源点资讯丨螺纹钢：限产紧成材挺价，需求弱钢市飘雪
进入淡季以来，钢材需求超季节性下滑，刨开众所周知的台风、水患和疫情影响，地产和基建段本身的疲软才是其中最重要的因素。
基建的杯水车薪
7月小松中国区挖机开工小时数106.2小时，环比6月减少3.3小时，同比减少15.8%，下滑幅度远超全球主要国家。这一定程度上反应了7月以来，我国基建端面临的困境。究其主要原因还是以下三点：1）地方政府专项债发行速度较缓。7月实际发行6568亿元，全年发行进度仅为37%。“下半年会赶进度”成为多头预判未来行情的贯口。但实际来看今年的新增项目大部分都处于较发达地区，欠发达地区项目少。而发达地区一般基建较为完善，新增项目中包含很多“新基建”，以及偏民生类项目，类似往年的“旧改”项目减少，这也就意味着基建对建材端的需求拉动力度也在减弱。2）7月份的台风、暴雨天气严重阻碍了项目施工。特别是水泥端受天气影响较大，运输和浇筑环节都受到暴雨的干扰，阶段性降低了施工速度。3）建材价格高企导致施工成本激增，部分工程施工进度严重受阻。本身今年的项目资金就极为紧张，成本端的抬升进一步压缩了项目的施工空间，这也是今年1-7月份以来一直面临的问题。
8月基建段环比改善，不仅源于资金端的解绑，也有前期项目滞后的脉冲式回补，但幅度上看仍然没有达到往年同期水平。政策端对基建投资的态度仍显保守，主要仍以缓解经济下行压力、支撑经济增长为主要目标，很难再出现过去那种“强心剂”的作用。
地产的自身难保
另外一边，作为螺纹钢需求大户的地产，需求的下滑预兆出现得更早，得溯源到去年提出的“三条红线”政策，即用剔除预收款项的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标来划分房企档位，从而让优质企业能够获得更多融资优势，高杠杆企业能够“减重降负”，整体降低地产行业的金融风险。
正好满一年的“三线四档”政策度过了前期的摸索阶段，有效地优化地产端的结构性改革。但在改革的阵痛期，也出现了很多高负债企业融资压力大幅抬升，项目开工困难，施工进度受阻的情况，其中最为典型的包括恒大、华夏幸福等头部地产企业。恒大被约谈也体现了国家在地产端的严格监管态度，坚持“房住不炒”定位的决心，目前仍然是以防范地产金融系统性风险为主要任务。除了“三条红线”之外，集中供地、拿地销售比和地方“因城施策”等也进一步加强了房地产监控，留给地产企业的操作空间已然不大。
在这样的强监管下，地产企业也纷纷开展“自救”行动。最踏实可行的就是加快地产销售速度，加速资金回流。上半年全国商品房销售面积高达88635万平方米，同比上升27.7%，增速一度回到2016-2017年地产高速增长期的水平。
地产开发资金来源同样可以看到地产企业的努力。上半年开发资金来源增速排名前三的是其他资金（39.18%）、各项应付款（16.8%）以及自筹资金（11.9%）。往年始终维持正增长的国内贷款增速则回落到-2.4%，负增长的同时还有恶化的趋势。地产企业已经明显从前期的高杠杆转向使用经营性现金流，自身流动性成为约束地产企业发展的重要原因之一，这也将推动整个地产行业从外生野蛮扩张向内生增长演变，降低行业的金融风险。
除此之外，今年因为集中供地的原因，各地的土拍进度有所减缓，地产企业的拿地热度也有降温。上半年，地产企业土地购置面积为7021万平方米，同比下降了11.8%。部分地区第二批集中供地的时间也往后移，6-8月的土地成交滑入谷底。同时，为了降低自身的负债水平，地产企业的分拆和收并购也开展得如火如荼。据贝壳统计，2021年上半年上市房企收并购数量高达105次，涉及金额约10505亿元，约占去年全年的88%，地产内部的去芜存菁也在悄然默化地进行着。
把视线拉回到近端，从4-5月份银行开始加速收紧对地产的资金投放以来，地产的新开工明显受阻。按照往年的惯例来看，前一年年底购置的土地会转化成当年旺季的新开工项目。但今年这一惯例被打破了，因为资金收紧以及疫情、水灾等外生因素影响，7月的新开工同比出现大幅回落，当月同比仅为-21.5%。上一次出现这种程度的下滑，还是去年疫情爆发的2月。数据出来之后，本就上涨乏力的螺纹钢期货暴跌2天，下破5000的重要整数关。
近几周来，越来越多的人开始接受今年下半年需求不及预期的事实。从数据上看，今年一季度的新开工同比2019年下滑了6.6%，二季度新开工同比2020年下滑了6.1%，项目总量的下降是不争的事实。叠加今年缺少前期项目赶工、旧改项目投放量，下半年总的建材需求下滑肯定要超过6%。另外，今年螺纹钢、水泥价格高企，严重挤压了中间环节的囤货意愿，虽然不影响最终下游的消费量，但也在节奏上拖缓了下半年的需求释放。
在地产、基建低迷的2021年，制造业却从去年疫情的泥淖中爬了出来，成为了支撑钢材需求的有力组成。大类上，包括汽车、家电、挖掘机、重卡等大头的产销数据并不如人意，但实际很多我们数据难以涉及的领域确实从去年下半年开始有了很大的改观。表现最抢眼的是船舶制造。受到疫情影响，资源调配需求催生了去年开始的这波航运市场牛市。沉寂多年之久的造船业收获了大量新建和改造订单，迎来了井喷式复苏。据Clarksons统计，上半年全球新接订单6511万吨，同比增长270%；工信部统计，国内上半年新接订单3824万吨，同比增长207%。同样大规模增长的还有配套的集装箱生产，上半年国内金属集装箱产量10442.4万立方米，同比增长168.2%。造船业和集装箱业的牛市对制造业钢材的需求有极大的提振。
除此之外，涉及方面更广的日用制品方面增速同样喜人。虽然我们难以从数据上直观去判断这一块的增长速度，但是我们可以从原料端普碳冷轧和不锈钢的需求来判断制造业的景气程度。从去年下半年开始，卷板的冷热价差就一直远超出季节性同期水平，这一方面是因为海外炼钢轧线受到疫情影响，难以满足海外的钢材需求，另外一块也是国内的制造业复苏导致的。随着海外钢材开始自给自足，国内卷板价格的出口拉动有所减弱，冷热价差也高位回落，但目前仍然高于同期正常水平。
不锈钢具有内生增长性，会逐步淘汰可替代的部分钢材份额，但如果需求增速过快的话也能体现制造业的增长。钢联数据显示上半年不锈钢表观消费量1464万吨，同比增长28.4%，绝对值看也要强于去年下半年。不锈钢的需求增速不容忽视。
行情研判
种种不利因素导致了今年淡季的需求要远远弱于过去两年的同期水平，即便如此，因为钢厂限产的原因，淡季库存仍然能够维持，并未因为需求过差而出现累库问题。
鉴于较差的开工和资金情况，我测算的下半年地产基建端平均需求-12%的增速预计，抵消来自制造业和出口端的增量，下半年钢材需求下滑幅度平均接近10%。在需求给定的前提下，下半年的库存去化速度就取决于钢厂限产的力度。按照之前的平控计算，下半年粗钢的产量必须减少5800万吨，限产幅度约10%，产量走势和2019年相似，和需求下滑幅度接近。
但考虑到7-8月实际的限产力度要超过10%，后续也可能会有更加严苛的限产举措，整体供应端的减量可能会小幅超过需求端，最终导致旺季的去库加快。
这是钢材平衡表级别的变化。但是考虑到钢材价格，不能简单根据库存变化来预测。回溯过去几年钢材利润的走势，往往会因为供应端的短期冲击而出现利润快速上冲，但绝大部分时间仍然走的是需求的逻辑。如果旺季之后，钢材库存并未去化到一个紧迫程度，需求依然会因为项目、资金问题持续下滑，供需双弱下，利润也很难维持现在的高位。但是如果库存去化过快，绝对值过低，市场开始走低库存逻辑，那也有可能出现挤仓行情。
而成本端，因为自身基本面的不同，铁矿和焦炭的走势相悖。但中长期在限产的大格局下，原料端依靠自身基本面的利多很难持续，成本单边上行的可能性极低。叠加利润的萎缩，旺季之后钢材的价格有较大的下行可能。#螺纹钢焦炭期货# #钢材# #螺纹期货#
进入淡季以来，钢材需求超季节性下滑，刨开众所周知的台风、水患和疫情影响，地产和基建段本身的疲软才是其中最重要的因素。
基建的杯水车薪
7月小松中国区挖机开工小时数106.2小时，环比6月减少3.3小时，同比减少15.8%，下滑幅度远超全球主要国家。这一定程度上反应了7月以来，我国基建端面临的困境。究其主要原因还是以下三点：1）地方政府专项债发行速度较缓。7月实际发行6568亿元，全年发行进度仅为37%。“下半年会赶进度”成为多头预判未来行情的贯口。但实际来看今年的新增项目大部分都处于较发达地区，欠发达地区项目少。而发达地区一般基建较为完善，新增项目中包含很多“新基建”，以及偏民生类项目，类似往年的“旧改”项目减少，这也就意味着基建对建材端的需求拉动力度也在减弱。2）7月份的台风、暴雨天气严重阻碍了项目施工。特别是水泥端受天气影响较大，运输和浇筑环节都受到暴雨的干扰，阶段性降低了施工速度。3）建材价格高企导致施工成本激增，部分工程施工进度严重受阻。本身今年的项目资金就极为紧张，成本端的抬升进一步压缩了项目的施工空间，这也是今年1-7月份以来一直面临的问题。
8月基建段环比改善，不仅源于资金端的解绑，也有前期项目滞后的脉冲式回补，但幅度上看仍然没有达到往年同期水平。政策端对基建投资的态度仍显保守，主要仍以缓解经济下行压力、支撑经济增长为主要目标，很难再出现过去那种“强心剂”的作用。
地产的自身难保
另外一边，作为螺纹钢需求大户的地产，需求的下滑预兆出现得更早，得溯源到去年提出的“三条红线”政策，即用剔除预收款项的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标来划分房企档位，从而让优质企业能够获得更多融资优势，高杠杆企业能够“减重降负”，整体降低地产行业的金融风险。
正好满一年的“三线四档”政策度过了前期的摸索阶段，有效地优化地产端的结构性改革。但在改革的阵痛期，也出现了很多高负债企业融资压力大幅抬升，项目开工困难，施工进度受阻的情况，其中最为典型的包括恒大、华夏幸福等头部地产企业。恒大被约谈也体现了国家在地产端的严格监管态度，坚持“房住不炒”定位的决心，目前仍然是以防范地产金融系统性风险为主要任务。除了“三条红线”之外，集中供地、拿地销售比和地方“因城施策”等也进一步加强了房地产监控，留给地产企业的操作空间已然不大。
在这样的强监管下，地产企业也纷纷开展“自救”行动。最踏实可行的就是加快地产销售速度，加速资金回流。上半年全国商品房销售面积高达88635万平方米，同比上升27.7%，增速一度回到2016-2017年地产高速增长期的水平。
地产开发资金来源同样可以看到地产企业的努力。上半年开发资金来源增速排名前三的是其他资金（39.18%）、各项应付款（16.8%）以及自筹资金（11.9%）。往年始终维持正增长的国内贷款增速则回落到-2.4%，负增长的同时还有恶化的趋势。地产企业已经明显从前期的高杠杆转向使用经营性现金流，自身流动性成为约束地产企业发展的重要原因之一，这也将推动整个地产行业从外生野蛮扩张向内生增长演变，降低行业的金融风险。
除此之外，今年因为集中供地的原因，各地的土拍进度有所减缓，地产企业的拿地热度也有降温。上半年，地产企业土地购置面积为7021万平方米，同比下降了11.8%。部分地区第二批集中供地的时间也往后移，6-8月的土地成交滑入谷底。同时，为了降低自身的负债水平，地产企业的分拆和收并购也开展得如火如荼。据贝壳统计，2021年上半年上市房企收并购数量高达105次，涉及金额约10505亿元，约占去年全年的88%，地产内部的去芜存菁也在悄然默化地进行着。
把视线拉回到近端，从4-5月份银行开始加速收紧对地产的资金投放以来，地产的新开工明显受阻。按照往年的惯例来看，前一年年底购置的土地会转化成当年旺季的新开工项目。但今年这一惯例被打破了，因为资金收紧以及疫情、水灾等外生因素影响，7月的新开工同比出现大幅回落，当月同比仅为-21.5%。上一次出现这种程度的下滑，还是去年疫情爆发的2月。数据出来之后，本就上涨乏力的螺纹钢期货暴跌2天，下破5000的重要整数关。
近几周来，越来越多的人开始接受今年下半年需求不及预期的事实。从数据上看，今年一季度的新开工同比2019年下滑了6.6%，二季度新开工同比2020年下滑了6.1%，项目总量的下降是不争的事实。叠加今年缺少前期项目赶工、旧改项目投放量，下半年总的建材需求下滑肯定要超过6%。另外，今年螺纹钢、水泥价格高企，严重挤压了中间环节的囤货意愿，虽然不影响最终下游的消费量，但也在节奏上拖缓了下半年的需求释放。
在地产、基建低迷的2021年，制造业却从去年疫情的泥淖中爬了出来，成为了支撑钢材需求的有力组成。大类上，包括汽车、家电、挖掘机、重卡等大头的产销数据并不如人意，但实际很多我们数据难以涉及的领域确实从去年下半年开始有了很大的改观。表现最抢眼的是船舶制造。受到疫情影响，资源调配需求催生了去年开始的这波航运市场牛市。沉寂多年之久的造船业收获了大量新建和改造订单，迎来了井喷式复苏。据Clarksons统计，上半年全球新接订单6511万吨，同比增长270%；工信部统计，国内上半年新接订单3824万吨，同比增长207%。同样大规模增长的还有配套的集装箱生产，上半年国内金属集装箱产量10442.4万立方米，同比增长168.2%。造船业和集装箱业的牛市对制造业钢材的需求有极大的提振。
除此之外，涉及方面更广的日用制品方面增速同样喜人。虽然我们难以从数据上直观去判断这一块的增长速度，但是我们可以从原料端普碳冷轧和不锈钢的需求来判断制造业的景气程度。从去年下半年开始，卷板的冷热价差就一直远超出季节性同期水平，这一方面是因为海外炼钢轧线受到疫情影响，难以满足海外的钢材需求，另外一块也是国内的制造业复苏导致的。随着海外钢材开始自给自足，国内卷板价格的出口拉动有所减弱，冷热价差也高位回落，但目前仍然高于同期正常水平。
不锈钢具有内生增长性，会逐步淘汰可替代的部分钢材份额，但如果需求增速过快的话也能体现制造业的增长。钢联数据显示上半年不锈钢表观消费量1464万吨，同比增长28.4%，绝对值看也要强于去年下半年。不锈钢的需求增速不容忽视。
行情研判
种种不利因素导致了今年淡季的需求要远远弱于过去两年的同期水平，即便如此，因为钢厂限产的原因，淡季库存仍然能够维持，并未因为需求过差而出现累库问题。
鉴于较差的开工和资金情况，我测算的下半年地产基建端平均需求-12%的增速预计，抵消来自制造业和出口端的增量，下半年钢材需求下滑幅度平均接近10%。在需求给定的前提下，下半年的库存去化速度就取决于钢厂限产的力度。按照之前的平控计算，下半年粗钢的产量必须减少5800万吨，限产幅度约10%，产量走势和2019年相似，和需求下滑幅度接近。
但考虑到7-8月实际的限产力度要超过10%，后续也可能会有更加严苛的限产举措，整体供应端的减量可能会小幅超过需求端，最终导致旺季的去库加快。
这是钢材平衡表级别的变化。但是考虑到钢材价格，不能简单根据库存变化来预测。回溯过去几年钢材利润的走势，往往会因为供应端的短期冲击而出现利润快速上冲，但绝大部分时间仍然走的是需求的逻辑。如果旺季之后，钢材库存并未去化到一个紧迫程度，需求依然会因为项目、资金问题持续下滑，供需双弱下，利润也很难维持现在的高位。但是如果库存去化过快，绝对值过低，市场开始走低库存逻辑，那也有可能出现挤仓行情。
而成本端，因为自身基本面的不同，铁矿和焦炭的走势相悖。但中长期在限产的大格局下，原料端依靠自身基本面的利多很难持续，成本单边上行的可能性极低。叠加利润的萎缩，旺季之后钢材的价格有较大的下行可能。#螺纹钢焦炭期货# #钢材# #螺纹期货#
新政关上了一扇门，却打开了一扇窗。
新政后，公寓优势逐渐浮现
系列规则调整，都是深圳进行房地产调控的组合拳之一，从去年7.15新政，到2.8指导价新政，再到四大国有银行表态将按照参考价贷款，从资格到资金，深圳住宅门槛越来越高。
然而另一方面，政府对公寓市场的态度却非常友好，2020年7月31日，取消商务公寓土地审批，从根源上断绝供应，2021年3月3号.最新批复，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。从此，深圳商务公寓将成为历史，不会再有任何新增！不仅停止了商务公寓审批，还允许公寓通燃气，让公寓进入存量市场的同时，还承认了公寓的居住属性。
种种利好之下，公寓市场迎来春天，福田某公寓项目甚至发布通知，将于月底进行价格上调。

打开腾讯新闻，查看更多图片 >
网友对此表示不可思议，吐槽公寓敢上调价格是梁静茹给的勇气。其实，新形势下，关于公寓的认知，整个市场需要提升一个层次。
普通人依然停留在“公寓比不上住宅”的第一个层次，但2020年以来，各种政策，整个宏观环境，社会环境和需求审美的变化，其实深圳公寓的基本面一直在不断向好。
认识到“公寓也有很好的机会”，才是认知的第二阶段。
而深圳二手房市场和公寓如此对比鲜明的现状，恰恰印证了去年8月份就做出的预判：如果有名额，买住宅。买不了住宅，从现在开始，应该果断买入深圳优质公寓。

新形势下，深圳大量的改善、保值增值需求在住宅市场已经得不到充分满足，告诉大家：现在还不晚，深圳优质公寓依然被低估。
每一年都有最核心的主线，2019是贸易战与科技，2020是疫情与放水。2021是复苏与通胀。每一年的主线都会催生重大的新机会。
“科技”催生了光明的异军突起。“放水”带来了普涨行情，尤其是宝中等成长性强的区域估值很高。而“复苏与通胀”，其实最受益的是长期低估值的品种！就好像股市中的顺周期股票。而在楼市，深圳优质公寓目前估值很低，有望成为2021年“复苏与通胀”主题下，新的赛道，新的受益品种。
优质公寓
应该果断买入的5大理由
从事实层面讲，去年下半年以来，深圳一些豪宅公寓就出现明显的上行行情，热销、房源紧俏等情况频频出现：
种种迹象显示，在7.15最严调控后，聪明钱已经在介入公寓市场。而未来，这种类似的趋势还会延续，有五个原因：
其一：春节前的二手房指导价新政，让深圳的住宅市场更加收紧。
银行参考指导价放贷，变相提高了首付门槛，再加上观望情绪的影响，会导致二手房成交低迷。
其二：当下，全球疫情正在消退，经济进入全面复苏，全球大放水的通货膨胀依旧存在，为了抵御资产贬值风险，房产购买需求仍会大量产生。
然而二手房市场成交低迷，承接的资金有限，需求就会外溢到新房、公寓市场。
其三：相比千军万马过独木桥的高难度打新，公寓更容易买到，是一个更具有现实可行性的选择。
其四：公寓正在住宅化，近期“公寓允许通燃气”的政策对公寓无疑是一个大利好，原本不能通燃气的缺陷被补上，公寓的居住障碍在慢慢减少。
关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。
或许大家可以期待，未来会赋予公寓更多的民生功能，比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。

其五：非常非常重要的，抛开这些无论指导价，还是通燃气的短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。
早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。
最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。
可以推断，在升级的市场严控环境，以及经济复苏、抵抗通胀、公寓处于利好上升期的叠加影响下，深圳公寓的向好趋势会一路持续，最明显的风向，是会从核心龙头豪宅，扩散到其它热点区域的优质公寓。
如果有名额，自然优先考虑住宅，但是如果由于种种原因买不了诚心如意的住宅。深圳的优质公寓，同样是一个很好的自住、或出租、或资产配置，或保值增值抵御通胀的选择。
最后附上深圳6月在售公寓一览图：

—THE END— https://t.cn/z8AaRsk
新政后，公寓优势逐渐浮现
系列规则调整，都是深圳进行房地产调控的组合拳之一，从去年7.15新政，到2.8指导价新政，再到四大国有银行表态将按照参考价贷款，从资格到资金，深圳住宅门槛越来越高。
然而另一方面，政府对公寓市场的态度却非常友好，2020年7月31日，取消商务公寓土地审批，从根源上断绝供应，2021年3月3号.最新批复，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。从此，深圳商务公寓将成为历史，不会再有任何新增！不仅停止了商务公寓审批，还允许公寓通燃气，让公寓进入存量市场的同时，还承认了公寓的居住属性。
种种利好之下，公寓市场迎来春天，福田某公寓项目甚至发布通知，将于月底进行价格上调。

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网友对此表示不可思议，吐槽公寓敢上调价格是梁静茹给的勇气。其实，新形势下，关于公寓的认知，整个市场需要提升一个层次。
普通人依然停留在“公寓比不上住宅”的第一个层次，但2020年以来，各种政策，整个宏观环境，社会环境和需求审美的变化，其实深圳公寓的基本面一直在不断向好。
认识到“公寓也有很好的机会”，才是认知的第二阶段。
而深圳二手房市场和公寓如此对比鲜明的现状，恰恰印证了去年8月份就做出的预判：如果有名额，买住宅。买不了住宅，从现在开始，应该果断买入深圳优质公寓。

新形势下，深圳大量的改善、保值增值需求在住宅市场已经得不到充分满足，告诉大家：现在还不晚，深圳优质公寓依然被低估。
每一年都有最核心的主线，2019是贸易战与科技，2020是疫情与放水。2021是复苏与通胀。每一年的主线都会催生重大的新机会。
“科技”催生了光明的异军突起。“放水”带来了普涨行情，尤其是宝中等成长性强的区域估值很高。而“复苏与通胀”，其实最受益的是长期低估值的品种！就好像股市中的顺周期股票。而在楼市，深圳优质公寓目前估值很低，有望成为2021年“复苏与通胀”主题下，新的赛道，新的受益品种。
优质公寓
应该果断买入的5大理由
从事实层面讲，去年下半年以来，深圳一些豪宅公寓就出现明显的上行行情，热销、房源紧俏等情况频频出现：
种种迹象显示，在7.15最严调控后，聪明钱已经在介入公寓市场。而未来，这种类似的趋势还会延续，有五个原因：
其一：春节前的二手房指导价新政，让深圳的住宅市场更加收紧。
银行参考指导价放贷，变相提高了首付门槛，再加上观望情绪的影响，会导致二手房成交低迷。
其二：当下，全球疫情正在消退，经济进入全面复苏，全球大放水的通货膨胀依旧存在，为了抵御资产贬值风险，房产购买需求仍会大量产生。
然而二手房市场成交低迷，承接的资金有限，需求就会外溢到新房、公寓市场。
其三：相比千军万马过独木桥的高难度打新，公寓更容易买到，是一个更具有现实可行性的选择。
其四：公寓正在住宅化，近期“公寓允许通燃气”的政策对公寓无疑是一个大利好，原本不能通燃气的缺陷被补上，公寓的居住障碍在慢慢减少。
关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。
或许大家可以期待，未来会赋予公寓更多的民生功能，比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。

其五：非常非常重要的，抛开这些无论指导价，还是通燃气的短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。
早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。
最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。
可以推断，在升级的市场严控环境，以及经济复苏、抵抗通胀、公寓处于利好上升期的叠加影响下，深圳公寓的向好趋势会一路持续，最明显的风向，是会从核心龙头豪宅，扩散到其它热点区域的优质公寓。
如果有名额，自然优先考虑住宅，但是如果由于种种原因买不了诚心如意的住宅。深圳的优质公寓，同样是一个很好的自住、或出租、或资产配置，或保值增值抵御通胀的选择。
最后附上深圳6月在售公寓一览图：

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新政关上了一扇门，却打开了一扇窗。
新政后，公寓优势逐渐浮现
#金融##房产##深圳##投资#
系列规则调整，都是深圳进行房地产调控的组合拳之一，从去年7.15新政，到2.8指导价新政，再到四大国有银行表态将按照参考价贷款，从资格到资金，深圳住宅门槛越来越高。
然而另一方面，政府对公寓市场的态度却非常友好，2020年7月31日，取消商务公寓土地审批，从根源上断绝供应，2021年3月3号.最新批复，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。从此，深圳商务公寓将成为历史，不会再有任何新增！不仅停止了商务公寓审批，还允许公寓通燃气，让公寓进入存量市场的同时，还承认了公寓的居住属性。
种种利好之下，公寓市场迎来春天，福田某公寓项目甚至发布通知，将于月底进行价格上调。

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网友对此表示不可思议，吐槽公寓敢上调价格是梁静茹给的勇气。其实，新形势下，关于公寓的认知，整个市场需要提升一个层次。
普通人依然停留在“公寓比不上住宅”的第一个层次，但2020年以来，各种政策，整个宏观环境，社会环境和需求审美的变化，其实深圳公寓的基本面一直在不断向好。
认识到“公寓也有很好的机会”，才是认知的第二阶段。
而深圳二手房市场和公寓如此对比鲜明的现状，恰恰印证了去年8月份就做出的预判：如果有名额，买住宅。买不了住宅，从现在开始，应该果断买入深圳优质公寓。

新形势下，深圳大量的改善、保值增值需求在住宅市场已经得不到充分满足，告诉大家：现在还不晚，深圳优质公寓依然被低估。
每一年都有最核心的主线，2019是贸易战与科技，2020是疫情与放水。2021是复苏与通胀。每一年的主线都会催生重大的新机会。
“科技”催生了光明的异军突起。“放水”带来了普涨行情，尤其是宝中等成长性强的区域估值很高。而“复苏与通胀”，其实最受益的是长期低估值的品种！就好像股市中的顺周期股票。而在楼市，深圳优质公寓目前估值很低，有望成为2021年“复苏与通胀”主题下，新的赛道，新的受益品种。
优质公寓
应该果断买入的5大理由
从事实层面讲，去年下半年以来，深圳一些豪宅公寓就出现明显的上行行情，热销、房源紧俏等情况频频出现：
种种迹象显示，在7.15最严调控后，聪明钱已经在介入公寓市场。而未来，这种类似的趋势还会延续，有五个原因：
其一：春节前的二手房指导价新政，让深圳的住宅市场更加收紧。
银行参考指导价放贷，变相提高了首付门槛，再加上观望情绪的影响，会导致二手房成交低迷。
其二：当下，全球疫情正在消退，经济进入全面复苏，全球大放水的通货膨胀依旧存在，为了抵御资产贬值风险，房产购买需求仍会大量产生。
然而二手房市场成交低迷，承接的资金有限，需求就会外溢到新房、公寓市场。
其三：相比千军万马过独木桥的高难度打新，公寓更容易买到，是一个更具有现实可行性的选择。
其四：公寓正在住宅化，近期“公寓允许通燃气”的政策对公寓无疑是一个大利好，原本不能通燃气的缺陷被补上，公寓的居住障碍在慢慢减少。
关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。
或许大家可以期待，未来会赋予公寓更多的民生功能，比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。

其五：非常非常重要的，抛开这些无论指导价，还是通燃气的短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。
早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。
最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。
可以推断，在升级的市场严控环境，以及经济复苏、抵抗通胀、公寓处于利好上升期的叠加影响下，深圳公寓的向好趋势会一路持续，最明显的风向，是会从核心龙头豪宅，扩散到其它热点区域的优质公寓。
如果有名额，自然优先考虑住宅，但是如果由于种种原因买不了诚心如意的住宅。深圳的优质公寓，同样是一个很好的自住、或出租、或资产配置，或保值增值抵御通胀的选择。
最后附上深圳6月在售公寓一览图：

—THE END—
新政后，公寓优势逐渐浮现
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系列规则调整，都是深圳进行房地产调控的组合拳之一，从去年7.15新政，到2.8指导价新政，再到四大国有银行表态将按照参考价贷款，从资格到资金，深圳住宅门槛越来越高。
然而另一方面，政府对公寓市场的态度却非常友好，2020年7月31日，取消商务公寓土地审批，从根源上断绝供应，2021年3月3号.最新批复，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。从此，深圳商务公寓将成为历史，不会再有任何新增！不仅停止了商务公寓审批，还允许公寓通燃气，让公寓进入存量市场的同时，还承认了公寓的居住属性。
种种利好之下，公寓市场迎来春天，福田某公寓项目甚至发布通知，将于月底进行价格上调。

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网友对此表示不可思议，吐槽公寓敢上调价格是梁静茹给的勇气。其实，新形势下，关于公寓的认知，整个市场需要提升一个层次。
普通人依然停留在“公寓比不上住宅”的第一个层次，但2020年以来，各种政策，整个宏观环境，社会环境和需求审美的变化，其实深圳公寓的基本面一直在不断向好。
认识到“公寓也有很好的机会”，才是认知的第二阶段。
而深圳二手房市场和公寓如此对比鲜明的现状，恰恰印证了去年8月份就做出的预判：如果有名额，买住宅。买不了住宅，从现在开始，应该果断买入深圳优质公寓。

新形势下，深圳大量的改善、保值增值需求在住宅市场已经得不到充分满足，告诉大家：现在还不晚，深圳优质公寓依然被低估。
每一年都有最核心的主线，2019是贸易战与科技，2020是疫情与放水。2021是复苏与通胀。每一年的主线都会催生重大的新机会。
“科技”催生了光明的异军突起。“放水”带来了普涨行情，尤其是宝中等成长性强的区域估值很高。而“复苏与通胀”，其实最受益的是长期低估值的品种！就好像股市中的顺周期股票。而在楼市，深圳优质公寓目前估值很低，有望成为2021年“复苏与通胀”主题下，新的赛道，新的受益品种。
优质公寓
应该果断买入的5大理由
从事实层面讲，去年下半年以来，深圳一些豪宅公寓就出现明显的上行行情，热销、房源紧俏等情况频频出现：
种种迹象显示，在7.15最严调控后，聪明钱已经在介入公寓市场。而未来，这种类似的趋势还会延续，有五个原因：
其一：春节前的二手房指导价新政，让深圳的住宅市场更加收紧。
银行参考指导价放贷，变相提高了首付门槛，再加上观望情绪的影响，会导致二手房成交低迷。
其二：当下，全球疫情正在消退，经济进入全面复苏，全球大放水的通货膨胀依旧存在，为了抵御资产贬值风险，房产购买需求仍会大量产生。
然而二手房市场成交低迷，承接的资金有限，需求就会外溢到新房、公寓市场。
其三：相比千军万马过独木桥的高难度打新，公寓更容易买到，是一个更具有现实可行性的选择。
其四：公寓正在住宅化，近期“公寓允许通燃气”的政策对公寓无疑是一个大利好，原本不能通燃气的缺陷被补上，公寓的居住障碍在慢慢减少。
关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。
或许大家可以期待，未来会赋予公寓更多的民生功能，比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。

其五：非常非常重要的，抛开这些无论指导价，还是通燃气的短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。
早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。
最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。
可以推断，在升级的市场严控环境，以及经济复苏、抵抗通胀、公寓处于利好上升期的叠加影响下，深圳公寓的向好趋势会一路持续，最明显的风向，是会从核心龙头豪宅，扩散到其它热点区域的优质公寓。
如果有名额，自然优先考虑住宅，但是如果由于种种原因买不了诚心如意的住宅。深圳的优质公寓，同样是一个很好的自住、或出租、或资产配置，或保值增值抵御通胀的选择。
最后附上深圳6月在售公寓一览图：

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