这次上新是8.16晚上8点，产品都是香港专柜或者内地专柜的，不是免税店或者dfs，所以一直以来上新都没有什么抄底价，专柜的价格都不会特别低，我只能在保证专柜的品质上做到价格不贵，特别是这次的福袋，日期算不上很好，基本都是为了清库存半卖半送，这次有很多产品，我就写了几个代表性的产品功课，有其他产品拿不准肤质的可以直接评论我。
❤资生堂系列：
资生堂悦薇水+乳：也是老梗了，经久不衰的水乳，抗皱紧致美白，功效比较全，清爽系列也不是特别清爽，夏天的话只要不油，稍干一点清爽用着会刚好，秋冬的话干性肤质首选滋润款，如果在秋冬也不干或者说还略出点油的话可以选择清爽系列，算是刚好，目前滋润的还没到货，也不知道啥时候到，最近比较严，货都还没清，得有的等了。
时光琉璃洁面：口碑洁面，泡沫丰富，洗的也还算干净，洗完保湿度也是可以的，对于秋冬来说大部分肤质都没问题，冬天比较干的沙漠皮可能会觉得洗出来太清爽了，整体来说是个不错的高端洁面。
时光琉璃防晒：也是口碑防晒，养肤，平价版的cpb，相对来说这款是略滋润的比较适合偏干或者干性肤质，夏天的话油性或者偏油肤质就不用长草了，冬天的话大部分比较干的肤质来说用着都没问题。
时光琉璃眼霜：资生堂的顶级产品，抗皱紧致，质地比较厚重，用法是用指腹搓开后按压在眼部，不算是那种特别油的润，整体是厚重，好吸收的那种，这种好吸收感有人会觉得不够油润，觉得干，这个质地比较稠上眼之后是有存在感的，如果不喜欢那种拖泥带水的油润眼霜，这款的使用感会干脆点。
时光琉璃水：水乳二合一的产品，整个时光琉璃系列都是主打抗皱紧致，质地比较稠，我专柜试的时候用化妆棉擦拭（专柜建议用化妆棉），很好吸收，润而不油，很舒服，秋冬的话后续还是加个乳液或者面霜吧，秋冬略干的肤质可能会觉得太轻薄了，这款水是比较低调的好口碑产品，很适合熟龄肌。
资生堂新版悦薇眼霜：也是重多眼霜中口碑好销量也高的产品，抗皱紧致美白，价格也不会很贵，性价比很高的眼霜，新版多了红花精华针对胶原以及纤维母细胞增生，更快的修复，以及新版有去黑色的功能有斑的地方也可以擦，质地在比老板要在好吸收点，这个眼霜对于敏感肤质不是太友好，敏感肤质建议先试试小样。
资生堂悦薇眼膜：可以说是眼膜界的一霸了，这个价位这个功效以及这个咖位市面上已经没有其他眼膜能跟它比了，抗皱紧致美白，没啥好纠结了，我自己用了很多眼膜，最后留下来的其中一款就是悦薇了，成年用。
资生堂蓝胖子：热门防晒之一，涂改液质地，遇水遇汗防晒效果更强，洁面就可以洗掉，对于夏天出油不多，或者略干肤质用起来算是刚好，深圳的夏天我脸颊也会出油的超油肤质来说，夏天用这个蓝胖子觉得有油膜感不好吸收有点润，秋冬的话倒是刚好，秋冬来说只要不是沙漠皮这个防晒算是比较清爽型的，蓝胖子的防晒力比较强，适合户外或者出汗多的人群，比如有的人工作性质需要室外或者经常面对一些灯光，蓝胖子比较合适。
资生堂白胖子：虽然没有蓝胖子那么火，但是白胖子的口碑也很好，质地会比蓝胖子略稠一点，像乳液的那种感觉，没有蓝胖子的油膜感，白胖子吸收度我觉得比蓝胖子吸收快点，所以有的人会觉得白胖子清爽，我自己的感觉是白胖子只要夏天出油不算太多都没问题，像我巨油的肤质夏天用白胖子也觉得不是太清爽，秋冬没啥问题，这款相对于蓝胖子会更日常通勤点，比如室内工作，不需要太强的防晒力，遇到强光也少，那么白胖子足够了。
资生堂3A面霜：这里说的是老板的面霜，新版也有，但是新版成分削弱很多所以价格才会便宜，如果说资金不紧张的话目前有老板肯定是买老板，主打抗皱美白紧致，质地挺滋润的，偏干肤质秋冬都没问题
资生堂小钢炮眼霜：抗皱紧致功效，也是性价比很高的眼霜，但是已经停产了，滋润度要比悦薇高，秋冬适合干性肤质。
资生堂盼丽风姿眼霜：整个系列都是主打抗皱，眼霜没有紧致效果，所以比较适合轻熟龄人群，也是比较滋润的，秋冬大部分肤质都没什么问题。
资生堂百优保湿面霜：也是每年都很热卖的面霜，基础款的面霜只有保湿成分，没有抗皱更没有紧致效果，就是单纯的保湿滋润，适合干性肤质，因为比较基础个人推荐年轻肤质，熟龄肌的话更适合紧致款的百优面霜。
资生堂悦薇面膜：可能也是因为要换新版的原因，专柜都拿来送了，所以价格非常便宜，这么高端的面膜，只要35一片，还想啥？感觉不买就是亏，是我比较喜欢的一款滋润度非常高的面膜，补水补油，做完其实挺油腻的，但是能明显觉得这个营养吃进去了，皮肤有滋养到。
❤雅顿橘灿精华：新版的包装不在是笨重的大盒子了，成分上比老板多了维C功能，有美白淡化斑点的功效，质地上比老板的要在清爽好吸收点，总的功效就是抗皱抗氧化美白提亮，秋冬来说基本上大部分肤质都可以用，这个精华不管是囤货还是第一次用都是不错的选择。
❤雅顿粉胶：粉胶也不用啰嗦了，他家金胶粉胶都出名，粉胶抗皱收毛孔抗氧化，含A醇的产品都是建议晚上用，粉胶敏感肤质不是太友好，敏感肤质先买试用装试试，秋冬季节粉胶相对于大部分人来说会比较清爽。
❤雅顿白手套银胶10年前我做代购的时候白手套非常火口碑也挺好，那时候买白手套的人供不应求，只不过近几年金胶粉胶比较火，主打美白的，淡化痘印，提亮肤色，晚上用，价格不高，缺美白精华的可以试试。
❤HR黑绷带面霜：没啥好说的，人人都知道他牛皮，团购价格肯定是不错的，之后在有的可能性比较小了，所以能用的到的还是比较建议囤了，如果你不敏感又是干性的话不用非要跟风选黑绷带，这款秋冬适合敏感肤质不干的肤质。
❤波比布朗橘子面霜：对于专柜的品质来说价格挺好的，干性肤质非常值得试试，对于干性肤质来说滋润不黏腻，大家功课下就知道了，几乎都是好评，清新的橘子味可以当普通的面霜，也可以当妆前，后续的底妆会非常的服帖，这面霜专柜很少有活动，干性肤质如果有闲钱的话试试吧
❤波比布朗小奶瓶：比较冷门的产品，妆前打底，成分天然，很温和，里面有柑橘的成分对敏感肤质也比较友好，有SPF15的防晒值，跟橘子面霜比的话这款要清爽不少，比较适合没那么干的肤质，也是好用的一款妆前打底。
❤纪梵希九宫格散粉，蘑菇头散粉：散粉都换了新版，颜色也换了，以前老板的5号对应现在的2号，热卖色还是1号跟5号（新版的2号），蘑菇散粉只有一种颜色，是混合的四宫格的1号色，1号色比较百搭的颜色适合亚洲人的暗黄肤色，5号色（新版2号）颜色会比较自然点，带点细闪，偏干肤质想要自然的通透光泽感可以选择这个色，如果不经常化妆的话蘑菇头散粉量会少点适合点，蘑菇头散粉携带也便携点，经常化妆的话九宫格量多就适合点，散粉控油力度算是中等，不会说控的特别强，只要不是特别油的都没啥问题，秋冬的话本身出油就少，也用不到太大的控油力度，刚上脸都会有点白，过一会就好了，整体都是会提亮修正点肤色。
❤雅诗兰黛原生液：
经典版跟樱花版都没有抗皱功效，都只是单纯的保湿修复，两款水都是精华水，是建议跟爽肤水一起搭配使用，想单用也是可以的。
樱花原生液：功效是清爽保湿修复去闭口调节水油平衡提升光泽感，适合油性或者混油痘痘皮肤，不适合敏感肤质，用化妆棉擦拭可以擦掉一些多余的角质或者一些洁面没洗掉的残留，这款秋冬的话适合不干的肤质，干性肤质用这个太清爽了。
经典版：滋润度比较高，一年四季都比较适合干性肤质，敏感肤质还算友好，我油皮夏天用这个觉得太黏腻了，秋冬会好点，但是也觉得润。
❤悦木之源榆木眼霜：榆木系列的也是热门系列，眼霜适合轻熟龄肌，或者准备开始抗皱不想要太大负担的，用法也是用手指腹搓开按压在眼睑处，质地比较清爽，不是滋润挂的，适合不干或者不喜欢太油润质地的，秋冬这款不太适合干性，不够滋润，同系列的精华店里也有价格也很划算，秋冬不够滋润，不适合干性。
❤苏菲娜土台精华：过气的网红精华，产品是好的，滋润度高，帮助后续护肤品吸收很适合干性，对于干性肤质来说口碑也是很好，算是一款性价比比很高的保湿精华。
❤苏菲娜防水防晒：冷门防晒之一，但是防晒力不比资生堂的差，防水防汗，需要卸妆。
❤悦木之源一饮而尽睡眠面膜：价格不高，味道挺好闻的，有的人会觉得味道太大，我记得我第一次用有刺痛感，过一会就好了，口碑整体挺好的，质地很水，秋冬也挺适合干性，不想过夜直接用化妆棉擦掉，想过夜的话就涂好护肤品在擦这个，主要是价格还挺好的口碑还行，还有粉娃娃跟暗疮面膜价格都不高，都是可买可不买的。
❤雅诗兰黛白金乳液：新版，适合偏干性肤质，比面霜好吸收点，专柜都要小2000，因为是会员礼价格也便宜798非常划算，主打抗皱紧致，非常适合偏干性的熟龄肌试试。
❤黛珂AG防晒：也是好口碑防晒之一，这次是小有活动，35ML，98，价格挺好的，包装是老包装，日期不算新鲜，但是他家的防晒保质期是5年，24年到期，虽然说5年保质期，但是防晒这个东西肯定是用新鲜的好，所以这个日期价格也卖不高，日常通勤用用完全是够了，价格也美丽，秋冬了这款防晒走的比夏天要好，因为滋润，冬天偏干或者干性这款都没问题。
❤资生堂系列：
资生堂悦薇水+乳：也是老梗了，经久不衰的水乳，抗皱紧致美白，功效比较全，清爽系列也不是特别清爽，夏天的话只要不油，稍干一点清爽用着会刚好，秋冬的话干性肤质首选滋润款，如果在秋冬也不干或者说还略出点油的话可以选择清爽系列，算是刚好，目前滋润的还没到货，也不知道啥时候到，最近比较严，货都还没清，得有的等了。
时光琉璃洁面：口碑洁面，泡沫丰富，洗的也还算干净，洗完保湿度也是可以的，对于秋冬来说大部分肤质都没问题，冬天比较干的沙漠皮可能会觉得洗出来太清爽了，整体来说是个不错的高端洁面。
时光琉璃防晒：也是口碑防晒，养肤，平价版的cpb，相对来说这款是略滋润的比较适合偏干或者干性肤质，夏天的话油性或者偏油肤质就不用长草了，冬天的话大部分比较干的肤质来说用着都没问题。
时光琉璃眼霜：资生堂的顶级产品，抗皱紧致，质地比较厚重，用法是用指腹搓开后按压在眼部，不算是那种特别油的润，整体是厚重，好吸收的那种，这种好吸收感有人会觉得不够油润，觉得干，这个质地比较稠上眼之后是有存在感的，如果不喜欢那种拖泥带水的油润眼霜，这款的使用感会干脆点。
时光琉璃水：水乳二合一的产品，整个时光琉璃系列都是主打抗皱紧致，质地比较稠，我专柜试的时候用化妆棉擦拭（专柜建议用化妆棉），很好吸收，润而不油，很舒服，秋冬的话后续还是加个乳液或者面霜吧，秋冬略干的肤质可能会觉得太轻薄了，这款水是比较低调的好口碑产品，很适合熟龄肌。
资生堂新版悦薇眼霜：也是重多眼霜中口碑好销量也高的产品，抗皱紧致美白，价格也不会很贵，性价比很高的眼霜，新版多了红花精华针对胶原以及纤维母细胞增生，更快的修复，以及新版有去黑色的功能有斑的地方也可以擦，质地在比老板要在好吸收点，这个眼霜对于敏感肤质不是太友好，敏感肤质建议先试试小样。
资生堂悦薇眼膜：可以说是眼膜界的一霸了，这个价位这个功效以及这个咖位市面上已经没有其他眼膜能跟它比了，抗皱紧致美白，没啥好纠结了，我自己用了很多眼膜，最后留下来的其中一款就是悦薇了，成年用。
资生堂蓝胖子：热门防晒之一，涂改液质地，遇水遇汗防晒效果更强，洁面就可以洗掉，对于夏天出油不多，或者略干肤质用起来算是刚好，深圳的夏天我脸颊也会出油的超油肤质来说，夏天用这个蓝胖子觉得有油膜感不好吸收有点润，秋冬的话倒是刚好，秋冬来说只要不是沙漠皮这个防晒算是比较清爽型的，蓝胖子的防晒力比较强，适合户外或者出汗多的人群，比如有的人工作性质需要室外或者经常面对一些灯光，蓝胖子比较合适。
资生堂白胖子：虽然没有蓝胖子那么火，但是白胖子的口碑也很好，质地会比蓝胖子略稠一点，像乳液的那种感觉，没有蓝胖子的油膜感，白胖子吸收度我觉得比蓝胖子吸收快点，所以有的人会觉得白胖子清爽，我自己的感觉是白胖子只要夏天出油不算太多都没问题，像我巨油的肤质夏天用白胖子也觉得不是太清爽，秋冬没啥问题，这款相对于蓝胖子会更日常通勤点，比如室内工作，不需要太强的防晒力，遇到强光也少，那么白胖子足够了。
资生堂3A面霜：这里说的是老板的面霜，新版也有，但是新版成分削弱很多所以价格才会便宜，如果说资金不紧张的话目前有老板肯定是买老板，主打抗皱美白紧致，质地挺滋润的，偏干肤质秋冬都没问题
资生堂小钢炮眼霜：抗皱紧致功效，也是性价比很高的眼霜，但是已经停产了，滋润度要比悦薇高，秋冬适合干性肤质。
资生堂盼丽风姿眼霜：整个系列都是主打抗皱，眼霜没有紧致效果，所以比较适合轻熟龄人群，也是比较滋润的，秋冬大部分肤质都没什么问题。
资生堂百优保湿面霜：也是每年都很热卖的面霜，基础款的面霜只有保湿成分，没有抗皱更没有紧致效果，就是单纯的保湿滋润，适合干性肤质，因为比较基础个人推荐年轻肤质，熟龄肌的话更适合紧致款的百优面霜。
资生堂悦薇面膜：可能也是因为要换新版的原因，专柜都拿来送了，所以价格非常便宜，这么高端的面膜，只要35一片，还想啥？感觉不买就是亏，是我比较喜欢的一款滋润度非常高的面膜，补水补油，做完其实挺油腻的，但是能明显觉得这个营养吃进去了，皮肤有滋养到。
❤雅顿橘灿精华：新版的包装不在是笨重的大盒子了，成分上比老板多了维C功能，有美白淡化斑点的功效，质地上比老板的要在清爽好吸收点，总的功效就是抗皱抗氧化美白提亮，秋冬来说基本上大部分肤质都可以用，这个精华不管是囤货还是第一次用都是不错的选择。
❤雅顿粉胶：粉胶也不用啰嗦了，他家金胶粉胶都出名，粉胶抗皱收毛孔抗氧化，含A醇的产品都是建议晚上用，粉胶敏感肤质不是太友好，敏感肤质先买试用装试试，秋冬季节粉胶相对于大部分人来说会比较清爽。
❤雅顿白手套银胶10年前我做代购的时候白手套非常火口碑也挺好，那时候买白手套的人供不应求，只不过近几年金胶粉胶比较火，主打美白的，淡化痘印，提亮肤色，晚上用，价格不高，缺美白精华的可以试试。
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❤波比布朗橘子面霜：对于专柜的品质来说价格挺好的，干性肤质非常值得试试，对于干性肤质来说滋润不黏腻，大家功课下就知道了，几乎都是好评，清新的橘子味可以当普通的面霜，也可以当妆前，后续的底妆会非常的服帖，这面霜专柜很少有活动，干性肤质如果有闲钱的话试试吧
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❤纪梵希九宫格散粉，蘑菇头散粉：散粉都换了新版，颜色也换了，以前老板的5号对应现在的2号，热卖色还是1号跟5号（新版的2号），蘑菇散粉只有一种颜色，是混合的四宫格的1号色，1号色比较百搭的颜色适合亚洲人的暗黄肤色，5号色（新版2号）颜色会比较自然点，带点细闪，偏干肤质想要自然的通透光泽感可以选择这个色，如果不经常化妆的话蘑菇头散粉量会少点适合点，蘑菇头散粉携带也便携点，经常化妆的话九宫格量多就适合点，散粉控油力度算是中等，不会说控的特别强，只要不是特别油的都没啥问题，秋冬的话本身出油就少，也用不到太大的控油力度，刚上脸都会有点白，过一会就好了，整体都是会提亮修正点肤色。
❤雅诗兰黛原生液：
经典版跟樱花版都没有抗皱功效，都只是单纯的保湿修复，两款水都是精华水，是建议跟爽肤水一起搭配使用，想单用也是可以的。
樱花原生液：功效是清爽保湿修复去闭口调节水油平衡提升光泽感，适合油性或者混油痘痘皮肤，不适合敏感肤质，用化妆棉擦拭可以擦掉一些多余的角质或者一些洁面没洗掉的残留，这款秋冬的话适合不干的肤质，干性肤质用这个太清爽了。
经典版：滋润度比较高，一年四季都比较适合干性肤质，敏感肤质还算友好，我油皮夏天用这个觉得太黏腻了，秋冬会好点，但是也觉得润。
❤悦木之源榆木眼霜：榆木系列的也是热门系列，眼霜适合轻熟龄肌，或者准备开始抗皱不想要太大负担的，用法也是用手指腹搓开按压在眼睑处，质地比较清爽，不是滋润挂的，适合不干或者不喜欢太油润质地的，秋冬这款不太适合干性，不够滋润，同系列的精华店里也有价格也很划算，秋冬不够滋润，不适合干性。
❤苏菲娜土台精华：过气的网红精华，产品是好的，滋润度高，帮助后续护肤品吸收很适合干性，对于干性肤质来说口碑也是很好，算是一款性价比比很高的保湿精华。
❤苏菲娜防水防晒：冷门防晒之一，但是防晒力不比资生堂的差，防水防汗，需要卸妆。
❤悦木之源一饮而尽睡眠面膜：价格不高，味道挺好闻的，有的人会觉得味道太大，我记得我第一次用有刺痛感，过一会就好了，口碑整体挺好的，质地很水，秋冬也挺适合干性，不想过夜直接用化妆棉擦掉，想过夜的话就涂好护肤品在擦这个，主要是价格还挺好的口碑还行，还有粉娃娃跟暗疮面膜价格都不高，都是可买可不买的。
❤雅诗兰黛白金乳液：新版，适合偏干性肤质，比面霜好吸收点，专柜都要小2000，因为是会员礼价格也便宜798非常划算，主打抗皱紧致，非常适合偏干性的熟龄肌试试。
❤黛珂AG防晒：也是好口碑防晒之一，这次是小有活动，35ML，98，价格挺好的，包装是老包装，日期不算新鲜，但是他家的防晒保质期是5年，24年到期，虽然说5年保质期，但是防晒这个东西肯定是用新鲜的好，所以这个日期价格也卖不高，日常通勤用用完全是够了，价格也美丽，秋冬了这款防晒走的比夏天要好，因为滋润，冬天偏干或者干性这款都没问题。
#深圳大学杨浚瑄混泳接力摘银#【刚刚！#男女4×100米混合泳接力中国摘银#】7月31日上午，在东京奥运会男女4x100米混合泳决赛中，深圳大学师范学院体育学院学生杨浚瑄携手徐嘉余、闫子贝、张雨霏奋力拼搏，为中国体育代表团获得一枚宝贵的银牌！
29日上午，杨浚瑄，与同样来自深大的汤慕涵，以及队友张雨霏、李冰洁力挽狂澜，以打破世界纪录的成绩夺得女子4x200米自由泳接力赛冠军。#汤慕涵夺得东京奥运深圳首金#
29日上午，杨浚瑄，与同样来自深大的汤慕涵，以及队友张雨霏、李冰洁力挽狂澜，以打破世界纪录的成绩夺得女子4x200米自由泳接力赛冠军。#汤慕涵夺得东京奥运深圳首金#
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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