疫情当下，海外房产还值得投资吗？
古语有言”狡兔三窟“。试想当你在海外有套现房，平时可用以度假休闲，关键时刻还可以作为安身之处，至少可以随时给家人一个安心的避风港。而如果长期不住或偶尔住一阵子，也可以考虑长短租，即使宅家不出也能拥有租金收入。以前最常见的海外置业客户有移民海外的、读书留学的、追求高投资回报率的，甚至有钱任性纯作为度假屋的……而这次的事件，却让我们发现了一个过往鲜少被提及的重要价值——未雨绸缪防范于未然。
为什么要配置海外房产？
对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑：
第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益。现在购置海外房产，就像当时香港和台湾的投资客跑到大陆来投资房产一样，因为他们看到了房地产的轮动性，赚的盆满钵满。目前欧洲、亚洲等地就是处于这样的启动时间。
第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外很多城市核心区域的住宅房产租金收益普遍高于国内，比如美国澳洲3-5%、东南亚4-6%、日本4-6%、欧洲3-4%等;如果是旅游或商业地产，收益更高，像日本民宿、泰国酒店、欧洲商铺等能达到6-10%以上。如果能持有房产超过十年以上，那么它的收益率将会变得非常可观。但租金收益率超高的地区，它的房价往往会保持一个平稳的水平，不会随房价的周期上涨而快速增长，但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。所以我们在考虑投资标的的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益，还是更倾向于稳定的现金流回收。海外房产投资，其实会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量，以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后，相当于持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益产生较大的影响。但投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前CRS政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围内的，也能够为客户提供一个合理的控制税款的途径。
安全需求
目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体来说较难让人满意。从躲霾到避开疫情，优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群进行海外房产投资、移民的主要因素。
子女教育
海外置业、海外投资的需求因人而异，看似只是简单的一次购置房产行为，但绝不仅此而已。人们的生活，因为每一个不同的需求和方式而发生巨大的改变。不同于其他出售不动产的国家来讲，首先斯洛伐克经济状况良好，自08年金融危机过后的近10年里GDP始终保持了2%的增长率，15年、16年更是达到了3.6%、3.3%增长率。据斯洛伐克财政部金融政策研究所最新预测，2017年斯经济将继续快速增长，GDP增长率可达到3.3%，2018-2019年经济增长速度将提升至4%和4.4%
人口与经济
过去10年斯洛伐克房产价格成缓慢上升的趋势，首都布拉迪斯拉发地区平均售价约为1891欧元/平方米，且房屋租售比很高，租售比基本保持在1：200-1:250之间，以租金作为回报的角度来讲，投资斯洛伐克房产还是很合适的。并且斯洛伐克房产税非常低。
现今的移民市场，早已不是美国、加拿大独霸天下的局面，众多欧洲国家脱颖而出，成为移民市场的主力军。在申根国移民市场中，斯洛伐克这个原本不被大家关注的小国，凭借其极佳的地理优势、经济环境和气候特征，一跃成为欧洲最具价值的投资目的国之一。斯洛伐克作为欧盟成员、北约成员、申根协定区成员、世界贸易组织成员、经济合作与发展组织成员，以其稳定的货币（欧元）、单一的税收体系、及和谐劳动成本与劳动生产率关系，于2012年世界银行给出最适宜做生意的国家报告中，名列中东欧国家第一名，且在过去十年里是欧盟中经济增长最快的国家。全球80个活跃企业已在斯洛伐克设立其在中东欧的总部，如亚马逊、微软、谷歌、联想、华为、中兴等。
具体数据分析
截至2019年第一季度，全国平均住宅房地产价格在2018年第四季度同比增长7.57%，第三季度为3.99%，4.53%之后，上涨7.02%至每平方米1,494欧元(1,698美元)。斯洛伐克国家银行(NBS)的数据显示，第二季度和第一季度分别为4.8%和4.8%。公寓价格飞涨根据国家统计局的数据，公寓是全国房价涨幅最大的，2019年第一季度同比增长8.4%，达到每平方米平均价格1,822欧元(2,071美元)。
住宅建设强劲增长
斯洛伐克共和国统计局的数据显示 ，2018年住房开工数量为22,055套，比去年同期增长10.7%，是2008年以来的最高水平。同样，现在的竣工量又回到了危机前的水平，并且在2018年增长了12.5%，达到19,071套，高于2003年至2009年的平均每年15,500套。
低利率推动房地产需求
根据国家统计局的数据，2019年3月新住房贷款的平均利率为1.49%，连续低于2018年3月的1.65%，2017年3月的1.88%，2016年3月的2.11%和2015年3月的2.87%。平均浮动利率贷款利率(或不超过一年固定利率的贷款)：1.57％，低于去年的1.76％
1至5年的IRF：1.49％，低于去年的1.65％
5至10年的IRF：1.43％，低于上一年的1.63
10年以上的IRF：1.55％，低于上年同期的1.69％
低利率环境是由于欧洲央行于2016年3月将其关键利率降至0.00%的历史低位，此后一直保持该水平。根据国家统计局的数据，在2019年4月，住房的未偿还贷款总额比去年同期增长了近11%，达到290亿欧元(330亿美元)。
古语有言”狡兔三窟“。试想当你在海外有套现房，平时可用以度假休闲，关键时刻还可以作为安身之处，至少可以随时给家人一个安心的避风港。而如果长期不住或偶尔住一阵子，也可以考虑长短租，即使宅家不出也能拥有租金收入。以前最常见的海外置业客户有移民海外的、读书留学的、追求高投资回报率的，甚至有钱任性纯作为度假屋的……而这次的事件，却让我们发现了一个过往鲜少被提及的重要价值——未雨绸缪防范于未然。
为什么要配置海外房产？
对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑：
第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益。现在购置海外房产，就像当时香港和台湾的投资客跑到大陆来投资房产一样，因为他们看到了房地产的轮动性，赚的盆满钵满。目前欧洲、亚洲等地就是处于这样的启动时间。
第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外很多城市核心区域的住宅房产租金收益普遍高于国内，比如美国澳洲3-5%、东南亚4-6%、日本4-6%、欧洲3-4%等;如果是旅游或商业地产，收益更高，像日本民宿、泰国酒店、欧洲商铺等能达到6-10%以上。如果能持有房产超过十年以上，那么它的收益率将会变得非常可观。但租金收益率超高的地区，它的房价往往会保持一个平稳的水平，不会随房价的周期上涨而快速增长，但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。所以我们在考虑投资标的的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益，还是更倾向于稳定的现金流回收。海外房产投资，其实会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量，以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后，相当于持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益产生较大的影响。但投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前CRS政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围内的，也能够为客户提供一个合理的控制税款的途径。
安全需求
目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体来说较难让人满意。从躲霾到避开疫情，优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群进行海外房产投资、移民的主要因素。
子女教育
海外置业、海外投资的需求因人而异，看似只是简单的一次购置房产行为，但绝不仅此而已。人们的生活，因为每一个不同的需求和方式而发生巨大的改变。不同于其他出售不动产的国家来讲，首先斯洛伐克经济状况良好，自08年金融危机过后的近10年里GDP始终保持了2%的增长率，15年、16年更是达到了3.6%、3.3%增长率。据斯洛伐克财政部金融政策研究所最新预测，2017年斯经济将继续快速增长，GDP增长率可达到3.3%，2018-2019年经济增长速度将提升至4%和4.4%
人口与经济
过去10年斯洛伐克房产价格成缓慢上升的趋势，首都布拉迪斯拉发地区平均售价约为1891欧元/平方米，且房屋租售比很高，租售比基本保持在1：200-1:250之间，以租金作为回报的角度来讲，投资斯洛伐克房产还是很合适的。并且斯洛伐克房产税非常低。
现今的移民市场，早已不是美国、加拿大独霸天下的局面，众多欧洲国家脱颖而出，成为移民市场的主力军。在申根国移民市场中，斯洛伐克这个原本不被大家关注的小国，凭借其极佳的地理优势、经济环境和气候特征，一跃成为欧洲最具价值的投资目的国之一。斯洛伐克作为欧盟成员、北约成员、申根协定区成员、世界贸易组织成员、经济合作与发展组织成员，以其稳定的货币（欧元）、单一的税收体系、及和谐劳动成本与劳动生产率关系，于2012年世界银行给出最适宜做生意的国家报告中，名列中东欧国家第一名，且在过去十年里是欧盟中经济增长最快的国家。全球80个活跃企业已在斯洛伐克设立其在中东欧的总部，如亚马逊、微软、谷歌、联想、华为、中兴等。
具体数据分析
截至2019年第一季度，全国平均住宅房地产价格在2018年第四季度同比增长7.57%，第三季度为3.99%，4.53%之后，上涨7.02%至每平方米1,494欧元(1,698美元)。斯洛伐克国家银行(NBS)的数据显示，第二季度和第一季度分别为4.8%和4.8%。公寓价格飞涨根据国家统计局的数据，公寓是全国房价涨幅最大的，2019年第一季度同比增长8.4%，达到每平方米平均价格1,822欧元(2,071美元)。
住宅建设强劲增长
斯洛伐克共和国统计局的数据显示 ，2018年住房开工数量为22,055套，比去年同期增长10.7%，是2008年以来的最高水平。同样，现在的竣工量又回到了危机前的水平，并且在2018年增长了12.5%，达到19,071套，高于2003年至2009年的平均每年15,500套。
低利率推动房地产需求
根据国家统计局的数据，2019年3月新住房贷款的平均利率为1.49%，连续低于2018年3月的1.65%，2017年3月的1.88%，2016年3月的2.11%和2015年3月的2.87%。平均浮动利率贷款利率(或不超过一年固定利率的贷款)：1.57％，低于去年的1.76％
1至5年的IRF：1.49％，低于去年的1.65％
5至10年的IRF：1.43％，低于上一年的1.63
10年以上的IRF：1.55％，低于上年同期的1.69％
低利率环境是由于欧洲央行于2016年3月将其关键利率降至0.00%的历史低位，此后一直保持该水平。根据国家统计局的数据，在2019年4月，住房的未偿还贷款总额比去年同期增长了近11%，达到290亿欧元(330亿美元)。
#我顾问# 我顾问的法律解答：业主是否应该免租减租？
导语：2019年注定多灾多难，我们还未从澳洲山火无数动物无家可归的惋惜中走出来，自12月开始，新型冠状病毒就以接近疯狂的速度传播着，国外许多地方也发现了许多确诊病例，而中国作为病毒发源地，目前情况相当严峻：
最初是在2019年12月，武汉市部分医疗机构陆续出现不明原因肺炎病人。武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现病毒性肺炎病例27例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。截止到2月1日24时，国家卫生健康委员会收到31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团累计报告确诊病例14380例，重症病例2110例，累计死亡304例，累计治愈出院病例328例，共有疑似病例19544例。累计收到港澳台地区通报确诊病例31例；香港特别行政区14例，澳门特别行政区7例，台湾地区10例。从发现疫情到现在不过1个多月，发展速度之快连2003年的非典也不可同日而语，并且丝毫没有被严格控制的迹象。
自从世界卫生组织WHO派遣人员进入武汉考察之后，笔者就时刻关注着有关的新闻动态，因为一但世界卫生组织宣布中国为“疫区”，中国的进出口将会被严格限制。而就在北京时间1月31日凌晨四点，在两次推迟发布会开始时间后，世界卫生组织WHO宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。根据《国际卫生条例（2005）》，PHEIC的定义是通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生风险，以及可能需要采取协调一致的国际应对措施的不同寻常事件，被认为是WHO对国际疫情的最高级警报。自2005年这一机制设立后，到目前为止共宣布过6次，分别是2009年H1N1流感病毒、2014年脊髓灰质炎病毒、2014年西非埃博拉病毒、2016年寨卡病毒、2018-2019年埃博拉疫情和2020年新型冠状病毒肺炎。
目前可以看到的是，疫情对全国范围的餐饮、旅游、交通、影视的负面影响在不断扩大。虽然疫情始发于2019年12月，并且引起社会广泛重视的时间也较早，但因为今年春节较早，大量人员无法按时返工，疫情对社会各行业经济的影响保守估计将会至少持续2-3个月。
广东省外来人口众多，无疑，省会广州是广东省外来人口第一大城市，2019年广州市常住人口1806.56万，而外来人口早就突破1100万，广州的外来人口中，来自全国各省的务工人员以及广州省周边地区来广州工作的，大多都是租房生活，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，很多务工人员无法按时返工，也就无法按时回到租住的房间，所以房租问题就成为了业主和租户亟待解决的难题。
笔者通过查阅相关资料和报道了解到，全国目前许多购物中心以及百货商场都采取了主动减免租金的措施，部分业主采用租金全免，大约70%的业主采取租金适当减免的方式。而就在1月30号，广州市房地产租赁委协会发布“致全市业主（房东）的减租倡议书”，倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。这一倡议书一经发布就在网络上引起轩然大波，笔者接下来就结合具体情况来分析业主到底该不该免租或者减租。
目前，针对是否免租或者减租的争议点主要有以下几点：
01减免租金，房东的房贷由谁承担？
这类争议的来源主要是那些有贷款压力的房东，很多房东其实也在靠着租金维持生计或者依靠房租去及时缴纳房贷，这类房东如果免除或者减免房客租金，可能会导致无法按时清还贷款，严重的可能会导致房东生活质量严重下降。所以，这部分人认为，国家和政府需要出台相关救济政策，为房东分摊风险，不应该让他们独自承担压力，例如：减免房贷利率、延缓房贷缴纳期限、降低银行贷款利息等措施。
02实践中是否会有道德绑架的情形？
许多制度的制定初衷都是相当美好的，但实行过程中总会遇到相当多的问题，最主要的还是人性本贪，广州市房地产租赁委协会发布的倡议书本来明确指出的是针对受疫情影响较为严重的才适用减租或者免租，但许多租客即使未受疫情影响或者受疫情影响较小，在看到倡议书之后就认为这是政府出台的规定，拿着倡议书或者截图就要求房东为自己减免房租。笔者看到有一些房东就已经遇到一些房客提出的种种不合理的要求：免除租金直到疫情结束为止、疫情结束后视经营情况给付房租（经营状况不佳房东就应该减免房租）等等。
所以，笔者认为，针对广州市房地产租赁委协会发布的倡议书，不能简单的一刀切，应该将房客分成疫情严重地区及其他地区，针对疫情严重地区，房东减免力度可以在水平线以上，视情况可以免除房客房租，毕竟房客本身损失也比较大；针对其他地区，房东减免的力度可以从实际情况出发。疫情之下，共度难关，重点在一个“共”字，这是全社会人的事情，房东免除或者减轻房租是人情，而不是本分。
03减免力度是否合理？
倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。许多房东认为，广州地区复工时间为2月10号，减免2月份房租也在情理之中，自己可以接受，但是将减免措施延伸至3、4月份，范围太大，大部分租客3、4月份已经正常上班，不会影响工资发放，会使房东损失过大。笔者认为，租金减免的尺度应该根据具体情况，根据租客的实际承受能力来确定，如果租客身处疫情严重地区，尺度应当适当放宽，但如果租客在复工之后正常工作，就不该让房东承受过多的损失，共克时艰，相互多一点体谅，社会才能和谐发展。
针对房东是否应该减免房租，笔者接下来从法律角度进行思考：
我国《合同法》第一百七十一条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果疫情已经阻碍合同履行，与不能履行合同具有因果关系的，构成不可抗力。
根据《合同法》第117条第1款、《民法总则》第118条第1款的规定，当事人主张不可抗力免责的要件之一是“因不可抗力不能履行合同（民事义务）”。因此，在认定新冠肺炎疫情构成不可抗力的基础上，还必须证明疫情与当事人不能履行合同具有因果关系，才能发生不可抗力的法律效果。
无独有偶，2003年非典期间，最高院人民法院曾出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。受“非典”影响的租赁合同债务纠纷，司法实践中也多数适用不可抗力或情势变更条款。
山西的一起实际案例中，法院认为，本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
综上所述，目前的新型冠状病毒引起的疫情规模较之非典有过之而无不及，当属于不可抗力的情形，租客减免房租的申请也是能够得到法律的相关支持。但笔者需要提醒的是，倡议书并不具备法律约束力，房东减免房租是情义，而非本分。房东减免了房租，租客应该心怀感激之情，没有减免的，租客应该想着其他的好，不应该心怀怨愤，更不应该拿着倡议书对房东进行道德绑架。
最后，正如人民日报所说，原本觉得20200202是一个神奇的日子，现在只希望它像往常一样普通。武汉加油！湖北加油！中国加油！
《我顾问》温馨提示
目前网络上有许多人浑水摸鱼，在房租减免倡议之后，还有社保减免、税费减免、水电费减免等等近乎无理的倡议。疫情之下，无论是店铺经营者，还是普通租客，面临的经济压力都不小。其实所有人都是弱势群体，谁也不能独善其身。最让笔者感到愤懑的是值此危难之际，还有人在网络上散布各种未加证实的谣言，例如各地确诊人数以及宣传各种虚假的抑制病毒的方法等等。皮之不存，毛将焉附？尤其在这种特殊时期，只有所有人携手并进，相互体谅，才能共克时艰。
作者：朱颖
指导：我顾问
导语：2019年注定多灾多难，我们还未从澳洲山火无数动物无家可归的惋惜中走出来，自12月开始，新型冠状病毒就以接近疯狂的速度传播着，国外许多地方也发现了许多确诊病例，而中国作为病毒发源地，目前情况相当严峻：
最初是在2019年12月，武汉市部分医疗机构陆续出现不明原因肺炎病人。武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现病毒性肺炎病例27例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。截止到2月1日24时，国家卫生健康委员会收到31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团累计报告确诊病例14380例，重症病例2110例，累计死亡304例，累计治愈出院病例328例，共有疑似病例19544例。累计收到港澳台地区通报确诊病例31例；香港特别行政区14例，澳门特别行政区7例，台湾地区10例。从发现疫情到现在不过1个多月，发展速度之快连2003年的非典也不可同日而语，并且丝毫没有被严格控制的迹象。
自从世界卫生组织WHO派遣人员进入武汉考察之后，笔者就时刻关注着有关的新闻动态，因为一但世界卫生组织宣布中国为“疫区”，中国的进出口将会被严格限制。而就在北京时间1月31日凌晨四点，在两次推迟发布会开始时间后，世界卫生组织WHO宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。根据《国际卫生条例（2005）》，PHEIC的定义是通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生风险，以及可能需要采取协调一致的国际应对措施的不同寻常事件，被认为是WHO对国际疫情的最高级警报。自2005年这一机制设立后，到目前为止共宣布过6次，分别是2009年H1N1流感病毒、2014年脊髓灰质炎病毒、2014年西非埃博拉病毒、2016年寨卡病毒、2018-2019年埃博拉疫情和2020年新型冠状病毒肺炎。
目前可以看到的是，疫情对全国范围的餐饮、旅游、交通、影视的负面影响在不断扩大。虽然疫情始发于2019年12月，并且引起社会广泛重视的时间也较早，但因为今年春节较早，大量人员无法按时返工，疫情对社会各行业经济的影响保守估计将会至少持续2-3个月。
广东省外来人口众多，无疑，省会广州是广东省外来人口第一大城市，2019年广州市常住人口1806.56万，而外来人口早就突破1100万，广州的外来人口中，来自全国各省的务工人员以及广州省周边地区来广州工作的，大多都是租房生活，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，很多务工人员无法按时返工，也就无法按时回到租住的房间，所以房租问题就成为了业主和租户亟待解决的难题。
笔者通过查阅相关资料和报道了解到，全国目前许多购物中心以及百货商场都采取了主动减免租金的措施，部分业主采用租金全免，大约70%的业主采取租金适当减免的方式。而就在1月30号，广州市房地产租赁委协会发布“致全市业主（房东）的减租倡议书”，倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。这一倡议书一经发布就在网络上引起轩然大波，笔者接下来就结合具体情况来分析业主到底该不该免租或者减租。
目前，针对是否免租或者减租的争议点主要有以下几点：
01减免租金，房东的房贷由谁承担？
这类争议的来源主要是那些有贷款压力的房东，很多房东其实也在靠着租金维持生计或者依靠房租去及时缴纳房贷，这类房东如果免除或者减免房客租金，可能会导致无法按时清还贷款，严重的可能会导致房东生活质量严重下降。所以，这部分人认为，国家和政府需要出台相关救济政策，为房东分摊风险，不应该让他们独自承担压力，例如：减免房贷利率、延缓房贷缴纳期限、降低银行贷款利息等措施。
02实践中是否会有道德绑架的情形？
许多制度的制定初衷都是相当美好的，但实行过程中总会遇到相当多的问题，最主要的还是人性本贪，广州市房地产租赁委协会发布的倡议书本来明确指出的是针对受疫情影响较为严重的才适用减租或者免租，但许多租客即使未受疫情影响或者受疫情影响较小，在看到倡议书之后就认为这是政府出台的规定，拿着倡议书或者截图就要求房东为自己减免房租。笔者看到有一些房东就已经遇到一些房客提出的种种不合理的要求：免除租金直到疫情结束为止、疫情结束后视经营情况给付房租（经营状况不佳房东就应该减免房租）等等。
所以，笔者认为，针对广州市房地产租赁委协会发布的倡议书，不能简单的一刀切，应该将房客分成疫情严重地区及其他地区，针对疫情严重地区，房东减免力度可以在水平线以上，视情况可以免除房客房租，毕竟房客本身损失也比较大；针对其他地区，房东减免的力度可以从实际情况出发。疫情之下，共度难关，重点在一个“共”字，这是全社会人的事情，房东免除或者减轻房租是人情，而不是本分。
03减免力度是否合理？
倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。许多房东认为，广州地区复工时间为2月10号，减免2月份房租也在情理之中，自己可以接受，但是将减免措施延伸至3、4月份，范围太大，大部分租客3、4月份已经正常上班，不会影响工资发放，会使房东损失过大。笔者认为，租金减免的尺度应该根据具体情况，根据租客的实际承受能力来确定，如果租客身处疫情严重地区，尺度应当适当放宽，但如果租客在复工之后正常工作，就不该让房东承受过多的损失，共克时艰，相互多一点体谅，社会才能和谐发展。
针对房东是否应该减免房租，笔者接下来从法律角度进行思考：
我国《合同法》第一百七十一条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果疫情已经阻碍合同履行，与不能履行合同具有因果关系的，构成不可抗力。
根据《合同法》第117条第1款、《民法总则》第118条第1款的规定，当事人主张不可抗力免责的要件之一是“因不可抗力不能履行合同（民事义务）”。因此，在认定新冠肺炎疫情构成不可抗力的基础上，还必须证明疫情与当事人不能履行合同具有因果关系，才能发生不可抗力的法律效果。
无独有偶，2003年非典期间，最高院人民法院曾出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。受“非典”影响的租赁合同债务纠纷，司法实践中也多数适用不可抗力或情势变更条款。
山西的一起实际案例中，法院认为，本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
综上所述，目前的新型冠状病毒引起的疫情规模较之非典有过之而无不及，当属于不可抗力的情形，租客减免房租的申请也是能够得到法律的相关支持。但笔者需要提醒的是，倡议书并不具备法律约束力，房东减免房租是情义，而非本分。房东减免了房租，租客应该心怀感激之情，没有减免的，租客应该想着其他的好，不应该心怀怨愤，更不应该拿着倡议书对房东进行道德绑架。
最后，正如人民日报所说，原本觉得20200202是一个神奇的日子，现在只希望它像往常一样普通。武汉加油！湖北加油！中国加油！
《我顾问》温馨提示
目前网络上有许多人浑水摸鱼，在房租减免倡议之后，还有社保减免、税费减免、水电费减免等等近乎无理的倡议。疫情之下，无论是店铺经营者，还是普通租客，面临的经济压力都不小。其实所有人都是弱势群体，谁也不能独善其身。最让笔者感到愤懑的是值此危难之际，还有人在网络上散布各种未加证实的谣言，例如各地确诊人数以及宣传各种虚假的抑制病毒的方法等等。皮之不存，毛将焉附？尤其在这种特殊时期，只有所有人携手并进，相互体谅，才能共克时艰。
作者：朱颖
指导：我顾问
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