#乳腺结节会自己消失吗#
有的会消失，有的不会。
别划过去！乳腺结节你担心的事儿，这一篇搞定！
主要内容有以下几个方面：
→乳腺结节是怎么回事？
→最常见的乳腺结节——乳腺纤维瘤的处理建议
→乳腺癌的现状，以及早期筛查
→日常乳腺养护建议
你所担心的乳腺结节是怎么回事儿？
体检的时候非常容易查到乳腺结节，看到乳腺结节，真的，别担心！
乳腺结节其实不是病，而是一种形态的描述：说白了就是乳腺里长了个东西。
有很多情况可以引起结节，比如：乳腺增生、乳腺纤维瘤、乳腺癌等……
→乳腺增生导致的乳腺结节，多见于外上象限，多发的，单侧或双侧，它的特征是：
①月经前 乳腺结节常常增大，质地较硬，月经来后缩小，质韧变软
②摸起来大小不规律，与周围组织界限不清，多有触痛，与皮肤和深部组织没有粘连，能够移动
③乳房胀痛经前期发生或加重，月经来潮后减轻或消失
→乳腺纤维瘤导致的乳腺结节单发多发都可见，摸起来常质韧，边界清，活动度好。
→恶性肿瘤摸起来结节质硬，边界不清，活动度差。
目前乳腺结节的形成原因并不明确，内分泌激素水平、基因、 环境影响都有关系。尤其年轻女性因为体内雌激素的作用，导致乳腺小叶和导管组织发生形态上的变化，更容易发生。
一、那接下来我们就看看 最常见的乳腺结节 ——也就是【乳腺纤维瘤】
① 它可发生于青春期后任何年龄段的女性
② 约25%的纤维腺瘤无症状
③ 多发纤维腺瘤病人多有家族史
④ 多数病变缓慢增大或无变化，少数可自然消退或快速增大（你看，是不是不用担心）
纤维瘤的恶变率是很低的，癌变率为0.12%～0.30%。
但同时，建议大家：发现乳腺纤维腺瘤时，尽量做穿刺活检，排除恶变的可能。
另外， 查出纤维瘤后，我们通常面临的选择是：切还是不切？
接下来就给大家讲一下，什么样的乳腺纤维瘤需要手术切除，大家自己拿到报告心里有数，和医生交流也更高效。
建议切除的纤维瘤：
√增长较快的
比如：6个月内肿瘤最大直径增长≥20%
所以大家要把每次的报告都留底存档，一般半年复查一次，这个时候就要和上次的结果做比较。
√瘤子较大，影响心情、影响手感的，带来很大心理压力。
√还在发育期的女孩子一般不要做，但是极少数高度怀疑恶性或者生长速度很快的除外。
√备孕女性：怀孕时激素水平变化可能使瘤子快速长大，极少数会癌变，而孕期和哺乳期又不建议手术，因此最好备孕时做掉。
√35岁以上的女性，新发现的乳腺瘤子：纤维瘤发病高峰时15-25岁。因此，35岁以后很少会发生，一旦发生，建议做掉。
√有家族史： 妈妈、姐妹有乳腺癌病史
√从事高危职业：比如经常接触射线、化学物质等，化学实验室、药厂等工作人员
√影像学提示恶变可能
目前手术的方法有：
·微创---麦默通（将结节取出来）
·微创---射频消融（将结节烧死，让身体自我吸收）
·手术开刀
·具体要根据结节的大小、位置和性质而决定
二、接下来，我们来看看【乳腺癌】——这个位居女性发病第一位的癌症。
首先要说，目前国内总体水平上乳腺癌的5年生存率可达80%，甚至90%。这是一个非常厉害的数据，在所有癌症中，乳腺癌的5年生存率，甚至10年生存率是最乐观的。
之所以治疗效果这么好，除了得益于现在的技术先进外，和大家的健康意识是分不开的~
定期检查，早发现，早治疗也是乳腺癌防治的黄金原则。
所以对于乳腺癌，做好早期筛查是最重要的，那么在讲如何做【早筛】之前，我们先要把一般女性，和乳腺癌的高危女性分开。
所谓【高危女性】，就是比一般女性更容易得乳腺癌，所以更要注意筛查，以下条件满足两条及以上即为 高危：
→未生育，或≥35岁初产妇
→月经初潮≤12岁
→一级亲属在50岁前患乳腺癌者
→两个以上一级或二级亲属在50岁以前患乳腺癌或卵巢癌者
→胸部放射治疗史（≥10年）者
对于一般女性来说， 乳腺癌的【筛查】建议：
→ 临床体检：20-29岁每三年一次，30岁以后每年一次
→ X线检查：
<40岁，拍摄基础乳腺片, 隔年一次乳腺X线检查（钼靶）
＞40岁，每1~2年一次乳腺X线检查
60岁以后可隔2~3年乳腺X线检查1次。
→ 超声检查： 30岁以后每年一次乳腺超声检查
对于【高危女性】则建议：
→ 20岁以后每年做临床体检1次
→ 30岁以后建议乳腺核磁共振（MRI）/ 乳腺B超
乳腺的B超、 钼靶x线、 MRI各有优缺点
→ 比如B超：可以进行动态随访，对腋下淋巴结形态等观察清晰；
→ 钼靶：如果有钙化、毛刺，那么钼靶效果 比B超好；
→ MRI：敏感性高，对于乳腺的微小病变也可以较早的发现，对于高危女性尤其建议。
三、最后，给大家整理了6条乳腺养护、疾病预防建议
①勿生气， 学会释放压力，保持良好心态
传统中医观点，生气焦虑时，肝气郁结，容易形成结节，所以也要做好疏肝养肝治疗。
女性身处家庭、职场下更要学会释放压力。
瑜伽、跑步、K歌、画画，选择适合自己的方式。
②饮食均衡，不吃高糖食物、过于油腻的食物：多吃蔬菜水果、充足的蛋奶鱼肉，保证微量元素和维生素的充足；
③孕期女性鼓励母乳喂养，有条件最好哺乳期持续至宝宝>1岁，甚至2岁；
④避免口服避孕药，避免摄入含激素的食物和药物；
⑤规律作息，不熬夜，养成良好的昼夜节律；
⑥适量补充含有植物雌激素的食物，比如之前讲过的豆制品、葛根、花生等。
今天的科普就到这里了哈~
最后一点： 切勿轻信乳房按摩
已经有很多女性深受其害， 按摩的外力导致乳腺内部结构的钙化， 不仅对疾病预防无利，反倒促进了乳腺疾病的进展
有的会消失，有的不会。
别划过去！乳腺结节你担心的事儿，这一篇搞定！
主要内容有以下几个方面：
→乳腺结节是怎么回事？
→最常见的乳腺结节——乳腺纤维瘤的处理建议
→乳腺癌的现状，以及早期筛查
→日常乳腺养护建议
你所担心的乳腺结节是怎么回事儿？
体检的时候非常容易查到乳腺结节，看到乳腺结节，真的，别担心！
乳腺结节其实不是病，而是一种形态的描述：说白了就是乳腺里长了个东西。
有很多情况可以引起结节，比如：乳腺增生、乳腺纤维瘤、乳腺癌等……
→乳腺增生导致的乳腺结节，多见于外上象限，多发的，单侧或双侧，它的特征是：
①月经前 乳腺结节常常增大，质地较硬，月经来后缩小，质韧变软
②摸起来大小不规律，与周围组织界限不清，多有触痛，与皮肤和深部组织没有粘连，能够移动
③乳房胀痛经前期发生或加重，月经来潮后减轻或消失
→乳腺纤维瘤导致的乳腺结节单发多发都可见，摸起来常质韧，边界清，活动度好。
→恶性肿瘤摸起来结节质硬，边界不清，活动度差。
目前乳腺结节的形成原因并不明确，内分泌激素水平、基因、 环境影响都有关系。尤其年轻女性因为体内雌激素的作用，导致乳腺小叶和导管组织发生形态上的变化，更容易发生。
一、那接下来我们就看看 最常见的乳腺结节 ——也就是【乳腺纤维瘤】
① 它可发生于青春期后任何年龄段的女性
② 约25%的纤维腺瘤无症状
③ 多发纤维腺瘤病人多有家族史
④ 多数病变缓慢增大或无变化，少数可自然消退或快速增大（你看，是不是不用担心）
纤维瘤的恶变率是很低的，癌变率为0.12%～0.30%。
但同时，建议大家：发现乳腺纤维腺瘤时，尽量做穿刺活检，排除恶变的可能。
另外， 查出纤维瘤后，我们通常面临的选择是：切还是不切？
接下来就给大家讲一下，什么样的乳腺纤维瘤需要手术切除，大家自己拿到报告心里有数，和医生交流也更高效。
建议切除的纤维瘤：
√增长较快的
比如：6个月内肿瘤最大直径增长≥20%
所以大家要把每次的报告都留底存档，一般半年复查一次，这个时候就要和上次的结果做比较。
√瘤子较大，影响心情、影响手感的，带来很大心理压力。
√还在发育期的女孩子一般不要做，但是极少数高度怀疑恶性或者生长速度很快的除外。
√备孕女性：怀孕时激素水平变化可能使瘤子快速长大，极少数会癌变，而孕期和哺乳期又不建议手术，因此最好备孕时做掉。
√35岁以上的女性，新发现的乳腺瘤子：纤维瘤发病高峰时15-25岁。因此，35岁以后很少会发生，一旦发生，建议做掉。
√有家族史： 妈妈、姐妹有乳腺癌病史
√从事高危职业：比如经常接触射线、化学物质等，化学实验室、药厂等工作人员
√影像学提示恶变可能
目前手术的方法有：
·微创---麦默通（将结节取出来）
·微创---射频消融（将结节烧死，让身体自我吸收）
·手术开刀
·具体要根据结节的大小、位置和性质而决定
二、接下来，我们来看看【乳腺癌】——这个位居女性发病第一位的癌症。
首先要说，目前国内总体水平上乳腺癌的5年生存率可达80%，甚至90%。这是一个非常厉害的数据，在所有癌症中，乳腺癌的5年生存率，甚至10年生存率是最乐观的。
之所以治疗效果这么好，除了得益于现在的技术先进外，和大家的健康意识是分不开的~
定期检查，早发现，早治疗也是乳腺癌防治的黄金原则。
所以对于乳腺癌，做好早期筛查是最重要的，那么在讲如何做【早筛】之前，我们先要把一般女性，和乳腺癌的高危女性分开。
所谓【高危女性】，就是比一般女性更容易得乳腺癌，所以更要注意筛查，以下条件满足两条及以上即为 高危：
→未生育，或≥35岁初产妇
→月经初潮≤12岁
→一级亲属在50岁前患乳腺癌者
→两个以上一级或二级亲属在50岁以前患乳腺癌或卵巢癌者
→胸部放射治疗史（≥10年）者
对于一般女性来说， 乳腺癌的【筛查】建议：
→ 临床体检：20-29岁每三年一次，30岁以后每年一次
→ X线检查：
<40岁，拍摄基础乳腺片, 隔年一次乳腺X线检查（钼靶）
＞40岁，每1~2年一次乳腺X线检查
60岁以后可隔2~3年乳腺X线检查1次。
→ 超声检查： 30岁以后每年一次乳腺超声检查
对于【高危女性】则建议：
→ 20岁以后每年做临床体检1次
→ 30岁以后建议乳腺核磁共振（MRI）/ 乳腺B超
乳腺的B超、 钼靶x线、 MRI各有优缺点
→ 比如B超：可以进行动态随访，对腋下淋巴结形态等观察清晰；
→ 钼靶：如果有钙化、毛刺，那么钼靶效果 比B超好；
→ MRI：敏感性高，对于乳腺的微小病变也可以较早的发现，对于高危女性尤其建议。
三、最后，给大家整理了6条乳腺养护、疾病预防建议
①勿生气， 学会释放压力，保持良好心态
传统中医观点，生气焦虑时，肝气郁结，容易形成结节，所以也要做好疏肝养肝治疗。
女性身处家庭、职场下更要学会释放压力。
瑜伽、跑步、K歌、画画，选择适合自己的方式。
②饮食均衡，不吃高糖食物、过于油腻的食物：多吃蔬菜水果、充足的蛋奶鱼肉，保证微量元素和维生素的充足；
③孕期女性鼓励母乳喂养，有条件最好哺乳期持续至宝宝>1岁，甚至2岁；
④避免口服避孕药，避免摄入含激素的食物和药物；
⑤规律作息，不熬夜，养成良好的昼夜节律；
⑥适量补充含有植物雌激素的食物，比如之前讲过的豆制品、葛根、花生等。
今天的科普就到这里了哈~
最后一点： 切勿轻信乳房按摩
已经有很多女性深受其害， 按摩的外力导致乳腺内部结构的钙化， 不仅对疾病预防无利，反倒促进了乳腺疾病的进展
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
登尼特营销策划业务介绍
一、了解现状
了解现状不仅包括对市场情况、消费者需求进行深入调查，还包括对市场上竞争产品的了解以及对经销商情况的了解，大致有以下几点：
1、市场形势了解。指对不同地区的销售状况、购买动态以及可能达到的市场空间进行了解。
2、产品情况了解。指对原来现在产品资料进行了解，找出其不足和有待加强、改进的地方。
3、竞争形势了解。对竞争者的情况要有一个了解，包括其产品的市场占有率、采取的营销战略等方面。
4、分销情况了解。对各地经销商的情况及变化趋势要进行适时调查，了解他们的需求。
5、宏观环境了解。要对整个社会大环境有所了解和把握，从中找出对自己有利的切入点。以上是整个营销策划的基础，只有充分掌握了企业、产品的情况，才能为后面的策划打下基础。
二、分析情况
一个好的营销策划须对市场、竞争对手、行业动态有一个较为客观的分析，主要包括以下三方面内容：
1、机会与风险的分析。分析市场上该产品可能受到的冲击，寻找市场上的机会和“空档’。
2、优势与弱点分析。认清该企业的弱项和强项，同时尽可能充分发挥其优势，改正或弱化其不足。
3、结果总结。通过对整个市场综合情况的全盘考虑和各种分析，为制定应当采用的营销目标、营销战略和措施等打好基础。
分析情况是一次去粗取精、去伪存真的过程，是营销策划的前奏。
三、制定目标
企业要将自己的产品或品牌打出去，须有自己得力的措施，制定切实可行的计划和目标，这个目标包括两方面：
1、企业整体目标。
2、营销目标。是指通过营销策划的实施，希望达到的销售收入及预期的利润率和产品在市场上的占有率等。能否制定一个切合实际的目标是营销策划的关键。有的营销策划方案大有“浮夸”之风，脱离实际，制定目标过高，其结暴也必然与实际相差千里；而有的营销策划则显得过于保守，同样也会影响营销组合效力的发挥。
总之，制定一个适宜的目标不但是必要的，而且是关键的。
四、制定营销战略
须围绕已制定的目标进行统筹安排，结合自身特点制定可行的市场营销战略。营销战略包括以下几个方面：
1、目标市场战略。是指采用什么样的方法、手段去进入和占领自己选定的目标市场，也就是说企业将采用何种方式去接近消费者以及确定营销领域。
2、营销组合策略。是指对企业产品进行准确的定位，找出其卖点，并确定产品的价格、分销和促销的政策。
3、营销预算。是指执行各种市场营销战略、政策所需的适量的预算以及在各个市场营销
环节、各种市场营销手段之间的预算分配。制定营销战略要特别注意产品的市
场定位和资金投入预算分配。
五、制定行动方案
营销活动的开展从时间上到协调上需要制定一个统筹兼顾的方案，要求选择合适的产品上市时间，同时要有各种促销活动的协调和照应。有的营销策划忽略对产品上市佳时机的确定，这会直接影响到营销活动的展开。而各个促销活动在时间和空间上也要做到相互搭配、“错落有致”。
六、预测效益
要编制一个类似损益报告的辅助预算，在预算书的收人栏中列出预计的单位销售数量以及平均净价；在支出栏中列出划分成细目的生产成本、储运成本及市场营销费用。收人与支出的差额就是预计的赢利。经企业领导审查同意之后，它就成为有关部门、有关环节安排采购、生产、人力及市场营销工作的依据。
七、设计控制和应急措施
在这一阶段，策划人员的任务是为经过效益预测感到满意的战略和行动方案构思有关的控制和应急措施。设计控制措施的目的是便于操作时对计划的执行过程、进度进行管理。典型的做法是把目标、任务和预算按月或季度分开，使企业及有关部门能够及时了解各个时期的销售实绩，找出未完成任务的部门、环节，并限期做出解释和提出改进意见。设计应急措施的目的是事先充分考虑到可能出现的各种困难，防患于未然。可以扼要地列举出有可能发生的某些不利情况，指出有关部门、人员应当采取的对策。
八、撰写策划书
这是策划的一个步骤，就是将策划的终成果整理成书面材料，即策划书，也叫企划案。其主体部分包括现状或背景介绍、分析、目标、战略、战术或行动方案、效益预测、控制和应急措施，各部分的内容可因具体要求不同而详细程度不一。
一、了解现状
了解现状不仅包括对市场情况、消费者需求进行深入调查，还包括对市场上竞争产品的了解以及对经销商情况的了解，大致有以下几点：
1、市场形势了解。指对不同地区的销售状况、购买动态以及可能达到的市场空间进行了解。
2、产品情况了解。指对原来现在产品资料进行了解，找出其不足和有待加强、改进的地方。
3、竞争形势了解。对竞争者的情况要有一个了解，包括其产品的市场占有率、采取的营销战略等方面。
4、分销情况了解。对各地经销商的情况及变化趋势要进行适时调查，了解他们的需求。
5、宏观环境了解。要对整个社会大环境有所了解和把握，从中找出对自己有利的切入点。以上是整个营销策划的基础，只有充分掌握了企业、产品的情况，才能为后面的策划打下基础。
二、分析情况
一个好的营销策划须对市场、竞争对手、行业动态有一个较为客观的分析，主要包括以下三方面内容：
1、机会与风险的分析。分析市场上该产品可能受到的冲击，寻找市场上的机会和“空档’。
2、优势与弱点分析。认清该企业的弱项和强项，同时尽可能充分发挥其优势，改正或弱化其不足。
3、结果总结。通过对整个市场综合情况的全盘考虑和各种分析，为制定应当采用的营销目标、营销战略和措施等打好基础。
分析情况是一次去粗取精、去伪存真的过程，是营销策划的前奏。
三、制定目标
企业要将自己的产品或品牌打出去，须有自己得力的措施，制定切实可行的计划和目标，这个目标包括两方面：
1、企业整体目标。
2、营销目标。是指通过营销策划的实施，希望达到的销售收入及预期的利润率和产品在市场上的占有率等。能否制定一个切合实际的目标是营销策划的关键。有的营销策划方案大有“浮夸”之风，脱离实际，制定目标过高，其结暴也必然与实际相差千里；而有的营销策划则显得过于保守，同样也会影响营销组合效力的发挥。
总之，制定一个适宜的目标不但是必要的，而且是关键的。
四、制定营销战略
须围绕已制定的目标进行统筹安排，结合自身特点制定可行的市场营销战略。营销战略包括以下几个方面：
1、目标市场战略。是指采用什么样的方法、手段去进入和占领自己选定的目标市场，也就是说企业将采用何种方式去接近消费者以及确定营销领域。
2、营销组合策略。是指对企业产品进行准确的定位，找出其卖点，并确定产品的价格、分销和促销的政策。
3、营销预算。是指执行各种市场营销战略、政策所需的适量的预算以及在各个市场营销
环节、各种市场营销手段之间的预算分配。制定营销战略要特别注意产品的市
场定位和资金投入预算分配。
五、制定行动方案
营销活动的开展从时间上到协调上需要制定一个统筹兼顾的方案，要求选择合适的产品上市时间，同时要有各种促销活动的协调和照应。有的营销策划忽略对产品上市佳时机的确定，这会直接影响到营销活动的展开。而各个促销活动在时间和空间上也要做到相互搭配、“错落有致”。
六、预测效益
要编制一个类似损益报告的辅助预算，在预算书的收人栏中列出预计的单位销售数量以及平均净价；在支出栏中列出划分成细目的生产成本、储运成本及市场营销费用。收人与支出的差额就是预计的赢利。经企业领导审查同意之后，它就成为有关部门、有关环节安排采购、生产、人力及市场营销工作的依据。
七、设计控制和应急措施
在这一阶段，策划人员的任务是为经过效益预测感到满意的战略和行动方案构思有关的控制和应急措施。设计控制措施的目的是便于操作时对计划的执行过程、进度进行管理。典型的做法是把目标、任务和预算按月或季度分开，使企业及有关部门能够及时了解各个时期的销售实绩，找出未完成任务的部门、环节，并限期做出解释和提出改进意见。设计应急措施的目的是事先充分考虑到可能出现的各种困难，防患于未然。可以扼要地列举出有可能发生的某些不利情况，指出有关部门、人员应当采取的对策。
八、撰写策划书
这是策划的一个步骤，就是将策划的终成果整理成书面材料，即策划书，也叫企划案。其主体部分包括现状或背景介绍、分析、目标、战略、战术或行动方案、效益预测、控制和应急措施，各部分的内容可因具体要求不同而详细程度不一。
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