#专利权、商标权和特许经营权#
例如，以前我们做过纺织品生意，那是个非常糟糕的无特性商品行业，我们当时生产的是低端的纺织品——那是真正的无特性商品。有一天，有个人对沃伦说：“有人发明了一种新的纺织机，我们认为它的效率是旧纺织机的两倍。”沃伦说：“天哪，我希望这种新机器没这么厉害——因为如果它确实这么厉害的话，我就要把工厂关掉了。”他并不是在开玩笑。
他是怎么想的呢？他的想法是这样的：“这是很糟糕的生意。我们的利润率很低，我们让它开着，是为了照顾那些年纪大的工人。但我们不会再投入巨额的资本给一家糟糕的企业了。”
他知道，更好的机器能极大地提高生产力，但最终受益的是那些购买纺织品的人。厂家什么好处也得不到。
这个道理很浅显——有好些各式新发明虽然很棒，但只会让你们花冤枉钱，你们的企业就算采用了它们也改变不了江河日下的命运。因为钱不会落到你手里。改善生产带来的所有好处都流向消费者了。
与之相反，如果你拥有奥斯科什唯一的报纸，有人发明了更为有效的排版技术，然后你甩掉旧的技术，买进花哨的新电脑之类的，那么你的钱不会白花，节约下来的成本还是会回到你手上。

总之，那些推销机器的人——甚至是企业内部那些催促你购买设备的员工——会跟你说使用新技术将会为你节省多少成本。然而，他们并没有进行第二步分析——也就是弄清楚有多少钱会落在你手里，多少钱会流向消费者。我从来没有见到有哪个人提出过这第二步分析。我总是遇到这些人，他们总是说：“你只要购买这些新技术，三年之内就能把成本收回来。”
所以你不断地购买一些三年内可以收回成本的新玩意，这么做了20年之后，你获得的年均回报率只有不到4%。这就是纺织业。
并不是说那些机器不好，只是节省下来的钱没有落到你手里。成本确实降低了，但那个购买设备的家伙并没有得到成本降低带来的好处。这个道理很简单，很初级，可是却经常被人忘记。
微观经济学里面还有个模型我也觉得非常有趣。在现代文明社会，科学技术突飞猛进，所以出现了一种我称之为竞争性毁灭的现象。假设你拥有一家最好的马鞭厂，突然之间，社会上出现了不用马的汽车。过不了几年，你的马鞭生意就完蛋了。你要么去做另外一种不同的生意，要么从此关门大吉——你被摧毁了。这种事情总是反复地发生。

当新的行业出现时，先行者会获得巨大的优势。如果你是先行者，你会遇到一种我称之为“冲浪”的模型——当冲浪者顺利冲上浪尖，并停留在那里，他能够冲很长很长一段时间。但如果他没冲上去，就会被海浪吞没。
但如果人们能够站稳在海浪的前沿，他们就能够冲很久，无论是微软、英特尔或者其他公司，包括早期的国民收款机公司（NCR），都是如此。
收款机是对文明社会的重大贡献。它是一个很有意思的故事。帕特森是个小零售商，没赚到什么钱。有一天，有人卖给他一台早期的收款机，他把它放到商店的收银台。这台收款机立刻让他扭亏为盈，因为有了它之后，店里的职员想偷钱就难多了。
但帕特森是个聪明人，他并没有想：“这对我的零售店有帮助。”他的想法是：“我要做收款机的生意。”自然，他创办了国民收款机公司。
他冲上了浪尖。他拥有最好的销售系统，最多的专利，其他一切也都是最好的。他狂热地致力于一切与此有关的技术改进。我的档案里还有一份早年国民收款机公司的年报，帕特森在年报中阐述了他的经营方法和目标。一只受过良好教育的大猩猩也能明白，在当时入股帕特森的公司完全是百分百赚钱的事情。
当然，这正是投资者寻找的良机。在漫长的人生中，你只要培养自己的智慧，抓住一两次这样的好机会，就能够赚许许多多的钱。总而言之，“冲浪”是一个非常强大的模式。
然而，伯克希尔·哈撒韦一般并不投资这些在复杂的科技行业“冲浪”的人。毕竟我们既古怪又老派——这一点你们可能已经注意到啦。
沃伦和我都不觉得我们在高科技行业拥有任何大的优势。实际上，我们认为我们很难理解软件、电脑芯片等科技行业的发展的实质。所以我们尽量避开这些东西，正视我们个人的知识缺陷。
这同样是一个非常非常有用的道理。每个人都有他的能力圈。要扩大那个能力圈是非常困难的。如果我不得不靠当音乐家来谋生……假设音乐是衡量文明的标准，那么我不知道必须把标准降到多低，我才能够有演出的机会。
所以你们必须弄清楚你们有什么本领。如果你们要玩那些别人玩得很好而你们一窍不通的游戏，那么你们注定会一败涂地。那是必定无疑的事情。你们必须弄清楚自己的优势在哪里，必须在自己的能力圈之内竞争。
如果你们想要成为世界上最好的网球球员，你们可以开始努力，然后没多久就发现这是痴人说梦——其他人的球技是你们望尘莫及的。然而，如果你们想要变成伯米吉地区最好的管道工程承包商，你们之中大概有三分之二的人能够做到。这需要下定决心，也需要智慧。但不久之后，你们将会逐渐了解有关伯米吉管道生意的一切，掌握这门艺术。只要有足够的训练，那是个可以达到的目标。有些人虽然无法在国际象棋大赛上获胜，也无缘站在网球大赛的球场上与对手比试高低，但却可以通过慢慢培养一个能力圈而在生活中取得很高的成就——个人成就既取决于天资，也取决于后天的努力。

有些优势是可以通过努力获取的。我们大多数人在生活中所能做到的无非就是成为一个伯米吉的优秀管道工程承包商之类的人物。毕竟能够赢得国际象棋世界大赛的人是很少的。
你们当中有些人也许会有机会在新兴的高科技领域——英特尔、微软等公司——“冲浪”。虽然我们自认为对该行业并不精通，完全不去碰它，但这并不意味着你们去做的话是不理智的行为。
〖 专利权：政府授予某项发明的创造人在一定时间内制造、使用和销售该发明的专属权利。发明受专利权保护。
商标权：标识某样产品的名称、符号或者其他图案，须经官方注册，由法律规定仅供该产品的所有者或制造商使用。也可以指一个人或一样事物广受认可的显著特征。
特许经营权：通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用，被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付经营费。 〗
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例如，以前我们做过纺织品生意，那是个非常糟糕的无特性商品行业，我们当时生产的是低端的纺织品——那是真正的无特性商品。有一天，有个人对沃伦说：“有人发明了一种新的纺织机，我们认为它的效率是旧纺织机的两倍。”沃伦说：“天哪，我希望这种新机器没这么厉害——因为如果它确实这么厉害的话，我就要把工厂关掉了。”他并不是在开玩笑。
他是怎么想的呢？他的想法是这样的：“这是很糟糕的生意。我们的利润率很低，我们让它开着，是为了照顾那些年纪大的工人。但我们不会再投入巨额的资本给一家糟糕的企业了。”
他知道，更好的机器能极大地提高生产力，但最终受益的是那些购买纺织品的人。厂家什么好处也得不到。
这个道理很浅显——有好些各式新发明虽然很棒，但只会让你们花冤枉钱，你们的企业就算采用了它们也改变不了江河日下的命运。因为钱不会落到你手里。改善生产带来的所有好处都流向消费者了。
与之相反，如果你拥有奥斯科什唯一的报纸，有人发明了更为有效的排版技术，然后你甩掉旧的技术，买进花哨的新电脑之类的，那么你的钱不会白花，节约下来的成本还是会回到你手上。

总之，那些推销机器的人——甚至是企业内部那些催促你购买设备的员工——会跟你说使用新技术将会为你节省多少成本。然而，他们并没有进行第二步分析——也就是弄清楚有多少钱会落在你手里，多少钱会流向消费者。我从来没有见到有哪个人提出过这第二步分析。我总是遇到这些人，他们总是说：“你只要购买这些新技术，三年之内就能把成本收回来。”
所以你不断地购买一些三年内可以收回成本的新玩意，这么做了20年之后，你获得的年均回报率只有不到4%。这就是纺织业。
并不是说那些机器不好，只是节省下来的钱没有落到你手里。成本确实降低了，但那个购买设备的家伙并没有得到成本降低带来的好处。这个道理很简单，很初级，可是却经常被人忘记。
微观经济学里面还有个模型我也觉得非常有趣。在现代文明社会，科学技术突飞猛进，所以出现了一种我称之为竞争性毁灭的现象。假设你拥有一家最好的马鞭厂，突然之间，社会上出现了不用马的汽车。过不了几年，你的马鞭生意就完蛋了。你要么去做另外一种不同的生意，要么从此关门大吉——你被摧毁了。这种事情总是反复地发生。

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但如果人们能够站稳在海浪的前沿，他们就能够冲很久，无论是微软、英特尔或者其他公司，包括早期的国民收款机公司（NCR），都是如此。
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但帕特森是个聪明人，他并没有想：“这对我的零售店有帮助。”他的想法是：“我要做收款机的生意。”自然，他创办了国民收款机公司。
他冲上了浪尖。他拥有最好的销售系统，最多的专利，其他一切也都是最好的。他狂热地致力于一切与此有关的技术改进。我的档案里还有一份早年国民收款机公司的年报，帕特森在年报中阐述了他的经营方法和目标。一只受过良好教育的大猩猩也能明白，在当时入股帕特森的公司完全是百分百赚钱的事情。
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林家茵：續談公屋流轉問題 – 為何公屋落成量與入住人數不成正比？
房委會早前公布截至3月底的最新公屋輪候時間，顯示平均輪候時間已升至6.1年，是23年來新高，這反映已不是單單增加公屋供應便可解決問題，要加快上樓必須了解結構性問題，亦要多管齊下。數年前有智庫組織的研究指出，公屋單位數量與居住人口的增加不成正比，參考房委會數字，2006至2016年間，公屋單位由72萬伙增至79萬伙，但同期居住公屋的人口卻維持約213萬，可見公屋單位分配制度有缺失，導致單位空間未能善用。筆者於上篇文章「李家超要助公屋提前上樓還需解決富戶問題」，指出流轉度低的實況，引起不少網民迴響及討論，其實公屋制度漏洞豈止於此，富戶霸佔外還有寬敞户及體恤安置制度的問題，這三大問題當中又互有影響。
房委會根據租戶家庭成員人數，制訂了居住面積標準，並以此為編配合適公屋單位的依據。當租戶家庭成員因各種原因，例如遷出、離世、結婚、移民等原因而減少，餘下租戶家庭成員便會享有超過原定標準的居住面積，成為「寬敞戶」，有機會要遷往適合面積的公屋單位，尤其是享用面積大於一定標準較多的「優先處理寬敞戶」。但遷出過程動輒需一年以上，若只是「非優先處理寬敞戶」，當局認為無迫切調遷需要，更可以遙遙無期。由於公屋住戶所繳租金早已脫離市價，故寬敞戶本身並無誘因主動遷出並轉到較小單位，這有別於私樓業主般，要考慮居於單位的成本效益，以及居於較細單位可節省到的租金。
「寬敞户」標準較當初申請單位時的編配標準寬鬆，例如六人家庭獲編配54平方米單位，即使其後變為四人家庭，其單位面積因低於「四人家庭寬敞戶」定義的56平方米標準，故仍未屬於「寬敞户」。即使成為了寬敞戶，房委會基於前文提及的「優先」與否 (四人家庭而言，大於67平方米才需優先處理)、人道理由，不一定會要求其調遷到較細單位。筆者以前住公屋時認識的舊鄰居就因為未被視為「優先處理寬敞户」，即使其子女都先後結婚遷出，戶主夫婦數年後至今仍居於供四人居住的單位。房委會指出，公屋寬敞戶由2017年約6.3萬戶增加至去年約7.9萬戶，增幅約24.5%。這五年間，房委會平均每年處理約2,200宗「優先處理寬敞戶」個案，而新增優先處理個案每年約為2,100宗，可見情況有惡化趨勢。
體恤安置及分戶問題亦窒礙公屋資源有效分配。根據體恤安置條例，當局可為有個別困難，例如單親家庭及家庭暴力受害人，使其於三個月內獲派公屋。此舉本意良好，卻引起濫用問題。有濫用機制的個案中，女事主因丈夫入息超標，本不符申請公屋資格，但由於得知單親家庭可「特快上樓」，而與丈夫假離婚，成功透過社會福利署向房署申請「體恤安置」，與兒子以單親家庭名義獲派公屋後，再暗中安排前夫同住。
另一情況是有居於公屋夫婦離婚求分戶，想換多一個單位增加居住空間。目前房署通常將離婚夫婦的單位，撥予需照顧子女或認可住客較多的一方；若另一方仍符合入住公屋入息及資產要求，則另獲安排居於較細一人公屋單位，使一個家庭佔用的公屋單位由一個變兩個。又因為基於上述提及過的寬敞戶制度寬鬆問題，即使因分戶而家庭人數減少，只要非在優先處理寬敞戶之列，戶主未必會被要求遷往較細單位。雖然目前當局沒有備存公屋住戶因離婚而獲編配額外公屋單位的數據，但統計處的數據顯示，近年公屋戶中的離婚男女比率按年持續上升，難免令人質疑當中暗藏假離婚個案的增長。
之前提及過的富戶問題，許多時又與上述這些公屋分配問題有關。例如部份個案中的寬敞戶或分拆戶，日後入息增加成了富戶，仍可透過繳交額外租金而繼續享用公屋資源，亦有部份違例個案中，有住戶把資產轉到假離婚配偶名下，從而避過入息審查。由於公屋較私樓市場實在太有吸引力，因而製造了很大的誘因，讓不少市民為一個公屋單位，濫用機制甚至不惜採用違例手段以達到目的。據運房局2015年至2020年五個年度的數字顯示，由房委會收回的43,601個公屋單位，近半是戶主離世或戶主遷入院舍，當中有6033個單位因租戶違反租約而被要求遷出，這個數字相信只是鳳毛麟角，真正應遷出讓予有需要人士入住的單位數目，一定不止這麼少。現時房屋署雖然有透過前線人員定期家訪偵察租戶有否濫用，但畢竟人手有限，而且「道高一尺、魔高一丈」，當局要不斷與租戶鬥法，可說是疲於奔命。
公屋當然要加快興建，但同時要盡用現有公屋資源，最好的方向是從源頭入手，收緊現行公屋申請門檻、富戶定義；並修改現行法例，加重隱瞞資產等違例行為的罰則；並應收集及整理各項涉潛在濫用公屋單位的個案數據，包括住戶因離婚獲編配額外公屋單位數據，從而制訂針對性的抽查措施。至於長遠之道，則是協助港人「置業」，故應針對公屋戶，盡快重推「租置計劃」，為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇，並推出資助公屋戶買私樓的「補貼置業計劃」；使公屋戶有適當階梯，先由公營房屋市場過渡到自置公屋、再過渡到自置私樓，使公營房屋資源能更有效分配。
房委會早前公布截至3月底的最新公屋輪候時間，顯示平均輪候時間已升至6.1年，是23年來新高，這反映已不是單單增加公屋供應便可解決問題，要加快上樓必須了解結構性問題，亦要多管齊下。數年前有智庫組織的研究指出，公屋單位數量與居住人口的增加不成正比，參考房委會數字，2006至2016年間，公屋單位由72萬伙增至79萬伙，但同期居住公屋的人口卻維持約213萬，可見公屋單位分配制度有缺失，導致單位空間未能善用。筆者於上篇文章「李家超要助公屋提前上樓還需解決富戶問題」，指出流轉度低的實況，引起不少網民迴響及討論，其實公屋制度漏洞豈止於此，富戶霸佔外還有寬敞户及體恤安置制度的問題，這三大問題當中又互有影響。
房委會根據租戶家庭成員人數，制訂了居住面積標準，並以此為編配合適公屋單位的依據。當租戶家庭成員因各種原因，例如遷出、離世、結婚、移民等原因而減少，餘下租戶家庭成員便會享有超過原定標準的居住面積，成為「寬敞戶」，有機會要遷往適合面積的公屋單位，尤其是享用面積大於一定標準較多的「優先處理寬敞戶」。但遷出過程動輒需一年以上，若只是「非優先處理寬敞戶」，當局認為無迫切調遷需要，更可以遙遙無期。由於公屋住戶所繳租金早已脫離市價，故寬敞戶本身並無誘因主動遷出並轉到較小單位，這有別於私樓業主般，要考慮居於單位的成本效益，以及居於較細單位可節省到的租金。
「寬敞户」標準較當初申請單位時的編配標準寬鬆，例如六人家庭獲編配54平方米單位，即使其後變為四人家庭，其單位面積因低於「四人家庭寬敞戶」定義的56平方米標準，故仍未屬於「寬敞户」。即使成為了寬敞戶，房委會基於前文提及的「優先」與否 (四人家庭而言，大於67平方米才需優先處理)、人道理由，不一定會要求其調遷到較細單位。筆者以前住公屋時認識的舊鄰居就因為未被視為「優先處理寬敞户」，即使其子女都先後結婚遷出，戶主夫婦數年後至今仍居於供四人居住的單位。房委會指出，公屋寬敞戶由2017年約6.3萬戶增加至去年約7.9萬戶，增幅約24.5%。這五年間，房委會平均每年處理約2,200宗「優先處理寬敞戶」個案，而新增優先處理個案每年約為2,100宗，可見情況有惡化趨勢。
體恤安置及分戶問題亦窒礙公屋資源有效分配。根據體恤安置條例，當局可為有個別困難，例如單親家庭及家庭暴力受害人，使其於三個月內獲派公屋。此舉本意良好，卻引起濫用問題。有濫用機制的個案中，女事主因丈夫入息超標，本不符申請公屋資格，但由於得知單親家庭可「特快上樓」，而與丈夫假離婚，成功透過社會福利署向房署申請「體恤安置」，與兒子以單親家庭名義獲派公屋後，再暗中安排前夫同住。
另一情況是有居於公屋夫婦離婚求分戶，想換多一個單位增加居住空間。目前房署通常將離婚夫婦的單位，撥予需照顧子女或認可住客較多的一方；若另一方仍符合入住公屋入息及資產要求，則另獲安排居於較細一人公屋單位，使一個家庭佔用的公屋單位由一個變兩個。又因為基於上述提及過的寬敞戶制度寬鬆問題，即使因分戶而家庭人數減少，只要非在優先處理寬敞戶之列，戶主未必會被要求遷往較細單位。雖然目前當局沒有備存公屋住戶因離婚而獲編配額外公屋單位的數據，但統計處的數據顯示，近年公屋戶中的離婚男女比率按年持續上升，難免令人質疑當中暗藏假離婚個案的增長。
之前提及過的富戶問題，許多時又與上述這些公屋分配問題有關。例如部份個案中的寬敞戶或分拆戶，日後入息增加成了富戶，仍可透過繳交額外租金而繼續享用公屋資源，亦有部份違例個案中，有住戶把資產轉到假離婚配偶名下，從而避過入息審查。由於公屋較私樓市場實在太有吸引力，因而製造了很大的誘因，讓不少市民為一個公屋單位，濫用機制甚至不惜採用違例手段以達到目的。據運房局2015年至2020年五個年度的數字顯示，由房委會收回的43,601個公屋單位，近半是戶主離世或戶主遷入院舍，當中有6033個單位因租戶違反租約而被要求遷出，這個數字相信只是鳳毛麟角，真正應遷出讓予有需要人士入住的單位數目，一定不止這麼少。現時房屋署雖然有透過前線人員定期家訪偵察租戶有否濫用，但畢竟人手有限，而且「道高一尺、魔高一丈」，當局要不斷與租戶鬥法，可說是疲於奔命。
公屋當然要加快興建，但同時要盡用現有公屋資源，最好的方向是從源頭入手，收緊現行公屋申請門檻、富戶定義；並修改現行法例，加重隱瞞資產等違例行為的罰則；並應收集及整理各項涉潛在濫用公屋單位的個案數據，包括住戶因離婚獲編配額外公屋單位數據，從而制訂針對性的抽查措施。至於長遠之道，則是協助港人「置業」，故應針對公屋戶，盡快重推「租置計劃」，為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇，並推出資助公屋戶買私樓的「補貼置業計劃」；使公屋戶有適當階梯，先由公營房屋市場過渡到自置公屋、再過渡到自置私樓，使公營房屋資源能更有效分配。
冲上热搜！情侣出租屋内遭中介“掀被子催租”
文章来源: 极目新闻 于 2022-06-26 19:16:22 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容不代表本人立场！
(被阅读 44929 次)A
6月22日，正与女友在出租屋内睡觉的重庆市民陈先生，遭遇了惊魂一幕。
陈先生称，当天，中介人员在未得到允许的情况下，擅自闯入卧室，掀开自己及其女友的被子，要求他们搬离房间。期间，中介人员还殴打了自己，最后导致双方互殴。
26日，中介工作人员董某回应极目新闻称，当时屋内光线昏暗，自己没有发现床上还有陈先生的女友，他已经认识到了错误，但陈先生属于违约在先，他“被套路”，这件事情不能断章取义。
租客陈先生与中介发生冲突
据悉，双方因房屋退租问题未得到妥善解决，从而引发矛盾。6月23日，警方根据治安管理处罚法相关规定，对陈先生和董某分别给予罚款100元和500元的行政处罚。
租客称出租屋内遭中介掀被殴打
6月22日下午2时许，租住在重庆市江北区一小区的陈先生与女友正在家中睡觉，突然间，有4名中介人员以催缴房租为由，进入其卧室内。陈先生称，其中1人还在其女友没穿衣服的情况下，强行掀被子，还殴打自己。
极目新闻记者从陈先生提供的视频中看到，事发时屋内光线昏暗，屋外传来一阵急促的敲门声，随后房门被打开。一名戴眼镜的男子朝屋内看了看，询问陈先生当天交不交房租，并称当天交不了房租，房子肯定住不了。陈先生以房租未到期为由予以反驳，并称自己不续租了。在听到陈先生不续租的回答后，那名戴眼镜的男子开始将陈先生房间内的鞋架扔到屋外，并上前暴力拉扯陈先生所盖的被子，这时，视频中传来一名女子的叫声，陈先生起身反抗却被戴眼镜的男子打倒后按倒在床上，随后视频画面一片漆黑，传来双方争执的声音。
中介人员董某扔陈先生物品
陈先生女友拍摄的另一段现场视频显示，穿着内裤的陈先生与戴眼镜的男子抱打在一起，随后陈先生被推倒在床上，期间，戴眼镜的男子让陈先生的女友把手机收起来。极目新闻记者注意到，视频中，还有其他三名男子进入到房间内，但当时并未动手。
事后，陈先生报警处理此事。极目新闻记者从警方出具的两份行政处罚决定书中了解到，陈先生与戴眼镜的男子董某因房屋退租问题未得到妥善解决，董某首先用拳头击打陈先生头部三拳，后双方互相扭打。在此过程中，陈先生用拳头击打在董某身上数拳，并用嘴咬了董某左上臂，而董某则扯下了陈先生的一撮头发，导致陈先生左颞头皮血肿。
警方出具的行政处罚决定书
6月23日，警方根据治安管理处罚法相关规定，对陈先生和董某分别给予罚款100元和500元的行政处罚。
双方冲突因房屋退租矛盾所致
6月26日，当事人陈先生向极目新闻记者讲述了发生此次冲突的原委。
“我是今年4月18日和中介签的一年的租房合同，交了3个月的房租，还有1个月的押金，按理说应该是到7月18日，这一个季度的房租才算到期。可在本季度房租到期前一个月的6月19日，房屋管家就提出要缴纳下个季度的房费。”陈先生说，如果6月份不交下个季度的房租，中介方就要求自己提前一个月搬走，对此他不能接受。6月20日，双方因此事协商未果报警处理，但警方让私下解决。之后两天，就发生了中介闯入卧室的事情。
极目新闻记者从陈先生与中介签订的租房合同中看到，双方约定的租赁起止时间为2022年4月18日至2023年4月21日，租金付款方式为押一付三，陈先生应根据每期固定18号收租（每期提前一个月）的支付方式，分别于2022.04.18，2022.6.18，2022.9.18，2022.12.18，2023.3.18支付该房屋租金及每月周期费用。
租房合同细则
此外，合同中约定，租赁期内租客应无需甲方通知，按时向指定账户汇入房租，如逾期3日未支付房租，则构成违约，甲方有权单方解除本合同，租客应在甲方通知之日搬离此房，若未搬离则视为租客自动放弃屋内设施及物品所有权，甲方有权单方收回房屋接纳新租户入住，租客所缴纳保证金和未住满房租不予退还。
对于上述合同规定，陈先生称，当时租房时比较匆忙，没有细看具体条款。但他认为，对方制定的合同属于不利于租客条款，合同的合理性存疑。此外，对方冲进房屋扔东西的行为不合法，这种暴力行径不能接受。
中介人员称被租客“套路”
“是他违约在先，我是被套路了。”26日上午，极目新闻记者联系到了中介公司的员工董某。据董某称，早在冲突发生之前的6月20日，公司代表和陈先生已经到当地派出所就房租到期缴纳一事进行协商，但双方未达成一致意见。
“22号下午，我在房间门口敲门等待5分钟，他隔着屋门，对我进行了各种人格侮辱和言语辱骂，故意激怒我。”董某说，当他准备开门进屋时，发现门并没有上锁，门打开后，他并没有直接进屋，而是站在门口和陈先生理论，“他趁着屋内光线黑暗，故意挑逗，引诱我做出了过激行为，并偷偷地录像。”
对于董某所称的辱骂行为，陈先生则表示，对方每次敲门，自己都有作出回应，并未对其辱骂，也没有允许对方进入房间。
董某说，因为屋内黑暗，去摸门口灯的开关，没有找到，“我去拽被子时候，才发现床上还躺着一个女孩，而不是我知道床上有一个女孩才去拽被子的，这个时间前后顺序很重要。”董某说，陈先生看到他拽被子后，就立马扑过来，随后双方扭打在一起。
董某还表示，陈先生的头发掉了一撮，是因为当时陈先生扑上来后，使劲咬他的手臂，在受痛后自然反应就拽了陈先生的头发，虽然此事已经过去几天，但胳膊上的咬人牙痕依然可见。
租客陈先生医院检查报告
“在警察的协调下，我已答应退还陈先生的押金和房租，但遭到了陈先生的拒绝。他以录有视频，要对我和公司进行网暴，张口就是要索要5万元封口费，才会删视频。”董某称。
对此，陈先生表示，当时他是曾提过5万元的赔偿，不过目前还要看伤情的鉴定，觉得5万块钱太便宜他们了。
“我已经认识到了错误，冲动是魔鬼，打架解决不了任何问题。但这件事情不能断章取义。”董某表示，此事警察已经处理完了，陈先生如有异议，完全可以通过法院解决，另外他也会保留自己的诉讼权利。
律师：中介应采取合理方式清退
陈先生向极目新闻记者表示，他要求对方向自己当面赔礼道歉，赔偿医药费、误工费以及他和女友的精神损失费等费用，具体金额还没有确定。“现在我和女友暂住在宾馆，这件事情给她心理留下了巨大的阴影，就连外卖员敲门送外卖，都感到惧怕。”
26日，极目新闻记者也就此事联系了处理此事的辖区派出所，但未获回应。
对此，北京大成（武汉）律师事务所柴欣律师向极目新闻记者表示，依据陈先生和中介签署的房屋租赁合同的规定，陈先生有按时提前预付房租的义务，如陈先生逾期支付房租超过3日的，构成违约，出租方有权单方解除合同，承租方应在接到出租方的通知当日搬离房屋。因而，在陈先生逾期支付房租超过3天的情况下，中介方的确有单方解除合同并追究陈先生违约责任的权利。
“根据法律规定，针对合同解除的具体情形双方可以自由约定，一般遵循‘有约从约’的原则。”柴律师解释，陈先生违约不想续租后，中介按照合同约定，提前一个月清退，加上一个月的押金，便达到了两个月租金作为违约金的目的。但清退需要通过单方通知的方式单方解除租赁合同，在中介没有进行必要的单方通知解除之前，即便陈先生违约，中介方也无权强行闯入房间对陈先生进行驱赶，只有在中介方尽到单方通知解除义务后，双方的租赁合同才正式解除，中介方才享有将陈先生“驱离”的权利，即便如此，中介在对陈先生进行“驱离”的时候，仍有义务保护当事人隐私，采取必要合理的方式，不可采取暴力手段，也必须要给陈先生预留合理必要的时间。
对于中介在收房前是否下达过解除租赁合同的通知，当事双方各执一词，陈先生称并未收到正式的通知，而中介方则表示曾让相关工作人员下达过通知。但截至极目新闻记者发稿，双方暂未提供支持各自观点的证据。
柴律师还提到，针对房屋租赁合同约定陈先生违约需要赔付两个月租金作为违约金，此项约定为租赁合同常见条款，属于有效约定，但法律规定约定的违约金必须以实际损失为准，一般约定的违约金不能超过实际损失的30%，否则一方当事人可以申请法院下调违约金。
文章来源: 极目新闻 于 2022-06-26 19:16:22 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容不代表本人立场！
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6月22日，正与女友在出租屋内睡觉的重庆市民陈先生，遭遇了惊魂一幕。
陈先生称，当天，中介人员在未得到允许的情况下，擅自闯入卧室，掀开自己及其女友的被子，要求他们搬离房间。期间，中介人员还殴打了自己，最后导致双方互殴。
26日，中介工作人员董某回应极目新闻称，当时屋内光线昏暗，自己没有发现床上还有陈先生的女友，他已经认识到了错误，但陈先生属于违约在先，他“被套路”，这件事情不能断章取义。
租客陈先生与中介发生冲突
据悉，双方因房屋退租问题未得到妥善解决，从而引发矛盾。6月23日，警方根据治安管理处罚法相关规定，对陈先生和董某分别给予罚款100元和500元的行政处罚。
租客称出租屋内遭中介掀被殴打
6月22日下午2时许，租住在重庆市江北区一小区的陈先生与女友正在家中睡觉，突然间，有4名中介人员以催缴房租为由，进入其卧室内。陈先生称，其中1人还在其女友没穿衣服的情况下，强行掀被子，还殴打自己。
极目新闻记者从陈先生提供的视频中看到，事发时屋内光线昏暗，屋外传来一阵急促的敲门声，随后房门被打开。一名戴眼镜的男子朝屋内看了看，询问陈先生当天交不交房租，并称当天交不了房租，房子肯定住不了。陈先生以房租未到期为由予以反驳，并称自己不续租了。在听到陈先生不续租的回答后，那名戴眼镜的男子开始将陈先生房间内的鞋架扔到屋外，并上前暴力拉扯陈先生所盖的被子，这时，视频中传来一名女子的叫声，陈先生起身反抗却被戴眼镜的男子打倒后按倒在床上，随后视频画面一片漆黑，传来双方争执的声音。
中介人员董某扔陈先生物品
陈先生女友拍摄的另一段现场视频显示，穿着内裤的陈先生与戴眼镜的男子抱打在一起，随后陈先生被推倒在床上，期间，戴眼镜的男子让陈先生的女友把手机收起来。极目新闻记者注意到，视频中，还有其他三名男子进入到房间内，但当时并未动手。
事后，陈先生报警处理此事。极目新闻记者从警方出具的两份行政处罚决定书中了解到，陈先生与戴眼镜的男子董某因房屋退租问题未得到妥善解决，董某首先用拳头击打陈先生头部三拳，后双方互相扭打。在此过程中，陈先生用拳头击打在董某身上数拳，并用嘴咬了董某左上臂，而董某则扯下了陈先生的一撮头发，导致陈先生左颞头皮血肿。
警方出具的行政处罚决定书
6月23日，警方根据治安管理处罚法相关规定，对陈先生和董某分别给予罚款100元和500元的行政处罚。
双方冲突因房屋退租矛盾所致
6月26日，当事人陈先生向极目新闻记者讲述了发生此次冲突的原委。
“我是今年4月18日和中介签的一年的租房合同，交了3个月的房租，还有1个月的押金，按理说应该是到7月18日，这一个季度的房租才算到期。可在本季度房租到期前一个月的6月19日，房屋管家就提出要缴纳下个季度的房费。”陈先生说，如果6月份不交下个季度的房租，中介方就要求自己提前一个月搬走，对此他不能接受。6月20日，双方因此事协商未果报警处理，但警方让私下解决。之后两天，就发生了中介闯入卧室的事情。
极目新闻记者从陈先生与中介签订的租房合同中看到，双方约定的租赁起止时间为2022年4月18日至2023年4月21日，租金付款方式为押一付三，陈先生应根据每期固定18号收租（每期提前一个月）的支付方式，分别于2022.04.18，2022.6.18，2022.9.18，2022.12.18，2023.3.18支付该房屋租金及每月周期费用。
租房合同细则
此外，合同中约定，租赁期内租客应无需甲方通知，按时向指定账户汇入房租，如逾期3日未支付房租，则构成违约，甲方有权单方解除本合同，租客应在甲方通知之日搬离此房，若未搬离则视为租客自动放弃屋内设施及物品所有权，甲方有权单方收回房屋接纳新租户入住，租客所缴纳保证金和未住满房租不予退还。
对于上述合同规定，陈先生称，当时租房时比较匆忙，没有细看具体条款。但他认为，对方制定的合同属于不利于租客条款，合同的合理性存疑。此外，对方冲进房屋扔东西的行为不合法，这种暴力行径不能接受。
中介人员称被租客“套路”
“是他违约在先，我是被套路了。”26日上午，极目新闻记者联系到了中介公司的员工董某。据董某称，早在冲突发生之前的6月20日，公司代表和陈先生已经到当地派出所就房租到期缴纳一事进行协商，但双方未达成一致意见。
“22号下午，我在房间门口敲门等待5分钟，他隔着屋门，对我进行了各种人格侮辱和言语辱骂，故意激怒我。”董某说，当他准备开门进屋时，发现门并没有上锁，门打开后，他并没有直接进屋，而是站在门口和陈先生理论，“他趁着屋内光线黑暗，故意挑逗，引诱我做出了过激行为，并偷偷地录像。”
对于董某所称的辱骂行为，陈先生则表示，对方每次敲门，自己都有作出回应，并未对其辱骂，也没有允许对方进入房间。
董某说，因为屋内黑暗，去摸门口灯的开关，没有找到，“我去拽被子时候，才发现床上还躺着一个女孩，而不是我知道床上有一个女孩才去拽被子的，这个时间前后顺序很重要。”董某说，陈先生看到他拽被子后，就立马扑过来，随后双方扭打在一起。
董某还表示，陈先生的头发掉了一撮，是因为当时陈先生扑上来后，使劲咬他的手臂，在受痛后自然反应就拽了陈先生的头发，虽然此事已经过去几天，但胳膊上的咬人牙痕依然可见。
租客陈先生医院检查报告
“在警察的协调下，我已答应退还陈先生的押金和房租，但遭到了陈先生的拒绝。他以录有视频，要对我和公司进行网暴，张口就是要索要5万元封口费，才会删视频。”董某称。
对此，陈先生表示，当时他是曾提过5万元的赔偿，不过目前还要看伤情的鉴定，觉得5万块钱太便宜他们了。
“我已经认识到了错误，冲动是魔鬼，打架解决不了任何问题。但这件事情不能断章取义。”董某表示，此事警察已经处理完了，陈先生如有异议，完全可以通过法院解决，另外他也会保留自己的诉讼权利。
律师：中介应采取合理方式清退
陈先生向极目新闻记者表示，他要求对方向自己当面赔礼道歉，赔偿医药费、误工费以及他和女友的精神损失费等费用，具体金额还没有确定。“现在我和女友暂住在宾馆，这件事情给她心理留下了巨大的阴影，就连外卖员敲门送外卖，都感到惧怕。”
26日，极目新闻记者也就此事联系了处理此事的辖区派出所，但未获回应。
对此，北京大成（武汉）律师事务所柴欣律师向极目新闻记者表示，依据陈先生和中介签署的房屋租赁合同的规定，陈先生有按时提前预付房租的义务，如陈先生逾期支付房租超过3日的，构成违约，出租方有权单方解除合同，承租方应在接到出租方的通知当日搬离房屋。因而，在陈先生逾期支付房租超过3天的情况下，中介方的确有单方解除合同并追究陈先生违约责任的权利。
“根据法律规定，针对合同解除的具体情形双方可以自由约定，一般遵循‘有约从约’的原则。”柴律师解释，陈先生违约不想续租后，中介按照合同约定，提前一个月清退，加上一个月的押金，便达到了两个月租金作为违约金的目的。但清退需要通过单方通知的方式单方解除租赁合同，在中介没有进行必要的单方通知解除之前，即便陈先生违约，中介方也无权强行闯入房间对陈先生进行驱赶，只有在中介方尽到单方通知解除义务后，双方的租赁合同才正式解除，中介方才享有将陈先生“驱离”的权利，即便如此，中介在对陈先生进行“驱离”的时候，仍有义务保护当事人隐私，采取必要合理的方式，不可采取暴力手段，也必须要给陈先生预留合理必要的时间。
对于中介在收房前是否下达过解除租赁合同的通知，当事双方各执一词，陈先生称并未收到正式的通知，而中介方则表示曾让相关工作人员下达过通知。但截至极目新闻记者发稿，双方暂未提供支持各自观点的证据。
柴律师还提到，针对房屋租赁合同约定陈先生违约需要赔付两个月租金作为违约金，此项约定为租赁合同常见条款，属于有效约定，但法律规定约定的违约金必须以实际损失为准，一般约定的违约金不能超过实际损失的30%，否则一方当事人可以申请法院下调违约金。
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