能发展成市中心；二是环评控制，开发强度日趋饱和，产业升级大于规模扩张；势必对就业人口也会有一定影响；三是外来人口增长放缓的今天，大湾区背景下，广州南下趋势更甚，对黄埔人口的竞争引入有一定挑战；同时如果拆迁的搞定，人口引入的速度不匹配住宅建设，造成的天量供应，这会是长期利空；
以上为个人观点，欢迎探讨交流，转发，关注与评论； https://t.cn/RuQ52aU
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
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#平面设计#
干货 · 如何制作自己的Moodboard？
构思通常可以定义为思想或概念的形成。在平面设计术语中，它可以被定义为产生、开发和交流新想法的创造性过程。这是任何称职的设计师在开始新项目或从客户那里得到简报时都会使用的第一项技能。构思涉及的要素很多，但通常可以分为四个步骤：
1️⃣ 研究：提供清晰、对简报的深刻理解，并可以为决策制定和设计方向提供信息。研究分为三种类型；研究理解（简要），研究一个想法和研究视觉语言，这可以阐明美学和项目的外观和感觉。
2️⃣ 创意产生：发展你的想法。在这一点上对一切事物保持开放态度，寻找链接并创造故事。
3️⃣ 评估： 过滤你的想法，通过分析它们的可行性和编辑来查看哪些有效，哪些无效。
4️⃣ 应用：此时，你应该对如何设计结果有一个明确的方向。
work from
#艺术留学# #作品集#
干货 · 如何制作自己的Moodboard？
构思通常可以定义为思想或概念的形成。在平面设计术语中，它可以被定义为产生、开发和交流新想法的创造性过程。这是任何称职的设计师在开始新项目或从客户那里得到简报时都会使用的第一项技能。构思涉及的要素很多，但通常可以分为四个步骤：
1️⃣ 研究：提供清晰、对简报的深刻理解，并可以为决策制定和设计方向提供信息。研究分为三种类型；研究理解（简要），研究一个想法和研究视觉语言，这可以阐明美学和项目的外观和感觉。
2️⃣ 创意产生：发展你的想法。在这一点上对一切事物保持开放态度，寻找链接并创造故事。
3️⃣ 评估： 过滤你的想法，通过分析它们的可行性和编辑来查看哪些有效，哪些无效。
4️⃣ 应用：此时，你应该对如何设计结果有一个明确的方向。
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我怀孕八个月的时候，打电话给妈妈，想回娘家让她伺候月子，因为婆婆在我嫁过去前就已经过世了。妈妈说，弟媳妇已经怀孕了，在家里养胎，我回去做月子会不方便。
我说，弟妹怀孕我做月子又不矛盾，而且我们还可以相互交流经验，可是妈妈语重心长地和我说，姑嫂两个长时间住在一起会有矛盾，我不是不愿意帮你伺候月子，我是怕你和你弟会有矛盾。
我当时觉得我妈考虑问题比我深刻，就没有要回去过月子，花一万多块钱请了个月嫂。
孩子满月后，我妈来我家看我，我把儿子抱给她看，她高兴地抱起孩子，我看着儿子说：看看是谁来了？叫奶奶！是奶奶来看我们了！
我妈听了，纠正说：叫外婆，我是外婆，不是奶奶！我当时觉得我妈真刻板，我婆婆已经不在了，叫奶奶又怎么了？
我老公每天都要上班，白天只有我一个人在家里，要自己做饭自己带娃，挺累的。那天中午妈妈做的全部都是我爱吃的。
吃饭的时候，妈妈抱着孩子，让我先吃饭。我感动得流下了眼泪，多么希望妈妈能多陪我几天。我红着眼睛对她说：妈，你能在我家多住几天吗？
看得出来，妈妈也被我搞得有些难过，她说：你一个人做饭带孩子，我也很心疼，但是你爸不会做饭，你弟妹还怀着孕，我不回去不行啊！
下午，我抱着孩子流着眼泪送走了妈妈，妈妈虽然不能在我家多住几天，但也没有叫我回娘家住几天。妈妈走后，我心里空落落的，觉得自己很可怜，也很失望。
这时候我觉得妈妈变了，以前我没有出嫁的时候，也看不出来她有多偏心弟弟，现在为什么感觉她好像一点都不心疼我了？
孩子四岁的时候，我带着孩子打算去娘家过暑假。而且侄子也在家，我带孩子过去的话，儿子正好有个伴一起玩。
心里想得美美的，打算在娘家住一个暑假，等孩子幼儿园开学再回来。去之前，我特意到超市里买了很多零食。也给爸妈和小侄子买了礼物。
拖着大包小包来到娘家，爸妈高兴地为我们杀鸡宰鸭，我心里想还是娘家好，除了带儿子和小侄子玩，其他什么事都不用做，还可以睡懒觉，真舒服。
但是，住了一个礼拜后，我却想回去了。那天上午，我爸从街上买回来一些卤菜，其中还有一只烤鸭。
小侄子看到了吵着要吃鸭腿，我妈就给他扯了一只鸭腿。当时我儿子在睡觉。中午吃午饭的时候，我爸拿出酒杯喝点酒，其他人围在桌边吃饭。
那天我妈主要炒了三个时令蔬菜，还蒸了一个鸡蛋羹icon，其他就是我爸买的卤菜了。我儿子嘴比较叼，很多菜都不吃，几乎所有的青菜都不吃。
小侄子挑食没我儿子严重，而且我看他饭前已经吃了一个鸭腿，就随手把盆里另一只鸭腿夹到了儿子碗里。
侄子看到儿子碗里的鸭腿，闹着还想吃鸭腿，我夹了一块鸭肉给他，说你饭前已经吃了一只鸭腿了，这只是哥哥的。
小侄子听了就大声哭了起来，弟妹之前一直吃饭默不作声，看着小侄子越哭越凶，她恼怒地放下碗筷，把小侄子抱离椅子，用力地拍了一下侄子的屁股，侄子哭得更凶了。
看着弟妹的一顿操作，我很尴尬，觉得像拍在我的脸上一样。儿子不知道事，放下啃了一口的鸭腿，望着表弟幸灾乐祸地笑。
弟妹怒火未消，继续在吼骂小侄子，我爸看不下去，过去把小侄子抱在怀里，回到饭桌边。侄子性格很犟，打也打了骂也骂了，嘴里还在嚷嚷着吃鸭腿。
我爸对我儿子说：把你的鸭腿给弟弟吧，下午我带你去街上玩，我们再去买！儿子舍不得给，没有说话。我爸可能以为儿子同意了，就从儿子碗里夹走了鸭腿。
小侄子啃着鸭腿，我的儿子却红了眼睛，他是一个比较隐忍的孩子，没有像侄子那样大吵大闹，只是红着眼睛，一直低着头，假装扒拉碗里的饭。
我不想孩子和我爸难堪，把儿子抱回了房间。看他没吃饱，就任性一回，拿出零食让他吃个够。儿子一边吃饼干一边和我说：妈妈，我想回自己的家！
儿子虽然只有四岁，但是他能够感受到我爸的区别对待。我心里也很难受，我觉得虽然儿子虽然比侄子大，但也大不了一岁，我爸怎么能这么做呢？
第二天，我提出要回家。我爸没有挽留，只是叫我妈给我装点家里的土鸡蛋，回去蒸给儿子吃。
我妈送我和儿子去车站坐车，我妈红着眼睛和我说：妮子，不是妈不想你们在这里住。只是，住久了你和你弟妹就会有矛盾，两个孩子打打闹闹让你弟妹心烦。我和你爸老了，还是要靠你弟。有些事，你别往心里去。
后来，我便很少回娘家了。自己买车以后，过年过节去了也就吃顿饭，然后就回家。嫁出去的女儿就是泼出去的水，我不想让我妈为难。
我说，弟妹怀孕我做月子又不矛盾，而且我们还可以相互交流经验，可是妈妈语重心长地和我说，姑嫂两个长时间住在一起会有矛盾，我不是不愿意帮你伺候月子，我是怕你和你弟会有矛盾。
我当时觉得我妈考虑问题比我深刻，就没有要回去过月子，花一万多块钱请了个月嫂。
孩子满月后，我妈来我家看我，我把儿子抱给她看，她高兴地抱起孩子，我看着儿子说：看看是谁来了？叫奶奶！是奶奶来看我们了！
我妈听了，纠正说：叫外婆，我是外婆，不是奶奶！我当时觉得我妈真刻板，我婆婆已经不在了，叫奶奶又怎么了？
我老公每天都要上班，白天只有我一个人在家里，要自己做饭自己带娃，挺累的。那天中午妈妈做的全部都是我爱吃的。
吃饭的时候，妈妈抱着孩子，让我先吃饭。我感动得流下了眼泪，多么希望妈妈能多陪我几天。我红着眼睛对她说：妈，你能在我家多住几天吗？
看得出来，妈妈也被我搞得有些难过，她说：你一个人做饭带孩子，我也很心疼，但是你爸不会做饭，你弟妹还怀着孕，我不回去不行啊！
下午，我抱着孩子流着眼泪送走了妈妈，妈妈虽然不能在我家多住几天，但也没有叫我回娘家住几天。妈妈走后，我心里空落落的，觉得自己很可怜，也很失望。
这时候我觉得妈妈变了，以前我没有出嫁的时候，也看不出来她有多偏心弟弟，现在为什么感觉她好像一点都不心疼我了？
孩子四岁的时候，我带着孩子打算去娘家过暑假。而且侄子也在家，我带孩子过去的话，儿子正好有个伴一起玩。
心里想得美美的，打算在娘家住一个暑假，等孩子幼儿园开学再回来。去之前，我特意到超市里买了很多零食。也给爸妈和小侄子买了礼物。
拖着大包小包来到娘家，爸妈高兴地为我们杀鸡宰鸭，我心里想还是娘家好，除了带儿子和小侄子玩，其他什么事都不用做，还可以睡懒觉，真舒服。
但是，住了一个礼拜后，我却想回去了。那天上午，我爸从街上买回来一些卤菜，其中还有一只烤鸭。
小侄子看到了吵着要吃鸭腿，我妈就给他扯了一只鸭腿。当时我儿子在睡觉。中午吃午饭的时候，我爸拿出酒杯喝点酒，其他人围在桌边吃饭。
那天我妈主要炒了三个时令蔬菜，还蒸了一个鸡蛋羹icon，其他就是我爸买的卤菜了。我儿子嘴比较叼，很多菜都不吃，几乎所有的青菜都不吃。
小侄子挑食没我儿子严重，而且我看他饭前已经吃了一个鸭腿，就随手把盆里另一只鸭腿夹到了儿子碗里。
侄子看到儿子碗里的鸭腿，闹着还想吃鸭腿，我夹了一块鸭肉给他，说你饭前已经吃了一只鸭腿了，这只是哥哥的。
小侄子听了就大声哭了起来，弟妹之前一直吃饭默不作声，看着小侄子越哭越凶，她恼怒地放下碗筷，把小侄子抱离椅子，用力地拍了一下侄子的屁股，侄子哭得更凶了。
看着弟妹的一顿操作，我很尴尬，觉得像拍在我的脸上一样。儿子不知道事，放下啃了一口的鸭腿，望着表弟幸灾乐祸地笑。
弟妹怒火未消，继续在吼骂小侄子，我爸看不下去，过去把小侄子抱在怀里，回到饭桌边。侄子性格很犟，打也打了骂也骂了，嘴里还在嚷嚷着吃鸭腿。
我爸对我儿子说：把你的鸭腿给弟弟吧，下午我带你去街上玩，我们再去买！儿子舍不得给，没有说话。我爸可能以为儿子同意了，就从儿子碗里夹走了鸭腿。
小侄子啃着鸭腿，我的儿子却红了眼睛，他是一个比较隐忍的孩子，没有像侄子那样大吵大闹，只是红着眼睛，一直低着头，假装扒拉碗里的饭。
我不想孩子和我爸难堪，把儿子抱回了房间。看他没吃饱，就任性一回，拿出零食让他吃个够。儿子一边吃饼干一边和我说：妈妈，我想回自己的家！
儿子虽然只有四岁，但是他能够感受到我爸的区别对待。我心里也很难受，我觉得虽然儿子虽然比侄子大，但也大不了一岁，我爸怎么能这么做呢？
第二天，我提出要回家。我爸没有挽留，只是叫我妈给我装点家里的土鸡蛋，回去蒸给儿子吃。
我妈送我和儿子去车站坐车，我妈红着眼睛和我说：妮子，不是妈不想你们在这里住。只是，住久了你和你弟妹就会有矛盾，两个孩子打打闹闹让你弟妹心烦。我和你爸老了，还是要靠你弟。有些事，你别往心里去。
后来，我便很少回娘家了。自己买车以后，过年过节去了也就吃顿饭，然后就回家。嫁出去的女儿就是泼出去的水，我不想让我妈为难。
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