圆通公司1.5亿元买法拍房要求腾退，酒店称合法使用，法院判了
企业花巨资拍卖购得一栋楼层房产，却无法交付使用？原来该房产拍卖之前已经租给第三方企业开办酒店。明明是司法机关公开拍卖的房产，为何房子是租赁状态？圆通速递北京公司1.5亿多元从法院竞拍到北京丰台区一处房产，圆通公司去接收楼盘时，发现是2家酒店正在营业。圆通公司状告酒店要求腾退房屋，2022年7月7日裁判文书网发布，北京高级法院驳回了圆通公司的诉讼请求。
社会早有一些传闻，参与司法拍卖有风险，购买法拍房需谨慎，一些人买到房子无法交付使用的情况比较多。很多人不理解，为何法院处置的房产还不能及时交付使用？这不能怪法院，其实很多法院在拍卖公告里就已经写明的注意事项，而且特别说明，法院不对拍卖的房产瑕疵担保，对拍卖房产的产权证办理和过户问题建议竞拍人向当地有关部门查询等等。
竞拍人麻痹大意，不注意仔细看法院发布的拍卖须知，注意事项，造成一些购买法拍房的卖家有的无法及时办理产权过户手续，有的无法交付使用。根据《民法典》规定，购买的不动产房屋，如果购买前已经与他人签订租赁合同的，房屋产权转移不影响租赁合同效力。
不只是法拍房拍卖前有租赁协议，很多二手房交易过程中也存在被原产权人租赁给他人的情况，买房人事先要了解清楚 房屋现状，产权情况，抵押情况，租赁情况。然后再决定是否购买。避免事先不了解清楚，买下后无法交付使用的尴尬现实。
2017年12月8日，北京市二中院发布拍卖公告，拍卖标的物为北京市丰台区某街道15号楼商业用途房地产，总建筑面积5768.1平方米，土地面积2878.79平方米，商业用途，国有出让土地；起拍价16786万元；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。后因无人竞价流拍。
2018年6月1日，二中院再次就上述拍卖标的物发出拍卖公告，定于2018年7月2日10时至2018年7月3日10时止进行公开拍卖活动，起拍价11750.2万元。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。
公示的《拍卖须知》：拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。
公示的《标的物介绍》：标的物现状为：房屋用途为商业，租赁情况为本拍卖标的上的租赁合同是否有效法院不予审查，请意向购买人注意查看租赁合同等资料，经营情况为目前由某公司在经营使用。……。
2018年7月3日，圆通速递公司通过司法拍卖，以高价152002000元竞得拍卖标的物，取得《司法拍卖成交确认书》。圆通速递公司2018年11月6日取得坐落于丰台区某街道15号楼-1层地下室1至4层全部房屋的不动产权属证书。
2020年9月29日，圆通速递公司向某公司寄送《通知函》，函告某公司于收到本函之日立即清理该房产内归属于某公司的一切财物，于2020年10月15日前腾空并向圆通速递公司交还该房产，且一并向该公司结清自2018年7月30日起至实际交还该房产之日的房屋占用费。某公司认可收到该通知函，但认为其有权占有使用，无需腾退。
圆通速递公司向法院起诉请求：要求某公司、某大酒店立即腾退坐落于北京市丰台区某街道15号楼-1层地下室及1至4层全部的不动产（以下简称涉案不动产）并将其交还给圆通速递公司；某公司、某大酒店立即向圆通速递公司支付自2018年7月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按同地段同类房屋的租金标准计算。
二中院认为，司法拍卖公示平台在公示标的物介绍时，已明确告知法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。就此，法院对于竞买人已进行充分提示注意，拍卖公示的信息中，并没有法院认定租赁合同等资料真实性的信息，圆通速递公司作为竞买人，认为法院已认定《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，依据并不充分。
圆通速递公司在本案中，应当对自己的主张提供证据，其认为某投资公司与某公司的《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，对此应当提供原件以证实，现圆通速递公司未能提供该证据原件，应当对此承担不利后果。
某公司是有限责任公司，某大酒店系个体工商户，虽然二者的负责人均为韩某某，但某公司与某大酒店各自独立，圆通速递公司认为二者为相同主体，《承诺书》对二者均有约束力的意见并无法律依据，法院对该意见不予采纳。
根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合本案事实，某大酒店与某投资公司签有涉案不动产的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，租期至2034年，现仍在租赁期限内。因此，某大酒店对涉案不动产有合法占有使用的权利。现在某大酒店允许某公司在此经营使用，是对其占有使用权利的处分。
圆通速递公司要求某大酒店与某公司腾退房屋并无事实依据及法律依据，法院对该诉讼请求不予支持。圆通速递公司以物权保护为权利基础，要求某大酒店及某公司支付占有使用费，也没有事实及法律依据。北京二中院判决：驳回圆通速递公司的诉讼请求。
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企业花巨资拍卖购得一栋楼层房产，却无法交付使用？原来该房产拍卖之前已经租给第三方企业开办酒店。明明是司法机关公开拍卖的房产，为何房子是租赁状态？圆通速递北京公司1.5亿多元从法院竞拍到北京丰台区一处房产，圆通公司去接收楼盘时，发现是2家酒店正在营业。圆通公司状告酒店要求腾退房屋，2022年7月7日裁判文书网发布，北京高级法院驳回了圆通公司的诉讼请求。
社会早有一些传闻，参与司法拍卖有风险，购买法拍房需谨慎，一些人买到房子无法交付使用的情况比较多。很多人不理解，为何法院处置的房产还不能及时交付使用？这不能怪法院，其实很多法院在拍卖公告里就已经写明的注意事项，而且特别说明，法院不对拍卖的房产瑕疵担保，对拍卖房产的产权证办理和过户问题建议竞拍人向当地有关部门查询等等。
竞拍人麻痹大意，不注意仔细看法院发布的拍卖须知，注意事项，造成一些购买法拍房的卖家有的无法及时办理产权过户手续，有的无法交付使用。根据《民法典》规定，购买的不动产房屋，如果购买前已经与他人签订租赁合同的，房屋产权转移不影响租赁合同效力。
不只是法拍房拍卖前有租赁协议，很多二手房交易过程中也存在被原产权人租赁给他人的情况，买房人事先要了解清楚 房屋现状，产权情况，抵押情况，租赁情况。然后再决定是否购买。避免事先不了解清楚，买下后无法交付使用的尴尬现实。
2017年12月8日，北京市二中院发布拍卖公告，拍卖标的物为北京市丰台区某街道15号楼商业用途房地产，总建筑面积5768.1平方米，土地面积2878.79平方米，商业用途，国有出让土地；起拍价16786万元；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。后因无人竞价流拍。
2018年6月1日，二中院再次就上述拍卖标的物发出拍卖公告，定于2018年7月2日10时至2018年7月3日10时止进行公开拍卖活动，起拍价11750.2万元。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。
公示的《拍卖须知》：拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。
公示的《标的物介绍》：标的物现状为：房屋用途为商业，租赁情况为本拍卖标的上的租赁合同是否有效法院不予审查，请意向购买人注意查看租赁合同等资料，经营情况为目前由某公司在经营使用。……。
2018年7月3日，圆通速递公司通过司法拍卖，以高价152002000元竞得拍卖标的物，取得《司法拍卖成交确认书》。圆通速递公司2018年11月6日取得坐落于丰台区某街道15号楼-1层地下室1至4层全部房屋的不动产权属证书。
2020年9月29日，圆通速递公司向某公司寄送《通知函》，函告某公司于收到本函之日立即清理该房产内归属于某公司的一切财物，于2020年10月15日前腾空并向圆通速递公司交还该房产，且一并向该公司结清自2018年7月30日起至实际交还该房产之日的房屋占用费。某公司认可收到该通知函，但认为其有权占有使用，无需腾退。
圆通速递公司向法院起诉请求：要求某公司、某大酒店立即腾退坐落于北京市丰台区某街道15号楼-1层地下室及1至4层全部的不动产（以下简称涉案不动产）并将其交还给圆通速递公司；某公司、某大酒店立即向圆通速递公司支付自2018年7月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按同地段同类房屋的租金标准计算。
二中院认为，司法拍卖公示平台在公示标的物介绍时，已明确告知法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。就此，法院对于竞买人已进行充分提示注意，拍卖公示的信息中，并没有法院认定租赁合同等资料真实性的信息，圆通速递公司作为竞买人，认为法院已认定《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，依据并不充分。
圆通速递公司在本案中，应当对自己的主张提供证据，其认为某投资公司与某公司的《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，对此应当提供原件以证实，现圆通速递公司未能提供该证据原件，应当对此承担不利后果。
某公司是有限责任公司，某大酒店系个体工商户，虽然二者的负责人均为韩某某，但某公司与某大酒店各自独立，圆通速递公司认为二者为相同主体，《承诺书》对二者均有约束力的意见并无法律依据，法院对该意见不予采纳。
根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合本案事实，某大酒店与某投资公司签有涉案不动产的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，租期至2034年，现仍在租赁期限内。因此，某大酒店对涉案不动产有合法占有使用的权利。现在某大酒店允许某公司在此经营使用，是对其占有使用权利的处分。
圆通速递公司要求某大酒店与某公司腾退房屋并无事实依据及法律依据，法院对该诉讼请求不予支持。圆通速递公司以物权保护为权利基础，要求某大酒店及某公司支付占有使用费，也没有事实及法律依据。北京二中院判决：驳回圆通速递公司的诉讼请求。
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五年奔波无果，238万购房款如何寻回？
民心似铁，官法如炉。在百姓心中，f院与检c院不仅是正义的守护者，更是普通百姓切身利益的代言人。近日，广东市民周先生反映，他在2017年的一次购买房产让自己陷入噩梦般的困境
2017年3月，杨某兵因触犯法律被刑拘，同时查封了王某名下房产，查封理由是涉嫌使用赃款购买。2017年12月，王某到焦作解放区人民检察院了解案情，靳副检察长要求王某代杨某兵退还赃款，并表示对杨某兵从轻处罚。
王某无钱退赃，表示可以卖房筹钱（房产处于查封状态），靳副检察长承诺收到退赃款后立刻解封房产，并得到漆检察长认可。
随后王某返回广东，找到有计划买房的周先生，约定将房产以238万卖予周先生，周先生首付5万定金后得知房产被封，要求解除购房合同。经王某多次协调，且靳副检察长承诺在付清房款后，立刻解封相关的房产，周先生将余款233万打至焦作解放区检c院账户，并将汇款单原件快递至解放区检c院存档，汇款单上注明“购王某房产款”。
“房款”误认“赃款”，购房人“房财两空”
解放区检c院在收到周先生购房款后，未按法定程序将相关凭证提交区法院，致使区法院将购房款误认为退赃款，且继续查封王某房产，致使周先生“房财两空”。
2018年7月，靳副检c长在区检察院收到房款后多次找到公安局相关领导，要求公安局解封房产，但对方以未收到法院的判决指令为由，拒绝解封房产。
为安抚王某，靳副检c长多次向王某承诺，待法院判决杨某兵案件后立刻解封房产。
2020年4月9日，解放区人民法院对杨某兵案作出刑事判决，审理过程中，区检察院经办人未说明退赃款中含有周先生用于购买查封房产的233万元，区法院经办人也未核对退脏款来源与用途，判决同时没收购房款与房产。2020年6月29日，焦作中院以未发现新证据为由决定维持原判。目前，该涉案房产仍被焦作市解放区人民法院查封。
遭遇“踢皮球”，三年申冤无人理
令周先生不解的是，汇款时明确标注是购房款，如果房屋买卖协议无效，公诉机关也应退还购房款，何以钱房“两空”。
2020年9月，王某向中院依法提起再审申请，遭到驳回。2020-2022三年间，王某与周先生母亲坚持不懈的进行上访，忍受身体顽疾多次远赴河南省各级部门，都没有得到解决，省里让市里解决，市里让区里解决，检察院认为法院判决有误，授意家属找法院解决，法院说检察院犯错导致，应当由检察院自行解决。三年时间过去，各单位领导或高升或调任或退休，问题却一直没有得到解决。
法院x行是公平正义的 “最后一公里”，错误如何修正已经成为人民群众普遍关注的问题，事关社会公平正义，个案也不能马虎。
作为司f机关，明知查封房不允许买卖，却允诺收到房款后将房屋正常过户，收到钱款后却当起了“甩手掌柜”。作为人民切身利益守护者，法院默认将“购房款”误认为“赃款”，致使周先生“房财两空”。
我们呼吁相关领导、部门对此案予以重视，以认真、负责的态度给受害者一个公正的处理结果
本文转载自：https://t.cn/A6aHMX2a
民心似铁，官法如炉。在百姓心中，f院与检c院不仅是正义的守护者，更是普通百姓切身利益的代言人。近日，广东市民周先生反映，他在2017年的一次购买房产让自己陷入噩梦般的困境
2017年3月，杨某兵因触犯法律被刑拘，同时查封了王某名下房产，查封理由是涉嫌使用赃款购买。2017年12月，王某到焦作解放区人民检察院了解案情，靳副检察长要求王某代杨某兵退还赃款，并表示对杨某兵从轻处罚。
王某无钱退赃，表示可以卖房筹钱（房产处于查封状态），靳副检察长承诺收到退赃款后立刻解封房产，并得到漆检察长认可。
随后王某返回广东，找到有计划买房的周先生，约定将房产以238万卖予周先生，周先生首付5万定金后得知房产被封，要求解除购房合同。经王某多次协调，且靳副检察长承诺在付清房款后，立刻解封相关的房产，周先生将余款233万打至焦作解放区检c院账户，并将汇款单原件快递至解放区检c院存档，汇款单上注明“购王某房产款”。
“房款”误认“赃款”，购房人“房财两空”
解放区检c院在收到周先生购房款后，未按法定程序将相关凭证提交区法院，致使区法院将购房款误认为退赃款，且继续查封王某房产，致使周先生“房财两空”。
2018年7月，靳副检c长在区检察院收到房款后多次找到公安局相关领导，要求公安局解封房产，但对方以未收到法院的判决指令为由，拒绝解封房产。
为安抚王某，靳副检c长多次向王某承诺，待法院判决杨某兵案件后立刻解封房产。
2020年4月9日，解放区人民法院对杨某兵案作出刑事判决，审理过程中，区检察院经办人未说明退赃款中含有周先生用于购买查封房产的233万元，区法院经办人也未核对退脏款来源与用途，判决同时没收购房款与房产。2020年6月29日，焦作中院以未发现新证据为由决定维持原判。目前，该涉案房产仍被焦作市解放区人民法院查封。
遭遇“踢皮球”，三年申冤无人理
令周先生不解的是，汇款时明确标注是购房款，如果房屋买卖协议无效，公诉机关也应退还购房款，何以钱房“两空”。
2020年9月，王某向中院依法提起再审申请，遭到驳回。2020-2022三年间，王某与周先生母亲坚持不懈的进行上访，忍受身体顽疾多次远赴河南省各级部门，都没有得到解决，省里让市里解决，市里让区里解决，检察院认为法院判决有误，授意家属找法院解决，法院说检察院犯错导致，应当由检察院自行解决。三年时间过去，各单位领导或高升或调任或退休，问题却一直没有得到解决。
法院x行是公平正义的 “最后一公里”，错误如何修正已经成为人民群众普遍关注的问题，事关社会公平正义，个案也不能马虎。
作为司f机关，明知查封房不允许买卖，却允诺收到房款后将房屋正常过户，收到钱款后却当起了“甩手掌柜”。作为人民切身利益守护者，法院默认将“购房款”误认为“赃款”，致使周先生“房财两空”。
我们呼吁相关领导、部门对此案予以重视，以认真、负责的态度给受害者一个公正的处理结果
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形成抚养关系的继子先于继父去世，继子的儿子可代位继承吗？
可以。先死亡的被代位继承人可以是被继承人的婚生子女，也可以是非婚生子女，还可以是形成抚养关系的继子女或养子女。
继子的儿子也是形成抚养关系的继子，非亲生，可以代位继承吗？
也可以，这里拟制的直系血亲都可以代位继承。
说个例子，张三和李四结婚，王五是李四和前夫所生，张三和王五形成抚养关系。后王五长大成家，但王五结婚的对象是二婚，带来一个娃赵六，双方也形成抚养关系，王五因遇车祸不幸离世，后张三因病去世，赵六可以代位继承王五应继承的遗产份额。#律师的一天##新星v计划##房产法律#
可以。先死亡的被代位继承人可以是被继承人的婚生子女，也可以是非婚生子女，还可以是形成抚养关系的继子女或养子女。
继子的儿子也是形成抚养关系的继子，非亲生，可以代位继承吗？
也可以，这里拟制的直系血亲都可以代位继承。
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