1877年，法国考古学家恩斯特·沙尔采，首次发现了假定存在的苏美尔人的遗迹，出土10万块苏美尔“楔形文字”泥板。让他惊喜的是，7000年过去，泥板并没受到时间、海水、盐碱地的侵袭，依然保存完好。
此后几十年，两河流域迎来的一股考古热潮，相继发现了大量的苏美尔遗址。
可为何要叫这个上古文明为苏美尔文明呢？
这要追溯到文艺复兴时期，意大利人彼特罗·代拉瓦勒，在两河流域找到了最早的楔形文字泥板，他作为一个先驱者，或运气不佳，或受限制于技术和资金，最终找到的泥板很少，
后来，随着法国在欧洲的崛起，法国历史学家恩斯特·，依据一些石碑，推断在两河流域，有一个叫苏美尔文明存在，后来他如愿以偿，发现苏美尔一座早期城市——拉格什，
拉格什是一座不可思议的古城，它的泥砖和我们现在的砖头类似，而且还有沥青作为粘合材料，（图4，5,6，)但是如此重要的古城，被泥板书忽视，竟然没有记载于泥板书中？但是保存的却很完好。后来的考古学家，顺着这个方法，找到更多的苏美人遗迹，
恩斯特·沙尔采用很短的时间，破译了大量的苏美尔泥板，整理出苏美尔一些重要文献，同时宣布，苏美尔的起源和若亚方舟和大洪水有关。其后，忽然消失的苏美尔遗迹，忽然如雨后春笋一样地被让西方的考古专家发现，
到了1922年～1934年间，英国的奥纳德·伍利，在两河流域有了一个重要发现，最终向世界证明苏美尔人是比古埃及文明更古老的存在。
伍利通过对泥板书的研究，整理出苏美尔人王系表，得出忽然出现苏美尔王，在位3万年，8位合计24万年，后来被大洪水淹没，契合西方传说中大洪水和诺亚方舟传说，这个结果确实让他非常骄傲，
在他有如此重大发现之前，人们对大洪水和若亚方舟了解仅限于神话与传说，正是由于他的努力，证实了这件事的存在，
1947年，以色列人发现了是死海古卷，一度把苏美尔泥板的关注度抢走了，在1952-1956年，美国学者也掺和了进来，
不久西方公认苏美尔为人类最古老的文明。其出土文物基本被大英博物馆，卢浮宫等博物馆收藏。
其最重要的苏美尔泥板书，合计共发现了过百万块，泥板书是苏美尔完整历史体系的一个载体，可以说现在我们知道的苏美尔文明，都是通过西方的专家，翻译泥板书得到的。
那么这些泥板书是长什么样子的呢？
苏美尔泥板，现在发现的泥板大小不一，不过由于工艺问题，最大的不超过50厘米见方；那么可能你会很奇怪，如此小的方块，他是怎么把苏美尔，历史，种植，医学，天文，数学等丰富的资料记录下来的。
其实这些版虽然小，但是可以如拼图一样拼接起来，如果是一部较长的记载，那么就把很多块泥板拼起来就能够完美地阅读，
可是那么多泥板，会不会拿错呢，根据西方的学者说，苏美尔人为了防止拿错了泥板，在编撰的时候，都会重视两板之间的串连。
为了不搞乱，还会在每一版的尾部，再重复写出记载的名字，还得注明这部质量，共有几块泥板，
并且有些泥板，很细心的注明藏板的地点。但是为了泥板不轻易损坏，泥板会被存放在特制的书箱中，书箱还得做一块小的泥板，标记记载的类别和日期。
泥板上的文字，就是著名的苏美尔文明“楔形文字”，号称是世界最早的“具体系”文字（而非符号）。
那么如此先进的文明，为何选择那么复杂而且不大好携带的泥板作为文化载体呢？
专家的解释是：两河流域古代盛产芦苇和粘土，因为缺乏树木、石头和铜矿。因此，拥有技术的苏美尔人，选择了用粘土泥板和芦苇杆，作为自己的特有的文化载体。
苏美尔人怎么会写一块泥板呢？
首先找来一根芦苇杆削出一段，然后找来预制好的泥板，用芦苇杆在上面划出笔划，泥板是当地能够找到的粘土，经过简单加工后，被印好了文字，在去晒干或烤干，它也被称为世界上最早的文书
而这些泥板，经过这的特殊处理，竟然是能够七千年风华，而且出土的时候字迹清晰，完全是不受时间和地质条件的影响，不得不感叹苏美尔人的制作工艺，‘
但是西方和阿拉伯的地图曾经记载，现在发现苏美尔许多遗迹的地方，在4000里曾经有段时间，是一片浅海，后来经过了两河流域的泥沙堆积，形成了现在的模样，所以这些泥板能如此坚固，确实不可思议。
这个拥有不可思议的技术，好像来自地外的文明，在其他地方还在钻木取火时，他们就懂得大量的天文，地理，数学，还用轮子运货，有自己的法典，而且早期的国王岁数都非常夸张，怎么会被被一个落后的阿卡德王国所灭？
那么这个强大的苏美尔人灭亡的原因是什么？
专家推测，是农业过度开发，城市附近成了盐碱地，由于无法种植粮食，所以衰弱被阿卡德王国所灭。现在地质条件，确实也证实了当地很多盐碱地，但是盐碱地为何没对泥板腐蚀呢？
苏美尔文明从起初一个学术上的假设。到两百年考古学史上最灿烂的成果之一，堪称是西方考古和历史上的一个“杰作”。
此后几十年，两河流域迎来的一股考古热潮，相继发现了大量的苏美尔遗址。
可为何要叫这个上古文明为苏美尔文明呢？
这要追溯到文艺复兴时期，意大利人彼特罗·代拉瓦勒，在两河流域找到了最早的楔形文字泥板，他作为一个先驱者，或运气不佳，或受限制于技术和资金，最终找到的泥板很少，
后来，随着法国在欧洲的崛起，法国历史学家恩斯特·，依据一些石碑，推断在两河流域，有一个叫苏美尔文明存在，后来他如愿以偿，发现苏美尔一座早期城市——拉格什，
拉格什是一座不可思议的古城，它的泥砖和我们现在的砖头类似，而且还有沥青作为粘合材料，（图4，5,6，)但是如此重要的古城，被泥板书忽视，竟然没有记载于泥板书中？但是保存的却很完好。后来的考古学家，顺着这个方法，找到更多的苏美人遗迹，
恩斯特·沙尔采用很短的时间，破译了大量的苏美尔泥板，整理出苏美尔一些重要文献，同时宣布，苏美尔的起源和若亚方舟和大洪水有关。其后，忽然消失的苏美尔遗迹，忽然如雨后春笋一样地被让西方的考古专家发现，
到了1922年～1934年间，英国的奥纳德·伍利，在两河流域有了一个重要发现，最终向世界证明苏美尔人是比古埃及文明更古老的存在。
伍利通过对泥板书的研究，整理出苏美尔人王系表，得出忽然出现苏美尔王，在位3万年，8位合计24万年，后来被大洪水淹没，契合西方传说中大洪水和诺亚方舟传说，这个结果确实让他非常骄傲，
在他有如此重大发现之前，人们对大洪水和若亚方舟了解仅限于神话与传说，正是由于他的努力，证实了这件事的存在，
1947年，以色列人发现了是死海古卷，一度把苏美尔泥板的关注度抢走了，在1952-1956年，美国学者也掺和了进来，
不久西方公认苏美尔为人类最古老的文明。其出土文物基本被大英博物馆，卢浮宫等博物馆收藏。
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那么这些泥板书是长什么样子的呢？
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其实这些版虽然小，但是可以如拼图一样拼接起来，如果是一部较长的记载，那么就把很多块泥板拼起来就能够完美地阅读，
可是那么多泥板，会不会拿错呢，根据西方的学者说，苏美尔人为了防止拿错了泥板，在编撰的时候，都会重视两板之间的串连。
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并且有些泥板，很细心的注明藏板的地点。但是为了泥板不轻易损坏，泥板会被存放在特制的书箱中，书箱还得做一块小的泥板，标记记载的类别和日期。
泥板上的文字，就是著名的苏美尔文明“楔形文字”，号称是世界最早的“具体系”文字（而非符号）。
那么如此先进的文明，为何选择那么复杂而且不大好携带的泥板作为文化载体呢？
专家的解释是：两河流域古代盛产芦苇和粘土，因为缺乏树木、石头和铜矿。因此，拥有技术的苏美尔人，选择了用粘土泥板和芦苇杆，作为自己的特有的文化载体。
苏美尔人怎么会写一块泥板呢？
首先找来一根芦苇杆削出一段，然后找来预制好的泥板，用芦苇杆在上面划出笔划，泥板是当地能够找到的粘土，经过简单加工后，被印好了文字，在去晒干或烤干，它也被称为世界上最早的文书
而这些泥板，经过这的特殊处理，竟然是能够七千年风华，而且出土的时候字迹清晰，完全是不受时间和地质条件的影响，不得不感叹苏美尔人的制作工艺，‘
但是西方和阿拉伯的地图曾经记载，现在发现苏美尔许多遗迹的地方，在4000里曾经有段时间，是一片浅海，后来经过了两河流域的泥沙堆积，形成了现在的模样，所以这些泥板能如此坚固，确实不可思议。
这个拥有不可思议的技术，好像来自地外的文明，在其他地方还在钻木取火时，他们就懂得大量的天文，地理，数学，还用轮子运货，有自己的法典，而且早期的国王岁数都非常夸张，怎么会被被一个落后的阿卡德王国所灭？
那么这个强大的苏美尔人灭亡的原因是什么？
专家推测，是农业过度开发，城市附近成了盐碱地，由于无法种植粮食，所以衰弱被阿卡德王国所灭。现在地质条件，确实也证实了当地很多盐碱地，但是盐碱地为何没对泥板腐蚀呢？
苏美尔文明从起初一个学术上的假设。到两百年考古学史上最灿烂的成果之一，堪称是西方考古和历史上的一个“杰作”。
“有無SIS用過 Amala產品，有機中頂尖．．．．勁貴，
不過好想試。“ （翻译这段广东话，意思是”有没有姐妹用过Amala的产品，有机中顶尖，超贵，不过好想试。” 这是09年在香港一个美容论坛的po文，当年香港一家有机产品的店引入Amala，卖得好好，引起大家在网络上讨论。
Amala 是德国高端有机护肤品牌，每款产品都是在位于德国Oy-Mittelberg的低碳工厂中配制和生产的。作为资深的美容行业专家，Amala在高端水疗领域已积累了10多年的丰富经验，许多世界级奢华酒店的SPA中心常常会有Amala产品的身影。它的特别之处是全线产品所蕴含的植物成分不仅通过了欧洲天然和有机化妆品标准的权威机构Natrue®的有机认证，同时每款产品都是经过了德国专业第三方实验室的临床疗效测试。
熟悉我的朋友们都知道，我隔段时间就会加入新的护肤产品，皆因觉得皮肤也会喜新厌旧，偶尔要给它一些新鲜感，促进它的“进步”。最近可能是湿气重（sorry广东人什么都赖湿气重），睡眠质量和情绪亦不太稳定，皮肤眼见松塌几分，失去光泽，下颚线变得不明显，只能拼命扫阴影掩饰。跟自己说，是时候换上Amala 赋活新生系列产品，集中用一段时间给肌肤补补营养。
我的首选当然是Amala全球最畅销产品—紧致精华面霜。是一款高效面霜，富含浓缩的紧致活性成分和贵妇基底油奥里诺科坚果油，它蕴含很高的VA、VE和亚油酸含量，是一个具备强大的抗氧化抗衰老功效的植物油；可收紧并提拉肌肤，提升面部轮廓，减轻纹路。
面霜成分包括了可可豆益生元+复合益生菌提取物(Cocoa Pre+Probiotic Infusion)，是纯植物益生元，可以维护肌肤微生态平衡，增强肌肤抵抗力，帮助减少皮肤炎症，补充胶原蛋白，最大限度地提高皮肤紧致度；透明质酸(Hyaluronic Acid): 这种强效保湿剂能够锁住比自身重量高出1000倍的水分，显著滋养肌肤，帮助恢复肌肤紧实度和密度。面霜所含的小分子透明质酸能够深入肌肤，缓解水分流失，帮助由内而外充盈肌肤。
每次用掌心温热面霜再用提升按摩手法涂均全脸（顺便颈部也抹上），不是夸张，瞬间就可以感觉到皮肤收紧了，面部轮廓明显了。这绝不是我的心理作用，有第三方临床效果验证: 在使用面霜短短7天后，87%的女性感到皮肤的细腻度有明显的改善; 使用2周后，93%的女性皮肤皱纹深度得到减轻， 90%的女性皮肤的紧致度获得显著提升。
想要效果更好，我就会搭配Rejuvenate赋活新生系列的胶原蛋白多肽面膜使用。这款富含高机能抗氧化植物成分的涂抹式凝胶面膜有助于焕发肌肤年轻活力，提升面部轮廓。
它最大的功效是强效提拉紧致紧肤，因为含有牛奶多肽(Milk Peptides):
这种天然胶原活性肽能够刺激胶原蛋白的生成，帮助提升肌肤的紧实度和弹性，平滑肌肤；另外一个成分是酵母多肽(Yeast Peptides):提升肌肤新陈代谢，促进细胞再生和胶原蛋白的合成，减少肌肤老化迹象，增强弹性均匀肤色。此外核心成分用的乌头叶豇豆籽提取物，拥有类视黄醇功效，但却更加温和，对敏感肌也很友好。同样通过第三方临床效果验证: 仅使用1次，70%的女性皮肤光滑度和饱满度得到显著改善。
Amala的视黄醇亮采精华油则属于“加强剂”，这款面部护理油采用了富含维生素A的奥里诺科坚果油 (Cacay Seed Oil)和玫瑰果籽油，配合角鲨烷一起能够快速渗透进皮肤并更好地发挥作用，温和抗老。值得一提的是添加了三叶鬼针草提取物，富含抗氧化活性物—生物类黄酮和植醇，具有类视黄醇的功效，能够促进胶原蛋白生成，提升肌肤紧实度，淡化皱纹，同时非常适合对A类不耐受的人群作为抗老替代。珍贵在于里面还有23K黄金(23K Gold)，这些珍贵的金箔能够提升皮肤的弹性和紧实度，可直接被肌肤吸收，让肌肤焕发光彩。
我最近的心理活动是：既然改变不了世界，不如改善一下自己的皮肤，不能任由这样颓废下去了。我要自我救赎，from soul to skin。会好的！皮肤会好的！一切都会好的！
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下单面霜时，记得在订单备注暗号【朴实太太】，会加赠化妆包1个。
单笔订单实付金额≥2000元并且备注暗号【朴实太太】，再赠视黄醇精华油8ml*1（价值499）。
在确认收货后7-15天左右另外派发，忘记备注请第一时间联系客服，没有备注，赠品默认不发。这么好的机会，不要错过啦。
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它最大的功效是强效提拉紧致紧肤，因为含有牛奶多肽(Milk Peptides):
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【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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