近来一两年，广州的东吹自媒体很火爆，尤其黄埔，加上作为未来广州最大的工业中心，区域财政确实在广州排名靠前，所以一直被媒体看好。大到一些知名院校的教授，小到各路房评，大部分都是鼓吹除了黄埔，广州其他各区谁都不合适的苗头。确实黄埔为广州的GdP做出了很大贡献，值得吹捧。但是因为GdP就鼓吹宜居，是否合适？个人提供一些投资观点，仅供参考。
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
最后总结一下，黄埔到底值不值得买？个人觉得，本地上班的可以买，毕竟如果拆迁搞定，短期的流通没有什么问题，有拆迁户的支撑，还有新增就近就业刚需群体；但对于长期投资的，这个真说不好，但我觉得期望别太大，还是因为工业中心的定位，其产业类型不可能发展成市中心；二是环评控制，开发强度日趋饱和，产业升级大于规模扩张；势必对就业人口也会有一定影响；三是外来人口增长放缓的今天，大湾区背景下，广州南下趋势更甚，对黄埔人口的竞争引入有一定挑战；同时如果拆迁的搞定，人口引入的速度不匹配住宅建设，造成的天量供应，这会是长期利空；
以上为个人观点，欢迎探讨交流，转发，关注与评论； https://t.cn/RuQ52aU
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
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今晚给一位小伙伴做了自媒体方面的咨询。
小伙伴在小红书拥有2W+关注者，内容非常专业，但始终没有变现，越做越没方向和动力，所以找到了我。
我帮他做了接下来的布局规划，从内容定位的升级到账号运营，再到变现路径。
商业是最大的慈善，拥有好的产品和服务，配合流量变现形成闭环。
不仅能用自己的专业去帮助更多人，给粉丝带去高价值，还能反过来增添自身的成就感，从而产出更多优质好内容回馈粉丝。
#夏天老师1V1咨询#
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恩施游记之四:(2)环境人像篇。我在这里用三脚架遥控自拍，几次被误以为是在做直播[允悲]。也罢，沿途还真遇到两个在做抖音直播的年轻人。那个男的好像是当地人，既有一个人自说自话的解说，也有和观众的互动说唱求关注点赞啥的，看上去还挺有趣。如今还真是自媒体的天下，想起了很多年前，我在电台做直播的时候，正是三大官媒的鼎盛时期，不由感叹时代变化得太快！[嘻嘻]
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