地产黑铁时代：公寓降价是客户的春天吗？

“生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来”
01
什么是“黑铁时代”？
用经济学家马远光的话说，就是“破铜烂铁的时代”。

或许这几个字着实有点沉重，
2021年，在三道红线和一系列调控政策的重压下，
价格跳水、房企暴雷、大批裁员……
地产经历了至暗时刻。

不过话说回来，对于我们普通人来说，
价格大跳水的公寓是不是个入手投资的捡漏时刻呢？
02
或许每个年轻人，都有过一个公寓梦。

让我们把时间线先拉回到2017年……
在长沙公寓投资环境相对宽松及住宅严控的大环境下，
客户转移投资需求，公寓产品成为投资主力。
量价持续上行，大量公寓产品入市，
2019年达到公寓天花板，均价约1.4万元/㎡。

之后，经济下行、市场遇冷、疫情突袭等原因，
一场价格战偷偷拉开了序幕。
03
2020年9月，*大借“金九银十”及黄金周的噱头，
推出8字头含装修公寓，降价幅度达2000-4000元/㎡。
*大*悦府（两天销售近千套），销售盛况霸屏朋友圈。
在公寓市场竞争不断加大下，“以价换量”去化效果明显。

2021年降价主题贯穿全年，
从1月*天广场开启直降7000元/㎡后，公寓项目纷纷跟进。
 其中不乏*桂园、*地等品牌房企项目加入降价营销。而且降价不仅仅在城市边缘板块，逐步延伸到滨江新城、河东中心、梅溪湖一期等热点板块。
但是什么样的项目在这水深火热中能杀出重围，做到热销呢？

再来回头看看这些在“降价潮”中去化情况较好的都能满足两个条件：

产品自身配套满足群体需求+项目区位配套实力强劲

咱通俗点来说呢，
就是从交通、商业、学校等配套来看，畅销项目都各具优势，
位于热门地段，大多近地铁站，交通通达度高。
 
历经“降价潮”最直观的结果就是2021年度成交面积比2020年上涨了13%。
这么看起来对于房企和消费者是不是都是个好事情呢？
房企去高库存，消费者得到高性价比的心仪公寓。
但是，
但是，
随着*大暴雷，
故事戛然而止。
04
在说房企暴雷前，
脑子里突然想起在众多公寓降价广告里的一句广告词。

“面包低于面粉价 错过即过错”。
这是位于滨江板块的*辰*光里在2021年9月打出的广告词，
5月及9月的两次降价，从15000元/㎡均价降至5888元/㎡起，
倒挂周边3000-4000元/㎡，
9月的新品加推，开盘当天去化近70%。

*辰*光里“5”字头特价公寓再现江湖，
也只是商务公寓“大跳水”的一个缩影。
 在“大跳水”的背后与两个“高”息息相关。

1、长沙商务公寓库存大
截止2021年底，长沙市内五区商务公寓库存达到475万方，去化周期36个月。

2、长沙商业供地量过大
2018-2021年，长沙主城五区新成交的土地中，涉商面积每年都在380-480万方之间，远超长沙年均约200万方的商业销售面积。

再来看公寓价格“大跳水”，似乎感觉找到了一点源头。

商业的发展就像一块儿面团，越发膨胀。
对于咱普通人来说，
想投资公寓还是先看一下楼盘的产品性价比和企业资金实力再做决定。
 05
说了项目个案，咱还是回到*大暴雷。

9月，债务风险积重难返的*大暴雷，震荡整个行业。
多盘联动、日销百套盛况不复存在。
2020年*大热销降价盘*悦府，当年需要摇号及排队的红盘，如今也被网友戏称“2020年最大韭菜盘”，想抄公寓底，反掉进坑里。
甚至2021年报以“重大经营变化”及“新冠疫情影响”原因推迟发布。
 
与*大相似的还有*地*岛，
不见当年验资看房的风光，
取而代之的是被业主调侃为“期房变欺房”。
 
还有梅溪中轴地段的网红盘*荣*溪紫阙台，原均价1.5万元/㎡（精装），
国庆期间价格腰斩至“8”字头，当周劲销270套，
如今已停工且交房遥遥无期……
 
低价背后加重了客户们的观望情绪，对于楼市的不确定，大家以调侃的语气表达着自己的想法。

但是我们也注意到市场“降价潮”风波外的项目。
坚定价值决定价格，不随波逐流参与降价的项目。
目前看来似乎也仍保持着稳定的流速及正常施工。

所以，公寓降价是不是投资客的春天呢？

大家心里或许也有不一样的答案。
06
有些开发商进入寒冬。
有些开发商熬不过寒冬。
对于投资者来说，

低价不等于捡漏，投资还需谨慎。

我们希望更多的开发商能保工、保质、保交付。
 
生命在夜色中蓬勃生长
当明天太阳升起时，春天和希望都会更加浓郁起来。#公寓# #降价# #投资#

明报OL：谭俊彦铭记父亲狄龙教诲 做“严父”著重子女礼仪

谭俊彦事业、家庭两得意，今年初夺得视帝，在家中除出名是“爱妻号”，亦是称职的儿子及爸爸。他从小在父母狄龙及陶敏明影响下，家庭观念重，亲情对他非常可贵。他因要到马来西亚工作，已提早庆祝父亲节，亲自下厨孝敬爸爸。他作为儿子，爸爸身体健康最重要，希望多点时间陪伴一对孙。

外界觉得他从小背负“狄龙之子”包袱，但他认为做狄龙儿子不难做，“他是负责任的好爸爸，是严父，但不会跟你有任何肢体接触，不会揽也不会惜，他会觉得这些不自在。他会将他觉得对的东西打进你脑里，起初我当然抗拒，经过他不断重複，一定入脑，慢慢会被潜移默化。他对爸爸一句教诲说话铭记于心，在待人处事上都用得著，就是：“难得糊涂，吃亏是福。”

至于在演员角度，要承继爸爸的光环会令他有点压力，因出道年代不同，得到观众认同的地方也不同。他坦言夺得视帝后，爸爸对他的认同多了很多，看到他这些年的转变，叮嘱他继续努力。

谭俊彦为人父亲后，会将爸爸教他的一套用在子女身上，但他“严”在子女的礼仪，希望他们成为懂礼貌的人，亦不要跟人比较。他早前返内地工作数月，随身带著子女画的画及小纸条，还有一家四口全家福作为“精神食粮”，每当他感到攰及辛苦时，看一看便即刻叉足电。他离港期间开著视讯看子女，曾被儿子一句说话感动流泪，“离港约两个月时，他跟我说：‘Daddy，虽然你走咗，但我每一日都无唔记得你！’”女儿已7岁，早前试穿妈妈的高踭鞋，令他感触女儿逐渐长大，想花多些时间了解她现时的想法，放工就会回家吃饭，有时忍不住揽揽她，因再大一点就不能揽了。

谭俊彦与太太任祉妍结婚7年恩爱如昔，无七年之痒问题，两夫妻没有秘密。他觉得维繫一段感情，最紧要识取得平衡，什麽事都不要扯得太紧，适当互相给予空间做事情，而他们方向一致，是维繫小朋友和家庭。

黄晓明已经离婚3个月时，有一次他说，在婚姻存续期间，Angelababy曾经多少次几天都不着家，但是也不提前跟他打个招呼。但是后来他说自己想明白了：“有时候人不能太过于善良，善良也应该有锋芒，不然受伤害的永远是自己。”无论老幼，只要上网，就一定都知道2015年的那场世纪婚礼。其规模宏大，婚礼在上海展览中心举办，新娘Angelababy的婚纱迪奥裙装订制工坊和巴黎刺绣工坊共同完成其制作，工匠们更是花了近千小时制作而成， 而杨颖佩戴的皇冠由白金底座镶嵌嵌钻石与不规则天然珍珠组成，更是Chaumet博物馆镇馆之宝。而baby腰间佩戴的CHAUMET铂金珍珠古董胸针是由约瑟夫·尚美先生创作于1910年间。这两件古董都是非卖品，每一件都是孤品，拥有近百年的历史，可谓是稀世珍宝。婚礼的主蛋糕高达2.5米，花了一个月才做好。受邀嘉宾更是几乎惊动了整个娱乐圈，娱乐圈风评人王思聪作为伴郎，马云都专门录了一段视频祝福两人。这样一场梦幻的婚礼一定也是许多人梦寐以求的。 自古才子佳人是一对，在黄晓明的青春年华里，出现了不少佳人：小燕子、刘立淇、秦岚、李菲儿、Angelababy。说起黄晓明跟baby，他俩的起点本来就不一样。当baby还是半个圈外人的时候，黄晓明已经是内地大红的 一哥了，他的代表作有《大汉天子》《上海滩》还有《神雕侠侣》，说实话，曾经的黄晓明也是妥妥的实力派！ 再来说下baby她身上流淌着1/4的德国血统。生在香港，长在上海，对内地有着美好的童年回忆。13岁时，她来到香港读书。为了每个月几百块钱零花钱，她选择当模特，进入经纪公司。2005年，Angelababy已经从魏世宗的感情中抽出了身体，与陈伟霆擦出火花，随即两人坠入爱河。2007年，18岁Angelababy首登荧屏，与阿娇、陈老师、邓丽欣、余文乐合作出演喜剧片《破事儿》，不知道到家有没有看过，感觉在剧中毫无存在感，不信你们可以去看看。 她与陈伟霆虽有爱，但没情，两人为爱纹身，但感情却不坚定。这年，baby与黄百鸣的儿子黄子恒传出绯闻。黄百鸣更是抛出了“儿子黄子恒曾向自己力推baby”出演《花田囍事2010》。借助黄子恒为跳板，成功搭上郑中基……然而，当时的baby一心想回内地发展，在黄子恒的嘴里知道了黄百鸣有两部戏，一部是《花田囍事2010》，另一部是《叶问2》。《叶问2》的主角是黄晓明。baby是走红日本，叱咤中国香港，火遍中国台湾，想进军中国内地。正巧，黄晓明送来了“助攻”。 baby为何能看上黄晓明呢？此时的黄晓明正是春风得意的时候，内地娱乐公司“华谊兄弟”上市，黄晓明手握原始股，身价不菲，而且还是华谊的股东。  当初为了娶杨颖，黄晓明真是下足了血本，据说光彩礼就花了3838万。为了让Baby住的安稳，上海1.3亿豪宅双手奉上。大婚当天，上海的机场被包了下来，接送的婚车全是劳斯莱斯幻影。上海展览中心200个保镖倾巢出动，从主持人、主婚人到伴娘伴郎团，娱乐圈有头有脸的明星全来了。 她就变成了一个有人脉有资源的大咖了，成为《跑男》常驻嘉宾，黄晓明当时为了鼓励baby，还亲自到现场去加油打气，还调侃大家不要欺负他老婆，过去，他们真的是非常甜蜜的！ 一个男人能爱一个女人到什么程度，黄晓明可以接受双方父母跟自己两夫妻住在一起，这就充分说明黄晓明对baby的用心了！ 是的，事业上面，黄晓明全权支持和铺路，还带着baby一起做公益，我们知道黄晓明成立了个人基金会，专门做公益，黄晓明的确也是这样一个人，他跟韩红都是正能量艺人，总是对灾区同胞做出贡献！但真实情况又如何呢？自2018年开始，便频频有媒体爆料，两人感情不合。不论是杨颖过生日，黄晓明为其发微博，杨颖却毫无回应，还是秒回杨幂的微博。2018年，黄晓明在山东为姥姥办90岁的寿宴，杨颖却未出现在大合照里。 不论如何，攀上黄晓明这条大树，杨颖还是捞到了不少好处。 岁月不饶人，曾经的金童玉女男才女貌，如今离了婚，两人的生活现状对比却令人大吃一惊。 黄晓明离婚后，接受采访时说:没离婚之前，杨颖经常几天不着家，招呼也不打一声，我太善良了，没有责怪她。黄晓明说，通过离婚这件事，我明白了很多，我觉得太善良不一定是好事，到最后受伤的是自己。不单是感情方面，和朋友交往也是如此，帮了很多人，但是遇到事情时，人家不但不帮你，反而看你的笑话。离婚后，黄晓明在家郁郁寡欢。母亲和外婆就经常开导他，对他说：“离婚不是一个人的错，一个大男人怎么能为了感情而消沉下去呢？”离婚后消沉了许多，人也憔悴了，看来感情的失败，给了他不小的打击。如今离婚大局已定，希望他重新出发，重新振作起来，只要演技还在，认真选剧本，不愁不会再红。