#走在前 开新局# 【“十强产业”看日照丨“钢”柔并济 链上发力】
论经济规模、人口数量，日照是个小城。但小城也有其他大城市无可比拟之处，有些成绩放在全国乃至全球也是举足轻重的：
因港而立、港城一体，临港经济特色鲜明，日照港港口货物吞吐量居全国沿海港口第6位、全球第9位；
将打造在全国有影响力、在世界有竞争力的绿色钢铁产业链，建设沿海先进钢铁制造基地，未来几年，山东省8000万吨钢铁产能，有一半布局在日照；
依托独特的山海资源和优质生态环境，日照正在建设全国知名的旅游休闲目的地、体育名城、康养之城。
小城市，有大理想。
锻长板，传统产业迈向高端
“如果说9Ni钢是‘钢板皇冠上的明珠’，那我们无疑是摘得了这颗明珠。”在山钢集团日照有限公司，科技质量中心/钢铁研究院高级工程师车金锋满脸自豪。9Ni钢是-196℃级低温设备和容器最重要结构材料，被广泛用于制造液氮和液化天然气储罐。该钢种是国内外业界公认的高技术含量、高生产难度、高利润空间产品，国内只有少数钢企具备9Ni钢批量生产能力。
“如果说别的钢厂钢卷的‘珠穆朗玛峰’是1.2mm，那我们的是0.6mm。”日前，在日照钢铁控股集团有限公司ESP生产车间的参观连廊上，ESP制造部作业规划组组长季伟斌为记者形象介绍，100㎜以上厚度的铸坯如何在下方193.66米的产线上先被“抡大锤”粗轧至十几毫米，随后被“抡小锤”精轧成为填补国内技术和市场空白的0.6mm超薄热轧钢卷。目前，日照钢铁控股集团有限公司拥有代表世界热轧最高水平的5条ESP生产线，是世界规模最大的高质量薄宽带钢生产基地。
小城大钢，是日照的鲜明特点。按照省委、省政府规划，山东省8000万吨钢铁产能未来将有一半在日照布局。目前，日照正全力推动日钢集团产能承接、山钢日照基地二期等重大生产力布局项目落地。
钢铁这个传统产业的将来，是“日薄西山”，还是迈向高端？日照钢铁产业发展的印记里，答案呼之欲出。
2018年，山钢集团日照有限公司全面实现年度生产计划目标，吨钢实现利润400元，创造了大型钢铁项目投产即盈利的历史新纪录，日照钢铁产业自此拥有了日钢集团、山钢日照公司两座主峰。
2018年，钢铁产业成为日照市首个千亿级产业集群。2021年，日照市钢铁产业产值突破1900亿元，日照钢铁板带材中高端产品占比攀升至80%以上。
日照市还不断扩大钢铁与汽车、高端装备等产业深度融合发展的产业生态圈。汽车产业集群式发展迈出坚实步伐，包括长城汽车、中兴汽车在内的多个整车项目相继建成投产，集聚起350多家零部件企业。日照市汽车整车及零部件产业成为省“十强”产业雁阵形集群，是省新能源汽车产业发展规划明确的3个新能源乘用车产业集群之一。
在钢铁扩能上量、迈向精品化的同时，绿色化、智能化的生产变革也在进行，日照的各项环保指标不但没有恶化，反而实现了大幅度改善。目前，山钢集团日照有限公司、日照钢铁控股集团有限公司均已完成超低排放改造，山钢集团日照有限公司成为全省唯一环保绩效A级钢铁企业、国家级绿色工厂。2021年，日照市空气质量全面达到国家二级标准，是全省第四座全面达到这一标准的城市。
而今的日照，不仅有蓝天碧海金沙滩，更锻造了一身“钢筋铁骨”。今年前5个月，日照市制造业技改投资增长54.9%，增幅居全省第1位。
优布局，新兴产业蓄势崛起
在做强做大主导产业的同时，日照全面审视自己的优势、短板、潜力，确定了钢铁、生命健康、新一代信息技术等十条重点产业链。这意味着，除钢铁、汽车、高端化工等传统优势产业之外，新兴产业、特色产业成为日照拼抢的新赛道。
这个夏天，日照体育正迎来“高光时刻”。自5月28日山东省第二十五届运动会帆船（帆板）决赛在日照世帆赛基地开赛以来，柔道、手球、足球、跆拳道、现代五项等省运会各项赛事在日照各区县体育场馆渐次展开。
全省规模最大、层次最高、影响最广的综合性体育盛会，缘何花落日照？
近年来举办过200多场省级以上体育赛事，构建了“发展三大球、做大水文章、打好户外牌、唱响特色戏”的赛事格局；2020年以来，圆满保障了8支国家队驻日照训练备战东京奥运会；全市人均体育场地面积达4.78平方米，被推荐为全省唯一的全国全民运动健身模范市……省运会进入“日照时间”，是“恰逢其时”。
体育，不仅是日照的城市新名片，更成为城市发展的新引擎。近年来，日照市将发展体育产业作为推动经济社会实现弯道超车的重要途径，做好“体育+”文章，打造“赛场即是景点，比赛即是旅游”的体育旅游消费场景，已形成“一日比赛，多日停留；一人参赛，多人旅游；单人竞赛，多人消费”的体育旅游新模式。
“柔性PVDF压电薄膜，在国外仅有美国、日本、法国等三个国家的4个公司能进行产业化制备，我们公司的产业化填补了国内空白。”2019年成立的三三智能科技（日照）有限公司，如一匹黑马正奔袭入新一代信息技术产业领域。董事长管建国告诉记者，去年公司先后研制了超声传感器、压电传感线缆、智能交通传感器等多款国内首创产品。今年，项目二期将投入运营，新增产线3条。
三三智能科技是日照高新区新一代信息技术产业园143家入园企业之一。日照高新区科技与经济发展局副局长李海涛介绍，五年前，这个产业园从零起步，如今已形成了以集成电路、大数据为基础，软件与信息服务、云计算、人工智能、物联网等为重点的新一代信息技术全产业矩阵。
更多的新兴产业、特色产业正在日照拔节孕穗：日照先进钢铁制造、汽车整车及零部件、阳光海岸带精品旅游等6个产业集群入选山东省“十强”产业“雁阵形”集群，9家企业入选省级“十强”产业集群领军企业。日照市信息技术服务产业集群、日照市高品质特种钢铁材料产业集群，入选为山东省首批12个战略性新兴产业集群。“日照绿茶”被纳入全省13个重点培育的农业优势特色产业。
去年，日照“四新”经济招引项目占比75.4%。今年前5个月，日照市“四新”投资占比提高10.6个百分点，居全省第2位，高技术产业投资增长13.4%。
强链条，产业生态圈升级扩容
引来投资5亿元的巴洛特项目，带来投资5亿元的科巢生物、投资11亿元的正济药业等项目；引来总投资5亿美元的科睿特项目，还未投产就已吸引3家上下游配套企业落户，6个配套项目在谈……
——在日照经开区，“引进一个带来一串”的产业链招商故事，不断上演。
投资10亿元的香港兴华半导体芯片项目一期刚投产运行，便收到了一份来自隔壁企业山东永而佳电子科技有限公司生产晶圆的订单。紧接着，园区另一家产业链下游企业，也向其发出订单需求。而在投产之前，为其需要的设备及设备调试提供服务的上游企业，也是园区内的企业……
——在日照高新区新一代信息技术产业园，“邻居就是上下游，不出园区就有产业链”的产业生态圈，正在形成。
近年来，日照立足钢铁、汽车、信息技术、生物医药、文化体育等特色优势产业，持续抓好建链、延链、补链、强链，推动产业链式布局、集群发展。
日照市各分管市领导，就是十条重点产业链的链长。“市领导挂帅出征、担任链长，可以更加有效地整合各条产业链上要素资源，在更高层面上保障各个产业链的完整、稳定和发展。”市发展改革委党组书记、主任卢东磊介绍。
链长之外，各产业链实行“一个牵头部门跟进、一个服务专班靠上、一套实施方案引领、一批重点项目支撑、一个产业联盟推进”的“五个一”工作模式，一手抓现有企业技改升级，一手抓建链延链补链强链招商，力争到2025年底，全市形成产值（营收）三千亿级1个、千亿级1个、五百亿级3个的产业梯次发展格局。
加快日照先进钢铁制造基地建设，加大产业链、供应链以商招商力度提升钢铁产业核心竞争力；充分释放汽车整车产能，加快发展汽车金融、维修保养等后市场服务，提升汽车产业价值链；深挖用好省级化工园区平台资源，围绕“油头化身高化尾”补链强链，打造高端化工产业基地……时下，日照十大产业链正加快补链、延链、强链，进一步筑牢“压舱石”、拼抢“新赛道”、做强“增长点”。
一子落，满盘活。大项目、好项目具有更强的引领和集聚作用。今年，日照确定50个体量较大、带动力强的项目，由25位市领导负责，每人包保2个项目，每个项目配备1名服务专员，为项目提供全生命周期服务。
“链”起产业生态，“聚”起发展动能。一季度，十大产业增加值（不含现代海洋）增长11.1%，快于GDP增速5.8个百分点。“四新”经济增加值增长11.6%，占GDP比重达到30.39%。1—5月，全市实现规模以上工业总产值1697.4亿元，增长 11.7%。上半年，日照市101个实施类省级重点项目总投资完成率全省居前。（大众日报）https://t.cn/A6aTZMsu
论经济规模、人口数量，日照是个小城。但小城也有其他大城市无可比拟之处，有些成绩放在全国乃至全球也是举足轻重的：
因港而立、港城一体，临港经济特色鲜明，日照港港口货物吞吐量居全国沿海港口第6位、全球第9位；
将打造在全国有影响力、在世界有竞争力的绿色钢铁产业链，建设沿海先进钢铁制造基地，未来几年，山东省8000万吨钢铁产能，有一半布局在日照；
依托独特的山海资源和优质生态环境，日照正在建设全国知名的旅游休闲目的地、体育名城、康养之城。
小城市，有大理想。
锻长板，传统产业迈向高端
“如果说9Ni钢是‘钢板皇冠上的明珠’，那我们无疑是摘得了这颗明珠。”在山钢集团日照有限公司，科技质量中心/钢铁研究院高级工程师车金锋满脸自豪。9Ni钢是-196℃级低温设备和容器最重要结构材料，被广泛用于制造液氮和液化天然气储罐。该钢种是国内外业界公认的高技术含量、高生产难度、高利润空间产品，国内只有少数钢企具备9Ni钢批量生产能力。
“如果说别的钢厂钢卷的‘珠穆朗玛峰’是1.2mm，那我们的是0.6mm。”日前，在日照钢铁控股集团有限公司ESP生产车间的参观连廊上，ESP制造部作业规划组组长季伟斌为记者形象介绍，100㎜以上厚度的铸坯如何在下方193.66米的产线上先被“抡大锤”粗轧至十几毫米，随后被“抡小锤”精轧成为填补国内技术和市场空白的0.6mm超薄热轧钢卷。目前，日照钢铁控股集团有限公司拥有代表世界热轧最高水平的5条ESP生产线，是世界规模最大的高质量薄宽带钢生产基地。
小城大钢，是日照的鲜明特点。按照省委、省政府规划，山东省8000万吨钢铁产能未来将有一半在日照布局。目前，日照正全力推动日钢集团产能承接、山钢日照基地二期等重大生产力布局项目落地。
钢铁这个传统产业的将来，是“日薄西山”，还是迈向高端？日照钢铁产业发展的印记里，答案呼之欲出。
2018年，山钢集团日照有限公司全面实现年度生产计划目标，吨钢实现利润400元，创造了大型钢铁项目投产即盈利的历史新纪录，日照钢铁产业自此拥有了日钢集团、山钢日照公司两座主峰。
2018年，钢铁产业成为日照市首个千亿级产业集群。2021年，日照市钢铁产业产值突破1900亿元，日照钢铁板带材中高端产品占比攀升至80%以上。
日照市还不断扩大钢铁与汽车、高端装备等产业深度融合发展的产业生态圈。汽车产业集群式发展迈出坚实步伐，包括长城汽车、中兴汽车在内的多个整车项目相继建成投产，集聚起350多家零部件企业。日照市汽车整车及零部件产业成为省“十强”产业雁阵形集群，是省新能源汽车产业发展规划明确的3个新能源乘用车产业集群之一。
在钢铁扩能上量、迈向精品化的同时，绿色化、智能化的生产变革也在进行，日照的各项环保指标不但没有恶化，反而实现了大幅度改善。目前，山钢集团日照有限公司、日照钢铁控股集团有限公司均已完成超低排放改造，山钢集团日照有限公司成为全省唯一环保绩效A级钢铁企业、国家级绿色工厂。2021年，日照市空气质量全面达到国家二级标准，是全省第四座全面达到这一标准的城市。
而今的日照，不仅有蓝天碧海金沙滩，更锻造了一身“钢筋铁骨”。今年前5个月，日照市制造业技改投资增长54.9%，增幅居全省第1位。
优布局，新兴产业蓄势崛起
在做强做大主导产业的同时，日照全面审视自己的优势、短板、潜力，确定了钢铁、生命健康、新一代信息技术等十条重点产业链。这意味着，除钢铁、汽车、高端化工等传统优势产业之外，新兴产业、特色产业成为日照拼抢的新赛道。
这个夏天，日照体育正迎来“高光时刻”。自5月28日山东省第二十五届运动会帆船（帆板）决赛在日照世帆赛基地开赛以来，柔道、手球、足球、跆拳道、现代五项等省运会各项赛事在日照各区县体育场馆渐次展开。
全省规模最大、层次最高、影响最广的综合性体育盛会，缘何花落日照？
近年来举办过200多场省级以上体育赛事，构建了“发展三大球、做大水文章、打好户外牌、唱响特色戏”的赛事格局；2020年以来，圆满保障了8支国家队驻日照训练备战东京奥运会；全市人均体育场地面积达4.78平方米，被推荐为全省唯一的全国全民运动健身模范市……省运会进入“日照时间”，是“恰逢其时”。
体育，不仅是日照的城市新名片，更成为城市发展的新引擎。近年来，日照市将发展体育产业作为推动经济社会实现弯道超车的重要途径，做好“体育+”文章，打造“赛场即是景点，比赛即是旅游”的体育旅游消费场景，已形成“一日比赛，多日停留；一人参赛，多人旅游；单人竞赛，多人消费”的体育旅游新模式。
“柔性PVDF压电薄膜，在国外仅有美国、日本、法国等三个国家的4个公司能进行产业化制备，我们公司的产业化填补了国内空白。”2019年成立的三三智能科技（日照）有限公司，如一匹黑马正奔袭入新一代信息技术产业领域。董事长管建国告诉记者，去年公司先后研制了超声传感器、压电传感线缆、智能交通传感器等多款国内首创产品。今年，项目二期将投入运营，新增产线3条。
三三智能科技是日照高新区新一代信息技术产业园143家入园企业之一。日照高新区科技与经济发展局副局长李海涛介绍，五年前，这个产业园从零起步，如今已形成了以集成电路、大数据为基础，软件与信息服务、云计算、人工智能、物联网等为重点的新一代信息技术全产业矩阵。
更多的新兴产业、特色产业正在日照拔节孕穗：日照先进钢铁制造、汽车整车及零部件、阳光海岸带精品旅游等6个产业集群入选山东省“十强”产业“雁阵形”集群，9家企业入选省级“十强”产业集群领军企业。日照市信息技术服务产业集群、日照市高品质特种钢铁材料产业集群，入选为山东省首批12个战略性新兴产业集群。“日照绿茶”被纳入全省13个重点培育的农业优势特色产业。
去年，日照“四新”经济招引项目占比75.4%。今年前5个月，日照市“四新”投资占比提高10.6个百分点，居全省第2位，高技术产业投资增长13.4%。
强链条，产业生态圈升级扩容
引来投资5亿元的巴洛特项目，带来投资5亿元的科巢生物、投资11亿元的正济药业等项目；引来总投资5亿美元的科睿特项目，还未投产就已吸引3家上下游配套企业落户，6个配套项目在谈……
——在日照经开区，“引进一个带来一串”的产业链招商故事，不断上演。
投资10亿元的香港兴华半导体芯片项目一期刚投产运行，便收到了一份来自隔壁企业山东永而佳电子科技有限公司生产晶圆的订单。紧接着，园区另一家产业链下游企业，也向其发出订单需求。而在投产之前，为其需要的设备及设备调试提供服务的上游企业，也是园区内的企业……
——在日照高新区新一代信息技术产业园，“邻居就是上下游，不出园区就有产业链”的产业生态圈，正在形成。
近年来，日照立足钢铁、汽车、信息技术、生物医药、文化体育等特色优势产业，持续抓好建链、延链、补链、强链，推动产业链式布局、集群发展。
日照市各分管市领导，就是十条重点产业链的链长。“市领导挂帅出征、担任链长，可以更加有效地整合各条产业链上要素资源，在更高层面上保障各个产业链的完整、稳定和发展。”市发展改革委党组书记、主任卢东磊介绍。
链长之外，各产业链实行“一个牵头部门跟进、一个服务专班靠上、一套实施方案引领、一批重点项目支撑、一个产业联盟推进”的“五个一”工作模式，一手抓现有企业技改升级，一手抓建链延链补链强链招商，力争到2025年底，全市形成产值（营收）三千亿级1个、千亿级1个、五百亿级3个的产业梯次发展格局。
加快日照先进钢铁制造基地建设，加大产业链、供应链以商招商力度提升钢铁产业核心竞争力；充分释放汽车整车产能，加快发展汽车金融、维修保养等后市场服务，提升汽车产业价值链；深挖用好省级化工园区平台资源，围绕“油头化身高化尾”补链强链，打造高端化工产业基地……时下，日照十大产业链正加快补链、延链、强链，进一步筑牢“压舱石”、拼抢“新赛道”、做强“增长点”。
一子落，满盘活。大项目、好项目具有更强的引领和集聚作用。今年，日照确定50个体量较大、带动力强的项目，由25位市领导负责，每人包保2个项目，每个项目配备1名服务专员，为项目提供全生命周期服务。
“链”起产业生态，“聚”起发展动能。一季度，十大产业增加值（不含现代海洋）增长11.1%，快于GDP增速5.8个百分点。“四新”经济增加值增长11.6%，占GDP比重达到30.39%。1—5月，全市实现规模以上工业总产值1697.4亿元，增长 11.7%。上半年，日照市101个实施类省级重点项目总投资完成率全省居前。（大众日报）https://t.cn/A6aTZMsu
如果你现在还能看到2000新币一尺（8.64万元/平米）以下的好货，需要尽早下手，否则时机就错过了，因为一个时代翻篇了。目前新加坡本地买主很大的一个问题，就是只参考过去别人的成交价，而很少看未来。
我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。
但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。
新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。
2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。
价格趋势
植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。
我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。
新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。
现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。
新加坡房市结构性变化
新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。
我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。
因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。
新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。
总结
投资就是在不确定性中寻找确定性。
现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。
新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。
巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化，所以一定要把握机会把你的雪球滚出去。
— 节选新加坡眼的文章
我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。
但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。
新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。
2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。
价格趋势
植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。
我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。
新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。
现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。
新加坡房市结构性变化
新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。
我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。
因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。
新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。
总结
投资就是在不确定性中寻找确定性。
现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。
新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。
巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化，所以一定要把握机会把你的雪球滚出去。
— 节选新加坡眼的文章
HR做了十年依然是小主管，到底是什么“坑”拖延了你?
“我做HR这行也快十年了，却依然只是一名普通的小主管，看着别人五年的都升经理了好心酸。我该如何跳出执行者的角色呢？”
聊了很久，我发现其实他专业基本功还不错，人力资源六大模块都有实操经验。
但当我问他几个问题：
你知道现在的95后喜欢什么样的招聘文案吗？
作为HR，你是否懂得每一个员工的需求、了解他们的特点，真正实现人岗匹配？
你知道公司领导对HR的期望是什么吗？
……
他一下子懵了，这才觉得自己做了那么多年HR,似乎只是在做资源，而非搞人力，没有好好去研究人力资源的心理学。
1
什么是人力资源的心理学
俗话说：有人的地方就有江湖。
相对于其他职业来说，HR是一个与人打交道非常多的职业。
记得刚踏入这行时，有位HR前辈曾问我：你觉得人力资源是做什么的？我很机械地查了下百度，把定义给他背了一遍。
前辈笑笑，有点鄙夷地说：你那是官方版本，不是行家话。人力资源，就是先做人再做事，把人搞定了，你就搞定了一切。
当时对前辈说的话感受还不深，但随着经验的积累，职位的升迁，我发现前辈归纳得很对。大道至简，真的就是把人搞定就可以。
而要搞定人，一定离不开心理学。
所谓人力资源的心理学，简单说就是从心理学的角度进行人力资源管理。
心理学贯穿于人力资源选、用、育、留的全过程，那么与HR有关常见的心理学理论主要包括哪些呢？
（一）马斯洛需求理论
该理论将人的需求从低到高分为生理、安全、归属、受尊重、自我实现五种类型。这就促使管理者必须考虑如何更好地从心理上去满足员工的高层次需要，从文化上对员工加以调控和引导，帮助他们实现各自的愿望。
（二）麦克利兰冰山模型理论
该理论就是将人员个体素质划分为显性（基本知识、基本技能）、隐性（社会角色、自我形象、特质和动机）两部分，通过对员工隐性素质的挖掘与激发，帮助个体与组织绩效的进步。（见图2）
（三）赫兹伯格双因素理论
该理论认为，影响员工工作态度的因素有两种，一种是保健因素，另一种是激励因素。从保健到激励，即从防止员工产生不满情绪到激励员工工作热情。 （见图3）
2
HR为什么要懂心理学
前段时间我在网上看到过一个资深HR招聘官的经验分享，他说如果某个求职者一坐下就翘腿，代表这个人充满企图心与自信；十指交叉紧扣是紧张和缺乏自信的信号；手指搓动手掌或双手搓动是缓解心理的不安；求职者遇到困难和压力的时候，通常会把嘴唇藏起来或绷紧……
于是底下留言跟帖的网友惊呼：被懂心理学的HR面试太可怕了！这一进门我不就彻底“赤裸裸”了？
从这个段子来看，心理学对HR的技能加成真是太大了！
所谓养花要懂花性，养鱼要懂鱼性，因此做HR当然也需要懂心理学，理由如下：
（一）人力资源传统六大模块都围绕人，而与人沟通就少不了心理学。
例如一位HR要进行年度培训计划的需求调研，假设他直接问员工：“关于培训计划，你有什么需求吗？”
则员工可能会说：“又要搞培训，我没啥需求呀！”
但如果HR学过心理学，一定会在调研前先花几分钟营造彼此接纳的氛围；接着再问：“如果你希望绩效能够有所改进的话，公司可以在哪些方面给你提供培训帮助？”
可见在沟通中运用心理学，能让HR的工作更加顺畅。
（二）做好员工的情绪管理也需要心理学。
每个员工都是一个独立的个体，他们在生活中每一个细节的变化都会影响到他的工作情绪，而不良的情绪必然会影响到工作，导致工作效率降低。
运用心理学的知识与技巧，HR可以帮助员工解脱负面情绪的困扰，让积极情绪的能量通过员工在企业里自由流动，最终推动整个组织产生积极的变化。
（三）心理学是实现组织变革的助推剂
无边界的时代，每个行业都在悄然变革。戴维•尤里奇指出，需要对人力资源管理者的角色重新定义，HR应是变革的推进者，可以发挥重要的作用。
“组织者人之心、人者心之器”，要改变组织必须先从改变个人开始。善用心理学的HR，才能做好变革的“唤醒者”与文化的“传播者”。
3
心理学在人力资源管理中的应用
既然心理学对HR如此的重要，那么作为HR来说，又该如何去运用心理学知识呢？我们可拿招聘、薪酬、员工关系三个模块来举例分析。
（一）人员招聘
香港心理学家顾修全博士说得好：“成功的销售从心理开始。”
而招聘何尝不是一场营销，招聘的过程实际上就是一场心理战术。HR在甄选员工时，可以运用心理学知识与工具对员工进行评估：
一是个人能力，包括知识面、智力、管理能力、专业技能等；
二是个性品质，如情绪的稳定性、决策的果断性、独立性、活泼性、责任心等；
三是个人的职业兴趣与职业适应性，即个人适合于做何种工作。
常见的心理学测试工具有：九型人格测试、霍兰德职业兴趣量表、卡特尔16PF、MBTI、大五人格测试、DISC、性格色彩测试等。
此外，招聘中HR需要注意的心理学效应有：首应效应（第一印象）、光环效应（晕轮效应）、刻板效应、从众心理、霍桑效应等。
（二）薪酬设计
薪酬设计的背后其实是人际心理，一种心理契约的达成。
好的薪酬体系是符合人性的，而符合人性的机制一定会对企业带来*大的帮助。
从心理学的角度，薪酬体系可以这样设计：
第一步：认识不同类别员工的需求层次
要知道员工除了物质需要，还有精神需要，这里可以运用本文所提到的马斯洛需求理论。
第二步：设计薪酬体系
1、开展工作分析与岗位价值评估；
2、做好员工个人能力与素质的评估，尤其关注“冰山”下的部分，HR需要判断员工是否胜任该岗位以及对该岗位的胜任程度；
3、做好市场薪酬调查工作，并进行企业人力成本分析。
第三步：选择薪酬模式
薪酬模式有许多，但不同级别员工的诉求有所不同，所以应加以区分，例如：
对于基层员工：基本工资+绩效+晋升
对于中层员工：基本工资+绩效+管理激励（含物质和文化）+晋升
对于高层员工：年薪制+分红（期权）/合伙人（成立新公司独立核算方式为佳）
薪酬的本质是传递企业价值观，所以HR既要清楚组织领导者的利益心理，也要了解员工对价值回报的期望心理。
（三）员工关系
说到员工关系的心理学，则不得不提著名的EAP计划。
EAP即员工帮助计划，是指帮助员工及其家庭成员解决心理和行为问题，从而提高绩效及改善组织氛围的项目。
HR要操作一项比较完整的EAP项目至少涉及三个层面内容：
1、生活层面，包括为员工的身心健康问题、人际交往问题、情感困扰问题、法律问题等提供培训和咨询服务；以及做好外派员工的家庭关系维护；为员工提供心理健康评估和教练服务等。
2、工作层面，向员工提供职业发展、压力管理等方面的培训和咨询服务；以及做好对外派员工的心理适应性评估、工作压力疏导等。
3、组织层面，解决由于组织调整给员工带来岗位变动或裁员而产生的适应性问题；或者由于公司兼并、重组、收购等引起的老员工与新公司、新同事、新文化之间的适应性问题等。
4
写在最后
英国著名企业家诺斯克特•帕金森说过：管理，即是处理各种人际关系。
HR掌握人力资源心理学的目的，是为了更好地调动、激发员工的干事创业的热情，为他们赋能，增强员工对组织的认同感和归属感，从而提高工作绩效。
未来你想成为一名更加优秀的HR，那就从“心”开始。
“我做HR这行也快十年了，却依然只是一名普通的小主管，看着别人五年的都升经理了好心酸。我该如何跳出执行者的角色呢？”
聊了很久，我发现其实他专业基本功还不错，人力资源六大模块都有实操经验。
但当我问他几个问题：
你知道现在的95后喜欢什么样的招聘文案吗？
作为HR，你是否懂得每一个员工的需求、了解他们的特点，真正实现人岗匹配？
你知道公司领导对HR的期望是什么吗？
……
他一下子懵了，这才觉得自己做了那么多年HR,似乎只是在做资源，而非搞人力，没有好好去研究人力资源的心理学。
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什么是人力资源的心理学
俗话说：有人的地方就有江湖。
相对于其他职业来说，HR是一个与人打交道非常多的职业。
记得刚踏入这行时，有位HR前辈曾问我：你觉得人力资源是做什么的？我很机械地查了下百度，把定义给他背了一遍。
前辈笑笑，有点鄙夷地说：你那是官方版本，不是行家话。人力资源，就是先做人再做事，把人搞定了，你就搞定了一切。
当时对前辈说的话感受还不深，但随着经验的积累，职位的升迁，我发现前辈归纳得很对。大道至简，真的就是把人搞定就可以。
而要搞定人，一定离不开心理学。
所谓人力资源的心理学，简单说就是从心理学的角度进行人力资源管理。
心理学贯穿于人力资源选、用、育、留的全过程，那么与HR有关常见的心理学理论主要包括哪些呢？
（一）马斯洛需求理论
该理论将人的需求从低到高分为生理、安全、归属、受尊重、自我实现五种类型。这就促使管理者必须考虑如何更好地从心理上去满足员工的高层次需要，从文化上对员工加以调控和引导，帮助他们实现各自的愿望。
（二）麦克利兰冰山模型理论
该理论就是将人员个体素质划分为显性（基本知识、基本技能）、隐性（社会角色、自我形象、特质和动机）两部分，通过对员工隐性素质的挖掘与激发，帮助个体与组织绩效的进步。（见图2）
（三）赫兹伯格双因素理论
该理论认为，影响员工工作态度的因素有两种，一种是保健因素，另一种是激励因素。从保健到激励，即从防止员工产生不满情绪到激励员工工作热情。 （见图3）
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HR为什么要懂心理学
前段时间我在网上看到过一个资深HR招聘官的经验分享，他说如果某个求职者一坐下就翘腿，代表这个人充满企图心与自信；十指交叉紧扣是紧张和缺乏自信的信号；手指搓动手掌或双手搓动是缓解心理的不安；求职者遇到困难和压力的时候，通常会把嘴唇藏起来或绷紧……
于是底下留言跟帖的网友惊呼：被懂心理学的HR面试太可怕了！这一进门我不就彻底“赤裸裸”了？
从这个段子来看，心理学对HR的技能加成真是太大了！
所谓养花要懂花性，养鱼要懂鱼性，因此做HR当然也需要懂心理学，理由如下：
（一）人力资源传统六大模块都围绕人，而与人沟通就少不了心理学。
例如一位HR要进行年度培训计划的需求调研，假设他直接问员工：“关于培训计划，你有什么需求吗？”
则员工可能会说：“又要搞培训，我没啥需求呀！”
但如果HR学过心理学，一定会在调研前先花几分钟营造彼此接纳的氛围；接着再问：“如果你希望绩效能够有所改进的话，公司可以在哪些方面给你提供培训帮助？”
可见在沟通中运用心理学，能让HR的工作更加顺畅。
（二）做好员工的情绪管理也需要心理学。
每个员工都是一个独立的个体，他们在生活中每一个细节的变化都会影响到他的工作情绪，而不良的情绪必然会影响到工作，导致工作效率降低。
运用心理学的知识与技巧，HR可以帮助员工解脱负面情绪的困扰，让积极情绪的能量通过员工在企业里自由流动，最终推动整个组织产生积极的变化。
（三）心理学是实现组织变革的助推剂
无边界的时代，每个行业都在悄然变革。戴维•尤里奇指出，需要对人力资源管理者的角色重新定义，HR应是变革的推进者，可以发挥重要的作用。
“组织者人之心、人者心之器”，要改变组织必须先从改变个人开始。善用心理学的HR，才能做好变革的“唤醒者”与文化的“传播者”。
3
心理学在人力资源管理中的应用
既然心理学对HR如此的重要，那么作为HR来说，又该如何去运用心理学知识呢？我们可拿招聘、薪酬、员工关系三个模块来举例分析。
（一）人员招聘
香港心理学家顾修全博士说得好：“成功的销售从心理开始。”
而招聘何尝不是一场营销，招聘的过程实际上就是一场心理战术。HR在甄选员工时，可以运用心理学知识与工具对员工进行评估：
一是个人能力，包括知识面、智力、管理能力、专业技能等；
二是个性品质，如情绪的稳定性、决策的果断性、独立性、活泼性、责任心等；
三是个人的职业兴趣与职业适应性，即个人适合于做何种工作。
常见的心理学测试工具有：九型人格测试、霍兰德职业兴趣量表、卡特尔16PF、MBTI、大五人格测试、DISC、性格色彩测试等。
此外，招聘中HR需要注意的心理学效应有：首应效应（第一印象）、光环效应（晕轮效应）、刻板效应、从众心理、霍桑效应等。
（二）薪酬设计
薪酬设计的背后其实是人际心理，一种心理契约的达成。
好的薪酬体系是符合人性的，而符合人性的机制一定会对企业带来*大的帮助。
从心理学的角度，薪酬体系可以这样设计：
第一步：认识不同类别员工的需求层次
要知道员工除了物质需要，还有精神需要，这里可以运用本文所提到的马斯洛需求理论。
第二步：设计薪酬体系
1、开展工作分析与岗位价值评估；
2、做好员工个人能力与素质的评估，尤其关注“冰山”下的部分，HR需要判断员工是否胜任该岗位以及对该岗位的胜任程度；
3、做好市场薪酬调查工作，并进行企业人力成本分析。
第三步：选择薪酬模式
薪酬模式有许多，但不同级别员工的诉求有所不同，所以应加以区分，例如：
对于基层员工：基本工资+绩效+晋升
对于中层员工：基本工资+绩效+管理激励（含物质和文化）+晋升
对于高层员工：年薪制+分红（期权）/合伙人（成立新公司独立核算方式为佳）
薪酬的本质是传递企业价值观，所以HR既要清楚组织领导者的利益心理，也要了解员工对价值回报的期望心理。
（三）员工关系
说到员工关系的心理学，则不得不提著名的EAP计划。
EAP即员工帮助计划，是指帮助员工及其家庭成员解决心理和行为问题，从而提高绩效及改善组织氛围的项目。
HR要操作一项比较完整的EAP项目至少涉及三个层面内容：
1、生活层面，包括为员工的身心健康问题、人际交往问题、情感困扰问题、法律问题等提供培训和咨询服务；以及做好外派员工的家庭关系维护；为员工提供心理健康评估和教练服务等。
2、工作层面，向员工提供职业发展、压力管理等方面的培训和咨询服务；以及做好对外派员工的心理适应性评估、工作压力疏导等。
3、组织层面，解决由于组织调整给员工带来岗位变动或裁员而产生的适应性问题；或者由于公司兼并、重组、收购等引起的老员工与新公司、新同事、新文化之间的适应性问题等。
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写在最后
英国著名企业家诺斯克特•帕金森说过：管理，即是处理各种人际关系。
HR掌握人力资源心理学的目的，是为了更好地调动、激发员工的干事创业的热情，为他们赋能，增强员工对组织的认同感和归属感，从而提高工作绩效。
未来你想成为一名更加优秀的HR，那就从“心”开始。
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