重点项目新进展！西安高新区丝路科学城加速兑现未来
作为引领西安高新区迈向新征程的主阵地，丝路科学城规划发布、开工建设以来，持续吸引着各方关注。那么，历经一年，丝路科学城建设进展如何？7月13日，记者走进位于西安高新区丝路科学城的未来之瞳·瞳系列建筑、西安国际文化传播中心、秦创原集成电路产业加速器等重点项目进行实地观摩采访，直观了解项目建设的最新进展，感受西安高新区高质量发展的强劲脉搏。
采访中，火热的建设态势、过硬的产业项目、不断提升的区域颜值与品质……都给人留下了深刻印象，在一批批高质量项目的支撑下，这里已然成为一片投资的热土、产业的高地和区域发展的强力引擎。而这些日新月异的发展变化，也正一笔笔勾勒出一副产业新城的壮美图景，让企业群众对丝路科学城的发展潜力更加看好，对西安高新区的美好未来充满期待。
项目建设提速 中央创新区雏形初显
在丝路科学城展示中心展厅，全方位展示着丝路科学城的规划理念、空间格局、区域重点项目等概况。在这里，记者了解到，作为引领西安高新区迈向新征程的主阵地，丝路科学城致力于打造具有全球影响力的硬科技创新高地、彰显中国气韵的“一带一路”国际科学交流中心、秦创原高能级科技成果转化大平台，建设绿色智慧的未来理想城。
丝路科学城总规划面积220 km²，由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成，聚集十个各具特色的产业组团，形成“一城三区十组团”的总体空间结构。目前，丝路科学城片区统筹生产、生活、生态空间布局，完善科研、教育、医疗、文化等公共服务设施和城市功能，相关项目正在加快建设，全力打造产城融合的科技新城，为科创人才提供理想的工作之城和生活之城。
夏日的雨水浇不灭项目建设的如火热情，在位于丝路科学城中央创新区未来之瞳规划核心区的未来之瞳·瞳系列项目，这里机械轰鸣、工人穿梭，正是一副抢抓施工的火热景象。
未来之瞳·瞳系列项目规划净用地面积约139.8亩, 总建筑面积近19.4万平方米，文化艺术中心（大剧院）是其核心功能载体，项目配套建设有科技中心、城市展厅等，通过地下空间形成一个整体，营造未来之瞳区域的文化地标。
记者了解到，目前未来之瞳·瞳系列项目已完成基坑支护工程、桩基工程，土方开挖及外运也已基本完成，科技中心主体已封顶，城市展厅地下主体结构施工完成90%，预计2024年下半年整体完工交付。届时，一个城市级的文化地标将在这里诞生，为区域文化繁荣提供有力支撑。
不远处的西安国际文化传播中心，项目建设同样如火如荼。两栋彼此相对的梯形建筑形态优美，并通过逐层退台的形式为每层创造出独立的室外露台空间，独特的造型设计让人颇感惊艳。
西安国际文化传播中心项目规划净用地面积约31.1亩，总建筑面积约9.29万平方米，由全球“最具影响力的设计师”马清运创办的马达思班建筑事务所设计，旨在打造集合文化创意孵化，文化交流空间、商务配套、智慧园区服务等多元功能的一站式平台。
项目建设方、中铁十五局项目经理李向辉介绍，“目前西安国际文化传播中心项目主体已全部封顶，正在穿插进行幕墙、室内安装等工序，计划于2023年1月底竣工交付。”项目建成后，将为中央创新区招商引资和商务配套建立新的形象标杆。
夯实产业支撑 高质量发展动能强劲
当日下午，记者来到秦创原集成电路产业加速器（西安电子核心区）项目。作为西安高新区与高校院所融合发展的高能级创新平台，该项目致力于构建“研发到孵化、再到产业化”的创新体系“升级版”，打造秦创原电子信息产业示范样板和新一代半导体产业策源地。
秦创原集成电路产业加速器（西安电子核心区）项目位于丝路科学城硬科技产业区光电子产业组团的核心区域，2021年初全面开工，计划2023年建成投用，园区共有各功能楼宇43栋，目前已有42栋楼宇封顶，其中国家电子实验园H区已投入运营。
工作人员向记者介绍，“我们聚焦集成电路、人工智能、工业互联网等产业方向，紧盯链主企业和龙头企业招大引强，成功举办了秦创原陕西半导体行业投融资交流会等行业大会及高端论坛活动，与多家机构及企业签订合作协议。目前入驻独角兽北京奕斯伟等6家企业，同时储备项目50家。”
雨水下下停停，但项目建设从未停步。在先进光子器件创新平台项目，工人们正在连绵阴雨中抢工期赶进度。项目现场，记者看到，这里的主体结构已完工，正在进行芯片生产洁净室装修、尾端处理设施完善等配套工程。“项目于去年11月开工，我们预计将在今年9月开展设备安装调试，年底试运营”，光电子先导院副总经理侯宏波说。
先进光子器件创新平台项目是中科院西安光机所和高新区共同打造的“追光计划”的一部分——光子传感的聚集区。项目占地30亩，总投资5亿元，拟构建先进光子器件工程创新平台，主要建设自主可控的先进光子器件主工艺平台和N条特色工艺平台，最终建成1+N的柔性工程平台。
除提供最基础的硬件条件给初创企业使用外，该项目还将提供研发和中试代工、联合定制研发、技术授权或技术转移、产品研发服务等外延服务。这种共享、协同的模式创新十足，有助于初创企业充分利用共享平台资源，进一步激活平台运营生态。
记者还来到西安四腾科技园项目。该项目由西高新企业西安四腾企业集团旗下企业——西安四腾新技术有限公司投资建设，主要从事空气污染治理、高原适人系统、医院环境设施智慧运维管理平台、中央空调净化消毒系统等专利项目的研发、实验和生产销售。项目总投资额5.2亿元，总建筑面积8万平米，主要建设研发办公楼、生产厂房、实验室等配套设施。
西安四腾新技术有限公司总经理姚晋琰介绍，西安四腾企业集团扎根西安高新区30年，是医用空气净化领域的行业龙头。“在西安四腾科技园项目推进中，西安高新区给予了很多支持，第一家享受到高新区‘标准地+承诺制’改革政策的就是我们项目，真正为项目建设节省了不少时间。”目前项目建设进度良好，预计今年9月底全部封顶，2023年5月25日全部竣工，2023年10月前正式投用。
行走在西安高新区丝路科学城，热火朝天的建设场景随处可见，让人深受感染。这是一道风景线，更是一条发展线，随着一批批重点项目的加速崛起，创新活力正在这片产业新城上加速迸发，更美好的发展未来雏形已现，一个产城融合的实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新呼之欲出。
（高新融媒记者 于秋瑾）
作为引领西安高新区迈向新征程的主阵地，丝路科学城规划发布、开工建设以来，持续吸引着各方关注。那么，历经一年，丝路科学城建设进展如何？7月13日，记者走进位于西安高新区丝路科学城的未来之瞳·瞳系列建筑、西安国际文化传播中心、秦创原集成电路产业加速器等重点项目进行实地观摩采访，直观了解项目建设的最新进展，感受西安高新区高质量发展的强劲脉搏。
采访中，火热的建设态势、过硬的产业项目、不断提升的区域颜值与品质……都给人留下了深刻印象，在一批批高质量项目的支撑下，这里已然成为一片投资的热土、产业的高地和区域发展的强力引擎。而这些日新月异的发展变化，也正一笔笔勾勒出一副产业新城的壮美图景，让企业群众对丝路科学城的发展潜力更加看好，对西安高新区的美好未来充满期待。
项目建设提速 中央创新区雏形初显
在丝路科学城展示中心展厅，全方位展示着丝路科学城的规划理念、空间格局、区域重点项目等概况。在这里，记者了解到，作为引领西安高新区迈向新征程的主阵地，丝路科学城致力于打造具有全球影响力的硬科技创新高地、彰显中国气韵的“一带一路”国际科学交流中心、秦创原高能级科技成果转化大平台，建设绿色智慧的未来理想城。
丝路科学城总规划面积220 km²，由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成，聚集十个各具特色的产业组团，形成“一城三区十组团”的总体空间结构。目前，丝路科学城片区统筹生产、生活、生态空间布局，完善科研、教育、医疗、文化等公共服务设施和城市功能，相关项目正在加快建设，全力打造产城融合的科技新城，为科创人才提供理想的工作之城和生活之城。
夏日的雨水浇不灭项目建设的如火热情，在位于丝路科学城中央创新区未来之瞳规划核心区的未来之瞳·瞳系列项目，这里机械轰鸣、工人穿梭，正是一副抢抓施工的火热景象。
未来之瞳·瞳系列项目规划净用地面积约139.8亩, 总建筑面积近19.4万平方米，文化艺术中心（大剧院）是其核心功能载体，项目配套建设有科技中心、城市展厅等，通过地下空间形成一个整体，营造未来之瞳区域的文化地标。
记者了解到，目前未来之瞳·瞳系列项目已完成基坑支护工程、桩基工程，土方开挖及外运也已基本完成，科技中心主体已封顶，城市展厅地下主体结构施工完成90%，预计2024年下半年整体完工交付。届时，一个城市级的文化地标将在这里诞生，为区域文化繁荣提供有力支撑。
不远处的西安国际文化传播中心，项目建设同样如火如荼。两栋彼此相对的梯形建筑形态优美，并通过逐层退台的形式为每层创造出独立的室外露台空间，独特的造型设计让人颇感惊艳。
西安国际文化传播中心项目规划净用地面积约31.1亩，总建筑面积约9.29万平方米，由全球“最具影响力的设计师”马清运创办的马达思班建筑事务所设计，旨在打造集合文化创意孵化，文化交流空间、商务配套、智慧园区服务等多元功能的一站式平台。
项目建设方、中铁十五局项目经理李向辉介绍，“目前西安国际文化传播中心项目主体已全部封顶，正在穿插进行幕墙、室内安装等工序，计划于2023年1月底竣工交付。”项目建成后，将为中央创新区招商引资和商务配套建立新的形象标杆。
夯实产业支撑 高质量发展动能强劲
当日下午，记者来到秦创原集成电路产业加速器（西安电子核心区）项目。作为西安高新区与高校院所融合发展的高能级创新平台，该项目致力于构建“研发到孵化、再到产业化”的创新体系“升级版”，打造秦创原电子信息产业示范样板和新一代半导体产业策源地。
秦创原集成电路产业加速器（西安电子核心区）项目位于丝路科学城硬科技产业区光电子产业组团的核心区域，2021年初全面开工，计划2023年建成投用，园区共有各功能楼宇43栋，目前已有42栋楼宇封顶，其中国家电子实验园H区已投入运营。
工作人员向记者介绍，“我们聚焦集成电路、人工智能、工业互联网等产业方向，紧盯链主企业和龙头企业招大引强，成功举办了秦创原陕西半导体行业投融资交流会等行业大会及高端论坛活动，与多家机构及企业签订合作协议。目前入驻独角兽北京奕斯伟等6家企业，同时储备项目50家。”
雨水下下停停，但项目建设从未停步。在先进光子器件创新平台项目，工人们正在连绵阴雨中抢工期赶进度。项目现场，记者看到，这里的主体结构已完工，正在进行芯片生产洁净室装修、尾端处理设施完善等配套工程。“项目于去年11月开工，我们预计将在今年9月开展设备安装调试，年底试运营”，光电子先导院副总经理侯宏波说。
先进光子器件创新平台项目是中科院西安光机所和高新区共同打造的“追光计划”的一部分——光子传感的聚集区。项目占地30亩，总投资5亿元，拟构建先进光子器件工程创新平台，主要建设自主可控的先进光子器件主工艺平台和N条特色工艺平台，最终建成1+N的柔性工程平台。
除提供最基础的硬件条件给初创企业使用外，该项目还将提供研发和中试代工、联合定制研发、技术授权或技术转移、产品研发服务等外延服务。这种共享、协同的模式创新十足，有助于初创企业充分利用共享平台资源，进一步激活平台运营生态。
记者还来到西安四腾科技园项目。该项目由西高新企业西安四腾企业集团旗下企业——西安四腾新技术有限公司投资建设，主要从事空气污染治理、高原适人系统、医院环境设施智慧运维管理平台、中央空调净化消毒系统等专利项目的研发、实验和生产销售。项目总投资额5.2亿元，总建筑面积8万平米，主要建设研发办公楼、生产厂房、实验室等配套设施。
西安四腾新技术有限公司总经理姚晋琰介绍，西安四腾企业集团扎根西安高新区30年，是医用空气净化领域的行业龙头。“在西安四腾科技园项目推进中，西安高新区给予了很多支持，第一家享受到高新区‘标准地+承诺制’改革政策的就是我们项目，真正为项目建设节省了不少时间。”目前项目建设进度良好，预计今年9月底全部封顶，2023年5月25日全部竣工，2023年10月前正式投用。
行走在西安高新区丝路科学城，热火朝天的建设场景随处可见，让人深受感染。这是一道风景线，更是一条发展线，随着一批批重点项目的加速崛起，创新活力正在这片产业新城上加速迸发，更美好的发展未来雏形已现，一个产城融合的实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新呼之欲出。
（高新融媒记者 于秋瑾）
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
盱眙县港航事业发展中心做好防堵保畅工作
近日，盱眙县港航事业发展中心在对淮河航道、航标进行巡查中，收到来自（皖明光货220号）船舶因搁浅发出的求助信号。港航中心立即与船员联系，赶往事发地，经历2个多小时成功将船舶拖离搁浅处，险情得以排除，消除安全隐患。
当时淮河盱眙段水位下降至11.84米，比13.5米正常通航水位降低1.66米，水位持续下降导致淮河部分主航道变窄，个别航段出现通航受限情况，严重影响大吨位船舶的安全航行。港航事业发展中心将继续对上下游重点航段加强检查力度，竭力做好防堵保畅工作。（通讯员 谢敏摄）
近日，盱眙县港航事业发展中心在对淮河航道、航标进行巡查中，收到来自（皖明光货220号）船舶因搁浅发出的求助信号。港航中心立即与船员联系，赶往事发地，经历2个多小时成功将船舶拖离搁浅处，险情得以排除，消除安全隐患。
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