警惕婚恋网络交友“甜蜜圈套”
内丘普法2021-01-05 09:47:37
202101/0507:59:58
来源：中国青年报
婚恋网站扮演着“红娘”角色，但也沦为不法分子实施诈骗的“沃土”
警惕婚恋网络交友“甜蜜圈套”
“我希望他关在里面一辈子，永远都不要出来害人！”这是丁红（化名）生前对案件承办检察官说的最后一句话。2020年10月，因债务压力、心灵创伤被确诊为抑郁症的丁红，结束了自己年轻的生命。
让丁红感到伤心的男人正是她的前夫朱文（化名）。在相识仅5个月后，两人就闪婚。这段婚姻只维持了不到两个月，2020年7月21日，两人办理离婚登记。
这场看似普通的闪婚暗藏玄机，朱文已向丁红借款50余万元。其中，大部分借款则是由丁红贷款筹集。据了解，在两年时间内，朱文先后通过伪装身份，从12名被害人处诈骗350余万元。2020年11月9日，江苏省苏州市吴江区人民法院以诈骗罪对朱文判处有期徒刑14年，并处罚金14万元。
被骗借给“男友”50多万元
2020年初，丁红通过婚恋平台结识了“公安民警”朱文，朱文晒出各种工作生活的“警官照”。丁红接受检察官问询时表示，这个帅气的小伙子给她安全感。
初次见面后，两人开始频繁联系。朱文时常身穿警服接丁红下班，并带她到家里作客，随后两人确立恋爱关系。
没过多长时间，这段“甜蜜爱情”就变味了。朱文开始用各种理由向丁红借钱：工作调动需要打点关系、欠款催账资金周转不灵……朱文借款的数额越来越大、次数也越加频繁。
2020年5月，朱文带着丁红到安徽“旅游”，并展示他正在经营的纺织厂。朱文告诉丁红，纺织厂近期效益不佳，资金周转不灵。倘若因为资金纠纷被单位知道，他的工作就保不住了。朱文再次向丁红借钱。
“你为什么不向父母借钱呢？”丁红将信将疑。此前，在朱文描述中，他的家庭条件殷实。
朱文说，他是寄养家庭的孩子，跟亲生父母和养父母都不亲。从小到大，朱文只能独自打拼。丁红瞬间产生同情，想到朱文也会不定期归还部分借款，丁红觉得他并不是骗子，反而是个靠谱的男人。
短短几个月，丁红共借给朱文50多万元。其间，丁红多次催要无果。为了安抚丁红，朱文提出与丁红领证结婚。两人领证后，朱文早出晚归，甚至以加班、应酬等各种理由不回家。
丁红对朱文感到伤心和失望，每次打电话争吵时，朱文都会主动提出离婚。经过数次争吵后，丁红同意离婚。她本以为拿回借款就可以开始崭新生活，但这件事还远远没有结束。
离婚第二天，丁红接到一名陌生女子电话。对方声称自己为朱文的未婚妻。两人认识一年多了，即将领证结婚，并已怀有身孕8个多月。
回想到朱文三番五次借钱，丁红越想越觉得不对劲，丁红选择报警。
7月29日，吴江警方立案侦查，于次日将朱文抓获，并在朱文家中搜查到各类假冒职业服装与伪造的不动产权证书。
“制服达人”的行骗生涯
经过审讯、调查取证，警方发现，那名怀有身孕的女子刘芳（化名）也是本案受害者之一。
与丁红离婚第二天，朱文就与刘芳来到民政局，准备登记结婚。民政局工作人员核对完两人证件，突然认出了朱文，“你不是昨天才来离婚吗？”朱文一脸尴尬，刘芳当场拂袖而去。回家后，刘芳与朱文大吵一架。
在朱文的死缠烂打下，刘芳考虑到即将出生的孩子，再次选择相信他。直到警方带着被抓获的朱文到刘芳家指认现场时，刘芳才彻底发现真相。作为某家企业负责人，刘芳也曾对朱文的“律师”身份产生怀疑。
事实上，自称“家庭条件优渥”的朱文初中辍学，见过大城市的繁华后，朱文感到依靠打工的收入远远达不到期望的消费层次，贪图享乐的他开始“走捷径”。
从2000年开始，20年间，朱文先后7次因诈骗罪被刑拘或入狱。每次行骗，朱文都会伪装成出生于高级知识分子家庭并有一定社会地位的成功人士。此外，他还会“包装”朋友圈内容，发布相应的工作场景或状态。
进行充分准备后，他开始在各大婚恋网站上挑选以个体老板等经济条件较好的大龄独立女性为主体的“猎物”。
锁定目标后，朱文会主动联系对方。在相处过程中，朱文也会主动示好，利用花言巧语博取对方好感，并在短期内确定关系。甚至，他还会在逢年过节登门拜访女方父母，让对方感受到真心和温暖。
在受害女性掉入温柔陷阱后，朱文就开始想方设法骗钱。一旦对方有所怀疑或者追讨欠款，他便主动拿出多张产权证书，向女方展示“财力”。为使受害者放松警惕，朱文还虚构了拥有教师身份的“母亲”，由这位“母亲”向受害者承诺替“儿子”的债务“兜底”。
据吴江区人民检察院办案检察官介绍，朱文的制服都是在网上购买，不动产权证书也是伪造的。房子、车子均为租借。
北京市炜衡律师事务所律师周浩分析，本案嫌疑人的行为已触犯《刑法》规定的招摇撞骗罪。《刑法》明确规定，冒充国家机关工作人员招摇撞骗的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。冒充人民警察招摇撞骗的，依照前款的规定应从重处罚。
婚恋网站为何成为诈骗“沃土”
吴江区人民检察院第一检察部检察官薛丽娟介绍，本案中，女性被害者共有12人。在精心编织的谎言下，这些被害人被迫卖房、失去工作并背上了沉重的债务负担。此外，刘芳还面临着独立抚养孩子的生活困难。最令人遗憾的是，还有受害者为此失去生命。
薛丽娟表示，此类婚恋诈骗往往不单只针对一个对象。犯罪分子大多会锁定多个目标，同时诈骗多名受害人。“犯罪嫌疑人极度自私，丝毫不会考虑被害人的钱从何而来，受骗后会对其生活产生怎样的影响。”
吴江区人民检察院第一检察部副主任姚界承表示，如今，网络交友越来越普及，但在无法掌握对方底细的情况下，平台用户应保持必要的警惕性，在对方提出不合理要求的时候，一定要理性拒绝，防止被甜言蜜语蛊惑，造成不必要的损失及伤害。
姚界承分析，在网络交友中，婚恋网站扮演着“红娘”角色，但也沦为不法分子实施诈骗的“沃土”。经过多年发展，婚恋网站虽已逐渐摆脱粗放无序的发展模式，但随着犯罪手段升级和社会法治需求的不断提升，婚恋网站亟需承担起相应的主体责任，严格执行实名认证和实名注册，做好用户基本信息的核实、审查，为用户提供更真实、安全、规范的服务。
姚界承强调，相关平台、部门也应有效识别涉嫌违法犯罪行为账户的异动信息，完善举报投诉机制，及时采取屏蔽、关闭账户、黑名单公示等措施。相关监管部门也要加大查处和打击力度，逐步健全对网络婚恋市场的审批和监管。
姚界承建议，破除此类骗局还需加强公安、网信、市场监管等部门协同联动，加大对警服等制式服装售卖行为的打击，全面排查公职人员制服生产企业和服装市场，严防非法制造、贩卖，清理网上非法销售信息，依法约谈处罚违规商家和平台，切实维护公职人员制服的专用性和严肃性。（黄姗 左智越 记者 李超）
【纠错】 【责任编辑:赵文涵 】
内丘普法2021-01-05 09:47:37
202101/0507:59:58
来源：中国青年报
婚恋网站扮演着“红娘”角色，但也沦为不法分子实施诈骗的“沃土”
警惕婚恋网络交友“甜蜜圈套”
“我希望他关在里面一辈子，永远都不要出来害人！”这是丁红（化名）生前对案件承办检察官说的最后一句话。2020年10月，因债务压力、心灵创伤被确诊为抑郁症的丁红，结束了自己年轻的生命。
让丁红感到伤心的男人正是她的前夫朱文（化名）。在相识仅5个月后，两人就闪婚。这段婚姻只维持了不到两个月，2020年7月21日，两人办理离婚登记。
这场看似普通的闪婚暗藏玄机，朱文已向丁红借款50余万元。其中，大部分借款则是由丁红贷款筹集。据了解，在两年时间内，朱文先后通过伪装身份，从12名被害人处诈骗350余万元。2020年11月9日，江苏省苏州市吴江区人民法院以诈骗罪对朱文判处有期徒刑14年，并处罚金14万元。
被骗借给“男友”50多万元
2020年初，丁红通过婚恋平台结识了“公安民警”朱文，朱文晒出各种工作生活的“警官照”。丁红接受检察官问询时表示，这个帅气的小伙子给她安全感。
初次见面后，两人开始频繁联系。朱文时常身穿警服接丁红下班，并带她到家里作客，随后两人确立恋爱关系。
没过多长时间，这段“甜蜜爱情”就变味了。朱文开始用各种理由向丁红借钱：工作调动需要打点关系、欠款催账资金周转不灵……朱文借款的数额越来越大、次数也越加频繁。
2020年5月，朱文带着丁红到安徽“旅游”，并展示他正在经营的纺织厂。朱文告诉丁红，纺织厂近期效益不佳，资金周转不灵。倘若因为资金纠纷被单位知道，他的工作就保不住了。朱文再次向丁红借钱。
“你为什么不向父母借钱呢？”丁红将信将疑。此前，在朱文描述中，他的家庭条件殷实。
朱文说，他是寄养家庭的孩子，跟亲生父母和养父母都不亲。从小到大，朱文只能独自打拼。丁红瞬间产生同情，想到朱文也会不定期归还部分借款，丁红觉得他并不是骗子，反而是个靠谱的男人。
短短几个月，丁红共借给朱文50多万元。其间，丁红多次催要无果。为了安抚丁红，朱文提出与丁红领证结婚。两人领证后，朱文早出晚归，甚至以加班、应酬等各种理由不回家。
丁红对朱文感到伤心和失望，每次打电话争吵时，朱文都会主动提出离婚。经过数次争吵后，丁红同意离婚。她本以为拿回借款就可以开始崭新生活，但这件事还远远没有结束。
离婚第二天，丁红接到一名陌生女子电话。对方声称自己为朱文的未婚妻。两人认识一年多了，即将领证结婚，并已怀有身孕8个多月。
回想到朱文三番五次借钱，丁红越想越觉得不对劲，丁红选择报警。
7月29日，吴江警方立案侦查，于次日将朱文抓获，并在朱文家中搜查到各类假冒职业服装与伪造的不动产权证书。
“制服达人”的行骗生涯
经过审讯、调查取证，警方发现，那名怀有身孕的女子刘芳（化名）也是本案受害者之一。
与丁红离婚第二天，朱文就与刘芳来到民政局，准备登记结婚。民政局工作人员核对完两人证件，突然认出了朱文，“你不是昨天才来离婚吗？”朱文一脸尴尬，刘芳当场拂袖而去。回家后，刘芳与朱文大吵一架。
在朱文的死缠烂打下，刘芳考虑到即将出生的孩子，再次选择相信他。直到警方带着被抓获的朱文到刘芳家指认现场时，刘芳才彻底发现真相。作为某家企业负责人，刘芳也曾对朱文的“律师”身份产生怀疑。
事实上，自称“家庭条件优渥”的朱文初中辍学，见过大城市的繁华后，朱文感到依靠打工的收入远远达不到期望的消费层次，贪图享乐的他开始“走捷径”。
从2000年开始，20年间，朱文先后7次因诈骗罪被刑拘或入狱。每次行骗，朱文都会伪装成出生于高级知识分子家庭并有一定社会地位的成功人士。此外，他还会“包装”朋友圈内容，发布相应的工作场景或状态。
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在受害女性掉入温柔陷阱后，朱文就开始想方设法骗钱。一旦对方有所怀疑或者追讨欠款，他便主动拿出多张产权证书，向女方展示“财力”。为使受害者放松警惕，朱文还虚构了拥有教师身份的“母亲”，由这位“母亲”向受害者承诺替“儿子”的债务“兜底”。
据吴江区人民检察院办案检察官介绍，朱文的制服都是在网上购买，不动产权证书也是伪造的。房子、车子均为租借。
北京市炜衡律师事务所律师周浩分析，本案嫌疑人的行为已触犯《刑法》规定的招摇撞骗罪。《刑法》明确规定，冒充国家机关工作人员招摇撞骗的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。冒充人民警察招摇撞骗的，依照前款的规定应从重处罚。
婚恋网站为何成为诈骗“沃土”
吴江区人民检察院第一检察部检察官薛丽娟介绍，本案中，女性被害者共有12人。在精心编织的谎言下，这些被害人被迫卖房、失去工作并背上了沉重的债务负担。此外，刘芳还面临着独立抚养孩子的生活困难。最令人遗憾的是，还有受害者为此失去生命。
薛丽娟表示，此类婚恋诈骗往往不单只针对一个对象。犯罪分子大多会锁定多个目标，同时诈骗多名受害人。“犯罪嫌疑人极度自私，丝毫不会考虑被害人的钱从何而来，受骗后会对其生活产生怎样的影响。”
吴江区人民检察院第一检察部副主任姚界承表示，如今，网络交友越来越普及，但在无法掌握对方底细的情况下，平台用户应保持必要的警惕性，在对方提出不合理要求的时候，一定要理性拒绝，防止被甜言蜜语蛊惑，造成不必要的损失及伤害。
姚界承分析，在网络交友中，婚恋网站扮演着“红娘”角色，但也沦为不法分子实施诈骗的“沃土”。经过多年发展，婚恋网站虽已逐渐摆脱粗放无序的发展模式，但随着犯罪手段升级和社会法治需求的不断提升，婚恋网站亟需承担起相应的主体责任，严格执行实名认证和实名注册，做好用户基本信息的核实、审查，为用户提供更真实、安全、规范的服务。
姚界承强调，相关平台、部门也应有效识别涉嫌违法犯罪行为账户的异动信息，完善举报投诉机制，及时采取屏蔽、关闭账户、黑名单公示等措施。相关监管部门也要加大查处和打击力度，逐步健全对网络婚恋市场的审批和监管。
姚界承建议，破除此类骗局还需加强公安、网信、市场监管等部门协同联动，加大对警服等制式服装售卖行为的打击，全面排查公职人员制服生产企业和服装市场，严防非法制造、贩卖，清理网上非法销售信息，依法约谈处罚违规商家和平台，切实维护公职人员制服的专用性和严肃性。（黄姗 左智越 记者 李超）
【纠错】 【责任编辑:赵文涵 】
#肝硬化康复养生[超话]#冬季养肝护肝注意事项
由于冬季气温较低，很容易引发很多疾病的出现，同时也是很多疾病复发的高发时期，因此冬季大家对自己的健康状况必须要重视，要选择最佳的措施来对自己的健康进行保护，预防疾病的出现。
肝脏作为人体最重要的器官，肝脏的健康对人体的健康尤为重要，冬季掌握科学的养肝护肝措施，并且了解需要注意哪些问题是不能被大家忽视的问题。然而冬季养肝护理的过程中有很多的事项是需要大家注意的，只是大家在冬季对肝脏进行护理时需要注意哪些事项，今天为大家做出了详细的解答。
冬季养肝护肝注意事项
1、清淡饮食
肝病患者在冬季饮食上应避免过于辛辣、油腻、刺激性食物，避免各种湿热之气积蓄，造成肝气不疏;避免胃肠道的刺激造成消化道不适症状，因此在饮食上应注意对养肝护肝是很有利的。
2、不可喝酒
冬季天气干冷，人们易喝酒取暖，尤其对于肝病患者来说是不可取的，喝酒不仅会加重本已受损的肝脏，而且可能导致肝病的复发或诱发其他疾病的发生，因此远离酒精是养肝护肝的一个前提。
3、合理膳食
饮食上调整好饮食结构，多食用些有益于养肝的食物，做到饮食多样化、均衡化，以及时全面地补充机体的营养所需，可谓是养肝护肝的基础，其对免疫力的提高、肝细胞的修复、养肝护肝等方面都是卓有成效的。
4、不要乱补
冬季人们的户外活动相对减少，而在饮食上若又盲目进补，不仅不能保护肝脏，反而会加重肝脏的代谢负担，而且可造成热量过多的剩余，蓄积在皮下及肝内，形成脂肪肝，因此在食补上要科学合理化，否则护肝不成反伤肝。了解更多肝病肝硬化治疗康复知识请关注公众号：爱肝俱乐部 #肝硬化##乙肝##肝病##肝腹水##肝硬化腹水##肝癌##肿瘤##肿瘤防治科普##木苏丸##肝硬化的治疗方法##肝硬化治疗救助#
由于冬季气温较低，很容易引发很多疾病的出现，同时也是很多疾病复发的高发时期，因此冬季大家对自己的健康状况必须要重视，要选择最佳的措施来对自己的健康进行保护，预防疾病的出现。
肝脏作为人体最重要的器官，肝脏的健康对人体的健康尤为重要，冬季掌握科学的养肝护肝措施，并且了解需要注意哪些问题是不能被大家忽视的问题。然而冬季养肝护理的过程中有很多的事项是需要大家注意的，只是大家在冬季对肝脏进行护理时需要注意哪些事项，今天为大家做出了详细的解答。
冬季养肝护肝注意事项
1、清淡饮食
肝病患者在冬季饮食上应避免过于辛辣、油腻、刺激性食物，避免各种湿热之气积蓄，造成肝气不疏;避免胃肠道的刺激造成消化道不适症状，因此在饮食上应注意对养肝护肝是很有利的。
2、不可喝酒
冬季天气干冷，人们易喝酒取暖，尤其对于肝病患者来说是不可取的，喝酒不仅会加重本已受损的肝脏，而且可能导致肝病的复发或诱发其他疾病的发生，因此远离酒精是养肝护肝的一个前提。
3、合理膳食
饮食上调整好饮食结构，多食用些有益于养肝的食物，做到饮食多样化、均衡化，以及时全面地补充机体的营养所需，可谓是养肝护肝的基础，其对免疫力的提高、肝细胞的修复、养肝护肝等方面都是卓有成效的。
4、不要乱补
冬季人们的户外活动相对减少，而在饮食上若又盲目进补，不仅不能保护肝脏，反而会加重肝脏的代谢负担，而且可造成热量过多的剩余，蓄积在皮下及肝内，形成脂肪肝，因此在食补上要科学合理化，否则护肝不成反伤肝。了解更多肝病肝硬化治疗康复知识请关注公众号：爱肝俱乐部 #肝硬化##乙肝##肝病##肝腹水##肝硬化腹水##肝癌##肿瘤##肿瘤防治科普##木苏丸##肝硬化的治疗方法##肝硬化治疗救助#
民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
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