成都兴业银行的经营性抵押贷。
首先是利息：年化4.45%。贷100万，每个月的利息就是3708元，这利息做生意一下就赚回来了。
其次是额度：最高500万。这已经是银行房抵的标配了。
最后是年限：3年期的先息后本，每月归还利息，到期归还本金即可。
这么优质的房抵贷，我们来看看有什么要求呢！
一是借款人要求
借款人是18-65岁的中国公民
个体工商户、企业法人代表、借款人及配偶共持股10%（含）以上且持股时间半年以上都行；如果是变更的法人或者股东代表需满半年即可。
二是经营实体要求
经营实体已成立一年以上或满3个月但可证明借款人从事同一行业三年的即可；
禁止行业：房地产、歌舞娱乐、桑拿洗浴、网吧酒吧、钢贸、典当行、小贷公司、担保公司、P2P。
三是征信要求
当前逾期可以进件，提供结清证明即可 https://t.cn/RBSR99B
首先是利息：年化4.45%。贷100万，每个月的利息就是3708元，这利息做生意一下就赚回来了。
其次是额度：最高500万。这已经是银行房抵的标配了。
最后是年限：3年期的先息后本，每月归还利息，到期归还本金即可。
这么优质的房抵贷，我们来看看有什么要求呢！
一是借款人要求
借款人是18-65岁的中国公民
个体工商户、企业法人代表、借款人及配偶共持股10%（含）以上且持股时间半年以上都行；如果是变更的法人或者股东代表需满半年即可。
二是经营实体要求
经营实体已成立一年以上或满3个月但可证明借款人从事同一行业三年的即可；
禁止行业：房地产、歌舞娱乐、桑拿洗浴、网吧酒吧、钢贸、典当行、小贷公司、担保公司、P2P。
三是征信要求
当前逾期可以进件，提供结清证明即可 https://t.cn/RBSR99B
【7地收紧调控，能否扼住房价上涨？】从7月开始，全国迎来一轮调控政策收紧潮。杭州、宁波、深圳、南京等地接连收紧调控政策。在业内人士看来，调控收紧政策偏温和，对市场短期降温或有效；从长期来看，调控应放在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。
7月23日凌晨，南京为住房限购政策“打补丁”：离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
截至目前，南京成为下半年第7个收紧调控政策的地区。此前销售火爆，出现多个楼盘“万人摇”的城市，面对市场走热，地方政府不得不加码。
在业内人士看来，调控收紧政策主要集中在打击“假离婚、假落户、假人才”,但政策偏温和，对市场短期降温或有效。从长期来看，调控应放在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。
调控直击“假离婚、假落户、假人才”
从7月开始，全国迎来一轮调控政策收紧潮。南京作为热点房价上涨城市，已经是最近第7个收紧调控政策的地区。
7月2日，杭州发布楼市新政，提出人才优先摇号购房从网签之日起，5年内不得上市交易。7月6日，宁波升级楼市调控，扩大限购范围。7月13日，郑州开展房地产市场秩序专项检查，内容包括一房多卖，捂盘惜售，返本销售，售后包租等。7月14日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，停止向第三套房及以上购房者发放公积金贷款。
7月下半月以来，调控政策更有针对性。7月15日,深圳要求新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房。7月15日，东莞提高房价透明度，合理引导市场预期，定期发布网签房价，提高房价透明度。7月23日，南京提出离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
众所周知，今年上半年，受疫情影响，楼市政策以宽松为主，全国各地各种力度的人才政策频繁发布。据中原地产统计数据显示，截至日前，2020年全国有超120个城市发布人才政策，其中购房补贴、落户政策成为主要特征。
随后，市场整体逐渐走出疫情影响。5月、6月，多地房价出现明显上涨，投资需求抬头。在这种情况下，7月，包括杭州、郑州、内蒙古、深圳等地连续发布房地产收紧调控政策。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，7月，调控政策从房价明显上涨的城市开始了收紧。政策内容与以往不同，主要集中在打击三假：“假离婚、假落户、假人才”。
张大伟预计，新一轮调控出现，有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。成都等城市预计后续加码调控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出现了“万人摇”项目外，成都摇号报名人数突破1万人的楼盘有6个，典型的龙泉驿区凯德卓锦万黛项目，报名人数达到了22806人，他们争夺194套房源，综合摇中概率仅有0.85%。
值得关注的是，受部分市场过热影响，7月20日，中国银保监会召开年中工作座谈会时强调，要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。由此来看，调控政策已出现一天紧似一天的状况。
调控收紧城市房价上涨快、供需失衡
中指研究院6月份发布的百城价格指数显示，宁波、上海、杭州、南京新房价格环比涨幅比较明显，位列前四位。其中宁波新房价格环比上涨1.33%，同比上涨8.18%。
中指研究院企业事业部常务副总经理高院生表示，上述城市的房价上涨过快是导致出台调控政策的原因。而近年来，限价政策导致这些城市出现一二手房价格倒挂现象，很多人觉得买了新房就是赚到。
高院生进一步解释称，这一轮热度不一定是投资客入市导致的结果，还与城市需求比较旺盛、供应量不足有关。今年上半年，随着复工复产启动，以南京、杭州、宁波为代表的长三角市场整体表现比较好。但是这几个城市上半年新房供应量明显不足，从短期库存看，宁波是5.7个月，南京是6.3个月，杭州是5.8个月。相比之下北京、福州的短期库存则在25个月以上。
张大伟也认为，调控城市都有明显的价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房有几万人参与摇号。而“万人摇”也成为上半年衡量楼市热度的代名词。因为看到新房比二手房价格明显低，一些投资客便通过假离婚、假人才、假落户等方式购房。
而在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。而在全球经济前景存较大不确定性的背景下，这些资金一般会选择市场容量大、资金相对安全、限购不太严格的城市。其中，在部分调控政策相对宽松的城市，有投资者通过人才引进、落户等途径避开限购。
业内：调控收紧政策将对市场短期降温奏效
事实上，市场最为关注的是，调控政策收紧会对市场产生什么影响？
在张大伟看来，下半年调控政策升级的地区，没有起到治本的作用，基本都是针对限购、限价、预售等政策的微调。预计对市场短期影响可能有效，但对中长期的效果不会太好。
高院生也认为，地方政府只是想降温，并没有让楼市彻底冷下去的意思，所以政策相对比较温和。这一轮调控政策对市场有一定的导向作用，也就是坚持“房住不炒”。因此市场需求很难被现有的政策抑制，除非一杆子打死。
高院生进一步解释称，市场走势还是要看市场的供求关系，现在地方政府也在有意加大供应，但短期内很难改变现状，这需要长时间的过程。面对市场走热，地方政府又不得不加码。因为单纯靠市场来调节，周期太长，效果也不是特别明显，需要短期政策施压。总体来看，这些调控政策能起到稳定市场的作用。
“对市场影响比较大的政策，应该在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。调控如果不打击套利空间，很难有效果。”张大伟如是说。
邹琳华认为，在较短的时间内，可以通过升级限购来应对投资需求的涌入，但过于严厉的限购对人才和要素的流动都将形成障碍。由于区域发展的不平衡性，不是所有城市都适用长期严厉的限购政策。
邹琳华提出，由于信贷市场资金充裕，抵押贷款利率低于按揭贷款利率，限贷政策实际效果并不明显，限购限贷调控政策框架已经不再完整。在限贷减效的背景下，需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构。
（来源：新京报）
7月23日凌晨，南京为住房限购政策“打补丁”：离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
截至目前，南京成为下半年第7个收紧调控政策的地区。此前销售火爆，出现多个楼盘“万人摇”的城市，面对市场走热，地方政府不得不加码。
在业内人士看来，调控收紧政策主要集中在打击“假离婚、假落户、假人才”,但政策偏温和，对市场短期降温或有效。从长期来看，调控应放在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。
调控直击“假离婚、假落户、假人才”
从7月开始，全国迎来一轮调控政策收紧潮。南京作为热点房价上涨城市，已经是最近第7个收紧调控政策的地区。
7月2日，杭州发布楼市新政，提出人才优先摇号购房从网签之日起，5年内不得上市交易。7月6日，宁波升级楼市调控，扩大限购范围。7月13日，郑州开展房地产市场秩序专项检查，内容包括一房多卖，捂盘惜售，返本销售，售后包租等。7月14日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，停止向第三套房及以上购房者发放公积金贷款。
7月下半月以来，调控政策更有针对性。7月15日,深圳要求新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房。7月15日，东莞提高房价透明度，合理引导市场预期，定期发布网签房价，提高房价透明度。7月23日，南京提出离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
众所周知，今年上半年，受疫情影响，楼市政策以宽松为主，全国各地各种力度的人才政策频繁发布。据中原地产统计数据显示，截至日前，2020年全国有超120个城市发布人才政策，其中购房补贴、落户政策成为主要特征。
随后，市场整体逐渐走出疫情影响。5月、6月，多地房价出现明显上涨，投资需求抬头。在这种情况下，7月，包括杭州、郑州、内蒙古、深圳等地连续发布房地产收紧调控政策。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，7月，调控政策从房价明显上涨的城市开始了收紧。政策内容与以往不同，主要集中在打击三假：“假离婚、假落户、假人才”。
张大伟预计，新一轮调控出现，有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。成都等城市预计后续加码调控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出现了“万人摇”项目外，成都摇号报名人数突破1万人的楼盘有6个，典型的龙泉驿区凯德卓锦万黛项目，报名人数达到了22806人，他们争夺194套房源，综合摇中概率仅有0.85%。
值得关注的是，受部分市场过热影响，7月20日，中国银保监会召开年中工作座谈会时强调，要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。由此来看，调控政策已出现一天紧似一天的状况。
调控收紧城市房价上涨快、供需失衡
中指研究院6月份发布的百城价格指数显示，宁波、上海、杭州、南京新房价格环比涨幅比较明显，位列前四位。其中宁波新房价格环比上涨1.33%，同比上涨8.18%。
中指研究院企业事业部常务副总经理高院生表示，上述城市的房价上涨过快是导致出台调控政策的原因。而近年来，限价政策导致这些城市出现一二手房价格倒挂现象，很多人觉得买了新房就是赚到。
高院生进一步解释称，这一轮热度不一定是投资客入市导致的结果，还与城市需求比较旺盛、供应量不足有关。今年上半年，随着复工复产启动，以南京、杭州、宁波为代表的长三角市场整体表现比较好。但是这几个城市上半年新房供应量明显不足，从短期库存看，宁波是5.7个月，南京是6.3个月，杭州是5.8个月。相比之下北京、福州的短期库存则在25个月以上。
张大伟也认为，调控城市都有明显的价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房有几万人参与摇号。而“万人摇”也成为上半年衡量楼市热度的代名词。因为看到新房比二手房价格明显低，一些投资客便通过假离婚、假人才、假落户等方式购房。
而在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。而在全球经济前景存较大不确定性的背景下，这些资金一般会选择市场容量大、资金相对安全、限购不太严格的城市。其中，在部分调控政策相对宽松的城市，有投资者通过人才引进、落户等途径避开限购。
业内：调控收紧政策将对市场短期降温奏效
事实上，市场最为关注的是，调控政策收紧会对市场产生什么影响？
在张大伟看来，下半年调控政策升级的地区，没有起到治本的作用，基本都是针对限购、限价、预售等政策的微调。预计对市场短期影响可能有效，但对中长期的效果不会太好。
高院生也认为，地方政府只是想降温，并没有让楼市彻底冷下去的意思，所以政策相对比较温和。这一轮调控政策对市场有一定的导向作用，也就是坚持“房住不炒”。因此市场需求很难被现有的政策抑制，除非一杆子打死。
高院生进一步解释称，市场走势还是要看市场的供求关系，现在地方政府也在有意加大供应，但短期内很难改变现状，这需要长时间的过程。面对市场走热，地方政府又不得不加码。因为单纯靠市场来调节，周期太长，效果也不是特别明显，需要短期政策施压。总体来看，这些调控政策能起到稳定市场的作用。
“对市场影响比较大的政策，应该在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。调控如果不打击套利空间，很难有效果。”张大伟如是说。
邹琳华认为，在较短的时间内，可以通过升级限购来应对投资需求的涌入，但过于严厉的限购对人才和要素的流动都将形成障碍。由于区域发展的不平衡性，不是所有城市都适用长期严厉的限购政策。
邹琳华提出，由于信贷市场资金充裕，抵押贷款利率低于按揭贷款利率，限贷政策实际效果并不明显，限购限贷调控政策框架已经不再完整。在限贷减效的背景下，需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构。
（来源：新京报）
第三部分、中小开发商融资破解之道
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
房地产金融课堂：本文源自西政资本，欢迎关注。
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
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