空置房多达1.2亿套，人们明显已经不缺房子，为何房价还不降？#房价#
根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心2018年底发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示：2017年我国城镇地区商品房空置率高达26.6%。结合此前公布的商品房空置数据，经济学家陈海滨推算得出，全国目前拥有空置房高达1.2亿套。
1.2亿套空置房是一个怎样的概念呢？我们就按照平均一套房子能容纳3口人居住的来计算，那么这些空置房已经够3.6亿人居住。
所以，现在我国楼市的情况基本是：一边国内商品房并不稀缺，甚至出现产能过剩的情况；而另一边就是有人不希望房价下跌，所以房价一时半会还下降不了。
那么到底是谁，在“死撑”房价不让跌呢？
说白了，就是和房子利益相关的人，比如房地产商、炒房客、银行、上市公司等，这些也都是社会上手握资本最多的群体。
特别是很多的上市公司，这些年来他们悄悄购置了不少的房产，以防在业绩不佳时“统统抛出”换钱，这样一来公司的股票就可以稳稳保持在高位了。
而且，房子如果出现大降价，那么首先承受不住的其实是银行。
大家不妨仔细想想就知道了，一旦房价下降，抵押价值缩水，那么很多人就会放弃还贷，导致银行贷款无法回收，那么如此一来银行就容易产生较大的金融风险。
毕竟银行不仅给房地产企业发放贷款，同时也要给个人提供贷款。如果他们其中大部分都“赖账”的话，那后果不堪设想。
而且在这之前，很多普通的居民也通过自己的努力买下了房子，他们为此也是花费了大量的资金，甚至于现在很多家庭中最值钱的物件就是房子。
如果官方强制让房价出现下跌，那么就等于让这些普通居民的财富缩水了，这对先前的买房者来说也十分不公平。
所以说，房子降价是不现实的，因为它不是简单的钢筋水泥，所以自然也没有一般商品“过剩就降价”的属性。#买房者说#
根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心2018年底发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示：2017年我国城镇地区商品房空置率高达26.6%。结合此前公布的商品房空置数据，经济学家陈海滨推算得出，全国目前拥有空置房高达1.2亿套。
1.2亿套空置房是一个怎样的概念呢？我们就按照平均一套房子能容纳3口人居住的来计算，那么这些空置房已经够3.6亿人居住。
所以，现在我国楼市的情况基本是：一边国内商品房并不稀缺，甚至出现产能过剩的情况；而另一边就是有人不希望房价下跌，所以房价一时半会还下降不了。
那么到底是谁，在“死撑”房价不让跌呢？
说白了，就是和房子利益相关的人，比如房地产商、炒房客、银行、上市公司等，这些也都是社会上手握资本最多的群体。
特别是很多的上市公司，这些年来他们悄悄购置了不少的房产，以防在业绩不佳时“统统抛出”换钱，这样一来公司的股票就可以稳稳保持在高位了。
而且，房子如果出现大降价，那么首先承受不住的其实是银行。
大家不妨仔细想想就知道了，一旦房价下降，抵押价值缩水，那么很多人就会放弃还贷，导致银行贷款无法回收，那么如此一来银行就容易产生较大的金融风险。
毕竟银行不仅给房地产企业发放贷款，同时也要给个人提供贷款。如果他们其中大部分都“赖账”的话，那后果不堪设想。
而且在这之前，很多普通的居民也通过自己的努力买下了房子，他们为此也是花费了大量的资金，甚至于现在很多家庭中最值钱的物件就是房子。
如果官方强制让房价出现下跌，那么就等于让这些普通居民的财富缩水了，这对先前的买房者来说也十分不公平。
所以说，房子降价是不现实的，因为它不是简单的钢筋水泥，所以自然也没有一般商品“过剩就降价”的属性。#买房者说#
加州新提案！商业区建住房，独立屋区盖多户宅...
很多人都喜欢加州独立屋社区的悠闲居住环境，不像东岸很多大城市高楼林立。但最近州议会中一些房产开发相关的新法如果通过，加州的城市面貌将大大改变。
加州立法者正寻求将废弃的零售商场以及购物中心变成新住房，以缓解加州的可负担住房危机，以及游民危机。
商业区开发住宅的两法案
美联社近日的报导说加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。
SB6是由州参议员安娜·卡瓦列罗 (Anna Caballero)、苏珊·艾格曼（Susan Talamantes Eggman）、苏珊·卢比奥（Susan Rubio）在去年12月共同发起。
州参议院以32:2批准了SB6，现已送交州众议院审议。
SB6声称将“为地方政府提供最大的灵活性”。
但一些地方官员则认为，该法案将缩限地方政府拒绝此类项目的权力。
另外，也是在去年12月一条由州参议员安托尼·波坦蒂诺（Anthony Portantino）提出的法案SB15，建议资助地方政府重新划区的费用，以便开发商能在商业区兴建经济适用房。
5月20日该提案在州参议院进行了二次修正。
美国规划协会加州分会政策和立法副总裁菲利普斯（Eric Phillips）表示如果相关立法通过，加州将成为全美首个允许在商业区建造多户住宅的州。
这两条新法案都想绕过各地区的住商分区法。
现行分区法让开发商难以重划商业地产，包括对空置商场/大型零售店的重新分区。
然而一旦新法通过，大量复式或小型公寓楼将在商业区涌现；
新法也同时意味着城市和县的住房控制权将被大幅削弱。
根据加州住房和社区发展部的估计，加州住房严重短缺，每年需要建造约18万套住房才能满足预期需求。
在新冠病毒（COVID-19）疫情前，加州的游民人数超过了16.1万人。
支持者表示疫情以及经济封闭政策使得多达210万的加州人面临被驱逐，这凸显了加州的可负担住房危机。
但批评者认为，这些变化不仅会终结独立屋分区，实际上也将全面解禁新区重划。
而Housing California 等经济适用房和无家可归者倡导组织表示他们的战略比本届州议会提出的法案更激进，将致力在几乎没有工会的内陆帝国等地消除住房建设的障碍。
为何想重划商业区？
新冠病毒疫情爆发之后，加州采取了严格的居家防疫及经济关闭政策，导致百业凋零。
而疫情也让人们越来越多地使用网上购物，这就加速了大型连锁店的关店步伐。
据美联社报导2019年在收购西尔斯和凯马特之后，Transformco 在全国关闭了96家门店，其中29家位于加州。
疫情以来，潘尼百货（J.C. Penney）、Neiman Marcus 和 J. Crew等主要零售商都申请了破产保护。
投资公司瑞银（UBS）的一项分析显示，到2025年在线购物将增长到所有零售额的 25%。
该分析预测，全美将有多达10万家商店可能会关闭。
实际上，地方政府已经开始了尝试。
在蒙特雷半岛附近的萨利纳斯市，仅有约15万人口，但市官员已将一家关闭的Kmart重划（可建住宅）。
在旧金山，开发商最近宣布计划在近年来失去了许多零售租户的大型商场Stonestown Mall周边的停车场上建造近3,000套住宅。
多户住宅提案卷土重来
实际上建造更多经济适用房和削弱地方政府对住商分区控制的想法从2018年就被提出，此后两年又反复提出建议允许在全州范围内的独立屋社区建设三联体和四联体住房，并鼓励在交通枢纽和就业中心附近建公寓。
不过，这些法案均告失败。
但是，类似法案在2021年又卷土重来，总地来说，相关法案可分为三大类
1、改变分区以允许建造更密集的可负担住房；
2、豁免执行加州严格的环境审查程序，以允许新房建设及更密集住房的开发；
3、发行债券建可负担住房。
由来自圣地亚哥的州参议员托尼·阿特金斯（Toni Atkins）提出的SB9，允许房主在不举行听证会或未获当地政府批准的情况下在独立屋住宅地块上建造复式住宅或拆分该地块；
但经济适用房和出租物业不适用该法案。
各地市政当局已经在为这场竞争做准备。
例如，橙县的海豹滩市宣布反对SB9，该市社区发展总监Les Johnson在3月8日提交给海豹滩市议会的一份报告中写道，倘若允许这种情况发生，将导致住房开发密度和强度远远超出纽约市独立屋住宅区目前的情况。
这种作法可能会对现有社区生活质量产生不利影响，包括紧急服务、公共基础设施、公用事业和学校的需求都将大增。
沙加缅度市议会在1月份批准了一项计划草案，允许在任何住宅区建造多户住宅，一位反对在其5,000平方英尺的房屋附近建造复式住宅的房主告诉NPR，她希望社区能保持较低的开发密度和强度。
繁华商区重划盖房 住宅区扩大容积率
另一项由思科特·维纳（Scott Wiener）撰写的新法案SB10，将允许城市对交通枢纽和就业中心区进行重新划区，允许每个地块最多建10个单位住房。
维纳的另一项法案SB478，专门针对根据地块大小限制住房建设的地方法令，将终结各市县人为设置房屋面积上限的做法，取而代之的是允许建筑面积至少是地块面积的1.5倍，这意味着允许建设多层公寓而不是单户住宅。
很多人都喜欢加州独立屋社区的悠闲居住环境，不像东岸很多大城市高楼林立。但最近州议会中一些房产开发相关的新法如果通过，加州的城市面貌将大大改变。
加州立法者正寻求将废弃的零售商场以及购物中心变成新住房，以缓解加州的可负担住房危机，以及游民危机。
商业区开发住宅的两法案
美联社近日的报导说加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。
SB6是由州参议员安娜·卡瓦列罗 (Anna Caballero)、苏珊·艾格曼（Susan Talamantes Eggman）、苏珊·卢比奥（Susan Rubio）在去年12月共同发起。
州参议院以32:2批准了SB6，现已送交州众议院审议。
SB6声称将“为地方政府提供最大的灵活性”。
但一些地方官员则认为，该法案将缩限地方政府拒绝此类项目的权力。
另外，也是在去年12月一条由州参议员安托尼·波坦蒂诺（Anthony Portantino）提出的法案SB15，建议资助地方政府重新划区的费用，以便开发商能在商业区兴建经济适用房。
5月20日该提案在州参议院进行了二次修正。
美国规划协会加州分会政策和立法副总裁菲利普斯（Eric Phillips）表示如果相关立法通过，加州将成为全美首个允许在商业区建造多户住宅的州。
这两条新法案都想绕过各地区的住商分区法。
现行分区法让开发商难以重划商业地产，包括对空置商场/大型零售店的重新分区。
然而一旦新法通过，大量复式或小型公寓楼将在商业区涌现；
新法也同时意味着城市和县的住房控制权将被大幅削弱。
根据加州住房和社区发展部的估计，加州住房严重短缺，每年需要建造约18万套住房才能满足预期需求。
在新冠病毒（COVID-19）疫情前，加州的游民人数超过了16.1万人。
支持者表示疫情以及经济封闭政策使得多达210万的加州人面临被驱逐，这凸显了加州的可负担住房危机。
但批评者认为，这些变化不仅会终结独立屋分区，实际上也将全面解禁新区重划。
而Housing California 等经济适用房和无家可归者倡导组织表示他们的战略比本届州议会提出的法案更激进，将致力在几乎没有工会的内陆帝国等地消除住房建设的障碍。
为何想重划商业区？
新冠病毒疫情爆发之后，加州采取了严格的居家防疫及经济关闭政策，导致百业凋零。
而疫情也让人们越来越多地使用网上购物，这就加速了大型连锁店的关店步伐。
据美联社报导2019年在收购西尔斯和凯马特之后，Transformco 在全国关闭了96家门店，其中29家位于加州。
疫情以来，潘尼百货（J.C. Penney）、Neiman Marcus 和 J. Crew等主要零售商都申请了破产保护。
投资公司瑞银（UBS）的一项分析显示，到2025年在线购物将增长到所有零售额的 25%。
该分析预测，全美将有多达10万家商店可能会关闭。
实际上，地方政府已经开始了尝试。
在蒙特雷半岛附近的萨利纳斯市，仅有约15万人口，但市官员已将一家关闭的Kmart重划（可建住宅）。
在旧金山，开发商最近宣布计划在近年来失去了许多零售租户的大型商场Stonestown Mall周边的停车场上建造近3,000套住宅。
多户住宅提案卷土重来
实际上建造更多经济适用房和削弱地方政府对住商分区控制的想法从2018年就被提出，此后两年又反复提出建议允许在全州范围内的独立屋社区建设三联体和四联体住房，并鼓励在交通枢纽和就业中心附近建公寓。
不过，这些法案均告失败。
但是，类似法案在2021年又卷土重来，总地来说，相关法案可分为三大类
1、改变分区以允许建造更密集的可负担住房；
2、豁免执行加州严格的环境审查程序，以允许新房建设及更密集住房的开发；
3、发行债券建可负担住房。
由来自圣地亚哥的州参议员托尼·阿特金斯（Toni Atkins）提出的SB9，允许房主在不举行听证会或未获当地政府批准的情况下在独立屋住宅地块上建造复式住宅或拆分该地块；
但经济适用房和出租物业不适用该法案。
各地市政当局已经在为这场竞争做准备。
例如，橙县的海豹滩市宣布反对SB9，该市社区发展总监Les Johnson在3月8日提交给海豹滩市议会的一份报告中写道，倘若允许这种情况发生，将导致住房开发密度和强度远远超出纽约市独立屋住宅区目前的情况。
这种作法可能会对现有社区生活质量产生不利影响，包括紧急服务、公共基础设施、公用事业和学校的需求都将大增。
沙加缅度市议会在1月份批准了一项计划草案，允许在任何住宅区建造多户住宅，一位反对在其5,000平方英尺的房屋附近建造复式住宅的房主告诉NPR，她希望社区能保持较低的开发密度和强度。
繁华商区重划盖房 住宅区扩大容积率
另一项由思科特·维纳（Scott Wiener）撰写的新法案SB10，将允许城市对交通枢纽和就业中心区进行重新划区，允许每个地块最多建10个单位住房。
维纳的另一项法案SB478，专门针对根据地块大小限制住房建设的地方法令，将终结各市县人为设置房屋面积上限的做法，取而代之的是允许建筑面积至少是地块面积的1.5倍，这意味着允许建设多层公寓而不是单户住宅。
加拿大：忘记创业签证，来看看区域试点
原创 Ahmad Abbas 投资移民知情者
投资居留和投资入籍计划有着种类繁多的投资选项。从房产到债券，再到股本等等，谈到获取第二公民身份或者居留身份，投资者的选择太多了。
加拿大已经制定了一个框架，让企业家通过积极的投资来获取居留身份，这基本上意味着建立和管理自己的企业。不管是通过各种省提名计划还是时髦的创业签证，加拿大大都专注于引进特定类型的投资移民，这些人不仅能带来外国的投资，还能在更多方面造福加拿大。
对于“大白北”（The Great White North）来说，这是一个明智之举。一个繁荣的经济体需要得益于没有约束条件的外国资金的流入；暂停的魁省投资移民就证明了这一点。但是，对于拥有世界上最强经济之一的国家来说，可以创造出就业机会，带来新企业，与社会进行融合，然后持续刺激GDP增长的长期投资福利比快钱更具吸引力。
加拿大对投资移民的看法是值得称赞的；这是经过深思熟虑的，符合其战略经济增长计划。然而，我认为对创业签证的过多关注是这一大计划下的一个错误。
我无法对吸引具有创新精神和有闯劲的企业家的行为进行指责；它是提升加拿大经济实力一个强劲框架，也是吸引更多高科技企业来加拿大的一条途径。但是，我确实认为加拿大各省，尤其是卑诗省，有着更好的计划。
长期思维
加拿大押宝创业签证就像风险投资家押宝自己的一笔投资会大获成功一样，但是风险投资家更了解自己的投资，更能在更高层面审视自己的成功几率。
为方便说明，我们假设加拿大向企业家移民签发永居身份是对他们进行投资。加拿大政府想吸引可以积极管理和运营企业的特定类别的人才。如果移民没有做到，加拿大将浪费一个本可以造福经济的永居身份。
让我们看看事实，创业签证依赖于私人机构——商业孵化器，天使投资人，还有风险投资家——来审视创业投资和投资者是否配得上一个永居身份。加拿大移民局的官员只关心投资者背景是否干净，有没有商业计划，申请案是否完整，有没有上述机构的支持信。
现在，加拿大政府想确保这些获批的机构采用官方的规则手册，效仿政府的最佳实践，这一点可不容易跟踪。加拿大Revision Division 2016年发布了一份报告，报告中的一大发现就是：
“创业签证遭到欺诈和滥用的可能性最低，贯彻的措施可以成功地找出问题。但是，指定实体对创业活动的监管不当可能导致项目声誉出现问题。”
还有一个发现就是“尽管指定实体提供的支持普遍被认为是积极的，但是一些知情者表示，缺乏透明度，一些孵化机构没有提供之前商量好的支持。”
这两大发现表明，密切关注指定机构对于避免移民欺诈和项目滥用至关重要。创业签证允许5名合伙人加入同一创业企业，有些人可能不会对企业有帮助而是通过弯弯绕绕的被动投资实现入境加拿大的目的。将宝贵的永居身份给到那些无助于经济的人的风险在增加。
就真实经济增长而言，创业签证的主要问题在于它直接向投资者签发永居身份，不要求投资者会将企业运营成功。加拿大法律规定，永居身份的续签主要依据实际居住。申请公民身份也是，只要申请人没有刑事犯罪。因此，政府没有法律义务要求持创业签证的投资者将企业运营成功。省提名则是签发临时工作签证，要求投资者签署《商业投资协议》（Business Performance Agreement）确保他们建立和运营公司，创业签证则缺乏杠杆作用。
你很可能会以为指定实体在创业企业中有利益在，它们想让申请人获得成功。这是事实。但是，我们知道私营领域并不总是按照政府的希望来运作的。在64家获批指定机构中，大部分都是商业孵化器（34家），它们中很多是拿报酬的，而不是对公司进行投资。不要说什么变化正在进行中，整个结构就是用来剥削的。
即使是谈到风险投资家和天使投资者，他们也有很多变通的法子来绕过政府规定的框架。
问题在于数量
在发布了2016年度报告之后，加拿大政府目前还没有发布其创业签证全面报告。但是，私营公司认为2018年到2019年间创业签证提供了大约750个永居身份。尽管这个数字是非官方的，但是依据我在这个项目中的经验以及和加拿大律师的讨论，这个数字八九不离十。
考虑到加拿大创业企业10年平均存活率为43%，天使投资者赞助的创业企业的7年存活率为35%，你就可以看到问题长期出在那里了。假设这些数字都是真的，假设每个创业企业都是由一名移民来运作（当然不太可能），长期刺激加拿大经济的移民的数量最理想的情况下为292个。
有更好的替代性选项
我的看法是加拿大应当关注让边缘社区参与进来，而不是关注下一个古怪的百万加元的想法。加拿大的区域试点计划，比如卑诗省的区域试点计划，就是把投资者吸引进来，在他们自己的地区开店，然后发展边缘社区。
卑诗省相较于其它省提名计划，大幅降低了要求，最重要的是只需要10万加元的投资。迹象显示前途是光明的，2019年潜在投资移民获得了51张永久居留邀请书（ITA）。
但是，区域试点的问题就是工作签证。永远不会有一大堆的投资者排着队要在卑诗省的白石市开启自己的生意，尤其是多花几十万就可以在温哥华得以实现的情况下。除非他们想获得永居身份。
工作签证的不确定性再加上《商业投资协议》往往让人们感到悲观。没人想跨越了半个地球，然后因为不可抗力或者其它因素失去了自己的移民身份。
但是如果区域试点直接给予永居身份，然后要求《商业投资协议》和10万加元的担保金，这会这么样呢？如果投资者违反约定，他们的担保金就没了；如果他们达到了要求，他们在20个月内拿回担保金。
这种结构有点类似于现在的创业签证，不是吗？加拿大不想收到充满谎言或者不切实际的创业想法的申请案，只想确保从永居身份中得到回报。
社区在试点计划中对企业进行支持让试点计划变得更好。这些社区知道它们到底需要什么。这种创业企业不仅直接帮助到了社区的战略发展，企业还更加容易成功，因为当地人口需要它们的服务。这可能不是一个百万加元的创业想法，但是更加安全。
就算投资者没有坚持到最后，担保金也可以放进一个社区来管理的发展基金中来服务当地人口，比如资助企业，改善基建和教育，或者培训劳动力等等。不管你怎么看，这都是一个双赢的局面。就算2019年所有51个申请人都没有按照承诺的那样创办企业，加拿大的各个社区也会得到510万加元来自由地进行自己发展。不管怎么看，这都不是一笔小数目。
区域试点是平衡多伦多、温哥华、蒙特利尔、渥太华和全国其它地区之间经济差距的好办法。它们建立社区，使其在国家的整体经济版图中更加活跃，而且在省级层面上更容易管理和监督。
让各省决定它们需要什么类型的企业，这些企业需要放到哪里，这样就可以产生远超创业签证的福利，创业签证这个时髦的词儿看起来很创新，但是没有包容性。而加拿大正在失去包容性。
原创 Ahmad Abbas 投资移民知情者
投资居留和投资入籍计划有着种类繁多的投资选项。从房产到债券，再到股本等等，谈到获取第二公民身份或者居留身份，投资者的选择太多了。
加拿大已经制定了一个框架，让企业家通过积极的投资来获取居留身份，这基本上意味着建立和管理自己的企业。不管是通过各种省提名计划还是时髦的创业签证，加拿大大都专注于引进特定类型的投资移民，这些人不仅能带来外国的投资，还能在更多方面造福加拿大。
对于“大白北”（The Great White North）来说，这是一个明智之举。一个繁荣的经济体需要得益于没有约束条件的外国资金的流入；暂停的魁省投资移民就证明了这一点。但是，对于拥有世界上最强经济之一的国家来说，可以创造出就业机会，带来新企业，与社会进行融合，然后持续刺激GDP增长的长期投资福利比快钱更具吸引力。
加拿大对投资移民的看法是值得称赞的；这是经过深思熟虑的，符合其战略经济增长计划。然而，我认为对创业签证的过多关注是这一大计划下的一个错误。
我无法对吸引具有创新精神和有闯劲的企业家的行为进行指责；它是提升加拿大经济实力一个强劲框架，也是吸引更多高科技企业来加拿大的一条途径。但是，我确实认为加拿大各省，尤其是卑诗省，有着更好的计划。
长期思维
加拿大押宝创业签证就像风险投资家押宝自己的一笔投资会大获成功一样，但是风险投资家更了解自己的投资，更能在更高层面审视自己的成功几率。
为方便说明，我们假设加拿大向企业家移民签发永居身份是对他们进行投资。加拿大政府想吸引可以积极管理和运营企业的特定类别的人才。如果移民没有做到，加拿大将浪费一个本可以造福经济的永居身份。
让我们看看事实，创业签证依赖于私人机构——商业孵化器，天使投资人，还有风险投资家——来审视创业投资和投资者是否配得上一个永居身份。加拿大移民局的官员只关心投资者背景是否干净，有没有商业计划，申请案是否完整，有没有上述机构的支持信。
现在，加拿大政府想确保这些获批的机构采用官方的规则手册，效仿政府的最佳实践，这一点可不容易跟踪。加拿大Revision Division 2016年发布了一份报告，报告中的一大发现就是：
“创业签证遭到欺诈和滥用的可能性最低，贯彻的措施可以成功地找出问题。但是，指定实体对创业活动的监管不当可能导致项目声誉出现问题。”
还有一个发现就是“尽管指定实体提供的支持普遍被认为是积极的，但是一些知情者表示，缺乏透明度，一些孵化机构没有提供之前商量好的支持。”
这两大发现表明，密切关注指定机构对于避免移民欺诈和项目滥用至关重要。创业签证允许5名合伙人加入同一创业企业，有些人可能不会对企业有帮助而是通过弯弯绕绕的被动投资实现入境加拿大的目的。将宝贵的永居身份给到那些无助于经济的人的风险在增加。
就真实经济增长而言，创业签证的主要问题在于它直接向投资者签发永居身份，不要求投资者会将企业运营成功。加拿大法律规定，永居身份的续签主要依据实际居住。申请公民身份也是，只要申请人没有刑事犯罪。因此，政府没有法律义务要求持创业签证的投资者将企业运营成功。省提名则是签发临时工作签证，要求投资者签署《商业投资协议》（Business Performance Agreement）确保他们建立和运营公司，创业签证则缺乏杠杆作用。
你很可能会以为指定实体在创业企业中有利益在，它们想让申请人获得成功。这是事实。但是，我们知道私营领域并不总是按照政府的希望来运作的。在64家获批指定机构中，大部分都是商业孵化器（34家），它们中很多是拿报酬的，而不是对公司进行投资。不要说什么变化正在进行中，整个结构就是用来剥削的。
即使是谈到风险投资家和天使投资者，他们也有很多变通的法子来绕过政府规定的框架。
问题在于数量
在发布了2016年度报告之后，加拿大政府目前还没有发布其创业签证全面报告。但是，私营公司认为2018年到2019年间创业签证提供了大约750个永居身份。尽管这个数字是非官方的，但是依据我在这个项目中的经验以及和加拿大律师的讨论，这个数字八九不离十。
考虑到加拿大创业企业10年平均存活率为43%，天使投资者赞助的创业企业的7年存活率为35%，你就可以看到问题长期出在那里了。假设这些数字都是真的，假设每个创业企业都是由一名移民来运作（当然不太可能），长期刺激加拿大经济的移民的数量最理想的情况下为292个。
有更好的替代性选项
我的看法是加拿大应当关注让边缘社区参与进来，而不是关注下一个古怪的百万加元的想法。加拿大的区域试点计划，比如卑诗省的区域试点计划，就是把投资者吸引进来，在他们自己的地区开店，然后发展边缘社区。
卑诗省相较于其它省提名计划，大幅降低了要求，最重要的是只需要10万加元的投资。迹象显示前途是光明的，2019年潜在投资移民获得了51张永久居留邀请书（ITA）。
但是，区域试点的问题就是工作签证。永远不会有一大堆的投资者排着队要在卑诗省的白石市开启自己的生意，尤其是多花几十万就可以在温哥华得以实现的情况下。除非他们想获得永居身份。
工作签证的不确定性再加上《商业投资协议》往往让人们感到悲观。没人想跨越了半个地球，然后因为不可抗力或者其它因素失去了自己的移民身份。
但是如果区域试点直接给予永居身份，然后要求《商业投资协议》和10万加元的担保金，这会这么样呢？如果投资者违反约定，他们的担保金就没了；如果他们达到了要求，他们在20个月内拿回担保金。
这种结构有点类似于现在的创业签证，不是吗？加拿大不想收到充满谎言或者不切实际的创业想法的申请案，只想确保从永居身份中得到回报。
社区在试点计划中对企业进行支持让试点计划变得更好。这些社区知道它们到底需要什么。这种创业企业不仅直接帮助到了社区的战略发展，企业还更加容易成功，因为当地人口需要它们的服务。这可能不是一个百万加元的创业想法，但是更加安全。
就算投资者没有坚持到最后，担保金也可以放进一个社区来管理的发展基金中来服务当地人口，比如资助企业，改善基建和教育，或者培训劳动力等等。不管你怎么看，这都是一个双赢的局面。就算2019年所有51个申请人都没有按照承诺的那样创办企业，加拿大的各个社区也会得到510万加元来自由地进行自己发展。不管怎么看，这都不是一笔小数目。
区域试点是平衡多伦多、温哥华、蒙特利尔、渥太华和全国其它地区之间经济差距的好办法。它们建立社区，使其在国家的整体经济版图中更加活跃，而且在省级层面上更容易管理和监督。
让各省决定它们需要什么类型的企业，这些企业需要放到哪里，这样就可以产生远超创业签证的福利，创业签证这个时髦的词儿看起来很创新，但是没有包容性。而加拿大正在失去包容性。
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